(整理)土地使用权年限对房地产价格的影响(萧振杰 41206130)
土地出让制度对房价的影响
土地出让制度对房价的影响土地出让制度是指政府将土地使用权出让给开发商，以获取出让金的一种制度。
土地出让制度的实施对房价有着直接和间接的影响。
本文将从土地供应量、土地成本、开发商积极性、房地产市场稳定等几个方面来探讨土地出让制度对房价的影响。
首先，土地出让制度会直接影响土地供应量，进而影响房屋的供应量。
在土地出让制度下，政府根据社会经济发展需要和城市规划，将土地划定为不同的用途，并通过拍卖、竞标等方式出让给开发商。
土地供应量的变化直接决定了房屋的供应量，供大于求时，房屋的价格就会下降。
反之，供小于求时，房屋的价格就会上涨。
因此，土地出让制度对房价具有直接的影响。
其次，土地出让制度会使土地成本增加，进而影响房屋的成本。
在土地出让制度下，开发商需要支付土地出让金来获取土地使用权。
土地出让金是政府为了获取经济利益而设定的一种费用，它会增加开发商的土地成本。
土地成本的增加将导致开发商在项目建设中投入更多的资金，进而导致房屋的成本上升。
而房屋的成本增加会直接影响到房屋的销售价格，从而影响房价水平。
此外，土地出让制度会影响开发商的积极性和投资意愿。
在土地出让制度下，政府以出让土地获取出让金的方式来获取利益。
而开发商需要通过房屋销售来获取利润。
如果土地出让金过高，开发商需要投入更多的资金，从而增加了项目风险和压力。
这可能会导致开发商对土地的积极性下降，减少了他们对项目的投资意愿。
当开发商的积极性和投资意愿下降时，房屋的供应量会受到影响，进而影响房价的水平。
最后，土地出让制度的实施对房地产市场的稳定也有一定影响。
土地是房地产行业的基础资源，土地出让制度的会导致土地市场的波动。
如果土地供应不足，将导致土地价格上涨，从而推动房价的上涨。
反之，如果土地供应过剩，将导致土地价格下降，从而推动房价的下降。
土地出让制度的稳定与合理的执行，对房地产市场的稳定起着重要的作用。
综上所述，土地出让制度对房价具有直接和间接的影响。
它通过调控土地供应量、影响土地成本、影响开发商的积极性和投资意愿以及影响房地产市场的稳定来影响房价水平。
土地政策对房地产市场的影响
土地政策对房地产市场的影响近年来，土地政策一直是关注度较高的话题之一。
土地是房地产市场的基础资源，土地政策的调整和实施直接影响着房地产市场的运行和发展。
本文将就土地政策对房地产市场的影响进行分析和探讨。
首先，土地政策对于房地产市场的供需关系有着重要的影响。
土地供应的增加或减少，直接影响着房地产市场的供给。
如果土地政策鼓励土地供应增加，那么将会增加房地产市场的供给量，降低房屋价格。
反之，如果土地政策限制土地供应，那么房地产市场供给将减少，房价可能会上涨。
因此，土地政策的调整对于房地产市场的供需关系有着明显的影响。
其次，土地政策也影响着房地产市场的竞争格局。
在现有土地政策下，通过招拍挂等方式获取土地使用权的房地产开发商数量相对有限，导致市场上的竞争相对集中。
但是，如果土地政策调整为更加开放和灵活，鼓励更多的开发商参与房地产市场，那么市场竞争将会更加激烈，房地产企业将面临更大的压力。
因此，土地政策的变动不仅对开发商有着重要影响，也对整个房地产市场的竞争格局产生影响。
第三，土地政策还会对房地产市场的投资和融资环境产生影响。
土地政策的变动可能会影响到房地产企业的融资成本和渠道。
例如，政府通过土地政策调控投资热点地区的房地产市场时，会增加土地供应，降低企业获取土地的成本，从而降低企业的投资风险。
但是，在市场供给不足的情况下，政府可能会限制企业获取土地的条件，提高土地出让金等费用，增加了企业的融资压力。
因此，土地政策的调整也会直接影响到房地产企业的投资和融资环境。
此外，土地政策的调整还可能引发房地产市场价格的波动。
在中国的大部分城市，土地出让金是影响房地产价格的重要因素之一。
土地政策的调整可能会带来土地出让金的变动，进而影响到房地产市场的价格水平。
如果土地政策鼓励增加土地供应，减少土地出让金，那么房地产市场价格可能会较为稳定，甚至出现下降。
相反，土地政策限制土地供应，提高土地出让金，可能会推动房地产市场价格上涨。
最新土地使用权年限对房地产价格的影响(萧振杰 41206130)
土地使用权年限对房地产价格的影响(萧振杰200941206130)土地使用权年限对房地产价格的影响萧振杰 200941206130 09工程管理摘要：在当今这社会主义的市场经济下，土地能够使用的年龄多少对于价格的影响可以说是息息相关的，来决定购买者是否对这房地产感兴趣的重要标准之一。
哪么土地使用权年限的对其价格有什么样的影响;还有对土地使用年限的界定又是怎么样呢？土地使用权年限的存在问题。
对于这些问题，笔者在下面作出自己的观点分析。
关键词：土地使用权年限房地产价格Abstract: in today's socialist market economy, to be able to use the land for the influence of age how much prices can be said to be closely linked, to decide whether to real estate buyers are interested in this one of the major criteria. What? The land use term for the price to have the kind of influence; And land use fixed number of year of the definition of what is? For these problems, the author made his point in the analysis. Keywords: land use term real estate prices一、土地使用权限年限的界定土地使用年限最高70年据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。
根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
土地供应及其对房地产市场价格的影响
土地供应及其对房地产市场价格的影响作者：吴沛晟来源：《消费导刊》2017年第05期摘要：城乡一体化、城市化进程，这是社会和经济发展到一定阶段的必然结果。
在城市化的进程中，人口增长一直就是不可避免的问题，人口的增加必然会对房地产的需求量增大，房地产的需求量增大，就会进一步刺激房地产市场的发展，同时也会导致土地资源日益紧张。
在此背景之下，本文从供求方面阐述了房地产对土地价格的影响，同时分析土地价格反过来影响房地产价格的机制，最后提出了土地供应政策相关的调控措施。
关键词：土地供应房地产价格影响调控措施改革开放以来，我国的经济飞速发展，其中，房地产行业在经济的发展过程中起到了十分重要的作用。
现如今，房地产行业已经成为了我国国民经济的支柱产业，但是随着我国城市化进程加快和房地产行业不断发展，土地资源的供应日益紧张，土地资源危机影响了房地产的价格。
现阶段，我国的房地产单位平方的价格持续上涨，部分城市的单位价格上涨甚至已经到了不可控制的地步了，这样的供求关系以及经济发展模式，对我国经济健康、可持续发展埋下了严重的隐患。
一、土地资源和房地产之间的关系土地和房屋都是十分重要的资源。
土地和房屋都有着根本性的特点，土地是一种不可再生的稀有社会资源，而房屋则是要依附在土地上才能发挥出它最基本的使用功能，而且房屋依附在土地上，还有着不可移动的特点。
正是土地和房屋各自独有的特点，使它们之间的联系十分紧密。
所以，控制房地产价格最直接、也是最根本的措施，就是控制土地的供应量。
通过深入分析城市土地的供求关系对城市房地产价格的影响，可以为制定科学的调控措施提供有力的数据支持和决策依据，使房地产行业朝着健康的方向发展，同时还能建立起房地产价格调控的理论体系。
所以，正确处理好土地供应与房地产开发之间的关系，有着十分重要的现实意义。
二、土地价格的调控（一）土地政策在相关的土地政策当中，地方政府和相关的土地管理部门是土地政策实施的主体，房地产市场则是土地政策的客体。
土地使用权估价的影响因素分析
土地使用权估价的影响因素分析作者：黄鸣强夏淑珍来源：《管理观察》2012年第29期摘要：为确保国有资产保值增值，在国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等行为发生时，必须从实际出发，调查委托估价宗地的利用现状和条件，按照有关政策、文件，实事求是地分析委托估价宗地的现状、影响因素等客观条件，坚持有效性、真实性原则，客观反映当前地价的实际水平，采用科学的方法、标准和程序，保证地价的公正与合理。
本文以2011年10月杭州市余杭区五常大道以南商业办公用地土地出让价格评估为例，详细分析其影响因素。
关键词：因素分析土地使用权价格评估1.估价对象描述1.1土地位置状况估价对象位于杭州市余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，土地规划用途为商业办公用地（C2），设定出让用途为商业用地（商业办公），土地出让面积为3826M2。
估价对象的四至为：东至五常街道友谊社区土地，南至五常教工宿舍，西至五常教工宿舍进出道路，北至五常大道及绿化带。
估价对象位于杭州市七级地范围内。
1.2土地权利状况根据委托方提供资料，估价对象的土地所有权归国家所有，为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，土地规划用途为商业办公用地（C2），设定出让用途为商业用地（商业办公），出让年限为法定最高出让年限40年。
根据评估目的，设定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。
1.3土地利用状况估价对象位于余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，目前地块内部利用现状为南端建成1幢1层简易用房，其他土地未平整待开发。
根据杭州市国土资源局余杭分局提供的资料及估价人员的了解，估价对象拟拆迁后以净地形式挂牌出让。
根据杭州市规划局余杭规划分局《五常街道友谊社区五常大道以南商业地块规划技术指标图及区位示意图的说明》，估价对象的具体规划设计条件和要求为：（1）规划用地性质为商业办公用地（C2）；（2）用地面积3826平方米；（3）容积率1.4—1.5；（4）建筑密度≤45%；（5）建筑限高18米（黄海标高）；（6）绿地率≥20%；（7）用地面积及用地红线以实测为准，图示所有尺寸单位为米；（8）按规范配置停车位；（9）建筑应按规范后退道路红线、绿化控制线；（10）绿化控制线以东须设置纯绿化带；（11）建筑与周边建筑间距需符合规范要求；（12）根据西溪湿地周边高度控制要求，地块内建筑（构筑物）高度不得超过黄海标高18米，若需适当突破高度要求，须按规定做好景观分析，并按规定程序报审；⒀具体实施须符合附后方案《五常友谊社区综合楼方案》；⒁其他要求以国家、地方规划管理规定和技术规范为准。
土地供应及其对房地产市场价格的影响
加，进而扩大企业投资规模，并加大房屋供给数量，以此对 房地产市场供需情况进行调节。第二，影响市场参与主体 预期。土地供应量的多少，会对市场主体预期造成严重影 响，进而对开发主体的行为、消费群体的行为起到制约作 用，进而影响房地产市场价格。
目前，针对房地产开发用地，国家供应量正在逐年增 多。从 2009 年到 2013 年已经增长了一倍左右，即从 10.91 万平方公顷增长至 20.32 万平方公顷，通过土地供应量的 有效增长，以此达到房地产开发用地供需调节的目的。同 时，房地产开发用地供应量的增加，对房地产企业投资规 模的进一步扩大影响极大，进而提高市场预期水平。目前， 房地产市场房屋供需平衡的调整主要依靠该方式进行处 理，进而达到房价调节的作用。为降低国际金融危机的影 响，2008 年国家共有 4 万亿资金用于投资，则 8.92 万平方 公顷为房地产 2008 年房地产开发用地量，随着时间的不断 延长，2009 年该数值有所上升，为 10.91 万平方公顷，所 占比重达到 30.2%；随后逐年递增，2010 年为 15.42 万平 方公顷，比重高达 35.6%。由此可见，土地供应量的增多， 不仅增强了开发商对房地产市场的信心，还进一步扩大了 投资规模。2011 年开发用地供应还在增多，但房地产泡沫 现象也愈加显著，为此，必须加大调控力度。从 2012 年起， 房地产开发用地有所下降，所占比重也在逐步减少。从 2011 年到 2013 年，比重由 28.5% 降至 27.8%。为此，如房 地产市场热度过高，可适当减小土地供应量，以此对房地 产投资规模、速度加以有效抑制，并最终起到减小生产、消 费预期的目的。
一、我国当前土地供应状况 作为房地产商品的重要生产要素，土地需求可理解 为引致需求，是通过人们对房屋需求引起的。在房地产市 场发展中，房地产供需状况、价格水平和土地供应、地价关 系密切。伴随时间的推进，房地产市场变化也越来越快， 此时土地需求也发生着改变。当前，我国土地基本是按照 需求供应，可选用土地销售面积替代土地供应面积。相关 数据显示，我国土地供应波动较少，呈现递增的趋势，且增 速较快。通常征用农用地、收回闲置土地及回购土地是土 地供应的主要来源，其中所占比例较大的为征用农用地， 土地供应大量增多，则表明极有可能侵犯了农民的权益。 当土地供应量不断增加的同时，地价不降反升，就表明需 求较大。作为房价的主要构成部分，地价比重越来越高， 而地价的增长极易造成房价上涨。 二、土地供应及其对房地产市场价格的影响 （一）土地供应量 在土地供应量控制方面，国家的控制主要是控制建设 用地的总供应量。于房地产市场价格而言，土地供应量的 影响主要包含两点。第一，影响开发规模与供需平衡。土 地供应量不足，将大大降低房地产企业开发用地量，对企 业开发规模造成严重影响，进而出现房屋供给不足的现象。 相反，土地供应量增加，房地产企业开发用地也会随之增
土地使用权期限对房地产价格影响研究
土地使用权期限对房地产价格影响研究摘要：我国实施土地使用权有偿使用已经有近30年的时间，目前，早期出让的部分土地面临着土地使用权期限到期或即将到期的问题，该做如何处理？在国家还没有给出相关具体政策的情况下，本文通过市场调查，基于理论与实证分析，探讨土地使用权期限变化对房地产价格的影响，尝试提出自愿续期的制度改革方向，并在此基础上给出了相关的操作方案模型。
为土地使用权到期后续期或收回的政策选择提供技术支持，为我国土地使用权制度改革提供政策建议。
一、概述1.1研究背景自20世纪80年代我国开始实施国有土地使用权出让制度以来，至今已经历30余年时间，根据相关法律规定，我国土地使用权最高出让年限商业为40年、工业50年、住宅70年、综合及其他等50年。
2009年在全国国土厅系统中，一份关于《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件引起居民的关注。
因为其中的一条“住宅建设用地使用权期满按照国家有关规定自动续期”替换了2008年国土资源部内部起草的《土地管理法》中明确规定的“住宅用地70年使用权到期后自动无偿续期”的表述。
这使得原本“房屋产权”、“土地使用权”这些曾经在买房中被我们忽视的重要问题第一次以撼人之态出现在了大众的眼前，住宅用地70年后的“无偿续期”是否真的会变成“有偿服务”？又该如何“有偿”？城市住宅用地土地使用权70年到期后到底怎么处理？所有这些问题目前尚未有明确的答案，然而，这些都是不容回避的问题。
87年住房改革之后，住宅土地问题在百姓生活中占据着越来越重要的位置，尤其是随着房价的增长和人们法律意识的增强，住宅土地使用权期限及期限届满后地上建筑物的归属问题，越来越受到普遍关注，国家从开始实施土地使用权权限到现在，部分业主面临着土地使用权到期的难题，土地使用权到期后的政策处理方法的出台，势在必行。
1.2我国住宅土地使用权的相关法律现状在《物权法》制定前，关于住宅建设用地使用权的续期问题，《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规均有不同程度的规定。
房价与土地使用年限的关系,土地获取形式有什么
Hot summer, but still can't warm my heart.勤学乐施积极进取（页眉可删）房价与土地使用年限的关系，土地获取形式有什么一般情况下两者是没有什么影响的，主要影响房价的是当地的经济水平，以及土地的地理位置以及建设的类型和当地的需求。
土地出让金：是土地批租时一次性收取的费用，是土地有效年限的使用价格，也称“地价”。
土地是人们非常关注的话题，由于中国对于土地的管理非常严格和土地的国有制，我们并不能永久的购买土地，而是拥有土地的使用权，但土地使用权年限是和土地建设的形式有关的，年限是不相同的，那房价与土地使用年限有没有关系呢，土地使用权的获取形式有哪些呢？房价与土地使用年限有关系吗？一般情况下两者是没有什么影响的，主要影响房价的是当地的经济水平，以及土地的地理位置以及建设的类型和当地的需求。
土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。
一、以出让方式取得国有土地使用权1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
（一）以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权A.土地招标招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。
投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。
经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。
土地使用权年限与房价有关系吗
We cannot choose our origin, but our future is changed by ourselves.通用参考模板（页眉可删）土地使用权年限与房价有关系吗有关系。
如果土地使用权要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。
其中，不少人发现，自己持有的土地证上写着土地年限20年到期。
这次温州市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在国内也属于先例。
土地使用权要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法全国推行，温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。
温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受《温州日报》采访时表示，1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。
当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
土地使用权到期后该怎么办?年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。
从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。
截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算。
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特征三：一次性缴纳土地出让金的“批租制”
从缴纳土地出让金的方式看，我国城市土地出让实行的土地的 “批租制”。所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府 一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。
与批租制不同的是“年租制”，指开发商或土地使用者在未来 若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金。
注：在1994年分税制之前，地方政府的土地出让收入是中央和地方分成 制度；分税制改革后，地方政府的土地出让收入主要归地方所有，特别 是在2002年土地主要以招拍挂方式出让后，土地出让金收入已经成为一 些地方政府的主要收入来源，形成了所谓的“土地财政”。
二、土地财政是土地价格上涨的动力（3）
图1：2009年土地出让金收入前20位城市（亿元） 图2：部分城市土地出让金占地方财政收入的比例
（根据国际上城镇化发展的 经验，城镇化率在30%-60%之 间，为快速城镇化阶段。）
3.土地价格与住宅价格
一、住宅价格与土地价格的关系
30城市住宅价格与土地价格（单位：元/平方米
结论1：随着土地价格的上升，住宅价格也上升。以2010年6月份的住宅价格为因变量，以2005年 到2009年的土地价格为自变量，回归方程显示，土地价格每上升100元，住宅价格将上升大约86.3 元。这个结果在统计上显著（t=6.23）。这虽然不能表明土地价格和住宅价格之间的因果关系，但 是仍然表明了二者之间的高度相关：高的土地价格伴随着高的住宅价格。 结论2：从地价占房价的比例看，30个城市平均的土地价格占住宅价格的比例为42.4%，加上政府 征收的房地产业税费，约50%为政府所获得。（住宅价格（单价）分两部分：1.土地成本（政府所 得），2.开发商利润、其他成本和房地产税费。因此，土地价格/住宅价格可以表示政府通过土地价 格从住宅价格中获得的比例。） 结论3：土地价格占住宅价格最高的是厦门，为135.8%；最低的是嘉兴，为13.2%。其他大部分城 市都在20%-60%之间。四个一线城市地价占房价的比例，上海为58.1%，北京为39.1%，深圳为 50.2%，广州为31.5%。
土地价格与房价的作用关系——论高地价是否是高房价的主要原因
土地价格与房价的作用关系——论高地价是否是高房价的主
要原因
李永杰
【期刊名称】《科技信息》
【年(卷),期】2011(000)027
【摘要】针对目前住房价格不断上涨和政府宏观调控政策的出台所引发的不同观点的讨论,从土地和住房价格的原理、市场特点及相互关系着手,具体分析了住房生产、流通、交易过程中各相关因素的作用,判别了不同观点的对错、失误,明晰了土地价格对高房价的影响和高房价的成因机制.
【总页数】2页(P394-395)
【作者】李永杰
【作者单位】漯河市东城产业集聚区建设管理委员会河南漯河462300
【正文语种】中文
【相关文献】
1.高房价并非高地价惹的祸 [J], 张安全
2.高房价、高地价绑架国际旅游岛 [J], 李凤桃
3."招拍挂"导致了高地价吗?高地价导致了高房价吗? [J], 何南熹;韩一宁
4.高地价给高房价埋下伏笔 [J], 李频
5.上海严控高房价和高地价不是权宜之计 [J], 李频[1]
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不同土地使用权对房地产估价的影响
不同土地使用权对房地产估价的影响目前，城镇土地大多属于划拨性质，这类土地在城镇中不仅所占比例较大,而且所占地理位置优越，连同地上建筑物、附着物，已成为房地产权利人一笔不小的财富,并在房地产市场中扮演了重要角色，其转让、出租、抵押等活动频繁，价格评估也就越来越受到人们的关注。
一、珠海电子大厦估价结果纠纷事件引出的思考1998年2月7日，中央电视台“焦点访谈”栏目推出惊人报道《一份评估损失千万》：1996 年6月，广东珠海一座大楼以1458万元的价格被该市中级人民法院拍卖偿债，大楼落到了一家私人公司名下。
这一价格系法院委托该市“没有营业执照的"房地产估价所“一纸”评估得出的，1997年10月，由该市国有资产管理局牵头组织的三家评估所做出评估结果：大楼值2565万元。
按照这一结果,大楼以1458万元定价和拍卖，“直接造成了国有资产1000多万元的流失”。
这是一起典型的房地产估价结果纠纷。
实际上，围绕国有资产是否流失的论战已在珠海持续了一年多,大楼原业主电子集团、市法院、市房管局、房产评估所、市国资局、市拍卖行等有关方面说法不一,截至1998年2月，对电子大厦的评估共有4次:—-1994年，电子集团为以大楼抵押向银行贷款,委托广东粤建审计师事务所做出评估，评估基准日为1994年6月18日，评估价为2751万元.评估报告中称:“估价中不计土地增值费，但在资产估价时考虑了这种因素.评估时并未考虑该房产权若发生变动时可能承担的任何开支或税金。
”——1996年，珠海市法院为拍卖电子大厦委托市房产评估所做出评估，评估基准日为1996 年3月11日，评估价为1458.7732万元，以一纸“房产估价答复书”提供给法院。
—-1997年10月，由珠海市国资局牵头，组织市审计师事务所、市资产评估事务所、珠海经济特区会计师事务所联合做出评估。
评估基准日为1996年3月11日，正式评估报告至今未出。
—-1998年1月,广东省房地产估价师学会会同中国房地产估价师学会组织的专家小组,对电子大厦重新估价，估价基准日为1996年3月11日,评估结果为:按报建的轻工厂房用途评估，评估价为780万元(含补地价)：按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评估价为2060万元（含补地价),若不考虑地价因素,评估价为1400万元.只要有些估价知识的人也许已经看出来了，这其中的问题就出在土地使用权性质上。
城市土地使用权制度改革对房地产市场的影响研究
城市土地使用权制度改革对房地产市场的影响研究随着中国城市化的快速发展，房地产市场成为经济增长的重要推动力。
然而，长期以来存在的城市土地使用权制度问题成为制约房地产市场健康发展的主要因素之一。
近年来，中国政府针对城市土地使用权制度进行了一系列改革措施，试图解决土地使用权的不确定性和不稳定性问题，并提升房地产市场的稳定性和可持续发展能力。
首先，城市土地使用权制度改革带来了土地流转市场的繁荣。
过去，城市土地使用权更多是通过政府拍卖、出让的方式得到，而改革后允许土地使用权流转，使得土地资源能够更加灵活地配置和利用。
这进一步促进了土地资源的市场化流转，吸引了更多的社会资金和资源流入房地产市场。
土地使用权流转市场的繁荣不仅提高了土地出让金的市场价格，也为房地产市场提供了更多的项目开发机会，推动了城市的建设和发展。
其次，城市土地使用权制度改革促进了房地产市场的规范和透明。
过去，土地使用权的配置和管理主要由政府部门负责，存在信息不对称和行政干预的情况。
然而，改革后，政府逐步降低了对土地市场的干预，将更多的决策权和自由交易权交给了市场参与者。
土地使用权的市场化流转使得土地交易过程更加透明，减少了不必要的审批环节，提高了流转效率，加强了对土地市场的监管和维护。
再次，城市土地使用权制度改革推动了房地产市场的专业化发展。
过去，由于土地使用权市场的不成熟和缺乏规范，导致土地资源利用效率低下，房地产市场投资风险较大。
改革后，越来越多的专业机构、专业人员和专门的交易平台涌现出来，推动了土地使用权市场的专业化发展。
专业机构的参与提高了土地评估、拍卖和交易等环节的专业水平，为市场交易提供了更多的保障和便利。
最后，尽管城市土地使用权制度改革带来了诸多积极影响，但也存在一些挑战和问题亟待解决。
首先，土地使用权市场的发展不均衡，一些地方的市场化程度相对较低，信息不对称和市场不规范问题仍然存在。
其次，一些地方政府虽然宣传改革，但在实际操作中仍然保持较高的干预度，导致市场秩序的混乱和不公平。
国家严把“土地关”对房地产价格的影响多大？
国家严把“土地关”对房地产价格的影响多大？国家严把“土地关”对房地产价格的影响多大？据新华网报道，国土资源部发布了2004年度全国土地利用变更调查结果——中国新增建设用地大幅下降，比上年减少37%，而今年国家仍将严把土地这扇“闸门”。
这是否会进一步拉升当前居高不下的房地产价格呢？按照时下一些房地产商的理论，回答应当是肯定的。
他们认为，由于国家对土地实行严管政策，造成房地产用地供应不足，老百姓对房地产的预期价格看涨；同时，国家对经营性土地使用权全面实行“招拍挂”，也抬高了地价，并进而抬高了房价。
但国土资源部却持不同观点。
地籍司有关负责人指出，土地供应包括两块，一块是增量，一块是存量。
去年，国家严控新增建设用地，是对土地增量的控制，这一块还不到全国建设用地供应总量的一半。
而对于土地存量，国家基本没有采取限制措施。
因此，新增建设用地的减少并不一定导致土地供不应求，也不一定导致土地价格的上涨。
国土资源部认为，中国经济持续向好、需求强劲，是部分城市地价上涨较快的主要原因；而北京、上海等重点城市房地产市场需求强劲，房价涨幅较大，则带动了地价的不断上涨。
那么，土地供应量、土地价格、商品房价格之间到底是什么关系？中国人民大学土地管理系副主任严金明教授认为，土地供应量是影响地价的因素之一，但不是决定性因素；从理论上看，房价由地价、建筑安装成本和利润组成，地价的变化影响房价。
但在实际操作中，房地产商往往要根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。
从这个意义上讲，反而是房价影响了地价。
“以往，土地使用权转让常常是“暗箱操作”，房价远远高于地价，房地产商由此获得了超额利润。
从2002年7月1日起，国家对经营性土地使用权全面实行招标、拍卖、挂牌出让，用市场竞争机制明确了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归真实水平，当然也增加了房地产商的成本，减少了房地产商的利润。
无论如何，老百姓希望政府尽快采取措施，抑制房地产价格过快上涨。
土地市场对房价的时效影响研究--以广州市为例
土地市场对房价的时效影响研究--以广州市为例
潘捷;胡晓添;郭忠兴;李炜玮
【期刊名称】《国土资源科技管理》
【年(卷),期】2006(023)002
【摘要】在全国范围内房价出现持续上涨的同时,广州市的房价却出现了阶段性平稳下降的现象.鉴于土地市场是影响城市房地产价格最为重要的因素之一,通过采用时差相关性方法测算广州市土地市场相关因素对房价在时间上领先或滞后作用及年限,结合实证分析广州市土地交易价格、土地供应面积、土地出让金与政策法律法规均对房价的时效作用,并提出可行性的政策建议.
【总页数】3页(P37-39)
【作者】潘捷;胡晓添;郭忠兴;李炜玮
【作者单位】南京农业大学,公共管理学院,江苏,南京,210095;南京大学,城市与资源学系,江苏,南京,210093;南京农业大学,公共管理学院,江苏,南京,210095;南京农业大学,公共管理学院,江苏,南京,210095
【正文语种】中文
【中图分类】F301.3(265)
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房价与土地使用年限的关系,土地获取形式有什么
房价与⼟地使⽤年限的关系,⼟地获取形式有什么⼟地是⼈们赖以⽣存的地⽅，由于我国对于⼟地的管理⾮常严格再加上⼟地的国有制，所以我们并不能永远拥有⼟地，⼟地都是有使⽤年限的，那么房价与⼟地使⽤年限有关系吗?⼟地获取形式有什么⽅式呢?店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
⼀、房价与⼟地使⽤年限有关系吗?⼀般情况下两者是没有什么影响的，主要影响房价的是当地的经济⽔平，以及⼟地的地理位置以及建设的类型和当地的需求。
⼆、⼟地获取形式有什么1、⼟地出让⾦：是⼟地批租时⼀次性收取的费⽤，是⼟地有效年限的使⽤价格，也称“地价”。
它包括⼟地开发投资费⽤和使⽤期内的⾦额⼟地使⽤费。
前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的⼀次性补偿;后者为⼟地资源使⽤的费⽤，即“地租”。
⼟地出让⾦可以分为两种：⼀种是“熟地价”，即提供“七通⼀平”的地块，出让⾦包括⼟地使⽤费和开发费;另⼀种是“⽑地”或“⽣地”价，即未完成“七通⼀平”的地块，投资者需⾃⾏或委托开发公司进⾏受让⼟地的开发⼯作。
2、⼟地使⽤权划拨：指县级以上⼈民政府依法批准，在⼟地使⽤者缴纳补偿、安置等费⽤后将该幅⼟地交付其使⽤，或者将⼟地使⽤权⽆偿交付给⼟地使⽤者使⽤的⾏为。
以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，除法律、⾏政法规另有规定外，没有使⽤期限的限制，并不得转让、出租、抵押。
3、⼟地使⽤权出让：指国家将国有⼟地使⽤权在⼀定年限内出让给⼟地使⽤者，由⼟地使⽤者向国家⽀付⼟地使⽤权出让⾦的⾏为。
⼟地使⽤者在⾜额交纳了⼟地出让⾦后，有权取得该⼟地在⼀定年限内的使⽤权利，并可以将该⼟地使⽤权在符合规定条件的前提下转让、出租或抵押。
4、⼟地使⽤权转让：⼟地使⽤权转让是指⼟地使⽤者将⼟地使⽤权再转移的⾏为，包括出售、交换和赠与。
未按⼟地使⽤权出让合同规定的期限和条件投资开发、利⽤⼟地的，⼟地使⽤权不得转让。
国有⼟地使⽤权转让应当签订转让合同，转让时⼟地使⽤权出让合同和登记⽂件中所载明的权利、义务随之转移。
浅谈土地供应及其对房地产市场价格的影响
浅谈土地供应及其对房地产市场价格的影响近几年来，随着经济改革的步伐越发快速，土地供应的形势也越发紧张起来。
土地出让的数据逐年下滑，导致供应与需求不平衡，从而抬高了地价与房地产市场的价格，更使得土地供应与房地产市场出现了较大的危机。
面对这一现象，笔者试从构件基于市场需求的土地供应和房地产市场组件协调机制，希望能够为解决这一问题提供思路。
标签：土地供应;房地产市场价格;房地产市场房地产市场价格和土地供给之间的关系相当密切，从土地出让数量下降分析供需失衡现象，对解决房地产市场价格波动很有意义。
本文将以乌鲁木齐作为实证对象，分析土地供应及土地供应对房地产市场价格影响的相关问题。
一、土地供应对对房地产市场价格影响因素分析（一）土地供应量与房地产市场价格的关系土地供应量与房地产市场价格之间是互相影响的，两者之间的影响体现在两个角度，首先是土地供应的总数量关系到房地产市场产品供应总量的数量，即当土地供应数量不足时就会导致房地产市场产品供应总量与种类的降低，从而抬高房地产市场价格;其次则是从主体心理预期来思考，经济发展与消费的需要将会对房地产市场价格施加影响，从而改变房地产市场供求关系。
一般来讲，土地供应量的数量决定着房地长市场产品数量，两者通过容积率指标来体现这种影响关系[1]。
（二）土地供应价格对房地产市场的影响分析土地供应价格与房地产市场的价格是一种双向影响的关系。
无论是土地价格还是房地产市场价格，两者都具有权益价格的属性。
而土地价格主要由土地需求来决定，这意味着土地需求将会直接引导土地价格的变动。
房地产市场价格的变化则由土地供应与土地需求共同绝对，一般来讲，当房地产的土地需求增长的时候，会导致土地价格的上涨，而当土地价格上涨到一定程度就会促使房地产厂商投入更多的土地要素，从而刺激增长土地需求。
土地价格升高是源自于房地产价格高，而并非是房地产价格高由土地价格高来决定。
（三）土地供应方式对房地产市场价格的影响土地供应方式对房地产市场价格影响主要体现在其方式的不同上，土地供给有挂牌出让、招标出让、拍卖出让与协议出让等方式，土地公开出让的方式往往会引发极大的竞争，从而导致房地产市场价格的突然暴增，另外这种方式的土地供给方式还会降低交易成本，降低土地价格[2]。
谈土地招拍挂对房价和地价的影响[1]
![谈土地招拍挂对房价和地价的影响[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/52d559fefab069dc502201ba.png)
谈土地招拍挂对房价和地价的影响摘要：近年来，随着我国房价的持续上涨，尤其是部分地区房价的飙升，大大超出了民众的心理承受能力和实际购买能力，降低房价的呼声越来越高。
现在，房价问题已经成为全社会关注的焦点问题。
特别是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权》文件下发后，有关招拍挂、房价和地价的争论更加激烈。
本文从房价、地价形成机制研究入手，对房价和地价的关系进行了深入分析，又分别研究了招拍挂对房价和地价带来的影响，最后得出了土地招拍挂对房价和地价的影响的一些结论。
关键词：招拍挂；房价；地价Effects on House Price and Land Priceof Land Public Bidding ,Auction and Signboard Listing Abstract：In recent years, with the lasting rise of the house price in China, especially the house price rises violently in some areas, it has greatly gone beyond people's psychological bearing ability and real purchasing power, the voice of reducing the house price is higher and higher. Now, this has already become the focus of the whole society.Especially, after the issuance of the law that transfer the state land usufruct by public bidding, auction and signboard listing, the disputes about the public bidding, auction and signboard listing, house price and land price are more and more vehement. This paper analyses the forming mechanism of house price and land price, and studies the relationships between house price and land price, and analyses the effects on house price and land price of land public bidding, auction and signboard listing separately. Finally, this paper elicits some conclusions on the effects on house price and land price of land public bidding, auction and signboard listing.Key words: public bidding, auction and signboard listing；house price；land price一、引言近年来，房地产业成为我国国民经济中最活跃的行业之一，房地产开发投资、房地产销售和房地产价格均呈上升走势，房地产业增长对GDP增长的贡献在2个百分点左右，房地产正在迅速成为消费热点和投资热点。
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土地使用权年限对房地产价格的影响
萧振杰200941206130 09工程管理
摘要：在当今这社会主义的市场经济下，土地能够使用的年龄多少对于价格的影响可以说是息息相关的，来决定购买者是否对这房地产感兴趣的重要标准之一。
哪么土地使用权年限的对其价格有什么样的影响;还有对土地使用年限的界定又是怎么样呢？土地使用权年限的存在问题。
对于这些问题，笔者在下面作出自己的观点分析。
关键词：土地使用权年限房地产价格
Abstract: in today's socialist market economy, to be able to use the land for the influence of age how much prices can be said to be closely linked, to decide whether to real estate buyers are interested in this one of the major criteria. What? The land use term for the price to have the kind of influence; And land use fixed number of year of the definition of what is? For these problems, the author made his point in the analysis. Keywords: land use term real estate prices
一、土地使用权限年限的界定
土地使用年限最高70年据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。
根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；
工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；
综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
二、
三、土地使用年限期满可自动续期
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
”
据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。
也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。
而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。
特别是今年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。
但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。
而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。
四、土地使用权年限影响商品房价格
房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转移给他人的行为。
房地产转让的实质是房地产权属发生转移，《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
在我国，城市国有土地的所有权属于国家，土地使用权则通过划拨、出让、转让三种途径为土地使用者取得。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让是指土地使用者将出让取得的土地使用权，或划拨取得但已补办手续补交土地出让金的土地使用权再转移的行为。
作为可以买卖的商品房，土地使用权基本上是通过土地使用权的出让、转让有偿取得的，商品房的价格中也包含着这笔费用，地价是房价(严格的说应为房地产价格)的一项重要组成部分。
以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是原出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。
从房地产开发商以合法方式取得土地使用权之日起，经过设计、建设、销售等环节，当购房者购买商品房时，土地使用权年限至少已减少了一两年，多达五年以上的也有可能。
开发商与购房者签订商品房购销合同，将商品房卖给购房者，购房者不仅拥有房屋本身的所有权，同时拥有该房屋所占用范围内土地一定年限的使用权。
许多人认为，购买房产后，只要房屋不灭失，房屋所有权人可以无限期的拥有它，
实际这种认识是错误的。
在我国有偿有限期的土地使用制度下，房屋所有权是一种有限制条件的所有权，要受到土地使用权年限的制约。
当房屋所占用范围内的土地使用权到期，无论地上房屋的状态如何，是新的还是旧的，房屋所有权由国家无偿取得。
为了维护商品房购房者的权益，防止购买土地使用年限相对过少的房屋，购房者必须搞清土地使用权年限及剩余年限，搞清对所购房屋所有权的拥有年限。
据资料显示，目前大城市房地产市场商品房的成交量中有10％-20％是投资型买家购买。
投资者青睐于房地产的主要原因是房地产投资具有增值性。
建筑物作为房产的物质实体与其他商品一样在使用过程中会不断的磨损、减值。
即使不使用的建筑物，由于风雨侵蚀、功能不足等原因，价值也会降低。
比如，钢筋混凝土结构的非生产用房耐用年限为60年，残值率为零。
所以，通常所说的房地产的增值，其实是指土地的增值。
然而，在我国土地有偿有限期的使用制度下，房地产投资型买家不仅要分析影响土地自然增值和人工增值的一些因素，如土地增值税、通货膨胀率、城市规划、经济发展前景和国际形式演变等，还要充分注意土地使用权出让年限和土地剩余使用年限对土地使用权价格的影响，即注意土地使用权折旧对土地增值额的冲减。
我国的土地价格由于是有限年期的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年，价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限将会为零，所以，具体一宗有土地使用年限的来看是趋于下降的。
五、
六、土地使用权年限存在的问题
对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。
从网上获悉一案例：针对陈小姐所投诉的市区某楼盘的土地使用年限少了16年的问题，该房地产开发商的有关负责人梁经理就曾表示，该地块于1993年出让时，他们公司并不是一手买家。
2007年，该公司接手此地块时，地块的闲置时间已经很长了。
同样，在江海区一“缩水”16年的某楼盘所在的地块，在1994年首次出让后，也闲置十多年才开始大面积开发。
对于闲置时间长的问题，有市民认为，其中不乏一些房地产开发商在取得土地后，为赚取最大的利润，故意不及时开发，等待升值后再进行开发，而等到可以销售时，土地使用年限已经过了很长的时间。
对此，市国土部门有关负责人表示，近几年来，我市国土部门已经采取了多种措施，加大处置闲置土地力度，有效抑制了土地闲置的现象。
房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。
他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。
遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。
还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。
此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。
参考文献：
（1）殷琳《土地使用权年限对土地增值的影响》。