深圳_2010年龙华新城金亨利项目运营策划报告
汇报文件(压缩版)
地下超市—— 入口造型方案 二 参考案例
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
地下超市—— 入口造型方案 三
Key words：标示性、广告位、广场
Key words：标示性、广告ds：标示性、广告位、广场
沿河商业街
Key words：标示性、广告位、广场
沿河商业街节点设计——标准段墙身
标准段-B
标准段-C
标准段-A 标准段-C 标准段-B
段落一
段落二
段落三
段落四
标准段-A
标准段-B
标准段-C
沿河商业街节点设计——立面材质
方案一：超市保留
02地块应建人防地下室面积：9950平米，其中高层及裙房：9830平米；多层：120平米 02地块可建人防面积：27200平米
04地块应建人防地下室面积：17660平米 其中高层4100平米；高层裙房：5600平米；别墅：7800平米；多层：160平米 04地块可建人防面积：4100平米
其中
不计容建筑面积 其中 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 停车位 其中 总户数(户)
数值
64805 55595 153159 122309 住宅 商业 垃圾收集站 公共厕所
109829 12230 150 100
30850
架空园林 地下室
2050 28800
2.20
30%
30%
87.70（结构高度）
地下超市—— 入口造型方案 三 参考案例
深圳_绿景公馆1866案例分享
首战夺目 2012年8月
8月19日，公馆1866项目北区在大中华开盘，北区推出662套，到场人
数逾4000人，销售率80%，实现整体实收均价23500元/平，开盘销售 近13亿!
产 次战夺势 2012年12月 地 12月2日，公馆1866项目南区一批在营销中心开盘，推出496套，到 联 场客户逾2500人，销售率近80%，实现整体均价23500元/平，回收
突—“围史举脉措营2销”世贯联穿地项产目的灵魂
整体思路
时间段
营销节点
阶段主题
策略核心
事件营销
2012.52012.9
2012.92013.1
2013.22013.5
1）营销中心开 放； 2）北区园林、 样板房展示+ 认筹； 3）北区公开发 售
1）南区园林 、样板房展示 +认筹； 2）南区首批单 位公开发售
深港中轴低密人文豪宅
绿景Artdeco City
地
形象
联 ——将artdeco的生活品味和生 绿景中央公馆
活哲学融入项目
世 客户 关内品质及功能性换房客户
龙华本地客户占比36%；福田客户占 比35%；南山客户占比18%。
产品
舒居型为主，90平米以上占65%， 平衡项目利润与风险，90平米以上户
部分拼合户型
推广
推广受限制
产费用少、竞品 多如何脱颖而
地 出？ 世联
1.推广费用少——矫枉过正，南北两区仅有1000万推广费用预算（北区500万，
南区500万，最终没花完）；
2.绿景固有的推广渠道和客户资源，与本项目的客户群严重错位；（大公馆、香 颂、绿景花园、中城天邑、NEO、合作中信银行等自由客户资源和渠道，最终 成交数量不过20套，还不如世联关系户成交的多）
深圳观澜湖新城项目介绍中文
801,038 新住宅项目开发
69 个 5,410,749sm 12,575,549sm
常住人口
数量 占地面积 建筑面积
10 km 4,951,661
新住宅项目开发 106 个
8,651,570sm 18,907,442sm
观澜湖新城——周边住宅数据分析
项目周边3公里范围内中高端消费人群已达4万户，两年内25个新项目落成，将超过15万户常住观澜。 周边住宅均价：约两万 / ㎡；球会公寓均价：3万-4万/㎡；球会别墅均价：6万-7万 / ㎡
目录
1. 观澜湖新城区位及交通规划 2. 目标消费客群分析
2.1 住宅目标客群分析 2.2 周边商圈市场分析 2.3 球会客群及商务会议客群分析 3. 观澜湖新城项目规划
附：深圳观澜湖新城项目效果图
1.观澜湖新城区位及交通规划
观澜湖新城交通便捷，属“深港一小时生活圈”覆盖范围，同时亦属珠三角高速公路网络核心 区域，梅观高速、机荷高速、广深高速等9条高速公路环绕，拉近观澜与深圳市区、东莞、香港 等距离。 2011年12月31日深圳龙华新区成立，成为深圳中部综合组团的主要发展中心，世界第一大球会 观澜湖高尔夫球会，深圳市5A级旅游景点观澜湖高尔夫球会，深圳市第二大城市综合体观澜湖 新城，将为全国各地高尔夫球会人士、国际会议差旅人士、深圳时尚人士等客群提供全新的消 费中心。
Mainlander, 78%
45-80, 3%
Spending by Age
Hotel, 11.0%
15-30, 10%
Spending by Gender
Kids, 4%
30-45, 87%
Wom en, 28%
Men, 68%
观澜湖高尔夫球会——消费卡
深圳市龙华旧城商圈TOD开发模式探讨及实践案例
深圳市龙华旧城商圈TOD开发模式探讨及实践案例摘要：TOD模式借助轨道交通作为城市发展的先导，以轨道交通站点引导开发城市空间、丰富城市功能、完善城市空间结构，对站点及其周围用地开发有着极大作用。
本文主要以深圳市龙华旧城商圈为例，分析其TOD开发的可行性以及利用策略。
关键词：旧城；TOD；开发模式1.TOD的内涵TOD是指：“以公共交通为导向的发展模式”，强调临近公共交通站点地区的紧凑的城市空间布局、混合的土地使用、较高的开发强度、便捷和友好的地区街道与步行导向发展环境。
紧凑城市即尽可能将人口居住和就业集聚在公交走廊两侧和地铁站点的上方，欧盟委员会城市环境绿色报告指出，“紧凑城市”是最有效的空间结构形态；土地开发方面，进行居住、商业、办公、公共设施等各类功能用地的高强度混合开发，实现城市精明增长，构建车站型城市；同时，人口居住和就业沿公交走廊两侧集聚，构建最佳“居住地+公交走廊+就业地”出行组合，从而建立公共交通导向的城市空间结构。
2.国内外TOD开发案例2.1日本大阪梅田日本大阪梅田车站是日本关西地区最大的铁路枢纽站，汇集了三家铁路公司和城市地铁公司的八条轨道交通线，车站周边地区形成一个集中的购物、住宿、办公、会议、商务活动的中心。
梅田站以轨道站体为开发主体，在站点周边进行混合型的业态开发。
梅田站轨道沿线及周边的地下空间，由地下街，公共通道，地下车站及相连大楼的地下层联合成一体，面积约35万平方米，地下一层为大阪地铁线路，地面为公交场站，大阪城站1、2、3楼为城际JR线，地上层大部分为商业和酒店开发，不同商业体之间通过空中连廊或架空平台相连，公共通道实行全天开放，可缓解地面的步行交通，是日本关西地区大型的综合枢纽中心。
2.2深圳福田中心区福田中心片区汇集4条地铁线，3个地铁站（均为双线换乘站），一个地下高铁站；轨道1号线沿线福华路两侧（购物公园站至岗厦站段）聚集了福田中心区商圈几乎所有集中式优质购物中心，商业面积约79.4万㎡（占福田区购物中心总量的32%）。
深圳市商业广场营销执行方案
深圳金海商业广场营销执行方案目录第一部分项目分析一、近期市场情况二、项目概况三、项目定位第二部分销售策略一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及工作安排四、各销售阶段推货策略五、销售管理六、关键卖点旳提炼第三部分价格策略一、厘定价格旳有关原因二、价格定位三、价格策略四、定价原则五、付款方式及折扣控制六、价格控制七、回款预估第四部分宣传推广策略一、广告目旳二、宣传推广策略三、媒体组合策略四、推广费用预估第五部分项目包装一、包装总纲二、基础形象设计三、营销通路旳包装四、卖场形象包装附件:一、媒体投放计划及费用安排二、价目表第一部分项目分析一、深圳市商业地产旳市场现状（一）近期深圳市商业地产市场概况2023年,深圳市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加紧地铁等城市基础设施建设等多项利好原因推动下, 呈现出稳步发展旳势头, 在售和在租旳旳大型商场亮点频现, 正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业, 分布在市内各个热点区域, 四面开花, 去年旳商用物业大旺, 呈现一派喜人景象, 主要表目前如下六方面:1.体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2023年最流行旳商业形态, 不少商用物业发展商竞相尝试, 去年风头最足旳商业项目都定位于SHOPPINGMAII。
据悉, 目前深圳在建旳MAII 有5个, 天河区旳正佳广场、北京路旳光明广场和名盛广场, 位于奥林匹克体育场旁旳“花花世界”以及白云区旳百信广场。
除还未开售旳“花花世界”其他项目推出市场后旳租销售情况都较不错。
深圳市场都接受MAII这种类型旳商业项目。
深圳广场就项目旳实际情况, 借这一趋势将项目定位为深圳首席小区商业MAII。
2.专业市场行情看涨因为深圳经济旳连续高速发展, 加上特有旳地理位置及周围地域强大旳产业链支持, 深圳旳专业市场一直是商业布局中主要旳一环, 且各类专业市场旳体现旳非常繁华。
金地深圳龙华项目_景观概念设计任务书
深圳龙华项目景观概念规划设计任务书一、项目概况：1、项目名称：金地·龙华项目（暂名）2、地理位置：本项目位于宝安区龙华镇梅龙大道与布龙公路交汇处，紧邻龙华二线拓展区，距梅林关仅10分钟车程，离福田中心区大约15分钟车程。
北靠主干道布龙公路及龙华镇闹市区，西接拟建中的快速干道梅陇大道，东临万众商业城，西、南侧均为待开发住宅用地3、用地现状：本地块由一块占地约12.7万平方米的不规则形用地和一块占地约14470平方米的三角形用地组成，其间横穿一条市政道路，地势较周边高出约6-8米，场地内有一定坡度，已经过初步平整， “三通一平”已完成。
4、用地性质：本地块用地性质为商品住宅及配套5、建筑设计主要经济技术指标（暂定）：详见建筑规划设计的相关资料5.1.地块编号2004-30L-274（大地块）规划设计技术指标：5.1.1.用地面积127261.32㎡5.1.2.建筑容积率≤3.05.1.3.建筑覆盖率≤22%5.2.地块编号2004-30L-273（小地块）5.2.1.用地面积14469.37㎡5.2.2建筑容积率≤3.05.2.3建筑覆盖率≤30%二、项目分析：1．优势：1.1.用地临近二线拓展区。
按照目前二线拓展区规划，随着地铁4号线建设、梅龙路等主干道的施工及深圳二线关的撤关，拓展区必将与中心区合为一体。
1.2.本项目距梅林关约10分钟车程，北面为布龙路，西面为梅龙路，梅观高速、未来轨道四号线及十一号线均在地块附近，布龙路是由布吉通往龙华中心的双向六车道的交通干道，梅龙路为双向四车道正在建设中，预计年底通车。
2005年福龙路的开工建设将使福田与龙华的交通联系更加紧密快捷，并大幅度带动整个龙华的发展。
2．劣势：项目位于布龙路与梅龙路均为城市主干道，交通繁忙，同时道路交叉口拟兴建立交桥，将对项目造成较大的噪音干扰；东边的自然村落，内部环境较差，对本项目也有一定的视线污染和噪音干扰。
三、市场定位：关内客户 （60％-70％） 首次置业白领、公务员 两房寻求品质生活的白领、公务员 中、小三房 寻求相对经济又舒适，功能全面的换房客户大三房、四房 寻求舒适的高端客户 五房关外客户 （30％-40％） 本地原住居民 两房、三房 本地私营业主 大三房，四房 工业园区白领 两房，三房 周边镇追求生活品质居民 三房、四房四、景观设计内容：除主体建筑之外的所有空间，重点区有4.1、商业街、入口景观4.2、架空层景观4.3、平台花园（屋顶花园）五、景观设计意境：——把家安在风景里，当风景充满生活的每一个角落——生态和自然将覆盖喧嚣繁闹；轻松和悠闲将替代紧张疲惫，精致和优雅将拂去拥挤嘈杂… …六、景观概念设计要求：6.1、充分分析地块的独特性，景观设计与建筑规划布局紧密结合，从大景观理念入手充分考虑场地、建筑、人的活动特点，共同创造一种和谐的社区型态； 最终达到社区环境与建筑相得益彰的效果6.2、结合建筑规划的物管模式，景观设计中应考虑项目公共开放部分的商业性和内部庭院的使用舒适性，充分考虑功能性与观赏性的统一；6.3、设计主题具有特色，个性鲜明，并能适合年青客户群的审美及使用需求；6.4、尽量利用景观设计元素降低周边干道所带来的噪音污染；6.5、景观设计应考虑项目分期开发的衔接及不同展示阶段的展示亮点，结合销售展示要求：分期展示区在尺度、视觉、人流导向上具有较强的形象特征，强的视觉冲击力。
深圳大中华国际金融中心写字楼项目营销报告
02
市场分析
市场需求
需求来源
深圳作为中国的一线城市，经济发展 迅速，吸引了大量企业和人才。这导 致了对高品质写字楼的需求不断增长 。
需求特点
客户对写字楼的需求不仅限于办公空 间，还包括高效便捷的交通、先进的 技术设施、优质的服务和良好的企业 形象。
需求趋势
随着科技的发展和绿色环保理念的普 及，客户对智能、绿色、健康的办公 环境的需求越来越高。
难点一
市场竞争激烈。解决方案：通过加大宣传力度、提高产品差异化 、加强客户关系管理等手段提升竞争力。
难点二
部分客户对价格敏感。解决方案：提供灵活的付款方式和优惠活动 ，减轻客户的经济压力，提高购买意愿。
难点三
客户需求多样化。解决方案：根据不同客户需求提供定制化服务和 个性化解决方案，满足客户差异化的需求。
优惠。
免费咨询服务
为客户提供关于物业管 理、税务等方面的免费
咨询服务。
04
销售业绩
销售情况
01
02
03
销售总额
截至目前，深圳大中华国 际金融中心写字楼项目的 总销售额已突破10亿元人 民币，表现优异。
销售进度
项目自启动以来，已完成 约80%的销售目标，进度 符合预期。
销售渠道
项目主要通过线上和线下 渠道进行销售，线上渠道 占比约40%。
客户反馈
客户满意度
根据最近一次调查，客户 对项目的满意度评分为4.5 分（满分5分），表明客户 对项目非常满意。
客户需求
客户在购买时最关注的是 地理位置、配套设施和物 业管理，其次是价格和开 发商品牌。
客户来源
客户主要来自深圳本地及 周边城市，也有部分客户 来自内地其他城市和海外 。
房地产策划案例龙华大新城项目[1]
![房地产策划案例龙华大新城项目[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/d26fb69b0722192e4436f630.png)
阶段性广告推广策略及进程
二、户外广告
利用大型户外广告牌平面表现效果好、识别性 强的优势，将新港湾生活感受传达出去，利用车体广 告流动性强的特点，在城市中形成一道独特的风景线。
房地产策划案例龙华大新城项目[1]
阶段性广告推广策略及进程
三、报纸广告
主要以发布主题鲜明的系列形象广告为主，配合 销售与阶段性推广中的公关活动、促销活动、社区文 化活动发布活动广告造势，选择达到率高的有效报媒， 利用震撼力强的发布方式，爆破型发布。
房地产策划案例龙华大新城项目[1]
目标消费群定位
五、中等以上阶层目前热衷与什么消费
• 极其希望回归自然，享受一种更原始、更本能、 更单纯的生活，追求一种时尚生活。
——旅游成为消费热点 • 购买汽车，拥有自己的交通工具已成为他们的一种 时尚消费。
——不仅是交通工具，还可体现身份与发挥个性。
房地产策划案例龙华大新城项目[1]
房地产策划案例龙华大新城项目[1]
目标消费群定位
八、目标消费群再定义
昆山30岁--45岁中等以上阶层有一定的本地特色，其 共同的一些特征有： • 喜欢琴棋书画、强调生活情调，享受休闲生活。 • 喜欢幽静，好私人空间，但依恋亲朋好友生活圈。 • 责任心强，心理压力大，追求享受，追求生活。 • 最认可这种生活方式，不愿改变，强调随意、闲适、悠然
品牌传播定位
一、其好处在于
这不是叫卖产品，也并不是空洞的带上一顶某种生活方式的帽 子。而是将目标消费群生活方式与楼盘卖点有机结合，形成消费者 利益点与差异化形象。
时下的房地产广Βιβλιοθήκη 中，不是在竭尽全力地卖产品，便在卖某某生 活方式，但提出某种生活方式之前，如缺乏对目标消费群认可的生活 方式的认识，就会遭到拒绝，不能形成良好的交流。因而真正成功 的地产项目，应该站位更高，不仅要卖产品，还要卖产品给消费者带 来的生活感受与利益。这是彻底摆脱竞争和超越对方的唯一之路。
金地龙华项目定位报告
公交
线路 711 315 863 537 302 312 508 662 334 380 410 315 380B
起止站 松岗——布吉 银湖——松岗 龙岗——松岗 银湖——观澜 火车站——锦绣江南 观澜——福田汽车站 火车站——富士康 宝安——沙湾 雪象村——科技园 龙华——丽湖花园 龙华油松——益田村 松岗——银湖车站 龙华——大梅沙
龙华火车站
2006 金地 龙华
项目地块
2006 金地 龙华
1.2 城市建设与经济发展——龙华配套
教育
目前龙华拥有两所中学、十三所小学、一所成人学校和十三所幼 儿园，已经形成了比较完备的教育体系。但总体来看，教育素质相对 弱于关内。教育配套也是关外居民十分关心的问题。
龙华中学 龙华第二小学
松和小学
龙华六一小学
2006 金地 龙华
1.2城市建设及经济发展——龙华在全市中的地位
■龙华作为深圳市总体规划中确定的重点卫星城，是与市中心区相配套的 先进工业、商贸、仓储、房地产业协调发展的深圳市中部组团次中心区， 深圳中部的物流中心和交通枢纽之一。随着市区的发展扩张和地铁的开通， 地位进一步提高，成为深圳市的“次中心区”。 ■新的行政地位：布吉镇、龙华镇、观澜镇据悉将合并为深圳第七个行政 区“布龙区”。有可能于05年五一期间举行挂牌仪式。 ■二线扩展区提升整个片区地位。龙华扩展区定位为福田中心区生活居住 服务基地和部分文化体育教育设施配套区，是体现深圳二十一世纪居住文 明和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区。官方三重功能定 位要求：一是福田中心区的延伸和生活配套区；二是中部地区的次中心， 起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展。
2006 金地 龙华
龙 华 交 通 规 划
深圳市金亨利实业集团企业信用报告-天眼查
截止 2018 年 10 月 25 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
4.4 企业业务
截止 2018 年 10 月 25 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
经营态：
登记成立
注册资本：
/
注册时间：
/
注册地址：
深圳市龙华新区民治办事处白松一路金亨利首府一楼 7 号(办公场所)
营业期限：
/至/
经营范围：
/
登记机关：
深圳市市场监督管理局
核准日期：
2013-03-13
1.2 分支机构
截止 2018 年 10 月 25 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参
6
5.4 法院公告
截止 2018 年 10 月 25 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
5.5 行政处罚
截止 2018 年 10 月 25 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
动产抵押、欠税公告、经营异常、开庭公告、司法拍卖 六．知识产权信息：商标信息、专利信息、软件著作权、作品著作权、网站备案 七．经营信息：招投标、债券信息、招聘信息、税务评级、购地信息、资质证书、抽查检查、产
20100724_深圳_国鸿龙华项目经济测算论证
20160
朝向一般、景观资源好（体育公园）、 临市政路，受噪音影响较大
18160
朝向一般、景观资源好（体育公园）、 临市政路，受噪音影响较大
16000
注：以上经济测算是根据目前市场下的价格预估和经验值估算得出，实际收 益和支出需根据入市市场实际需要作相应调整。
本报告是严格保密的。
11
项目 价格测算
通过对本片区二手房价格调研，并综合考虑物业档次的重合度选 取一定比例权重系数，得出本片区二手房平层单位比准价格为：
13000元/ ㎡
楼盘名称
户型
面积
均价 （元/ ㎡ ）
比准 系数
比准价格 片区影 （元/㎡ ） 响因子
城市明珠花园 两房 65
11000
0.8 13750
30%
美丽365 两房 76
10000
0.22
招商澜园 89
13000
220
17000
0.31
宝能太古城 74
31000
84
39000
0.26
依云伴山 167
22000
223
26000
0.18
深物业新华城 70
16000
228
22000
0.38
深港一号 33
20000
56
24000
0.2
平均溢价百分比
0.26
本报告是严格保密的。
9
复式单位 价格测算
租金 (元/ ㎡ )
管理费 (元/ ㎡)
物管公司
土地性质
20000
45
待定 花样年 国有出让
只租不售 53 只租不售 65 只租不售 45 只租不售 42 只租不售 38 只租不售 42 只租不售 50
深圳市_龙华新区_利金城工业园(二期)项目(简本)
第 1 章 工程概况............................................................................................................................. 2
1.1 项目基本情况............................................................................................................................. 2 1.2 项目建设内容和规模 ................................................................................................................. 2 1.3 项目总体规划与总平面布置...................................................................................................... 3
【房地产】上海龙华大新城整合推广策略
它
平方米／由富士康公司开发。
项
目
简
金碧世家 ／6栋多层住宅／建筑面积：30317平
述
方米／均价：2200元。
美丽家园 ／11栋小高层、多层（均价3000元）
6
结 论:
除风和日丽，美丽家 园外，规模均 较小， 楼盘质素并无明显突 出者；形象传播 未体 现龙华环境和规划上 的片区优势；销售过 程中表现为多层比 高 层好卖。
22
阶段推广策略
开盘期（2002.8月－9）
诉求策略：吸引众多人气，形成开盘热潮。利用开盘期间活动以及优惠，创造销售佳绩。 诉求主题：我的文化生活，我的健康之家 平面表现：本阶段更注重版式的新颖，平面要有美感，更能打动人，从心理进行诉求，颜色上具体表现项目折 射的亲水、休闲、运动、教育等主题，采用大画面点缀小插图。 文案风格：这一阶段讲究虚实结合，感性语言烘托物业价值，理性描述进行楼盘介绍，夸奖和推荐并用，标题 上也会运用较长的语句，更有韵律感。 缮稿辅助 主题：见证龙华居住新理念 ——运动的家，休闲的家，健康的家 主要配合每期的硬性广告进行辅助推广 运用媒体 大型户外广告牌／车体广告／候车亭／报纸／电视／广播／印刷品／报纸发布频率及版式／ 自开盘后，应该形成每周见报两次，安排在周二的软文，周四或周五的硬性广告，版式上可以采用竖1/3版、竖 半版及报眼结合。
上者，前者绝对是一次置业，后者有可能是第一次换
上自己的房子。
心理因素：个性平和，理性计划，理性消费，不张扬， 踏实，没有太多不切实际的幻想。追求看到的东西， 追求直观。
9
购买动机揣摩
希望改变生活质量，
生活或工作在片区内，对片区很熟悉，觉得生活
方便，业已适应这种环境；或在片区之外，通过
深圳金亨利龙华项目商业规划设计探讨
12
The End
13
1：0.82
5
案例分析——金地梅陇镇四期商铺
借鉴梅陇镇四期商铺（2009.7）的走量情况，在同期推售的商铺中 ： 走量最快：面积小、位置好、昭示面大的铺位、开间进深比优、内部较规整的单位； 走量最慢：开间过小、昭示面有遮挡、面积过大、面宽进深比过大的单位； 这两者单价差达3000-20000元/平米。
金亨利龙华项目 商业规划设计探讨
本报告是严格保密的。
项目内部商铺价值评价要点
人流通达性 铺位昭示性 面宽进深比 内部规整度 面积大小
上下水烟道
2
同等商铺价值比对焦点
同等进深的商铺，昭示面越大，价值越高；商铺单位内 部空间越靠近昭示面的价值越高，越靠近商铺内部价值 越低； 同等面宽的商铺，进深越大，受总价限制，单价实现越
溪山
金地梅陇镇二、三期 金地梅陇镇四期 锦绣江南 世纪春城 深物业新华城
90-200
50-140 20-60 40-100 40-80 50-70
4.5-8
— 3-6 3.5-8 — —
13-16
— 6-12 11-13 — —
1：3～1：2
— 1：4～1：2 1：3～1：2 — —
主力铺位面积基本在100平米以下； 面宽基本在3.5米以上； 面宽进深比基本在1：3～1：2。
具备餐饮功能。
9
案例分析——万科金域道二期
8米层高，使得实用性更强，实现真正买一层送一层的实 惠面积 ； 二层有透窗，更敞亮、透明、透气 ； 主力铺位面积都为20-60平米的首层临街街铺，大大降低 了投资门槛，满足各层次的投资需求 ； 具备餐饮功能。
10
龙坂片区部分项目商业指标概况
金地梅陇镇房地产项目楼书文案
金地梅陇镇房地产项目楼书文案现在就建筑NOW BUILDINGP2—P3（前言）：版面/文字图形化排版,文案/已写深圳人所不知道的16个秘密。
1。
没有一张纸可对折超过9次。
2持续打手机1小时，你的耳屎会暴增700倍！3 十几年前,深圳人认为，西出上海宾馆就到城外了.4香蜜湖里的鱼是不可以吃的.5一个深圳人的眼部肌肉每天平均要动10，000到15,000次。
6人类永远不可能用舌头触到自己的手肘。
7莲花山上有野猴出没，且脾气火爆。
8广东人喝到肚子里的水已有三亿岁高龄了。
9超过82·6%的深圳购房者承认，购房是彻头彻尾的非理性冲动.10 可乐最初是绿颜色感冒糖浆。
11一年以后，约1/8深圳人将为忽视“16个秘密”而—-深刻反省。
12 世界上最长的英文单词：pneumonoultramicroscopicsilicovolcanoconiosis。
13深圳人睡觉比坐着看电视所消耗的卡路里还多。
14 刚才你尝试了用舌头触碰自己的手肘。
但没成功。
15别笑。
都市T台上的未来城-—这个你可以触碰。
16它叫梅陇镇。
它就藏在本书里。
P4—P5(现在就是梅陇镇):版面/文字图形化排版,文案/要修改得更有统领性right now right here现在就是梅陇镇欢迎,前方进入都市T台上的未来城！你看，4400个城市细胞，一群创意生活的年轻人;有互动，有偶然，所以有了很大的小圈子；于是，独立看上去真的很审美,时尚说起来不止很外衣；在我们看来,快乐的名字叫分享，幽默的同义词，是年轻.不回首昨天，不冀望未来，我们享受当下。
欢迎你,现在就是梅陇镇.P6-P9(都市T台上的未来城）：特殊版面/4P对折/工艺挖孔，图片/地图所使用的侧视图,文案/一句话：代言一个都市的、最时尚、绚丽的—-唯一舞台。
每个城市都有许多舞台；一个都市却只有一个T台。
T台，选择深圳,爱恨深圳,离不开深圳，罗湖福田南山，深南路滨海大道地铁1号线，无非是想便利一些、从容一点、享受片刻、运作不息……一横七纵拉阔城市，福田首先敞开胸怀，搭一座“T台”给城市，镁光灯，型男索女，炫目，欲求，潮流，焦点，充满物质的都会世界观,眉飞色舞的众生万花筒……在T台遇见未来,万事俱备，主角登场—-简单说：活生生地,带你进入未来的——生活之城。
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项目品牌
• 水能载舟，亦能覆舟。
• 品牌营销是最优秀最有效的营销方式
企业品牌
• 取势、明道、优术为长江商学院的校训， 把握趋势，从来都是第一位的。 • 做品牌是企业可持续发展的最优选择。
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一、关于制胜定位的思考 二、找准核心价值的挖掘渠道
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一、关于制胜定位的思考
2009年中国房地产政策盘点
货币政策 3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的 连续性和稳定性。 6月，银监会二套房贷政策由“放松”转为“收紧”。 财税政策 二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，二套房 贷首付比例为40％，对普通住房和非普通住房区别对待， 表明政策“有保有压”。 土地政策 五部委联合发文：土地出让金分期缴纳期限原则上不 超过一年；首付比例不低于全部出让款的50％。这一政策 标志宽松的土地政策已终止，利于土地市场降温。 保障性住房 加大保障性住房的建设力度，加快棚户区改造。对这 两项工作，在资金、土地以及税收上都给予优惠和保障。
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一、关于制胜定位的思考
随着户型、建材等其他因素的标准化，地段价值的挖掘成为项目定位中最核心的部 分。地段价值，通常从城市、区域、项目等方面进行综合权衡，金亨利遵照规律，将从 以下几方面着手，推理认证民治项目的核心价值。
1、宏观经济面貌
2、区域背景解析
核心 价值 3、片区市场分析 4、项目SWOT解析 5、项目价值定位
1号地块
功能定位： 以深圳北站为中心，形成市级综合客运交通枢纽，以交 通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心；
空间形象定位： （1）综合交通换乘枢纽 （2）综合性服务新城 （3）生态化的城市空间 （4）充满活力的城市街道
2号地块
从区位观察，龙 华新城位于深圳行政 区域的中心，金亨利 1、2号地块位于龙华 新城片区的核心。
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一、关于制胜定位的思考
2、经典案例：雕塑家园
深圳雕塑家园位于上梅林，紧邻北环大道，项目宣称以法国马赛公寓为蓝本，建造 深圳白领新人类的“居住单元盒子”，引起当时业界的轰动。
雕塑家园以每三层（约70 ㎡）为户，任意组合成复式公寓，户户南向；通廊连接的两套单位互为上下，即 一户卧房在上，对一户则卧房在下；厨房设臵在复式的上层——在深圳属于首创。
房地产企业的发展趋势，有两种制胜观点： 渠道制胜和市场营销制胜，当我们没有特殊 的渠道制胜时，大部分的企业只有在市场营销 中加大筹码，而市场营销制胜，最主要就体现 在项目前期定位上。
目标市场
• 不以人的意志为转移。
民治项目的运营目标排序： 企业品牌 > 目标利润 > 社会价值
项目定位
• 市场的魅力，在于当你符合 规律和趋势时，她会给你丰厚 的回报；反之则举步为艰。 • 项目成功的80%，在前端的定位阶 段即已定型。
当前正值中国房地产行业大变革、大发展的时代，在当前经济形势下认识局 势掌控方向，对于投资巨大且资金回收期漫长的庞大工程，受政策市场等各方面 因素影响较大的房地产业来说，制胜定位至关重要！
面对房地产企业越来越科学的管理之道，项目定位既是竞争之道、生存之道，更是盈利之道！ 运营前期，开发企业必须花大力气研究形势、分析市场，做好前期调研，最大限度地规避风险。 没有定位或定位不清，就意味着没有客户方向、没有开发方向、没有设计方向、没有产品方向。
2010年中国房地产形势展望 2010年房地产市场形势展望
供给 由于企业资金实力增强后加大供给成为自然，国土资 源部近期加大“囤地”调查力度，住建部及地方政府将 采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地 产投资额和市场供给速度将趋于平稳，部分城市短期内 可仍面临土地供给不足。 需求 在成交量上，预计2010年一些省市交易量受高房价和 供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线 城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增 长，全国总的销售量会比较平稳。 价格 全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅 趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调 整。原因在于：宽松货币政策将至少维持到明年上半年 主要城市成交量维持高位、房价往往滞后于货币政策和 成交量等。
马赛公寓1952年落成，是为缓解二战后欧洲房屋紧缺现状而设 计的新型密集住宅，它的成功在于紧抓预期客源的心理。 独特的底层结构支撑来自古瑞士水上住宅的启发，突破了传统 承重结构的限制（1700人），便于停车和通风；第7、8层布臵商 业，顶层设儿童游泳池、健身房、日光浴室、屋顶花园、开放式 电影院等服务设施，满足居住服务需求；随意摆放的混凝土桌椅 楼梯花架等，与周围景色相得益彰，融为一体。 马赛公寓的创意和人文精神把人们从战后百废的生活中唤醒， 远离枯燥乏味的工作，闲暇时的孤独，体会到社区的融合力，创 造出一种与战后生活相适应的生活状态。
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二、找准核心价值的挖掘渠道
1、宏观经济面貌：发展趋势
2007～2009年全球的经济动向，2009及未来中国的经济基本面貌。 新年伊始，国家统计局公布：2009年中国全年GDP增长8.6％，中国经济 实现了罕见的、平稳的较快发展，成为推动世界经济发展的中坚力量。
• 经济学家口中，平均10年每次的经济动荡已渐行渐远，接下来，又是蓬勃发展的10年。 • 专家判断，2010年中国全年GDP增速将较2009年持续回升，2010年增长速度可达9.4%。 • 哥本哈根气候大会引爆了世界对生态问题的关注，绿色、环保等字眼是未来经济发展必须 考虑的重要因素。 • 深圳率先推出的应对金融危机的系列举措成效显著，最早呈现自主创新带来的产业底气。
项目定位需要明确： （1）项目的用途； （2）产品的规划、设计； （3）产品的房型、面积、建筑形态； （4）针对的客源及其预期接受程度等。
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一、关于制胜定位的思考
1、经典案例：马赛公寓
马赛公寓是法国设计大师柯布西耶深受人赞誉的作品之一，其“居住是建筑设计 的基本成分”的理念，成为后世经久不衰的探讨课题。
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二、找准核心价值的挖掘渠道
2、区域背景解析：发展和定位
2009年3月10日，深圳市规划局公布第一批新城法定图则，由龙华二线扩展区、中 央别墅区和民治片区整合而成的龙华新城，以“城市副中心”的定位，成为城市新发展 中最耀眼的明星。 龙华新城规划法定图则
发展目标： 建设具有特色与竞争力的城市地区，形成充满活力，并 具有良好城市形象的新城市副中心；
1号地块
2号地块
中心商业区
1、2号地块位于CLD北区的南端，紧临中 心商业区，5条景观视觉通廊交互其间，使其 最限度地奢享绿色的便利的城市配套资源。
营销噱头：复式设计满足居家和办公两用的可能性；改变厨房的传统位臵，实现对家务劳动的重新分工， 引导新型的生活模式。 项目2002年开盘，但叫好不叫座，销售情况不理想，项目没有得到消费者 的青睐。这个在质量、设计上都看来非常良好的项目，为何在销售上栽了跟斗？ （1）项目以法国马赛公司为蓝本，发挥创意，却忽略深圳市场的接受程度； （2）项目推广为“一个现实的乌托邦”，给目标客户一种虚无缥缈的不安全感； （3）“让心灵回家安臵躯体”与复式结构集办公居家为一体的设计思路混淆不清。
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二、找准核心价值的挖掘渠道
2、区域背景解析：规划和交通
龙华新城规划法定图则
龙华新城规划总用地面积1031公顷，明确 的分区规划和功能定位，标识着龙华新城势必 成为深圳的CLD，即中央居住区。
建设规模总量：1330万㎡ 规划人口规模：24～31万人 龙华新城以深圳北站为核心，形成以区域综合交通 枢纽和商业配套服务为核心，南北区为居住及生活配 套，西区为基本生态控制线的规划布局。 （1）居住：规划一、二类居住用地521公顷，占城市 建设用地的34%。 （2）商业：沿轨道交通线性布臵商业空间，深圳北站 和红山站片区形成区域商业中心。 （3）景观：以深圳北站为核心，5条视觉通廊网状交 错形成视觉景观网。规划绿地202公顷，占城市建设 用地 的13%。 （4）配套：学校36所（高中3所、中小学11所等）； 医疗15所（综合医院5所，社康中心10所）；另在文 体娱乐、电邮燃气等方面都有明确配臵。 居住生活北区
政府层面明确的片区定位
• 2005～2020年深圳市中部综合组团规划确定，由龙华、观澜和坂雪 岗组成的中部综合组团在全市中的功能定位为：特区综合服务功能拓 展区，全市重要的高新技术产业基地和客运交通枢纽。 • 中部组合组团中龙华的功能定位： 龙华作为深圳中心区的延伸地带和后勤基地，将成为深圳市物流中 心和交通枢纽，成为与中心区相配套的工业、商贸、仓储、房地产业协 调发展的次中心区。
当开发企业形成一定布局后，企业的品牌和持 续发展战略就越来越重要。项目品牌代表了企业 品牌，而项目品牌又取决于项目前期定位——正 所谓，决策在前端，才是未来的发展之道。 最高层次的项目定位理解为企业战略的竞争， 这源于： （1）房地产市场经过十多年发展，消费者在 成熟，市场在细分，广泛意义上的项目定位在市 场上已没有竞争力； （2）开发企业越来越成熟，每一个项目都是 其开发经营战略的一个组成部分，项目定位要从 企业持续发展和财务结构出发来考量。
2010年以后
2009年
• 世界各主要经济体通力合作，各国政府大举救市，金融危机得到控制。 • 美国经济在连续四季度下滑后于第三季度首次出现增长，其他国家也呈现增长趋势。 • 中国经济在40000亿等系列经济措施刺激下，率先走出低迷，呈现复苏状态。
• 金融危机不断深化，世界各主要经济体经济均大幅下滑，中国经济经受了改革开放以来最 为严峻的考验和挑战。 • 国际环境持续恶化，自然灾害频繁发生，国内需求拐点变化导致中国经济显著调整。 • 深圳作为自主创新的先锋城市，最早开始抗危机保增长的经济大会战。 • 中国宏观经济保持改革开放以来的高速增长，美国次贷危机爆发，迅速传至全球，引起 世界经济实体和金融市场的动荡。 • 深圳作为我国工业与出口大市，最早感知美国经济衰退的冲击，各项经济数据顺势下滑。