2011成都综合体市场物业调研专项报告
成都城市综合体调研报告共65页文档
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
成都城市综合体调研报告
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
成都商业综合体分析报告(1)
9 仁恒置地
18
华丰购物中心
6/17
成都综合体分析之 项目统计图
项目
开发商
高度 体量
业态
项目
开发商
高度
北欧知识城
成都北新知识城 置业有限公司
100
240
哥本哈根商学院中国校区、第三代创意园 区(3G)、欧洲商务中心、高端住宅
唐人街
成都市圣沅房地产 80
龙湖北城天街
龙湖
休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪 100 70 宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城
五星级酒店、甲级写字楼、百货、
57 超市、游乐中心、影城、餐饮、公
寓
48
集居住、办公、购物、餐饮和休闲 于一体
44
金融中心、商务中心、大型购物中 心、高档旅游酒店
30
购物中心、超五星酒店、甲级写字 楼、高级公寓
高档百货、大型超市、品牌旗舰店、
32 甲级写字楼、电影院、真冰场、各
色餐饮
30.9 30
甲级写字楼、大型商场、五星级酒 店、五星级酒店
金牛万达广场
绿地·世纪城
龙湖北城天街
种类 规模
商业、住宅
一期40万㎡，商7.4万 ㎡
商业、酒店、写字楼、住 宅
83万㎡
业态
居住、办公、购物、 娱乐
居住、办公、购物、娱乐
商业、住宅
70万㎡，商业40 万㎡
居住、办公、购 物、休娱
定位 中高端时尚百货商场 中高端时尚百货商场
中高端时尚百货 商场
单元
室内步行街、餐饮街、 酒店、写字楼、大卖场、
8/17
成都综合体分析之 CBD板块② 富力·天 汇
富力·天汇 (业态:购物、餐饮、娱乐、休闲、度假、商务)(特色：配套真冰场、首创办公精装交付标准)
成都高层物业研究年度报告
建立完善的安全管理制度和应急预案。
加强与政府部门、社会组织的协调配合，共同应对危机事件。
高层物业安全管理及危机应对
06
成都高层物业市场绿色建筑及可持续发展研究
在建筑设计和施工过程中，充分考虑环境保护、资源节约、生态平衡等因素，旨在降低建筑物对环境的影响，提高居民生活质量。
绿色建筑理念
绿色建筑理念及实践案例
20世纪90年代
随着城市化的加速和土地资源的紧张，高层建筑逐渐向城市郊区扩展。
21世纪初
成都高层物业市场逐渐成熟，建筑设计和品质不断提升，同时高层建筑也面临着一些挑战，如城市规划、交通压力等。
近年来
03
需求与供应
成都高层物业市场的需求一直较为稳定，但供应量逐渐增加，导致市场竞争加剧。
成都高层物业市场现状
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
02
成都高层物业市场竞争格局
开发商 A
作为成都本土的知名开发商，A 公司在高层物业开发方面拥有丰富的经验和良好的口碑。其物业管理水平高，服务质量好，深受业主和市场的认可。
开发商 B
B 公司是成都乃至全国知名的房地产开发商，其在高层物业领域拥有多个经典项目。其物业管理团队专业，服务周到，赢得了广大业主的信赖。
xx年xx月xx日
成都高层物业研究年度报告
CATALOGUE
目录
成都高层物业市场概述成都高层物业市场竞争格局成都高层物业市场客户需求研究成都高层物业市场投资及前景预测成都高层物业市场运营管理研究成都高层物业市场绿色建筑及可持续发展研究
01
成都高层物业市场概述
1
成都高层物业市场发展历程
2
3
成都高层物业市场开始发展，早期的高层建筑主要集中在市中心区域。
成都大型城市综合体市场分析和定位
成都大型城市综合体市场分析和定位世联市场研究部[键入文字] 大型城市综合体市场分析和定位2008-11-24目的：本项目规划调整建议困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标立即解决问题根本解决问题系统的方法努力追求[键入文字] 2 [键入文字] 城市研究项目属性区域研究地铁研究研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题产品组合产品组合的各物业发展可行性？界定客户目标体量比例产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？布局优化产品组合体量的布局优化？3 [键入文字] 城市研究项目属性区域研究地铁研究研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题产品组合产品组合的各物业发展可行性？界定客户目标体量比例产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？布局优化产品组合体量的布局优化？4 [键入文字] 项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强项目分析?? 区域交通优越。
通过天府大道、绕城高速、城市一环、二环、三环等与城区各方位直接相连。
?? 项目邻城市主干道天府大道，是周边郊县华阳进入成都城区的主要连接道路之一。
?? 规划中的地铁1号线将拉近项目区域同市中心和火车南北站的距离，增强区域辐射能力。
九里堤路至新都大丰成绵高速地铁1号线火车北站至郫县、温江城市核心武侯祠二环本项目8km 本项目13.2km 本项目8km 三环绕城高速机场天府广场火车南站川藏高速至龙泉洛带火车南站本项目14km 武侯祠/锦里本项目4km 市政府城南CBD 机场市政府天府大道航空港华阳镇5 项目分析?? 项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务总部基地区域，商务价值高东面：与天府软件园一期隔天府大道相望，东北面临世纪城?? 南面：临大源三线道路，新希望商务大厦、安捷伦均在建，中兴大厦即将开售圣达紫罗兰圣达中信通威西藏中石化待出让紫罗兰大源四线规划道路大源三线中冶地块B 待出让新希望新希望天合中石油天府软件园一期天府软件园地块A 天合大源三线世纪城世纪城规划道路大源四线?? 西面：临未开发商服用地，未来将与川大科技园相邻?? 北面：临规划中的总部商务区，圣达、中信、通威均已在建中信新鼎能安捷伦中兴通讯新希望商务大厦天府软件园一期天府大道天府软件园中兴天府大道[键入文字] 6 [键入文字] 项目分析道路情况：?? 天府大道：城市主干道，双向八车道，?? 大源三线：双向四车道，?? 大源四线：双向六车道，?? 规划道路：双向二车道地块临城市主干道人民南路南延线天府大道，位于交通十字，通达性较好市区世纪城地铁会展中心站大源四线世纪城天府软件园站华路元华路圣达?? 地铁：距离科技园站约450 米，距离会展中心站约630米，其中会展中心站是地铁1号线一期工程终点站中信天府大道规划道路规划道路天府软件园一期地块B 站华路元华路地块A 大源三线天府软件园中和镇新希望商务大厦新希望商务大厦天府软件园一期地铁站隔离带车道地铁科技园站中兴通讯站华路元华路天府软件园交通动线美视国际学校天府软件园二期华阳镇7 项目分析项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住宅）?? 净用地面积：31375.35 平方米（约47亩）?? 商业金融业用地（不兼容住宅?? 规划道路106米100m 17米容积率：5.2 ?? 限高：A 地块不超过134 米，B地块不超过128米，主体建筑不小于40米?? 绿地率：≥10% 17 米天府大道地块A 建筑密度：30%~40% ?? 地块B 16米?? 道路级别：天府大道为城市主干道，双向八车道，大源三线为双向四车道，规划道路为双向二车道规划道路117米规划道路大源三线附注：地块周边长度为依照图纸比例估算值?? 32.5米100米123米天府大道十字地块内部图片[键入文字] 8 研究界定本次研究综合体分析的关键因素研究房地产市场研究城市分析陆上交通及地铁研究规划及人口研究区域发展规律研究KPI体系区域分析区域房地产市场研究写字楼商业产品分析酒店住宅公寓[键入文字] 9 [键入文字] 城市研究项目属性区域研究地铁研究研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题产品组合产品组合的各物业发展可行性？界定客户目标体量比例产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？布局优化产品组合体量的布局优化？10 [键入文字] 城市研究---- 城市地位成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位，2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都市迈进”的战略目标川渝经济圈城市?? 四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山?? 重庆覆盖区域：主城九区以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南制造业、工业、交通枢纽1 长三角城市群2 珠三角城市群3 4 京津冀城市群山东半岛城市群5 辽中南城市群6 7 川渝城市群中原城市群5 8 海峡西岸城市群4 科技、金融、商贸、文化教育9 湘中城市群10 关中城市群川、涪陵、长寿12 “把成都建设成为中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。
物业调研报告范文4篇
物业调研报告范文4篇物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。
随着经济社会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。
当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在，致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。
当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。
一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。
《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。
然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。
(二)一些物业管理人员消防业务素质不高在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。
大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。
有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。
城市综合体调研报告.doc
第一篇、城市综合体-- 调研报告城市综合体调研报告第二篇、成都城市综合体调研报告城市综合体调研报告第三篇、城市综合体调研报告soho 现代城城市综合体调研报告建筑策划导论调研报告城市综合体SOHO 现代城班级建学11-2 姓名张霄琳学号11103010203、简介SOHO 现代城总建筑面积为48 万平米，它拥有48 家店铺，283 套办公室，1897套公寓。
1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”(SOHO )这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。
SOHO 现代城位于东长安街延长线，国贸东800 米，北京商务中心区内(CBD)内。
随着地铁复八线的建设、国贸桥的改造、通惠河的治理和东四环的开通，现代城所处的商务中心区已成为北京最现代繁华的地区。
现代城东南西北，地下水上皆四通八达。
SOHO 现代城分为住宅区和商业工作区两部分，住宅区位于整个建筑群的南侧，商业区位于建筑群的北侧。
住宅区设施完整，配有停车场，小诊所，治安所，幼儿园，花园，网球场等。
在每栋住宅楼下又有很多功能性的店铺，譬如房地产，会所等。
设施非常齐。
商业区的曾为各种店铺及餐厅，诊所，商业设施一应俱全。
楼上为工作区，并且每隔几层便有一个可以供人休息放松的空间，令在该处工作的人得到比较好的生活环境。
二、住宅区Soho 现代城的住宅区位于整个建筑群的南侧，与多条主干道相邻，周边有多条公交线路例如东侧有一个很大的公交站，公交车辆四通八达。
北侧穿过商业区是建国路，有地铁一号大望路站线和一个公交站，交通非常方便。
但是，相对的，周边车流人流不息，环境略显吵闹相比于外部环境的喧哗，住宅区内部环境却显得很安静。
住宅区一共由六栋住宅楼，以不同的名字命名，十分好记而在整个小区中，绿化也做的很好，设置有花园，广场，竹林等景观。
Soho 现代城住宅区的设施也非常完备。
设有网球场，幼儿园，治安站，地下停车场，运动器材小卖铺，餐厅，诊所，会所等。
综合体物业发展定位研究及报告
1.2.综合体的发展历程
•综合体的雏形 —大型公寓或住宅区
马赛公寓是勒•柯布西耶为马赛市郊区设计的一 座可容纳337户，共1600人的综合性建筑。该建 筑的地面层是按“底层独立柱”原则而设计的 敞开式开放空间，上面有17层，主要是居住用 途。大部分户型采用跃层的布局，每三层设一 条公共通道，节约了交通面积。马赛公寓的7、 8层的商店和公用设施，在屋顶上设有幼儿园和 游戏场。这座大楼在解决三百多户人家的住房 的同时，还满足了他们日常生活的基本需要。
酒店
外包经营
外包经营
---
外包经营
外包经营/自营
写字楼 销售/出租
出租
销售/出租
销售/出租
销售/出租
商场 自行经营/出租 自行经营/出租
一般出租
自行经营/出租 自行经营/出租
公寓 销售/出租
一般出租
销售/出租
销售/出租
一般销售
特征
各销互功 售 不能 、 依可 出 赖自 租 和营 ， 影、 且 响全 写 公 情为字 寓 况出楼 受 影租、 酒 响商店较或场经大经、营营，各租字响功，楼能公租可寓售销收情售益况或受的出写影
释义
位于交通主干道，交通便利
建筑密度高，功能集中
建筑风格统一；单体相互配合； 与外部空间的统一 自成体系
最大限度利用土地资源，避免 过于集中于某一特定功能 整体设计，流动空间
自身交通体系完善，并联通外 部空间
强大的社会效应
社会价值、品牌价值、开发价 值
权重
10% 10% 10% 10% 10% 20% 20% 5% 5%
马赛公寓
1.2.综合体的发展历程
•第一代综合体——20 世纪30年代至50年代 ——郊区购物中心
权威发布城市综合体调研报告书
权威发布城市综合体调研报告前言中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。
随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。
就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。
通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。
开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。
城市综合体（HOPSCA）主要集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。
谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
、等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了2009中国城市综合体的元年。
2009年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。
总的特点1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、、等一线城市，体量大、规模大，基本上是国、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。
其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
2、、、、等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。
其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。
成都南延线商业综合体市场调查分析报告
成都南延线商业综合体市场调查分析报告经营部2013.2.25目录一、调查范围二、区域概况1、2012年成都经济运行概况2、天府新城规划发展概况3、2012年成都房地产市场概况三、楼盘详情1、天府大道北段（三环路至府城大道之间）2、天府大道北段（府城大道至绕城）3、天府大道中段（绕城至华府大道）四、商业状况1、南延线现有商业业态情况2、2011年成都零售业发展报告摘要五、调查分析一、调查范围成都市南延线天府大道两侧；三环路以南，剑南大道以东，红星路（科华路）延线以西，华阳绕城（华府大道）以北。
（上图：调查范围示意图）二、区域概况1、2012年成都经济运行概况2012年，成都完成地区生产总值8138.9亿元，比上年同期增长13.0%。
其中第一产业增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业增加值3790.6亿元，全部工业增加值3149.6亿元，分别增长15.6%和16.5%；第三产业增加值4000.3亿元，增长11.5%。
●工业生产较快增长全市规模以上工业企业累计完成增加值2589.0亿元，增长17.2%。
电子信息产业规模迅速扩大，随着英特尔、戴尔、联想、德州仪器、富士康、仁宝、纬创等IT制造业龙头企业相继投资建厂和竣工投产，电子信息产业全年实现增加值582.7亿元，增长33.3%。
汽车产业增势强劲，一汽大众、一汽丰田、吉利等整车项目陆续达产和扩能，2012年汽车产业实现增加值295.9亿元，增长42%。
●固定资产投资稳定增长全市固定资产投资完成5890.1亿元，增长17.7%。
房地产开发投资完成1890.0亿元，增长18.5%。
天府新区项目投资1400.0亿元，增长48.9%。
●消费品市场平稳运行全市实现社会消费品零售总额3317.7亿元，增长16.0%。
●财政收入稳定增长，金融业发展良好全市地方公共财政收入781.0亿元，增长18.9%,其中税收收入571.6亿元，增长17.3%。
公共财政支出982.3亿元，增长15.8%。
物业管理市场调研工作报告7篇
物业管理市场调研工作报告7篇物业管理市场调研工作报告【篇1】物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。
综合市长公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。
仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。
就此，我办于近日进行了调研。
一、小区物业管理基本概况。
我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。
已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目（实施前期物业管理）27个，总建筑面积480万平方米。
这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。
二、小区物业管理存在的问题及原因。
随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。
具体表现在以下几方面：（一）业主对权利义务的认识不对称。
随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。
表现为：一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。
不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。
如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。
成都、新都写字楼现状及其物业费收取标准调查
成都、新都写字楼现状及其物业费收取标准调查一、甲级写字楼与5A级写字楼（一）甲级写字楼甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼，在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词。
仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。
从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。
甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。
写字楼甲级标准参数：位置：于中心商业区CBD内。
建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。
入住率：1-2年内的入住率不低于65%。
电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。
构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.8米左右。
停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。
物业：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时保安服务和维护服务，有完善的中央空调以及商务配套等。
（二）5A级写字楼5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低,对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。
商业综合体调研报告
太原北美新天地时尚购物中心调研报告太原北美新天地购物中心调研报告（附图）调研对象：太原北美新天地时尚购物中心调研地点：长风街长治路口调研时间：2011年暑假调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，寻找设计灵感。
此次调研的内容：我们将从了解商业建筑设计的视角调研商场，了解商场设计的各种需要。
一、商场选址：从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。
商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。
所以，选址要遵循一些必要的原则。
选址原则：1、方便顾客购物（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高。
（2）靠近人群聚集区。
如休闲娱乐场所（3）人口居住稠密区2、有利于商场开拓发展（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。
（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。
（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。
北美新天地选址于地势极佳的长风街和长治路交叉口，是全太原市未来的城市钻石级中心地带，按照现在的长风商务区的发展形势，不出几年，这个位置也就相当于现在柳巷的贵都位置。
二、商场定位——时尚，个性：北美新天地商业定位为龙城最具示范效应的大型时尚购物基地。
按照现在的规划和发展，长风商务区将会是太原市的经济中心，地位得天独厚，在北美新天地周围不免也有很多其他的购物中心，比如南边的天美新天地，东面的燕莎商城和南边的王府井和梅园百盛。
购物中心聚集更易吸引顾客，只是竞争压力相应增大，这样就只能打造购物中心的独到之处。
成都市综合体重点项目市场调研报告
精品超市 快速食品 保健食品 精品饰品 生活用品
金牛万达广场
区位
金牛万达广场
金牛万达广场
地块四至
金牛万达广场
金牛万达广场
规划数据
写 字 楼
住 宅
酒 店
项目 占地面积 总建筑面积 容积率 写字楼+酒店 底商 住宅 购物中心 停车位
数据 193.64亩 1130,000㎡ ＜7.0 310,000(其中80,000返迁） 70,000（其中30,000返迁） 490,000㎡（其中230,000返迁） 110,000㎡ 4544个
来福士广场
购物中心定位
成都地标·潮流娱乐·动感时尚
高档国际品牌+时尚潮流品牌+休闲娱乐+主题餐厅
来福士广场
楼层定位
楼层
主题
建筑面积（㎡）
F4、F5
休闲娱乐
2,400
F3
F2 F1 B1
多元多彩
名品荟萃 时尚丽廊 特色街区
6,200
10,000 13,200 19,800
B2
美食美味
21,300
来福士广场 休闲娱乐
来福士广场
区位图 之于成都
区位
来福士广场
来福士广场
区位
来福士广场
写 字 楼 高 端 人 士 事 务 所 服 务 式 公 寓
基础数据
写 字 楼
酒 店
项目
占地面积 总建筑面积 容积率 写字楼 酒店 服务式公寓 高端人士事务所 购物中心 停车位
数据
48.86亩 308,119㎡ ＜6.0 75,754㎡ 40,318㎡ 11,162㎡ 29,497㎡ 77,924㎡ 910个
金牛万达广场
成都城市综合体调研报告
2020/6/19
7
相贯式 Intersection type
中庭式 Atrium
并列式 Parallel
分离式 Separate
叠加式 Stacking
其他流线
Else line
商业流线
Business line
组合方式及流线分析
结构组成 Structure and composition
CBD的形态
（26万㎡）
福年广场（ 18万㎡）
江宇天府城 （138万㎡）
总体量超3800万方
备注：以上为总体量在10万平米以上的64个项目分布示意图
部分金牛区综合体现状展示
• 龙城·北湖天街 • 金牛万达广场 • 绿地世纪城 • 瑞安城中汇 • 万通金牛新都会 • 西锦国际
龙城·北湖天街
金牛万达广场
• 项目区位 • n项目地块位于成都市金牛区火车 • 北站附近，人民北路以东，一环路 • 以北。 • n项目总用地面积136,000平方米 • (约合203亩)，计划发展写字楼物 • 业、商业物业、住宅物业等。 • n项目地块周边交通便利，紧邻人 • 民北路，一环路，二环路等交通主 • 干线，地铁1号线和规划中的6号线 • 人民北路站点紧邻本项目。 • n项目紧邻荷花池批发市场，火车 • 北站，属于成都市流动人口最集中 • 的区域。
“成都标准”首次出现，2012年6月7日，成都在全国率先对大型城市综合体项目进行定义 ， 制定的《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施，对新 审批的城市综合体项目在性质、选址、规模和规划等方面给予了新的要求。要求临近轨道交 通站点、15万平米起体量、具备商业性质用地和至少三种城市功能规划。
CBD商业综合体 定义与 分类
物业项目市场调查报告
典型项目解读之五 华润·翡翠城
项目总占地1245亩，总建筑面积近100万平米，预计分5期开发。 项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，风水浩淼，人杰地灵 ，其中东 湖水面面积185亩，东湖公园420亩，沙河公园200余亩，府河公园100余亩， 是一块难得的风水宝地。 翡翠城一期北靠东湖公园，西邻府河，南接华润大道。净用地占地104亩，住宅 建筑面积12万多平米，会所面积2100平米，商业建筑面积2500平米，总户数 983户，设计有556个停车位。售价在 3600元/平方米左右。
市区内：住宅用地 〈 商业用地
土地供应错位
大量的住宅开发转向郊外
消费者研究
对房价上涨的购看法
8%
13%
34%
45% 不会冲动购房 保持观望 延后购买 提前购买
降价敏感：
40%的消费者认为未来两年内，成都的 房价将平和下降
60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度 为10%
34.2%的人认为不会因为涨价而 冲动购房
电梯公寓破题之法
成都正渐渐形成电梯公寓的居住热潮！电梯公寓在成都已经度过其“冰 河季”，市民的购买热情被电梯公寓的“高瞻远瞩”所调动！因此，开 发商开始对电梯公寓的开发情有独钟！
市中心的高层项目开发，写字楼、住宅、商务酒店、商务公寓等是主要 的物业类型。而成都的高层建筑主要集中与城市中心区域！
城市中心区域的高层住宅开发主要是小户型项目，其中的代表作为：长 富新城、时代锦江等项目！
一切便应起了
居住郊区化！！
关键词：大盘、外移开发、居住郊区化
类型解析之多层 电梯公寓篇
区域分析
城中：享受城市，交通便捷！
（主要集中在府南河沿岸及城区主要街道上 ，价格在3500~4000元/平方米 ）
成都城市物业管理市场调研报告
成都物业管理市场调研报告一、项目情况简介 (1)1、项目地理情况 (1)2、城市功能情况 (2)3、项目公司名称 (2)4、住宅项目主要经济技术指标 (2)5、配套设施设备情况 (2)6、地下停车场设施设备情况 (2)二、项目时间节点 (2)三、成都市物业政策环境 (2)1、成都市物业管理法律法规................................. 错误！未定义书签。
2、办理预售证对物业管理的要求 (2)3、成都市对物业管理资质要求 (2)4、成都市关于物业管理招投标相关规定及操作方式............. 错误！未定义书签。
5、成都市的物业管理费收费要求 (2)6、成都市停车场服务收费情况 (4)7、成都市前期物业管理委托合同、临时管理规约使用情况 (5)8、成都市水电公摊收费情况 (5)9、装饰装修垃圾清运费 (5)10、入伙的要求............................................ 错误！未定义书签。
11、专项维修基金 (6)四、当地物业管理市场情况 (6)1、现有竞争楼盘及物业项目情况扫描 (6)2、成都市物业服务人员薪酬标准 (7)3、福利保险 (7)4、采访对象 (7)5、物业管理人员招聘情况 (7)6、分包项目市场情况 (7)7、二次加压水费 (7)8、成都市车位配比情况 (7)9、物业管理用房情况 (8)10、案例分析 (8)五、物业管理定位 (11)1、总体定位 (11)2、工作人员和分包单位定位 (11)3、服务定位 (11)4、物业费用定位 (12)一、项目情况简介1、项目地理情况成功红树林，位于成都市锦江区机场东沿线2.5环与锦华路交汇处。
500米内的锦华路和晨辉路公交站台有3、77、18、31、65、68、91、503路共12条公交线通达。
2、城市主要功能情况左拥国际城南之繁华，右纳川师人文之气息，与锦华路、静康路、科华路形成立体交通网络；地铁6号线、7号线、多路公交车通达全城；东客站、地铁6、7号线；邻近成仁公交站、城东客运站（3km）和火车南站（5km）；紧邻2.5环（机场东延线）。
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开发背景
1、综合体背景 2、分物业背景
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成都综合体发展特征解析 成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市正面临全面升级
第一阶段
第二阶段
多以“新区”开发为主； 多以商业为核心驱动，兼 顾主力公寓走量、同时写字 楼聚集人气，产品更复合化 商业发展异常成功，但公 寓、写字楼的办公居住功能 较弱
商业定位
主要构成单元
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成都综合体竞争现状解析—各板块解析 综合来看，未来城市综合体依东大街、天府大道两轴汇聚，城南为最，项目挑战较大
成都综合体板块格局——
板块
市中心 东大街
个数
5-8 10-15
供应体量（在售 /未来供应）
170-200万方 300-500万方
主流型
世豪广场/保利国际广场/ 华臵广场 依托地段价值的常规综合 体开发，总建面约20万 —40万左右，同质化严 重 一级
精品型
代表项目
凯德臵地、来福士广场 项目的特质显著，整体规模 较小，约20万左右，通常以 主题商业带动写字楼及住宅 公寓 二级 规模小，快速灵活，目标客
大规模，具有稀缺资源优势，
年份 新增供应面积 成交面积
2007 778828 531704
成交均价
供需比
5557
1.464777395
7674
2.207644975
6426
1.741059483
7254
1.141655056
（注：写字楼物业指甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字楼、商住楼、商务公寓； 写字楼物业处臵方式有出售、出售部分、只租不售。本数据只统计出售）
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成都综合体竞争现状解析 目前成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，四大板块竞争格局渐已形成 成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的成都商业、商务大格局正悄然展开。
相关数据显示，目前成都在建 的大型商业综合体项目数十个， 大多数体量都是10万平方米以上;
第三阶段
城市中心，副中心及核心地段全 面发展， 规模档次高低出现多样化，高品 质及创新化成为市场主流 基本为区域内标杆，开始国际级 高端配套（酒店等），提升价值 各物业功能均衡发展
阶 段 特 征
多位于市区传统CBD极 佳地段； 商业占绝对主导地位； 城市综合体开发探索阶 段，初具雏形，多为失败 案例
凯德臵地〃来 福士广场
产品种类 商业、酒店、 写字楼、住宅
保利中心
商业、酒店、 写字楼、住宅 40万㎡
花样年〃美年 广场
商业、酒店、 写字楼、住宅 100万㎡
规模
23.4万㎡，
商业7.4万㎡ 居住、办公、 购物、休闲娱 乐 高端时尚百货 商场 甲级写字楼、 商场五星级酒 店、服务式公 寓Boutique Office
长期来看（07－10年）——成都办公物业供需水平快速上涨（年均供应约10万方，年均去化 约6万方），整体短期内呈供过于求态势，但长期将持续看好
成都2007-2010年5月办公物业量价走势
从07年开始，中途虽经历地政 及全球金融危机，但成都经济仍 较稳健且整体向好，全市办公物 业供需水平总体呈快速上升态势 09年成都写字楼呈井喷式放量， 新增供应几乎08年1倍，而随着 经济的持续回暖及东大街和天府 新城的规划成熟，预计10年后市 场供应量也将持续攀升，而需求 虽有大幅提升但由于作为主力客 户的企业入驻项目具有一定的滞 后性，故短期内将供大于求 而随着各重点板块的成熟，大 量外资企业入川，写字楼物业必 将得到进一步吸纳（2010年前5 月成都办公物业供需比为1.14， 达历年最低），未来将持续看好
且多位实力开发开发，品质高端，但未来潜力巨大
启示：群雄逐鹿的混战年代，大鳄云集的国际城南，挑战与机遇并存，而作为精品综合体， 如何成就“精品”，是赢得市场是本案成功的关键
综合体具体各项物业概况分析放于后面《分物业分析部分》
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开发背景
1、综合体背景 2、分物业背景 写字楼 住宅 商业
项目特征 发展商品牌为市场所认可， 价格标杆，引领市场潮流 层级划分 三级
凭借丰富的稀缺资源及高端
产品特色 产品定位吸引区域臵业高端 客户群体，发展商品牌优势 同样使其深受市场客户青睐
产品线较全，价格相对不 高，以小博大，价格战的 制造者
户明确，挖掘细分市场价值， 在细节创新打造难以复制的 产品以个性化的产品吸引客 户
物业组合特 征
以商业为核心 发展物业 以写字楼为核 心发展物业 以写字楼及商 业为核心发展 物业，各物业 较为均衡
品牌特征
港资及外资企业为主 港资及本土实力企业为主
产品创新特征
以奢侈性配套，如： 与国际接轨的产品组合 ：多功能/多形态
物业服务
基本以世界五大 行为 五大行以及自有 物管
人南沿线及 天府新城 非典型板块 （城西/城北 ）
瑞安城北天地
绿地· 世纪城
龙湖北城天街
商业、住宅 占地276亩， 商业40万㎡ 居住、办公、 购物、休闲娱 乐 中高端时尚百 货商场 大卖场、时尚 百货、高端品 质住宅
商业、写字楼、 商业、酒店、 住宅 写字楼、住宅 48万㎡，6万 ㎡商业 居住、办公、 购物、休闲娱 乐 中高端时尚百 货商场 高档住宅、豪 华写字楼、商 业 276亩
业态
居住、办公、 购物、休闲娱 乐 高端时尚百货 商场 高品质住宅、 商业和高端写 字楼、300m 成都高空豪华 观景台、保利 院线
居住、办公、 购物、休闲娱 乐 中高端时尚百 货商场 住宅、写字楼、 LOFT、公寓、 酒店、商业、 艺术馆、总部 基地、培训中 心
城南区 域 在售及潜在项目：约10－15个 在售及未来供应：300－500万方 城市新兴区域，正快速成熟，受城市新中 心和城市大动脉双核推动，综合体市场正全 面均衡发展，未来供应巨大，实力开发商扎 堆，项目品质高端但格起步相对较平，潜力 巨大
成都综合体竞争现状解析—各板块解析 市中心板块——占据核心商圈黄金地段位臵，高档集中商业为主。已聚集足够的人气和商业 氛围，走高端路线
富力〃天汇 MALL 产品种类 规模 业态 商业、酒店、 写字楼、住宅 60万㎡，商业 25万㎡ 居住、办公、 购物、休闲娱 乐 中高端时尚百 货商场 富力天汇MALL、 富力〃JW万豪 酒店、爱丁堡 公馆、史丹尼 国际公寓、超 甲级写字楼和 商务中心 九龙仓〃国金 中心 商业、酒店、 写字楼、住宅 49万㎡ 居住、办公、 购物、休闲娱 乐 高端时尚百货 商场 华臵广场 商业、酒店、 写字楼、住宅 30万㎡ 居住、办公、 购物、休闲娱 乐 高端高档精品 商业
新城市广场
万达广场
新鸿基环球贸易中心
代 表 项 目
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成都综合体发展特征解析 就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型三种类型， 而本案属于精品型城市综合体
项目类型
超大规模资源型
万达广场/金怡源〃苹果之城 /新鸿基环球贸易广//美年广 场
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小结
通过对区域内规划中的城市综合体，可以发现——
随着经济及城市规划的日益发展，成都市综合体正日臻成熟，城市升级在即 目前成都市城市综合体供应面临井喷，未来供应巨大，主要集中在东大街即天 府大道两轴线上 受天府大道和城市新中心（天府新城）双核驱动，城南综合体供应为全城之冠，
城 北 区 域
业态
居住、办公、 购物、休闲娱 乐 中高端时尚百 货商场 星级酒店、甲 级写字楼、主 力大卖场、时 尚休闲街、高 端公寓楼
商业定位
主要构成单元
在售及潜在项目：约5－8个 在售及未来供应：约300万方
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成都综合体竞争现状解析—各板块解析 人南路及天府新城板块——供应巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较平，但未来 潜力巨大
模式：销售/只租不售 特征：供应激增、全面开 花形成四大板块，随着城市 土地资源的稀缺和天府新城 规划的出台，板块热点重点 向东大街和人南中轴沿线发 展 代表项目：CBD仁恒臵地 广场），天府新城板块写字 楼在建项目猛增
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成都写字楼市场发展解析—量价走势
1500000 1000000 500000 0
2007 2008 2009 2010(1-5月)
10000 8000 6000 4000 2000 0 新增供应面积 成交面积
2008 847080 383703 2009 1393692 800485
成交均价
2010(1-5月) 417066 365317
15-20
600-700万
国内及本土一线品牌企业 为主
建筑立面及形态的创新
五大行以及自有 物管
5-8个
300万方
——
国内品牌企业为主
国内成功经验的移植（ 以大型商业主导成为片 区发展新中心）
自有物管
综合来看，未来成都综合体供应巨大，主要集中在东大街及天府大道两轴线上，其中以 人南沿线及天府新城板块为最！项目所在人南天府新城板块，供应巨大，字楼市场发展解析－发展阶段
成都写字楼市场发展目前正处于全面提速阶段，而项目所处人南中轴是发展的热点区域
1999－2002
2003－2004
2005－2007
2008－至今
萌芽期
起步期
发展期
提速期
经营模式：销售 特征：乙级写字楼平稳 发展，甲级写字楼开始面 市，但发展区域局限在市 中心CBD区域。 代表项目： CBD区域， 99年成都第一个甲级写字 楼川信大厦投入使用；00 年第二座甲级写字楼冠城 广场投入使用
经营模式：销售 特征：甲级写字楼区域 开始由城市中心CBD开始 向城南沿线发展，写字楼 品质有较大的提升 代表项目： CBD及CBD 的延伸区域人南沿线板块 03年城市之心及维斯顿联 邦投入使用,其品质逐步超 越之前项目