房地产开发过程
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程大全完整版)一、前期准备阶段：1.意向策划：确定项目类型、规模和定位，进行市场调研和竞争分析。
2.土地收购：寻找适合开发的土地，并与土地所有者进行谈判购买。
3.立项评估：对土地进行可行性研究和评估，制定项目规划和预算。
4.立项批准：向相关政府部门递交项目申请，获得项目立项批准。
二、设计阶段：1.策划设计：确定项目的总体规划和布局，包括建筑风格、户型设计和公共设施等。
2.施工图设计：根据项目规划确定施工图纸，包括建筑设计、结构设计、给排水和电气设计等。
3.施工准备：编制施工方案和项目预算，筹集开发资金和施工材料。
4.审批和许可：向政府部门递交设计图纸并申请审批和许可。
三、施工阶段：1.招投标：发布施工招标公告，邀请各类承包商参与投标。
2.承包商选择：评估投标文件，选定合适的承包商进行施工。
3.施工管理：组织施工队伍进行土地开挖、地基处理、主体结构和装修等工作。
4.环境保护：遵守相关环保法规，确保施工过程环境友好。
四、销售阶段：1.市场营销策划：确定销售目标和推广渠道，制定销售策略和推广活动。
3.签订合同：与购房者签订购房合同，明确双方权益和责任。
4.贷款申请：协助购房者申请贷款，并与金融机构合作解决融资问题。
五、交付阶段：1.竣工验收：对已竣工的房屋进行验收，确保质量符合相关标准。
2.迁入交付：通知购房者按计划迁入，并进行房屋交付手续。
3.后期服务：提供购房后的跟踪维修和售后服务，解决购房者的问题和需求。
4.项目竣工：向政府部门递交竣工验收报告，获得项目交付和竣工备案。
了解房地产开发流程
了解房地产开发流程房地产开发是指通过对土地资源进行利用和开发，建设各类用途的房产项目。
这是一个复杂而庞大的过程，涉及到多个环节和各种专业人员的协作。
对房地产开发流程的了解对于参与其中的各方来说非常重要，下面将为您介绍一般情况下的房地产开发流程。
1. 初步调研与规划在开始房地产开发项目之前，开发者需要进行初步的市场调研和规划。
他们将研究当地的经济状况、人口结构、交通设施等因素，以确定项目的可行性和受欢迎程度。
针对市场需求，开发者会初步规划项目的类型、规模和配套设施等。
此阶段通常包括收集数据、分析市场需求和可行性研究等工作。
2. 土地获取与审批当开发者对项目的可行性做出初步评估后，他们将开始寻找适合开发的土地，并与土地所有者进行谈判。
这可能涉及土地的购买、租赁或与政府进行土地置换等方式。
同时，开发者还需要与政府相关部门进行土地审批，并获得相应的开发许可证。
3. 设计与筹备一旦土地权益问题解决并获得开发许可，开发者将聘请设计团队来进行整个项目的设计。
设计团队通常包括建筑师、结构工程师、市政工程师等专业人员。
他们会根据项目的需求和规划进行详细设计，并准备相应的施工图纸。
与此同时，开发者还需要进行项目的筹备工作，如与金融机构谈判融资、招标施工单位等。
4. 施工与监管当设计和筹备工作完成后，开发者将与承建商签订施工合同，并开始项目的实际施工。
施工阶段将由一个或多个建筑施工队伍完成，他们将按照设计图纸和规范进行建设。
同时，开发者还需要对施工进程进行监管与管理，确保施工质量和进度的控制。
监管机构也会对施工质量进行检查和验收。
5. 销售与运营项目的建设完成后，开发者将开始销售房产，并将房产移交给购房者。
这一过程通常涉及营销和销售团队的合作，他们将负责与潜在购房者的联系、宣传推广和签订交易合同等。
同时，开发者也需要投入资源来确保项目的正常运营，如物业管理、维护和售后服务等。
6. 后期维护与发展一旦项目成功交付并开始运营，开发者仍需要进行后期维护和发展。
房地产开发流程范文
房地产开发流程范文1.项目策划阶段：在项目策划阶段，开发商将根据市场需求和经济可行性进行项目规划和定位。
包括选择合适的地块和土地出让，编制项目方案和规划方案。
在这个阶段，还需要与政府相关部门进行沟通和协商，确保项目符合相关政策和规定。
2.市场调研与投资分析阶段：在项目规划确定后，开发商需要进行市场调研和投资分析。
市场调研会收集相关的市场信息和竞争对手情况，为项目定价和销售策略提供依据。
投资分析则是对项目的投资回报进行评估，包括预测销售收入和项目成本，以确定项目的可行性。
3.土地购置与规划设计阶段：在项目可行性确定后，开发商会与土地出让方进行土地购置的谈判并达成协议。
购置土地后，还需要进行规划设计。
规划设计是根据开发方案进行建筑设计、景观设计等配套设施的规划。
同时，还要按照法律法规的要求，办理相应的土地规划许可手续。
4.施工准备阶段：在规划设计完成后，开发商需要进行施工准备工作。
包括编制施工图纸和施工规划，招标选取施工单位，签订施工合同。
同时，还需要办理相关的质量检测和工程验收手续。
5.施工阶段：施工阶段是指房地产项目的实质性建设工作。
施工单位按照施工图纸和施工规划进行施工作业，并按照质量和安全标准进行工程管理和监督。
6.竣工验收阶段：施工完成后，需要进行竣工验收。
竣工验收是指按照相关的法律法规和规范的要求对工程进行检查和验收，确保工程质量合格，并且符合设计和规划要求。
7.销售与推广阶段：在房地产项目竣工验收后，开发商开始进行销售与推广工作。
这包括编制营销计划、确定销售价格和销售策略。
开发商会通过不同的营销渠道进行房源的销售，例如开盘活动、线上和线下推广等方式。
8.房屋交付与物业管理阶段：在销售后，开发商需要按照合同约定将房屋交付给购房者。
购房者需要办理房屋的产权转移、按揭贷款等相关手续。
同时，开发商会委托物业公司进行物业管理，包括小区的日常维护和服务。
9.售后服务阶段：房屋交付后，开发商还需要提供售后服务。
房地产项目开发全流程(完整图解版)
房地产项目开发全流程(完整图解版)房地产项目开发全流程(完整图解版)项目概述：房地产项目开发是指通过规划、设计、建设和销售等环节，将土地转化为商品房的过程。
本文将详细介绍房地产项目开发的全流程，从土地选址到房屋交付，包括市场调研、项目策划、设计与建设、销售与营销等多个环节。
1. 土地选址与准备1.1 市场调研：在开发房地产项目前，需进行市场调研，了解当地房地产市场的需求、供应情况以及潜在竞争对手等。
1.2 土地选址：根据市场调研结果，选择适合开发项目的土地。
考虑因素包括地理位置、交通便利性、社区设施等。
1.3 土地准备：获得土地后，进行土地准备工作，包括清理、平整和规划等。
2. 项目策划与设计2.1 项目定位：根据市场需求和目标群体，确定项目定位，包括产品定位和定价策略等。
2.2 规划与设计：进行项目规划和建筑设计，包括整体规划布局图、建筑设计图等。
2.3 施工准备：准备施工方案、选取施工队伍、与相关部门协调等，确保项目的顺利进行。
3. 建设与施工3.1 建设管理：进行施工管理，包括施工进度控制、质量监督和安全管理等。
3.2 项目配套设施建设：除了住宅建设，还需考虑项目周边的配套设施建设，如道路、商业区、公园等。
3.3 环境保护：在建设过程中，要注重环境保护，减少对自然环境的影响。
4. 销售与营销4.1 市场营销策划：根据项目定位和市场需求，制定销售策略和营销计划。
4.2 销售预售许可证：申请房地产销售预售许可证，合法经营，并遵守相关法律法规。
4.3 户型选择和装修：设计户型，提供多样化的产品选择，并为客户提供装修方案。
5. 房屋交付与验收5.1 物业管理准备：为项目交付后的物业管理做准备，包括招聘物业管理团队、设立物业管理系统等。
5.2 交付与验收：按照合同约定，完成房屋交付和验收工作。
6. 附件列表：本所涉及的附件如下：- 市场调研报告- 土地选址报告- 项目规划布局图- 建筑设计图- 施工进度表- 销售策划和营销计划书- 物业管理方案7. 法律名词及注释：- 房地产销售预售许可证：指国家相关部门颁发的销售商品房预售权的许可证。
房地产开发过程详解
房地产开发过程详解房地产开发过程是指将土地资源进行规划、设计、建设和销售的整个过程。
本文将详细介绍房地产开发过程的各个环节，从理论到实践，为读者提供全面的了解。
一、项目选址房地产项目选址是开发过程的第一步，关系到项目的成败。
选址要考虑土地市场需求、地段优劣、交通便利度、人文环境等因素。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，综合考虑各个方面因素做出决策。
二、规划设计规划设计是开发过程的核心环节，决定了项目的形态和功能布局。
规划设计需要考虑周边环境、市场需求、法律法规等要素，保证项目的合理性和可行性。
同时，开发商还需要与设计师、规划师进行充分的沟通与协作，确保设计符合市场需求。
三、融资筹备融资是房地产开发过程中不可或缺的环节。
开发商需要通过银行贷款、股权融资、合作开发等方式获取项目所需资金。
在融资筹备过程中，需要编制详细的项目商业计划书、财务预测报告，并与银行、投资方进行充分的洽谈和协商。
四、土地购置土地购置是开发过程中的重要一环，开发商需要与政府部门进行土地拍卖或协商，签订土地使用权出让合同。
在土地购置过程中，开发商需要考虑土地成本、土地用途、土地手续等问题，并与相关部门进行协调，确保合法合规。
五、开发建设开发建设是房地产项目的实际施工阶段。
开发商需要根据设计文件进行施工准备、土地平整和建筑施工等工作。
在施工过程中，开发商需要与建筑公司和相关监理单位进行合作，确保施工质量和进度。
六、销售推广销售推广是房地产开发过程中的关键环节。
开发商需要确定合理的销售策略，制定有效的市场推广计划。
同时，开发商还需要与中介机构、销售团队进行合作，进行项目展示和销售活动，吸引购房者。
七、验收交付房地产项目完成后，需要进行验收和交付。
开发商需要与购房者签订买卖合同，办理产权过户手续，并进行房屋的交付。
同时，还需要进行物业配套设施的验收和投入使用。
八、售后服务售后服务是房地产开发过程中的最后一环。
开发商需要提供房屋质量保修、维修服务，并快速响应购房者的投诉和需求。
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程大全完整版)房地产开发全套流程大全完整版本文将为您介绍房地产开发的全套流程，以帮助您了解房地产开发的各个环节，从选址到项目交付的全过程。
房地产开发是一个复杂而庞大的工程，涉及到很多环节和专业知识，以下是详细的流程步骤：1.项目可行性研究项目可行性研究是房地产开发的第一步，它主要包括以下内容：- 市场调研：对现有的房地产市场进行调研，了解市场需求、竞争对手、潜在风险等信息。
- 经济效益分析：对项目的投资和回报进行经济效益分析，评估项目的可行性。
- 法律法规研究：了解国家和地方的相关法律法规，确保项目的合法性和符合政策要求。
2.土地选购和规划设计在完成可行性研究后，如果项目前景良好，就需要开始土地选购和规划设计的工作：- 土地选购：通过招标、议价等方式获取合适的土地，考虑土地的位置、面积、用途等因素。
- 规划设计：根据项目的需求和市场研究的结果，制定土地用途规划图，并委托专业设计团队进行详细的规划设计。
3.项目立项和融资项目立项和融资是房地产开发的重要环节，主要包括以下步骤：- 项目立项：提交项目立项申请，经过审批程序获取立项批复文件。
- 融资筹资：根据项目需要，选择合适的融资方式，如银行贷款、股权融资等，确保项目的资金需求。
4.工程施工和监督施工和监督是房地产开发过程中的核心环节，确保项目按时、按质完成：- 施工筹备：招投标、施工合同签订、人员组织等准备工作。
- 施工管理：管理施工进度、质量、安全等，保证工程质量和施工进度符合要求。
- 工程监理：委托专业监理公司进行工程监督，确保施工过程的合规性。
5.销售和市场推广项目竣工后，就需要开始销售和市场推广工作，以吸引购房者：- 房屋交付：完成施工并获得竣工验收合格证书后，开始房屋交付。
- 销售策划：制定销售方案和策略，选择适当的销售渠道和推广方式。
- 市场推广：通过广告、媒体报道、开放日等手段，宣传项目并吸引购房者。
6.售后服务和项目运营项目售出后，需要提供售后服务，并运营项目维持其价值：- 售后服务：提供房屋质保、维修等售后服务，解决购房者的问题和需求。
房地产开发的7个步骤
房地产开发的7个步骤
房地产开发涉及多个阶段，以下是一般的7个步骤：
市场调研和规划：
进行市场研究，了解目标地区的需求和趋势。
分析竞争对手和市场定位。
制定详细的项目规划，包括用途、规模和定价策略。
获取土地：
寻找适当的土地，符合规划要求和市场需求。
进行土地尽职调查，包括土地所有权、用地规划、环境评估等。
谈判并购买土地。
融资和财务规划：
制定项目财务计划，包括预算、融资来源和投资回报预测。
筹集资金，可能包括银行贷款、投资者资本或其他融资途径。
设计和工程：
雇佣建筑设计师和工程师团队，制定详细的建筑设计和施工计划。
提交设计方案并获取相关的建筑许可。
确定承包商和建筑团队。
建设和施工：
实施建筑计划，进行施工工作。
确保按照预定的时间表和质量标准完成建设工程。
进行现场管理和质量控制。
销售和市场推广：
开始销售和市场推广，吸引潜在买家或租户。
提供样板房、销售中心等进行展示。
与房地产经纪人或销售团队合作。
交付和运营：
完成项目并交付给买家或租户。
处理最后的法律手续，包括产权转移等。
确保项目的后续运营和维护。
每个步骤都需要认真的规划和执行，房地产开发是一个复杂的过程，成功需要综合考虑市场、财务、法律、设计和施工等多个因素。
房地产开发全套流程大全(完整版)
房地产开发全套流程大全(完整版)
房地产开发的全套流程可以分为以下几个阶段：
1.前期准备阶段：
定位和选址：确定项目的地理位置、规模和类型。
市场研究：了解目标市场的需求和竞争情况。
准备资金：筹集项目开发所需的资金。
2.项目规划阶段：
项目方案设计：确定项目的总体规划和建筑设计方案。
资金筹集：与投资者沟通，筹集项目开发所需的资金。
立项审批：向相关部门提交项目计划书，经过审批获得立项证书。
3.项目开发阶段：
土地购置：购买或租赁土地用于项目开发。
施工准备：编制施工方案、招标采购、签订合同等。
施工建设：按照项目规划进行土建和装修施工。
质量监控：对施工过程进行质量监督和检查。
工程竣工：项目建设完成并验收合格。
4.销售与营销阶段：
售前准备：开发营销策略、制定销售计划。
商品房销售：推广、销售房产并与购房者签订买卖合同。
客户服务：提供售后服务，解决购房者的问题和需求。
项目营销：推广项目，吸引更多购房者。
5.项目交付和运营阶段：
报建手续办理：办理相关手续，确保项目合法运营。
交付房屋：与购房者完成房屋交付手续。
运营管理：协调物业管理、公共设施维护、安保等。
6.售后服务阶段：
售后服务：提供房屋保修、维护和管理服务。
后期开发：根据市场需求进行后期配套设施开发。
售后调查：收集购房者的意见和反馈，改进服务质量。
以上是房地产开发的完整流程大全，每个阶段都涉及具体的操作和管理流程，具体的实施方式会根据项目的具体情况和政策要求而有所不同。
房地产项目开发流程全过程
房地产项目开发流程全过程一、项目准备阶段1.市场研究：房地产开发项目的首要步骤是进行市场调研，了解目标市场的需求和趋势。
这一步骤涉及对人口分布、经济发展、竞争格局等因素的综合分析，目的是确定项目的定位和规模。
2.项目策划：在市场调研的基础上，制定详细的项目策划方案，包括项目目标和定位、产品规划、项目周期和投资预算等。
3.融资计划：根据项目策划方案，制定融资计划，确定资金需求和筹资方式。
4.土地寻找：通过政府招标、土地出让或与业主协商等方式，寻找适合开发的土地。
5.土地评估：对选定的土地进行评估，确定其开发潜力、用地性质和限制条件等。
二、规划设计阶段1.规划设计：聘请设计机构进行项目的规划设计，包括土地利用、布局设计、建筑设计和景观设计等。
2.项目审批：将规划设计方案提交给相关政府部门进行审批，包括环保、质量监督等部门。
三、土地交易阶段1.土地出让：通过拍卖、挂牌或协议等方式，与土地所有者进行土地交易，取得土地使用权。
2.签订合同：与土地所有者签订土地租赁或购买合同，明确双方的权益和义务。
3.拿地手续：办理相关手续，包括用地规划手续、土地使用证和房屋预售许可证等。
四、工程施工阶段1.招投标：通过招标方式选择施工单位，签订施工合同。
2.工程施工：实施房地产项目的具体施工工作，包括土地平整、基础设施建设和房屋建筑等。
3.监理管理：聘请监理机构进行项目的监理管理，确保施工质量和进度的控制。
五、销售推广阶段1.产品定价：根据市场需求和竞争情况，确定项目的销售价格。
2.销售推广：进行项目的销售推广活动，包括广告宣传、展览会和网上推广等。
3.销售合同：与购房者签订购房合同，明确双方的权益和义务。
4.交房验收：将房屋交付给购房者，进行正式的交房验收手续。
5.售后服务：提供项目的售后服务，包括维修保养和物业管理等。
六、项目运营阶段1.物业管理：委托物业管理公司进行项目的日常管理工作，包括安全保卫、环境卫生和公共设施维护等。
房地产开发流程详解
房地产开发流程详解1.拿地：首先，开发商需要通过不同的渠道找到合适的土地进行开发。
这可以是通过政府招拍挂、土地市场交易或者与土地所有者进行谈判等方式。
2.土地审批：当开发商找到合适的土地时，需要向相应的政府部门提交申请并经过审批。
这一步骤包括土地用途审批、规划许可证审批等。
审批程序的复杂程度和时间会根据不同的地区和政府政策而有所不同。
3.设计策划：一旦土地审批通过，开发商需要聘请专业的设计团队进行项目的规划和设计。
这一步骤包括项目规划、建筑设计、环境评估等。
设计阶段需要与政府部门进行沟通和协商。
4.项目立项：在设计策划阶段完成后，开发商需要将项目的方案提交给有管理权限的政府部门进行项目立项。
项目立项包括项目报告、可行性研究报告等。
5.资金筹集：在项目立项之后，开发商需要进行资金筹集，这包括自筹资金和银行贷款等。
开发商通过与银行、投资机构等进行谈判和协商来获取资金支持。
6.建设招标：一旦资金到位，开发商会发布建设招标公告，邀请合适的建筑公司进行投标。
开发商需要评估不同建筑公司的资质和实力，并选择最适合的建筑公司进行合作。
7.工程施工：在确定合适的建筑公司后，开发商会与其签订承包合同，开始施工工程。
在施工过程中，开发商需要与建筑公司保持密切的沟通和协调，确保工程的质量和进度。
8.竣工验收：当施工完成后，开发商需要向相关政府部门提交竣工验收申请。
政府部门会派出验收小组进行现场检查，确定工程是否达到相关规定和标准。
9.申请施工许可证：经过竣工验收后，开发商需要向相关政府部门提交申请，申请施工许可证。
政府部门会审核施工项目文件，并根据实际情况决定是否发放施工许可证。
总结起来，房地产开发流程从拿地到施工许可证涵盖了很多环节和手续，包括拿地、土地审批、设计策划、项目立项、资金筹集、建设招标、工程施工、竣工验收和申请施工许可证等。
这个过程需要开发商与政府部门、设计团队、建筑公司等各方进行协调和沟通，并且需要遵守相关法律法规和规章制度。
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程大全完整版)房地产开发全套流程大全完整版1. 前期准备阶段在进行房地产开发前，需要进行一系列的前期准备工作，包括市场调研、项目可行性研究、土地获取等。
1.1 市场调研市场调研是了解项目所在地区的市场需求和竞争情况的重要环节。
通过调研，可以确定目标市场、目标客户群体以及产品定位。
1.2 项目可行性研究项目可行性研究是评估项目的经济、技术和法律可行性，以确定项目的可行性和可行性方案。
1.3 土地获取土地获取是指通过土地交易或招拍挂等方式获取适合开发的地块。
在土地获取过程中，需要考虑土地的位置、规划用途、面积等因素。
2. 立项阶段2.1 项目立项项目立项是指将前期准备阶段的调研和研究成果进行和汇报，形成项目立项报告，由公司领导层进行审批并决定是否启动项目。
2.2 合作伙伴筛选在立项阶段，需要与相关的合作伙伴进行洽谈和合作，包括设计院、施工团队、物业管理公司等。
2.3 资金筹措资金筹措是确保项目顺利启动和进行的重要环节。
可以通过银行贷款、股权融资等方式获取资金。
3. 设计阶段3.1 方案设计项目设计包括建筑设计、规划设计、景观设计等。
通过方案设计，确定项目的整体风格和布局。
3.2 施工图设计施工图设计是根据方案设计细化施工图纸，包括结构图、电气图、给排水图等。
施工图纸是施工的依据。
3.3 设备采购根据设计需求，采购适合项目的设备，包括建筑材料、装修材料、家具等。
4. 施工阶段4.1 施工准备施工准备包括施工图纸审核、材料采购、施工队伍组建等。
确保施工过程的顺利进行。
4.2 施工管理施工管理是监督施工过程的重要环节。
包括施工进度的把控、质量的控制、安全的保障等。
4.3 竣工验收在施工完成后，进行项目的竣工验收。
验收合格后方可进行交付和销售。
5. 销售阶段5.1 市场推广在销售阶段，需要进行市场推广。
通过广告、宣传等方式吸引客户关注。
5.2 房源销售根据销售计划和市场需求，进行房源销售。
包括接待客户、签订购房合同等。
房地产项目开发流程全过程（共5篇）
房地产项目开发流程全过程（共5篇）第一篇：房地产项目开发流程全过程房地产项目开发流程全过程目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章：项目决策阶段产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。
1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究; (8)开发建设节点计划; (9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及建议。
2、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
房地产开发流程详细了解从规划到交付的房地产开发过程
房地产开发流程详细了解从规划到交付的房地产开发过程房地产开发流程详细了解：从规划到交付的房地产开发过程房地产开发是一个复杂的过程，涉及多个环节和各种专业知识。
本文将详细介绍房地产开发的全过程，从规划到交付，为您提供全方位的了解。
1. 规划阶段在房地产项目的规划阶段，开发者需要评估市场需求，制定初步的发展方向。
这包括确定项目地点、土地使用权、项目规模等。
同时，开发者还需要考虑相关政策法规和环保等因素，以确保项目的合法性和可持续性。
2. 立项阶段一旦规划确定，开发者进入立项阶段。
这意味着开发者需要向相关部门提交项目申请，包括土地审批、用地规划等。
这一过程通常需要与政府部门进行沟通和协商，以获取必要的许可和批准。
3. 土地购置在获得立项审批后，开发者需要进行土地购置的工作。
这包括与土地所有者进行谈判，达成购置合同，完成土地出让手续。
同时，开发者还需要对土地进行调查和评估，确保土地的可开发性和可行性。
4. 建设设计土地购置完成后，开发者需要进行建设设计的工作。
这包括招募相关设计团队，进行建筑设计、结构设计、水电设计等。
设计团队需要根据项目规划和市场需求，完成详细的设计方案并获得相关审批。
5. 筹资和投资在设计方案确定后，开发者需要筹措资金来支持项目的建设。
这通常包括与银行和其他金融机构洽谈贷款，与投资者谈判合作等。
同时，开发者还需要制定合理的项目投资计划，并确保投资回报率的可行性。
6. 施工和监理资金筹措到位后，开发者可以着手进行房地产项目的实际建设工作。
这包括招标、施工、设备采购等，需要与建筑工程公司和相关供应商进行合作。
同时，监理团队需要对工程质量进行监督，确保施工符合设计要求和相关标准。
7. 销售和营销房地产项目建设完成后，开发者需要进行销售和营销工作，以吸引购房者。
这包括制定销售策略、设计营销方案、进行房屋销售宣传等。
同时，开发者还需要与购房者进行签约、办理过户手续等。
8. 交付和售后最后，开发者需要在购房者付款完成后，按照合同约定的时间节点交付房屋。
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程大全完整版)房地产开发全套流程大全完整版1. 项目前期准备阶段1.1 项目规划和立项- 确定项目目标和定位- 进行市场调研和分析- 制定项目开发计划1.2 土地调查和选址- 进行土地资源调查和评估- 确定合适的项目选址- 检查土地的法律和规划要求1.3 立项申请和批准- 编制项目立项申请书- 提交申请并等待审批- 获得相关政府部门的批准1.4 资金筹措和融资- 制定资金需求计划- 寻找投资者或银行贷款- 筹集足够的资金用于项目开发2. 工程设计阶段2.1 方案设计和设计方案审查- 制定项目的总体规划和设计方案 - 进行设计方案的评审和修改2.2 施工图设计和预算编制- 根据设计方案制定详细的施工图纸 - 编制工程量清单和施工预算2.3 设计文件审查和审批- 提交设计图纸和相关文件进行审查 - 获得政府相关部门的设计文件审批2.4 投标和合同签订- 发布招标公告，进行招标工作- 评审投标单位，确定中标单位- 签订施工合同和相关协议3. 施工与项目管理阶段3.1 施工准备和资源调配- 设立施工现场并配备相应的设施和人员 - 调配施工所需的材料和设备3.2 施工实施和质量控制- 按照施工图纸和规范进行施工- 进行施工质量验收和监督3.3 进度管理和工期控制- 制定施工进度计划- 监督施工进度，及时调整工期3.4 安全管理和环保措施- 设立安全管理制度和标准- 加强施工现场的安全管理和环境保护4. 项目竣工和交付阶段4.1 竣工验收和质保期- 进行项目的竣工验收和交付- 确认项目的质量符合要求- 启动质保期和维修保养工作4.2 办理相关手续和证书- 办理竣工验收证书和使用权证- 向相关部门申请相关证明和手续4.3 封闭和交付管理- 封闭施工现场和相应区域- 管理住户的交接和物业移交4.4 项目总结和收尾工作- 进行项目的总结和评估- 评估项目的经济效益和社会效益- 完成相关报告和结算工作以上就是房地产开发全套流程的大致步骤和流程，每个项目的具体流程可能会因地区规划和实际情况有所不同，但总体来讲，以上流程包括了从项目规划到项目竣工和交付的整个过程。
房地产级开发流程
房地产级开发流程房地产开发流程是指从规划到建设再到销售等环节的一系列操作流程。
以下是房地产开发流程的详细说明：一、项目规划阶段：1.市场调研：通过对市场需求、竞争对手和潜在客户的详细调查，确定项目的开发定位和创意方向。
2.土地选择和获取：根据市场调研结果，选择合适的土地用于开发。
这需要与土地所有者洽谈，完成土地购置手续和签订相关合同。
3.可行性研究：对选定的土地进行可行性研究，包括法律、金融、经济和技术等方面的评估，以确保项目的可行性。
4.规划设计：聘请设计团队进行项目规划和设计，包括建筑设计、园林景观设计、交通规划等。
二、项目准备阶段：1.资金筹集：根据项目投资规模，制定筹资计划，并与金融机构进行融资洽谈，确保项目资金的充足。
2.建设许可申请：准备建设许可申请文件，并递交给相关政府部门审批，以获取建设许可证。
三、项目建设阶段：1.施工招标：根据项目规模和施工需要，进行施工招标，选择合适的施工团队进行施工。
2.施工管理：负责项目的施工管理，包括监管施工进度、质量和安全等方面。
3.材料采购：根据施工计划和需要，采购和配送项目所需的材料和设备。
四、销售推广阶段：1.宣传营销：通过各种媒体和渠道进行项目宣传，并组织推广活动，以吸引潜在客户的关注。
2.销售预售：根据市场需求，进行项目销售预售，签订房屋买卖合同，收取预售款项。
3.施工期销售：根据项目建设进度，逐步开放销售，吸引购房者购买房屋，并签订最终购房合同。
五、物业管理阶段：1.物业准备：完成项目的竣工验收，并组建物业管理团队，准备物业管理所需的设施和设备。
2.物业运营：负责项目的日常物业管理，包括保洁、管线维修、安保等。
六、交付和运营阶段：1.竣工验收：项目完成后，进行竣工验收，确保房屋和设施符合相关规范和标准。
2.交付入住：将房屋交付给购房者，并协助购房者办理入住手续。
3.运营管理：负责项目的日常运营管理，包括维护公共设施、管理物业费用等。
以上是房地产开发流程的主要环节，实际操作中可能会有个别环节的修改或补充，以适应具体项目的需要。
房地产开发八大流程
房地产开发八大流程随着城市化的发展，房地产市场也得到了快速的发展，房地产开发已经成为了当今经济领域中的快速增长的行业之一。
但是，房地产开发的过程中需要遵循严格的流程，并且需要对市场和政策做出深入的分析，才能在市场中获得成功。
本文将阐述房地产开发的八大流程。
一、项目谋划阶段房地产开发的第一步是项目谋划，它需要进行前期的市场调研和综合评估。
项目的规划包括可行性分析、场地定位、财务预算和投资方案等。
首先，开发商需全面了解项目规划区域的整体规划、竞争对手情况，进行风险评估，并与政府协商政策、规划、土地出让等方面的问题。
该阶段的成本控制相对较小，但是对后续的开发影响较大。
二、用地和土地收购阶段项目所需土地是房地产开发的关键和基础。
用地和土地市场将为项目的规划和设计提供空间和资源，这是项目生命周期的第二阶段。
在这个阶段，开发商需要考虑是否需要购买土地还是直接租赁，是否满足政府的土地标准、出让条件和手续，以及与地方政府签订土地购买合同。
这个阶段的重点是购买土地时的交易、法律和政策风险控制。
三、设计和规划阶段项目规划和设计可根据市场需求和风险情况进行选择。
规划和设计阶段一方面需调查市场需求、区域发展趋势，确定产品定位、产品规模和开发策略，另一方面要进行项目建筑和场地环境的评估和优化，包括土地开工前的测量和选址以及依据当地的建筑和景观标准发展项目。
这个阶段的重点在于确定项目建筑和场地环境的评估和优化。
四、申请审批和预售阶段根据不同地区的规定和制度，开发商需要申请土地使用权、施工许可证、商品房预售许可证等批文。
同时，开发商还需要进行规划、设计和施工方案的报批、审核和备案。
审批文件的申请过程相对繁琐，需要充分了解政策法规、审批流程等，不断优化申请材料，尽量减少审批时间和成本。
该阶段的成功顺利进行，就可以顺利进行商品房销售预售。
五、土建和投资建设土建和投资建设是房地产开发的关键步骤之一，它涉及到建设图纸设计、施工管理、监控和品质控制。
房地产行业的房地产开发流程与周期
房地产行业的房地产开发流程与周期房地产开发是指开发商通过购买土地、规划建设、销售出售等一系列流程，将不动产转化为可用于居住或商业用途的房产。
房地产开发是一个复杂而繁琐的过程，涉及到土地获取、设计规划、施工建设、销售推广等多个环节。
本文将详细介绍房地产行业的房地产开发流程与周期。
一、土地获取与项目选择房地产开发的第一步是土地获取和项目选择。
开发商可通过拍卖、购买或与土地所有者合作等方式获得土地。
在选择项目时，需要综合考虑土地位置、市场需求、政策规定等因素，以确保项目的可行性和市场潜力。
二、规划设计与审批土地取得后，开发商需要进行规划设计和审批手续。
规划设计包括整体布局、建筑设计、景观规划等方面，确保项目的合理性和可行性。
审批手续涉及到土地利用许可、规划许可、建设工程规划许可等相关证照的办理，取得相关证照后方可进行后续的建设工作。
三、施工建设规划设计和审批完成后，进入施工建设阶段。
施工建设包括土地平整、基础设施建设、建筑物建设等环节。
在施工过程中，需按照相关法律法规和标准进行施工，确保房屋质量和工程安全。
施工周期的长短取决于项目规模和施工工艺，一般需要数月至数年不等。
四、质量验收与交付施工完工后，需要进行质量验收和相关审批手续，确保建筑物符合规划设计和技术标准。
验收合格后，开发商可以进行房屋交付。
房屋交付包括产权办理、水电燃气安装、室内装修等工作，确保购房者能够顺利入住。
五、销售与推广房地产开发的最后一步是销售与推广。
开发商通过各种渠道进行销售，包括楼盘展示、广告宣传、销售中心等方式。
销售周期的长短与项目销售情况和市场需求有关，一般需要几个月至数年不等。
销售完成后，整个房地产开发流程就结束了。
房地产开发是一个复杂而漫长的过程，从土地获取到最终销售需要经历多个环节和步骤。
每个环节都需要开发商投入大量的人力、物力和财力。
同时，房地产开发周期的长短对于开发商的盈利和资金回笼也有重要影响。
总结起来，房地产开发流程包括土地获取与项目选择、规划设计与审批、施工建设、质量验收与交付以及销售与推广等环节。
房地产项目开发流程全过程
房地产项目开发流程全过程一、前期准备阶段房地产项目开发的第一步是前期准备阶段，这个阶段的主要任务是通过市场调研和项目可行性研究，确定项目的目标和方向。
以下是前期准备阶段的具体流程：1. 市场调研和需求分析在项目启动之前，开发商需要进行市场调研和需求分析，了解当前市场的情况和潜在购房者的需求。
通过了解市场需求，可以确定项目的定位和主题，为后续的项目规划和设计提供基础。
2. 土地资源开发潜力评估在确定了项目定位和主题后，开发商需要评估土地资源的开发潜力。
这包括土地的位置、土地规划用途、土地所有权等方面的评估，以确定土地是否适合进行房地产开发项目。
3. 可行性研究和项目规划通过市场调研和土地资源评估，开发商可以进行项目的可行性研究和初步规划。
这包括项目预算、项目时间安排、项目建筑面积、项目销售策略等方面的规划，以确保项目的可行性和经济效益。
二、规划设计阶段在前期准备阶段确定了项目的目标和方向之后，接下来是规划设计阶段。
这个阶段的主要任务是根据项目的要求和市场需求，进行项目的详细规划和设计。
以下是规划设计阶段的具体流程：1. 建筑设计和土地利用规划在规划设计阶段，开发商需要委托专业的建筑设计团队进行项目的建筑设计和土地利用规划。
这包括建筑外观设计、楼层平面布局、户型设计、公共设施规划等方面的工作，以确保项目能够满足市场需求并具有良好的居住品质。
2. 工程设计和项目预算编制除了建筑设计和土地利用规划，开发商还需要委托专业的工程设计团队进行工程设计和项目预算编制。
这包括土木工程设计、水电工程设计、消防工程设计等方面的工作，以确保项目在施工和使用过程中的安全和舒适性。
3. 环评报告编制在规划设计阶段，开发商还需要编制环境影响评价（环评）报告。
这是为了评估项目对周边环境的影响，包括对空气、水质、噪音等方面的影响。
环评报告还需要提出环境保护和治理措施，以确保项目的可持续发展。
三、开发建设阶段规划设计阶段完成后，接下来是开发建设阶段。
地产开发各节点流程
地产开发各节点流程地产开发是指开展房地产开发项目的过程，涉及到从规划到销售的各个环节。
以下是地产开发各节点流程的详细介绍。
一、规划阶段1.需求分析：开发商与投资者对市场进行调研，分析市场需求，确定项目的类型、规模和定位。
2.土地选址：根据需求分析，寻找合适的土地用于开发项目。
这一过程需要考虑地理位置、交通便利性、社区设施等因素。
3.项目规划：确定项目的整体布局，包括建筑物设计、景观规划、道路、停车场等，确保项目的可行性和自然环境的保护。
4.盈利模式确定：根据市场需求和项目规划，确定盈利模式，包括销售房产、租赁、经营商业等方式。
二、设计阶段1.建筑设计：聘请建筑设计师负责项目的建筑设计，包括外部外观、内部空间布局、设备设施等。
2.项目预算：根据设计方案进行项目的预算评估，确定资金需求，并进行财务计划。
3.批准申请：将设计方案提交相关部门进行审批，包括建设局、国土资源部门等。
三、施工阶段1.施工筹备：招标施工单位，签订合同并进行施工前的准备工作，包括制定施工计划、安全措施等。
2.施工管理：项目经理和施工队进行施工管理，包括进度控制、质量监督、安全管理等。
3.工程验收：完成施工后，由相关部门进行工程验收，确保项目质量和合规。
四、营销与销售阶段1.营销策划：制定项目的营销策略，包括推广活动、市场定位、品牌建设等。
2.销售准备：制定销售计划，培训销售人员，准备销售材料和展示样品。
3.销售推广：通过广告、展览、线上线下渠道等方式进行销售推广，吸引潜在买家。
4.销售合同：与买家签订购房合同，约定购房款项和交付日期。
五、交付与运营阶段1.房屋交付：根据购房合同约定的日期，将房产交付给买家，并办理相关过户手续。
2.物业运营：确保项目的日常运营和管理，包括维修、保洁、安全等活动。
六、售后服务1.售后服务：提供售后服务，解决买家在房屋使用过程中出现的问题，建立良好的客户关系。
七、回顾总结1.项目总结：对项目进行回顾总结，评估项目的成功与失败之处，为将来的项目提供经验教训。
房地产开发八大流程
房地产开发八大流程房地产开发是一个复杂的过程，需要经过多个流程才能完成。
在这个过程中，开发商需要与政府、设计师、建筑商和销售团队等各方合作，以确保项目的成功。
在本文中，我们将介绍房地产开发的八大流程，以帮助您更好地了解这个行业。
第一步：市场研究在开始任何房地产项目之前，开发商需要进行市场研究。
这包括对当地市场的了解，包括需求、供应、价格和竞争情况等。
通过了解市场情况，开发商可以制定出最佳的项目策略，以满足市场需求并最大化回报。
第二步：土地选址一旦开发商确定了市场需求，就需要选择适合的土地用于开发。
这包括考虑土地的位置、大小、可用性和价格等因素。
在选择土地时，开发商需要考虑当地的法规和规定，以确保项目符合当地的法律和法规。
第三步：规划设计在确定了土地用途后，开发商需要与设计师合作，制定出详细的规划设计方案。
这包括确定建筑的外观、内部布局、设施和设备等。
在规划设计过程中，开发商需要考虑当地的法规和规定，以确保项目符合当地的法律和法规。
第四步：融资筹备一旦规划设计方案确定，开发商需要开始筹集资金。
这包括向银行、私人投资者或其他金融机构申请贷款或筹集资金。
在融资筹备过程中，开发商需要考虑项目的潜在风险和回报，以确保项目的可行性。
第五步：建筑施工一旦融资筹备完成，开发商需要与建筑商合作，开始建筑施工。
这包括进行土地平整、基础设施建设、建筑结构和内部装修等。
在建筑施工过程中，开发商需要密切监督工程进展，确保工程按计划完成，并确保质量和安全。
第六步：销售和营销在建筑施工完成后，开发商需要开始销售和营销项目。
这包括制定销售策略、制定营销计划、制定销售价格和销售条件等。
在销售和营销过程中，开发商需要与销售团队合作，以确保项目成功销售。
第七步：物业管理一旦项目销售完成，开发商需要开始进行物业管理。
这包括确保物业维护和运营，包括维修、保养和管理等。
在物业管理过程中，开发商需要与物业管理公司合作，确保物业的顺利运营。
第八步：退出策略最后，开发商需要制定退出策略。
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[转] 房地产开发流程,呕血整理，地产开发人员必看，工程管理专业必看1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。
我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。
因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。
愤青们不要在这里给我指三道四。
我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。
城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
非常的社会主义特色。
不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。
这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。
我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。
再次强调：不属于交易。
因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。
反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。
而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。
反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。
反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
编制费用稍微给多点都没关系。
总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。
现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。
现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。
嘿嘿。
3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。
譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。
看起来这个计算应该是没有什么争议了。
但是且慢。
我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。
现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。
现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。
这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。
也是看起来很简单。
但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。
把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。
但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。
怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。
消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。
我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。
不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。
（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。
嘿嘿）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。
搞得不好的话，实在是害死人啊。
而且，被这个东西害死的公司比比皆是。
各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。
上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。
只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。
如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。
一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。
再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。
家里的电器得轮着用，千万别一起开。
看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。
这都是管线综合没搞好的标志啊。
你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。
为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。
但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。
最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。
这种事情太常见了。
大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。