房地产估价师理论与方法真题模拟及答案解析

合集下载

房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》模拟习题及答案解析

房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》模拟习题一、单项选择题1．房地产是（）三者的结合体。

A．实物、权益、区位B．实物、区位、拥有者C．实物、权益、拥有者D．权益、区位、拥有者2．对房地产估价来说，土地是（）。

A．平面的B．三维立体的C．陆地表面D．地下空间3．在房地产估价中，建筑物（）。

A．包括房屋和构筑物两大类B．仅包括房屋，不包括构筑物C．仅包括构筑物，不包括房屋D．仅仅指房屋4．某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m25．在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A．债权B．物权C．二者皆可D．二者皆不6．（）是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A．物权B．债权C．租赁权D．所有权7．房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。

A．所有权B．土地承包经营权C．抵押权D．租赁权8．下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。

A．地役权B．所有权C．抵押权D．租赁权9．区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。

A．体量庞大B．价值量大C．不可移动D．权益特性10．形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产（）特性。

A．不可移动B．独一无二C．流动性差D．用途多样11．房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A．不可移动B．供给有限C．价值量大D．用途多样12．关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是（）。

A．土地的生产力或利用价值有可能丧失B．土地作为空间是永存的C．土地上的建筑物会毁灭D．土地上的建筑物是永存的13．某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性（变更土地使用性质），出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。

A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

房地产估价师房地产估价理论与方法历年真题与模拟试题

房地产估价师《房地产估价理论与方法》历年真题与模拟试题，益星学习网提供全套资料第一部分复习指南目录封面第一部分历年真题及详解2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2008年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解第二部分模拟试题及详解房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（一）房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（二）第二部分考试真题2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A．房地产估价难免会有误差B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B查看答案【考点】房地产估价的特点【解析】B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。

2．关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A．估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B．注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C．估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D．估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响【答案】B查看答案【考点】房地产估价结果【解析】B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。

A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。

A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。

A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。

A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。

A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。

A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

(新版)房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试历年真题题库(含答案)

（新版）房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试历年真题题库（含答案）单选题1.下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。

A、装修B、户型C、层高D、楼层答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。

选项D是区位因素。

2.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。

（建筑物报酬率为10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.07答案：D解析：考点:分解法。

无效成本＝1500×（4.1－3.6）/0.1×10＝7.5（万元），收益损失的现值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57（万元），功能过剩折旧＝31.07万元。

3.房地产的供给曲线表示（）。

A、房地产的供给量与购买者能力的关系B、房地产的出售量与购买者能力的关系C、房地产的供给量与其价格之间的关系D、房地产的购买量与其价格之间的关系答案：C解析：考点:房地产供给。

房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系。

4.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。

A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。

最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。

5.（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

A、毛租金乘数法B、潜在毛租金乘数法C、有效毛收入乘数法D、净收益乘数法答案：C解析：考点:收益乘数法的种类。

有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。

A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法【答案】ABD【解析】预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。

2、[试题]目前我国的技术规范和职业道德规范包括( )。

A.房地产估价基本术语标准B.房地产估价规范C.房地产抵押估价指导意见D.国有土地上房屋征收评估办法。

E,注册房地产估价师管理办法【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产估价的特点。

目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。

选项E不属于技术规范和职业道德规范。

参见教材P11。

3、[试题]所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，属于自物权的是( )。

A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。

使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。

参见教材P53。

4、[试题]某个可比实例2017年1月30日的价格为1200美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0,4%。

假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6,2088元人民币，2017年9月30日为1美元=6,2062元人民币。

则可比实例在2017年9月30日比较价格为( )元/m2。

A.7689,12B.7692,34C.7723,11D.7719,87【答案】A【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。

1200×(1+0,4%)8×6,2062=7689,12元/m2。

注意汇率的选取。

参见教材P196。

5、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题及详解

【答案】 D 【解析】 A 项，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。B 项，估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。CD 两项，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在此基础上，评估房地产的市场价值。 2. 政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。 A．征用期间导致房屋毁损的价值损失 B．征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C．征用期间租赁经营损失 D．征用期间市场上类似房地产的增值差价
【答案】 D 【解析】影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤ 汇率。D 项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。 11. 房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。 A．房地产地役权 B．房地产权利及其行使租赁权 C．房地产使用管制 D．相邻关系
【答案】 D 【解析】相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。 12. 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。 A． 12 B． 25 C． 27 D． 40

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第1卷一.单选题(共10题)1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况3.投资利润率的计算公式是()。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。

A.房地租B.地租C.房租D.租金6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。

房地产估价师理论与方法模考试题及答案

房地产估价师理论与方法模考试题及答案房地产估价师理论与方法模考试题及答案没有播种，何来收获;没有辛苦，何来成功;没有磨难，何来荣耀;没有黯淡，何来辉煌。

店铺为大家精心准备了房地产估价师理论与方法模考试题及答案，希望大家认真对待。

1.房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的( )。

A.协议方式B.调解方式C.交易方式D.成交方式2.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。

A.公正B.公平C.公开D.估价对象的合法权益3.关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是( )。

A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行4.在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。

( )A.对B.错5.拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有( )。

A.线条图B.散点图C.网络计划技术D.统筹法6.在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用( )。

A.该价格所对应的日期时的市场汇价B.该价格所对应的房产的市场汇价C.估价时点的汇率D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价7.收益法是以( )原理为理论依据的。

决定房地产当前价值的，重要的不是过去的'因素，而是未来的因素。

A.收益递增原理B.最高最佳使用原理C.预期原理D.未来趋势原理8.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格9.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷12

房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷12A．委托人B．估价报告使用者C．估价利害关系人D．估价对象的抵押人2．人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是( )。

A．市场价值B．保留价C．清算价值D．谨慎价值3．房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的( )。

A．独一无二B．不可移动C．流动性差D．易受限制4．某份抵押贷款期限20年的估价报告，它的最低保管期限为( )年。

A．15B．20C．25D．105．人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是( )。

A．空间直线距离B．水平直线距离C．交通直线距离D．交通时间距离6． 1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除( )后的余值或房产的租金收入。

A．10%～20%B．20%～30%C．10%～30%D．30%～40%7．某消费者预购买一套住宅，根据国家相关规定，消费者自有资金至少要占总房款的30%，抵押贷款占70%，抵押贷款年利率为7%。

根据该消费者的还款能力，需要采用按月等额偿还本息，贷款期限为20年。

通过可比实例房地产计算出的自由资金资本化率为12%，则综合资本化利率为( )。

A．10.09B．8.5C．10.33D．9.788．现有某宗房地产，建筑面积为85.16m2，成交总价为60万元人民币，分4次支付，首付18万元，其余分三期支付，半年后支付14万元，一年后再支付14万元，余款两年后付清。

则该宗房地产的实际成交价格为( )元人民币/平方米建筑面积。

A．6774.31B．7045.56C．6974.58D．7034.529．投资价值评估时所采用的折现率为( )。

A．银行存款利率B．最低收益率C．最高收益率D．社会一般收益率10．现有甲、乙、丙3块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2、乙为800元/m2、丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。

如此3块地其他条件完全相同，则明智的买者会买 ( )。

房地产估价师《理论与方法》真题及答案

房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)1、在房地产价格中，市场价格是()。

A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。

参见教材P95。

【该题针对房地产价格和价值的种类知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的()。

A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

参见教材P173。

【该题针对市场法概述知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。

A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对交易情况修正知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是()。

A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。

参见教材P52。

【该题针对房地产的含义知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。

A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是( )元/平方米。

A.98B.102C.108D.116【答案】A【解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。

五通指：通路、给水、排水、电力、通信，七通中减去“气和热”。

(七气热)。

上题为道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98。

参见教材P70。

2、[试题]房地产供给有限特性的本质是( )。

A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B【解析】本题考查的是供给有限。

房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。

如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因为目前相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。

因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。

这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。

参见教材P62～63。

3、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。

假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。

A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。

400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。

参见教材P371。

4、[试题]报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解正确的是( )。

A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D【解析】本题考查的是报酬率的实质。

房地产估价师《理论与方法》真题及答案解析

2013年房地产估价师考试《理论与方法》真题及答案解析为了让各位考生更好的复习备考，整理了2013年房地产估价师考试《理论与方法》真题及答案解析，供大家参考。

一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。

A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同2.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。

A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。

A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价结果C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。

A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样5.关于房地产互补品的说法，正确的是( )。

A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡(建筑面积)。

该类房地产的报酬率为10qo，目前该承租****益价值为( )万元。

A.39. 48B.40. 67C.41. 81D.46. 847.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000 元/㎡，预计一年后涨至10500元/㎡，每年末租赁净收益为40000元/套。

年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为( )万元。