佳兆业·壹号公馆2019年年度营销策略方案62p
2019年佳兆业大盘东戴河推广安排及产品细节(45页)-PPT文档资料
1.集团品牌北京落地； 2.完成各媒体资源整合，重新梳理项目价值体系及推广方向； 3.进行新货加推，完成第一阶段开盘； 4.沙滩整治完成，设备设施到位，海岸沙滩具备接待功能； 5.完成会所餐饮、 娱乐场所、海鲜大排档、酒吧的招商工作；
策略篇——推广落位
【东戴河】营销推广实操性部署
3月——4月
关键策略运用1：与政府同行，成为东戴河旅游地产的代名词
时间：3月15日 以东戴河新区价值发现的角度，联动政府。全面曝光“海岸中关村，生态新城区”的东戴 河新区，进行价值炒作，巧妙的将“东戴河新区”转化为东戴河项目的代名词，高调唱响 区域未来发展方向、战略构思，同时给予市场充分信心，瞬间加强区域认同度。 关键策略运用2：联同全国权威媒介,推出集团品牌，扩充话语权。 时间：3月24日 建立以主流媒体为主的核心记者团，通过其作为发布途径阵地，高调推出集团品牌，增强 北方城市影响力。 关键策略运用3：第一阶段开盘 时间：4月15日 通过阶段蓄客，推出2、3、5#楼，通过前期7#楼余房的持销，实现产品的高低搭配，以 满足不同客户的需求，有效促进项目快速销售。
策略篇——推广落位
【东戴河】营销推广实操性部署
3月——4月 主要媒体运用：
北青报、北京晚报、新京报、秦皇岛、哈尔滨、太原、长春、大庆、包头等 纸媒； 户外广告（项目品质信息）
网络广告：软性宣传结合硬广，重品牌并结合项目推售信息；
短信：针对北京、哈尔滨、沈阳地区进行推广； 广播：北京、秦皇岛、哈尔滨、沈阳电台进行宣推
策略篇——推广节奏
2019年整体营销思路
月月有促销
周周有活动
天天有惊喜
通过阶段性营销节奏掌控，实现全年热销， 确保销售目标。
策略篇——推广落位
壹号公馆公寓推广方案
壹号公馆公寓推广方案1、项目信息：壹号公馆总占地面积为17334㎡，总建筑面积为72299.74㎡，由一栋23层的住宅，一栋22层的全精装豪华酒店公寓，一栋3层的沿街商业组成。
其中公寓共22层，建筑面积18090.25㎡，361户，2梯19户，户型面积为56-67㎡的一室一厅一卫。
本案精装公寓为洪湖独有，暂无竞品楼盘。
2、3、4、推广目的：提高本案的知名度和进电、上门访客数量，以促进成交。
5、6、7、推广方式：分为常规推广（包含线上推广和线下推广）及新颖推广;①常规推广（1）线上推广：a.微信平台，定期举办抽奖活动，并结合微信朋友圈广告，让更多的的人了解本案，提高到访量。
b.电影院广告，本案前期有合作，可以继续合作，主要是吸引小两口年轻客户；c.电视台广告，本案前期有合作；d.网络广告，设计通栏或者对联；（2）线下推广:a.宣传单页的发放，集中发放到人口密集区域、政府单位及一中、人民医院门口，最好制作单独的公寓宣传单页；b.车身广告的投放，主要以公寓信息为主；c.户外广告，主要是高炮、楼体条幅及围挡，乡村民居墙体广告；d.若条件允许，可以在本案前洪湖大道做道旗，上高速路必经路途，更大提升宣传范围；e.合作的银行门口可以放置1-2个小型易拉宝或者X展架进行宣传；f.国际大酒店的房间可以适当的放置公寓的宣传资料；g.与政府机构部门、人民医院职员、银行及大型单位负责人洽谈团购事宜，给予适当的购房优惠；h.老带新活动，制定适当的优惠方案；②新颖推广b.c.开展营销活动：以公寓为主题，以“壹号公馆·我们正青春”为口号，在营销中心开展营销活动：一场持续7天的“敢young”嘉年华活动,每天活动主题都不一样，有敢做、敢约、敢想、敢拼、敢梦、敢创、敢爱等，“敢”代表着年轻的主张，不服输的精神，现场除设置各类年轻人喜欢互动有趣的活动外，还将展示80后、90后创客们勇敢逐梦故事;作用：活动类的营销方式能在短时间之内传播品牌，扩大品牌知名度。
2019佳兆业龙泉大境微信方案提报
精准客户信息反馈
首先，看一下平台
打造一个什么样的平台
① 建筑面积约27万平米 ② 温泉特色别墅、公寓 ③ 尚天然温泉小镇配套
势必引领龙门温泉度假典范
对于这样一个旅游度假项目
原则一
去地产化传播
实现传播人群的最大化
原则二
坚持情感导向，情感认同才能更持久
能够激发人群的情感共鸣，与用户产生关联，形成心理偏好
“龙龙”既加强了与龙门、龙泉、项目、客群的联系， 又代表了佳族LOHAS度假童真、欢乐、乐活的形象。
项目IP形象为一头卡通的小龙，外形可爱，亲和 力极强，与佳兆业·龙泉大境的项目气质相符。
•IP发布亮相H5 •未来H5的IP画面上的持续形象展示 •龙龙形象的系列微信互动 •日常推文-龙龙日记 •IP形象线下活动露出，IP人偶始终贯穿各大活动
“购物游”走遍全世界
日本、韩国、欧洲十国游 出去玩，不再是为了享受生活
而是单纯去享受购物的乐趣
一个人的度假之旅
22点，在山顶温泉泡汤 23点，去通宵健身房宣泄寂寞 1点，到不打烊的商场做购物狂
享受一个人度假的味道
小众化、品位化的旅游方式
加拿大的丘吉尔镇看北极光 超级豪华邮轮南极游 瑞士小镇不行
②龙佳族LOHAS度假趣味干货
点击启程
“龙龙佳族LOHAS汤泉”之旅
替换项目的鸟瞰图 温泉元素
“龙龙佳族LOHAS汤泉”之旅 替换项目的鸟瞰图
3大资源
“龙龙佳族LOHAS汤泉”之旅
替换项目的鸟瞰图
【索取见面礼】
山泉园
在山上静养身心灵 在小苏打温泉中感受泡汤的乐趣 在尚天然童话王国再做次孩子 人生就该不只一个身份
最后，做爆点
平台定位
“LOHAS”：
壹号城邦营销推广案(正式版纯策略版)
• 4、品牌优势
建业集团的品牌优势在项目的营销推广中起到巨大的影响。
• 城市规划推动作用
随着郑州城市规划的实施， 项目所在区域的整体形象将会得到新的改善， 区域配套逐步完善，该区域也将成为新的居住区。
优势发散：
•1、深化产品的优势
项目高品质的形象、品质化的物管服务能够弱化项目区域形象差 配套服务、居住抗性等因素对于项目的不利影响。
• 3、项目形象的实体展示
对项目产品展示可以有效降低售楼部形象宣传的不足。
O机会：
• 1、“地王”的新闻价值
由于项目具有“地王”的称号有广泛的认知度， 所以项目的“地王”信息将是项目前期吸引市场注意、 营造项目气势的利器之一。
——吴小莉主持开盘仪式
市场 层面
2）竞争分析
普罗旺世 城市人的心灵家园
——1600亩国际品质家园 ——大社区，大配套
市场 层面
第一章
3）市场小结
片区：和城市，和自然共融。 产品：和城市的血脉关系， 地位：和时代的渊源， 品格：和目标群之间的精神共生，
市场：大而全，卖点该罗列的都已罗列！！！
本项目该如何定位？？？
• 3、国家新政对于项目的影响
房地产新政对于客户群体的购买能力和消费欲望存在着负面影响。
• 4、项目地价造成的高成本对项目的影响
“地王”带来的高成本，造成了价格抗性。
威胁解除：
• 1、强调项目的品质
在营销过程中通过项目的品质、形象宣传规避项目的高价格， 体现项目的物有所值。
• 2、宣传项目的唯一性
思考
2）客群层面
高端项目最致命的关键点在于：稀薄的客层，我们的入场券是起价70万。 郑州作为全国的二线城市，房地产市场发展仍处于总价阶段，从2007年的 官方数字来看，150万以上的住宅物业全年消化量在1000套左右，其中包 括（类）别墅、核心区高层、多层复式三大主力形态，客层70%来自异地 置业者，其余成分为金融主管、房地产、政府、私企业主四大本地客户分 解。其中异地置业者的来源则相当不确定，而且容易受到本地高端圈层和 意见领袖的引导，所以在本项目的高端路线下，要解决的不是市场形象问 题更不是平面推广问题，而是足够的本地高端客户有效圈定和传播，这也 将将成为项目成功的壁垒。
1号公馆营销策划方案20160406
对于1号公馆的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅 力及复杂性，决定了本次《1号公馆整体营销方案》也如其本身一样充满着 难度，更具有与生俱来的冲击力：
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多 方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等 工作，均需严谨地执行。
成年子女均可凭在市房产管理局备案的《商品房买卖合同》、购房发票和契税缴纳凭证，申 请在我市城区落户，公安部门应在收到申请后1个月内办理好落户手续；教育部门对处在义务 教育阶段的家庭成员，应按“就近入学”原则办理入学手续。购房家庭依法享受城镇养老保 险、医疗保险、就业帮扶等方面的政策。
3.个人购买家庭唯一商品住房减半征收契税 意见提出，个人购买家庭唯一商品住房，其单套建筑面积在90平方米（含）以下的，契税按
1%的比例计征；单套面积在90平方米以上、144平方米（含）以下的，契税按2%的比例计征。个 人将购买2年以上（含2年、下同）普通住房对外销售的，免征营业税。对个人转让自用5年以上， 并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
个人购买住房时间以《商品房买卖合同》备案时间为准。对2015年9月1日至2016年8月31日， 在市中心城区购买单套面积在90平方米以上、144平方米（含）以下的，实施购房补贴，具体办法 由市财政局会同市房产管理局制定。
银行金融机构应优先满足购买首套房、首套改善性住房的贷款需求，提高贷款审批效率， 缩短放款周期；在贷款合同签订后，1个月内放款，不得附加其他放款条件。银行监管机构将 相关政策的落实情况纳入银行考核内容。
2.外地家庭在城区购房可申请落户 县（市）及外地家庭在我市中心城区购买商品房，无需出具无房证明，本人及父母、未
佳兆业·壹号公馆2019年年度营销策略方案62p
112 12616.52 24.45%
52
13319
11.35%
104 24925.78 22.71%
Hale Waihona Puke 16 4180.03 3.49%
458 84395.79 100.00%
面积占比 13.95% 11.42% 9.41% 14.95% 15.78% 29.53% 4.95% 100.00%
5
在了解了项目营销目标及面临的市场环境之后，通过RS模型寻求 佳兆业·壹号公馆项目成功营销的待破解核心问题
整体表现不振
2019年江阴商品房月均去化 仅在10万方左右徘徊，不足去年 成交量的一半； 项目竞品爱家、金科、丹芙春 城等项目也是倍受打击，销售节 奏及成交表现差强人意； 成交不振行情下，市场竞争更 加激烈，竞争对手层出的促销手 段更是目不暇接。
大环境方向难辨、小环境格局恶劣是项目2019 年营销将面临的客观市场条件。大势难违的市 场行情下，如何最大化提炼项目价值并传递给 意向客户，是实现年度营销目前的基础条件。
1、城东地段，通达性好 2、吴氏纪念馆、赞园文化底蕴
5、高端社区规划设计 7、丰富产品线
9、尊荣体验式营销方式 11、佳兆业广场商办配套
3、大润发、乐天玛特生活配套 4、机关幼儿园、实验小学、江阴二中全天候教育资源
6、新古典园林体系 8、超五星级豪华会所配套
10、佳兆业金钥匙物业服务 12、精装修定制服务
竞争更加恶化
一方面，市场上存在的竞争对 手由于销售较差，导致市场库存
日益攀升，去化压力加剧； 另一方面，即将上市项目带来 的潜在供应量较大，竞争环境将
空前恶化。
客户购买意愿较弱
江阴作为一个内向型、经济富
庶的城市，刚性需求较少，缺乏
佳兆业广场前期销售配合方案
佳兆业广场前期销售配合方案一、目的为配合广州地产公司完成佳兆业广场前期销售工作，更好地为看楼客人和准客户提供服务，提高佳兆业广场前期客服中心服务质量，特制定本方案。
二、管理模式1、对内管理模式在增强服务质量观念的前提意识下，为增进服务深度，本着“精心管理、贴心服务”的宗旨，客服中心筹备组贯彻以下标准：管理无空挡，服务高标准，投诉处理及时并有反馈，办事要有时限，考核杜绝迁就，奖惩要有力度；并致力于为客户打造客服、商务、营运、信息四大职能中心，并与社区街道、公安派出所等部门紧密联系，配合地产公司营销部、项目部完成前期销售任务。
2、对外服务模式在致力于为客户提供全面、专业服务的同时，秉承科学化、系统化、标准化的经营理念，结合专业的管理团队，为业主提供科学化、系统化、标准化的物业管理服务，推更人性化、国际化的服务，更精细化地为客户构建温馨和谐、典雅舒适的商业及办公氛围，提供更周到、便利的商务服务，确保业主与投资者获得良好的经济效益和社会效益，努力创造双赢。
3、客服中心筹备组组织机构1.客服中心筹备组负责人2.客服中心筹备组综合组3.客服中心筹备组财务组4.客服中心筹备组客服组5.客服中心筹备组工程组6.客服中心筹备组安管组三、各部门人员配置1.佳兆业广场筹备组销售期现编制人数：20人。
2.客服组5人：负责人1名，高级客服助理1名，礼宾员3名。
3.工程组6人：负责人1名，运行领班1名，电梯技工1名，机电设备技工1名，高压运行技工2名。
4.安管组9人：负责人1名，消防副主管1名，安全领班2名，安管员5名。
四、各部门工作职责1、客服部工作职责1)配合地产完善并实施销售计划，并根据新出现的情况对计划进行修改和完善；2)根据销售计划合理制定工作人员岗位分布；3)分派销售期间各岗位人员工作任务并督导完成；4)配合地产完成销售期所需各类文件的编制、印刷；5)配合地产完成销售大厅及样板房的内外景、现场环境的布置；6)督导清洁、绿化外判公司为销售大厅、样板房及周边营造销售期间的环境秩序；7)落实销售期间部门工作人员培训事宜；8)督导礼宾人员做好销售阶段现场接待工作；9)及时收集客户反馈的意见和建议，并整理报上级领导及地产；10)完成销售期间的其他工作事项2、礼宾部工作职责1)准时到达指定工作地点，检查着装、仪容仪表，保持仪表整洁，站姿端正，精神饱满，面带微笑；2)为来访宾客提供指引、问询服务，主动为宾客拉开大门，以微笑和敬语招呼客人；3)严格控制外来来访人员，杜绝衣衫不整者、推销者、送餐者进入销售大厅；4)主动指引和疏导来访宾客车辆，并主动向前为宾客开启车门；5)主动迎送宾客，对于需要帮助的客人要主动及时的给予帮助，如客人手中提拿行李或提包时，应主动询问是否需要帮忙；6)主动积极完成宾客的接待任务，如倒茶、安排座位等；7)及时留意销售大厅的卫生、安全情况，发现异常即时通知领导；对于需要帮助的客人要主动及时的给予帮助；8)遇到阴雨天气时，需在大厅门前摆放雨伞架及伞套机；同时，根据大堂的灯光情况通知工程部开启大堂的灯；9)礼宾服务台区域应每时保持洁净、干爽，地面无污渍；10)完成领导安排的其他工作任务。
佳兆业活动策划方案
佳兆业活动策划方案一、活动概述为了提升品牌知名度和顾客满意度，佳兆业房产集团公司决定举办一次大型营销活动，旨在吸引并奖励现有和潜在客户，促进销售增长。
此次活动将以“精彩纷呈，您想要的一切”为主题，为客户带来丰厚奖励和意外惊喜。
二、活动目标1. 通过活动提高品牌知名度和形象，并提高客户对佳兆业的信任度 2. 扩大潜在客户并吸引现有客户，提高企业的销售业绩 3. 增加客户与佳兆业之间的互动和交流，从而更好地满足客户需求 4. 为新客户提供展示佳兆业优质房产的平台。
三、活动策划1.活动时间本次活动将于2022年1月1日至2月28日举办，持续时间为两个月，以尽可能地吸引更多的客户，并给予足够的时间进行深入的销售推广。
2.活动场地本次活动主要在佳兆业旗下各房产展示中心及其周边区域进行，为客户提供实地参观和体验的机会。
3. 活动形式本次活动将结合线上与线下，并贯穿整个活动期间，使客户无论身在何处均可以参加。
主要活动包括以下内容：① 线上注册送好礼：活动期间，所有在佳兆业官网注册并提交信息的新客户，均可获得一份神秘好礼。
② 现场专业置业顾问咨询：所有活动期间来到佳兆业房产展示中心的顾客，将会得到专业的置业顾问指导，并可获得特别优惠。
③ 寻宝游戏活动：参加寻宝游戏的客户将有机会获得丰厚的奖品和礼品，而推荐其他客户参加活动的客户也可获取特别奖励。
④ 狂欢购物节：集合多个品牌商家的购物节，为客户带来更多的优惠和折扣，为他们提供购房后一系列家居生活配套服务的优惠券，优惠券涉及设计、装修等方面。
⑤ 活动主题推广：通过路演、海报、广告等形式，将佳兆业的品牌形象与主题活动推向市场。
⑥ 社交媒体推广：通过微信、微博、抖音等社交媒体平台，增加品牌曝光率，并拉近客户与佳兆业之间的距离，为客户提供更亲密的沟通与互动方式。
4. 奖品设置为了吸引更多的客户和增加客户参与的热情，佳兆业采取了多项奖励措施，如以下：① 神秘礼品：所有在佳兆业房产官网注册成为会员的新客户均可获得一份神秘礼品。
壹中心内部认购总体营销执行方案
内部认购作为企业营销策略的一部分，旨在提前锁定目标客户群体，提高项目知名度和美誉度，为项目的正式推出奠定良好基础。
内部认购定义和背景背景定义产品特点优势壹中心的产品特点与优势目的意义内部认购的目的和意义投资客群本地居民和外来人士高净值人群目标客户群体定位高品质居住环境便利的交通条件完善的配套设施030201客户需求分析03城市核心区域稀缺性01高端楼盘市场火爆02政策鼓励高品质楼盘建设市场趋势与机会点成本导向定价参考同行业或竞品的价格水平，制定相对有竞争力的价格。
这有助于在市场中快速获得份额。
竞争导向定价价值导向定价产品定价策略员工福利宣传企业文化建设定向营销内部认购的推广方式专属优惠政策定制化产品优先购买权口碑营销与外部市场的差异化营销策略销售部门负责客户沟通、认购合同签订、销售数据统计与分析等工作。
营销部门负责整体营销策略制定、推广活动策划与执行、市场调研与分析等工作。
客户服务部门负责产品咨询、售后服务、客户满意度调查等工作。
执行团队组织与分工预热期（1-2周）开盘期（3-4周）强销期（5-6周）尾盘期（7-8周）营销活动的时间表评估营销活动的吸引力和市场接受度。
认购人数达到预定目标销售额达到预定目标客户满意度达到预定目标市场反馈与口碑评估整体销售效果和营销策略的有效性。
评估客户服务质量和售后支持力度。
通过客户反馈、媒体报道等途径了解市场对项目的评价，评估品牌影响力和市场口碑。
关键里程碑与评估指标1 2 3高认购率品牌提升资金回笼预期的内部认购效果市场波动房地产市场存在周期性波动，如果市场出现下行趋势，可能对内部认购产生一定的负面影响。
竞争激烈同区域内可能存在多个类似项目，竞争激烈将使得内部认购面临一定的压力和挑战。
投资者信心投资者信心受到宏观经济环境、政策调控等多种因素影响，如投资者信心不足，可能影响内部认购效果。
可能遇到的风险和挑战风险应对策略和调整措施01020304市场调研品牌推广投资者教育灵活调整认购政策全面覆盖创新策略数据驱动团队协同方案总结与亮点回顾深化数据分析拓展线上渠道强化品牌传播提升服务质量01030204未来工作展望与改进方向激励团队与实现更高目标定期培训建立激励机制强化团队凝聚力鼓励创新鼓励团队成员提出新的想法和建议，为实现更高目标提供源源不断的动力。
2019年佳兆业·E立方公寓项目整合传播推广方案
产业高地：
生态+、科技+、文化+ 观澜科技文化服务中心
汇聚富士康、富士施乐、佳能等1500家企业 观澜规划打造“三城一基地“，战略新兴产业聚集 汽车、智能制造、文化创意、旅游产业跨越发展 高新人才聚集，孕育旺盛租、住需求
成长高地：
600万方旧改
焕新活力未来可期
区域大体量旧改对周边项目带动 壹城中心入市1年3字头跃升6字头 项目对面鸿荣源旧改占地186万㎡ 强势擎动区域价值焕新升级
ＳＬＯＧＡＮ
给你想要的自 由
第一步：形象标签
给你想要 的自由
痒点吸引 对味沟通
10月入市
策略分解，三步走。
第二步：打破区域
自由生活 像蛇口
重塑区域 国际感受
11月营开&样开
第三步：强化产品
自由你的 E立方
产品价值 利益共鸣
12月开盘
肆 推广和铺排
LOGO及VI视觉意念
ENCE LIBE RTY
错过十年前的蛇口 别错过今天的观澜湖
蛇口式生活DNA： 国际范、创新发展、自由开放、 包容、人文、艺术、宜居
自由开放DNA，国际资源集萃 观澜湖，一个生活像蛇口的地方
使用 标签
蛇口式国际生活
国际资源集萃，观澜湖国际居住区
3 对于客户来说， 为什么选择我们？
自由社区：
21万㎡丰盛都会体 社区生活自由
贰 标签的落点
核心 客群
轻资产配置客 群
自用/投资LOFT客群 30-50㎡的LOFT，总价一两百万
投资需求比对（升值/租金回报）：
门槛低 总价低
区域价值 高性价比 成长性 长期回报
不限贷 不限购
从客户的选择逻辑出发 按 需索骥，寻找差异化破局
壹号公寓网络营销策划方案
【壹号公寓】网络营销策划方案——“一元竞拍抢购”一、网络推广作用网络营销是为公司开辟了一条新的营销模式与品牌理念。
是以互联网为媒体，以新的方式、方法和理念实施营销活动，更有效地促进个人和组织交易活动的实现。
网络营销具有4大作用：1、线上互动强网络是一个互动信息传输通道，突破了传统营销方式的单向性，互动性极强。
也正是基于这种极强的互动性，在公司进行网络营销的同时，消费群体也正通过互联网对公司的项目工程进行关注与讨论。
而这种通过消费者的反响所产生的口碑传播方式，是消费群体间自发进行的，消费者口口相传，公司形象与品牌得到迅速蔓延，在短时间达到人尽皆知的地步，对于公司品牌及活动的推广效率极高。
2、持续时间长 公司通过网络营销将公司产品发布到互联网上，可以让公司产品的瞬间展示变为永恒。
不同于报纸、杂志以及电视广播的简短推广方式。
通过网络营销的推广 公司品牌项目可以长时间地在互联网上停留，从而免了消费群体因一时不察而忽略了整个项目。
3、宣传范围广互联网是一个全球普及的网站平台，它不局限于某一地区和某一个地段，而是将其宣传推广力度发展到所有群体，使公司品牌超越空间的限制进行传播。
而在传统的市场营销中，公司有什么活动大多数是以一个区域作为主要宣传点。
这样就造成了品牌推广地区局限性这一难题。
因为互联网推广是无区域的。
4、传播速度快据国外权威机构调查显示，公司在获得同等收益的情况下，对网络营销的投入是传统营销投入的1/10，但是信息传达速度却是传统营销的5-8倍。
二、推广理念利用好的网络营销手段很多，但是如何利用好，很多人很迷茫。
我们只要找到最适合本公司需求的模式才是最好的，最重要的。
我爱镇江网能给贵公司带来的就是最适合的，目前我爱镇江网在镇江大大小小的论坛型网站行业，位居前列。
每天的PV达到30000左右。
“1元抢购”板块目前在镇江首家开创，在网络方面产生了一定的效应。
我爱镇江网根据此板块做了相应的活动计划。
三、推广的整个流程1、活动主题：“1元抢购”线上活动2、活动时间：定点宣传：12月21日—1月15日抢购时间：1月10日—1月15日本活动以宣传为主，主要通过三种途经：（一）本网站和鼎盛地产结成战略合作伙伴，达成广告互换、商业合作关系，可以为本次活动提供其在镇江市各主要街区门店的LED显示屏，对本次活动进行24小时不间断滚动宣传。
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报告 框架
核心问题提出 市场环境分析 项目卖点提炼 营销策略总纲 现场销售配合 营销目标分解 全年营销脉络图及费用预算
2
2019年，佳兆业·壹号公馆项目营销指标为5亿元，扣除代理费 用，可用于营销推广费用约420万元，面临“枪少敌多”的窘境
年度营销目标5亿元
5亿！
按照5亿元的年度销售计 划，至少需要400套左右房 源去化方能实现。
4
而项目产品组合上，小户型低总价产品占比较少，而市场主流需 求产品线缺失，更是增大了营销目标完成的难度
项目一期四栋总计458套房源，其中 90-110平米小户型面积占比不足25%， 而江阴主流需求120-160平米的首次改 善型产品缺失，给项目营销带来了一定 的困难； 二期除了1#、5#两栋小户型之外， 其余两栋户型面积更大，除非市场转向， 否则营销困境将难以破解。
澄江街道
11962万
10
一方城
夏港街道
17282万
20 秀江南花园
璜土镇
11801万
2019年江阴仅1个项目商品住宅销售金额超过5亿元，四个项目超过3亿元，且此4个项目均
为具备较高知名度，其中3个项目上半年已经取得一定销售业绩，而万达广场凭借综合体优势
填补区域空白，也得到了市场广泛认可。其余项目销售金额基本在2亿元以下。
核心问题
1
2
需要制定怎样的营销策略，以确保 在不明朗的市场环境和激烈竞争态 势下年度营销目标的顺利完成？
如何充分挖掘项目价值并通过精确有 效的通路安排，在费用不足的客观条 件下，提高推广费效比和成交率？
核心问题的解决，需要回归到市场找到问题的本源，因此我们必须明确：
2019年项目将面临的宏观经济、行业调控以及竞争态势等市场环境如何？ 项目具备什么样的竞争条件，能够吸引客户并实现成交？ 在市场环境和项目价值之下，需要制定什么样的营销策略，方能保证立于不败之地？ 如何进行营销策略分解，进行精细化的过程监控，保障营销任务的足额完成？ 整年度项目营销脉络模拟及营销推广费用预算的编制计划是怎么样的？
112 12616.52 24.45%
52
13319
11.35%
104 24925.78 22.71%
16 4180.03 3.49%
458 84395.79 100.00%
面积占比 13.95% 11.42% 9.41% 14.95% 15.78% 29.53% 4.95% 100.00%
5
在了解了项目营销目标及面临的市场环境之后，通过RS模型寻求 佳兆业·壹号公馆项目成功营销的待破解核心问题
R2
我们想要什么？
（针对目标的规范分析）
S
我们有什么？ （针对现状的实证分析）
年度5亿元的营销目标，远高于 周边竞争项目2019年去化水平；
低成本的营销策略：年度营销费 用仅420万元，低于市场上普遍营 销推广费用比例；
价格实现问题：9000元/平米的 目标均价，高于目前市场上竞争项 目价格水平。
我们应该怎么办？
户型 三房两厅三卫 四房两厅四卫 两房两厅两卫 两房两厅两卫 四房两厅四卫 三房两厅三卫 其他顶层户型
合计
面积 约226㎡ 约253㎡ 约90㎡ 约110㎡ 约256㎡ 约233㎡
/ /
总套数 总面积（㎡） 套数占比
52 11774.76 11.35%
38 9641.86 8.30%
84 7937.84 18.34%
佳兆业·壹号公馆
2019年年度营销策略方案汇报
佳兆业·壹号公馆项目组 2019.01.11
写在 前面
佳兆业·壹号公馆，佳兆业集团布局江阴三城六镇 战略的收官之作。无论从产品质素还是集团倾注 精力上来看，都应属于集团2019年年度重要回款 项目和品质代言项目。 然市场恶劣环境蔓延，客户观望不前，如何实现 既定的年度销售目标，仍然是项目2019年营销工 作最大的问题症结。 本报告整体逻辑思路以既定目标为前提，针对性 提出项目营销面临的核心问题，从市场环境和项 目产品两方面进行策略研判，最终推导出整年营 销总纲，进而进行目标分解和执行方案的精细管 理，以期实现年度目标的顺利实现。
排名
项目名称
所属区域
销售金额 排名 项目名称
所属区域
销售金额
1
万达广场
澄江街道
67682万
11
英伦尚郡
夏港街道
16817万
2
御峰花园
澄江街道
48391万
12 佳兆业可园
顾山镇
15117万
3
东方王府
云亭街道
45775万
13
欧洲花都
申港街道
15116万
4
水岸新都
澄江街道
41903万
14
锦绣天成
申港街道
15098万
7
报告 框架
核心问题提出 市场环境分析 项目卖点提炼 营销策略总纲 现场销售配合 营销目标分解 全年营销脉络图及费用预算
8
通胀压力犹存的宏观前提下，2019年延续积极的财政政策和稳健 的货币政策的主基调不变，宏观政策微调窗口开启，但转折难现
2019 积极稳健 2019 巩固调控成果 2019 积极宽松
营销费用瓶颈问题：不足营销目 标1%的推广费用预算，在淡市行 情下更加显得捉襟见肘；
两极分化的产品线，主流需求户 型的缺失，营销环境更是雪上加霜；
高于周边竞争项目的价格预期， 无良好区位条件支撑下，竞争环境 仍然恶劣。
6
基于竞争环境、营销目标和对2019年市场环境的理解，我们认为 2019年营销策略应该解决的核心问题是
年度营销费用420万元
在目前的市场环境下，营 销推广费用必须加强，方 能保证来人量，而本项目 2019年营销推广费用比例 不足1%，因此，必须考虑 推广的精准有效性。
3
审视2019年江阴全市商品住宅项目，超过5亿元销售额的项目仅 1个，且多为上半年取得一定销售额为基础，项目销售任务艰巨
2019年江阴全市商品住宅成交金额top 20
5 弘建公园国际 夏港街道
21185万
15
金域天下
周庄镇
14109万
6
幸福华都
澄江街道
19843万
16 香树湾花园
璜土镇
14074万
7 超辰国际花园 青阳镇
18849万
17
申裕苑
申港街道
13603万
8
长江国际
澄江街道
18078万
18
和院
夏港街道
12019万
9 阳光国际花园 澄江街道
17682万
19
பைடு நூலகம்
金色水岸
2019年通胀高企，虽然目前来看有 下探趋势，但仍高于温和CPI界限， 2019年通胀压力仍存； 按照中国经济周期来看，3-5年为一 个经济周期，而对应于2019年，正处 于继续下探和低谷反弹的胶着期，虽然 即将面临调控转好的大环境，但时间节 点仍不明确； 近期存款准备金率下调或许是政策微 调的信号，但是大幅度放宽调控政策的 需求尚不明显，目前严调格局仍可能继 续存在。