招商实战兵法深圳某商业地产项目招商方案案例分析
深圳某商业街成功的招商营销方案
商
层，一层95户，二层49户， 一共144户。
业 规
商铺规格 开间7-8米，进深9-10米，
划
层高7米。
美食、酒吧、运动休闲精 品街、精品服饰街四条商 业街以酒店为核心呈围合 式布局。
目标客户 销售价格
龙岗小厂主、小老板
28000元/平米，8.7折（首 付5成），9折（首付2.5 成）。
销 售
开发商提供8%的稳健租
劣势
➢招商进度直接影响到商铺的销售进度； ➢招商本身存在风险，也给销售带来了一定的不可预见性。
销售时间安排
认购VIP卡
入市
销售
9月
10月
11月
12月
1月
2月
宣传策略
之一：造势策略
项目的价值点挖掘：社区商业 片区商业领跑者 造势活动 ——华南/深圳著名社区商业街研讨会 时间安排 ——诚意登记期间 活动目的 ——引导市场关注新的商业片区—横岗，新的投资渠道—社区商业
100%
入驻商家 租金水平
华润、丹桂轩、肯德基、 舞鹤日本料理、古罗马咖 啡等。
最贵的是110元/平米，较 便宜的是60、70元/平米
项目名称 布吉东大街 项目规模 总建筑面积3万平米
实景效果
商铺规格 最小的为12平米，最大的 为2900平米
销售情况 目标客户
首付3千元起，买铺即收3 年租金，投资回报率达8% （10年返租），发展商承 诺5年后回购。
10% 25%
65%
业主 本地人、关内投资客 片区内的商人、私营企业主
二次客户定位
周边社区居民 （10%）
周边工厂厂主 （5%）
振业城业主 （85%）
目录
物业定位 招商实施 营销实施
项目招商方案案例
项目招商方案案例随着经济的不断发展，越来越多的企业开始寻找新的商机，而项目招商成为了一个备受关注的话题。
在这篇文章中，我们将以一个实际的案例为例，介绍一个成功的项目招商方案。
案例背景：某地区一家大型商业地产公司计划在当地开发一处商业综合体项目，希望通过招商引资的方式吸引更多的商家入驻，增加项目的商业价值。
项目概况：该商业综合体项目位于当地繁华商业区，总建筑面积达到10万平方米，包括商业街区、写字楼、酒店等多种业态，是当地商业地产的重要发展项目。
招商目标：1. 吸引知名品牌商家入驻，提升项目的品牌形象和商业价值。
2. 引入优质商业资源，提升项目的商业吸引力和竞争力。
3. 实现项目的良性经营，确保商业综合体项目的长期发展。
招商方案：1. 定位明确，精准招商。
针对商业综合体项目的特点和定位，明确招商目标，精准定位招商对象。
通过市场调研和分析，确定目标客户群体，针对性地开展招商工作。
2. 制定招商政策，提供优惠政策。
商业综合体项目制定了灵活多样的招商政策，包括租金优惠、装修补贴、开业支持等多种优惠政策，吸引商家入驻。
同时，针对不同类型的商家，提供个性化的招商方案，满足其经营需求。
3. 打造项目品牌，提升项目知名度。
商业综合体项目在招商过程中，注重打造项目品牌，提升项目的知名度和美誉度。
通过多种渠道，包括线上线下宣传、活动策划等方式，提升项目的曝光度，吸引更多商家关注。
4. 优化服务体系，提升商家满意度。
商业综合体项目建立了完善的服务体系，包括物业管理、营销推广、客户服务等多方面，提升商家的满意度。
在招商过程中，积极与商家沟通，了解其需求，提供个性化的服务，增强商家的归属感。
5. 开展招商推广活动，扩大影响力。
商业综合体项目通过举办招商推广活动，包括招商会、项目推介会、合作洽谈会等多种形式，扩大项目的影响力。
同时，与行业协会、商业机构等合作，共同推动项目的招商工作。
成果展示：通过以上的招商方案，商业综合体项目取得了显著的成果。
深圳住宅底商招商执行案
.........风华盛世.裙楼商业全程策划报告之 招商执行报告目录第一部分项目综合评估………………………………………………………………………P31.1商场所在项目概况1.2交通路网环境1.3商业环境第二部分项目定位……………………………………………………………………………P82.1定位原则2.2项目定位2.3定位总结2.4商场成功的条件第三部分租金价格定位……………………………………………………………………P133.1定价因素3.2定价策略3.3定价过程第四部分招商方案优选……………………………………………………………………P174.2招商方案总体要求4.3招商方案的提出4.4方案相关指标的评估4.5方案销售影响4.6方案优选第五部份招商准备工作……………………………………………………………………P235.1招商主体5.2招商对象5.3招商范围5.4招商物料准备5.4招商架构5.5现场管理第六部份招商计划及实施…………………………………………………………………P265.1实施战略及推广计划5.3营销成本概算第一部分项目综合评估1.1商场所在项目概况项目一般特征项目名称：风华盛世区位位置：位于福田中心区彩田路与福华三路交汇处，位于未来中心区南部商圈的一级核心地段。
项目性质：占地5970.40平方米，商住用地（非餐饮），期限为70年。
项目规模：本项目由两栋二十五层高尚联体住宅（约250户）、三层商业裙楼和一层地下停车场（约140个车位）组成。
临福华三路有840平方米（8米×105米）的商业广场、后有400平方米的花园。
延街面长105米，进深27米。
商场面积： 1/F 2,078.55平方米2/F 2,418.45平方米3/F 2,430.67平方米总计：6,927.67平方米物理素质：框架结构，主要柱距6.6~7.1米，层高4.8米。
商场现状：整体已竣工验收，商场内部水泥沙浆抹面、毛地皮；外墙面（1/F）为12mm透玻、（2～3/F）为蓝玻和预留广告展示面；1~3层配备4部扶手电梯和2部垂直货梯，消防、通风设施已初步安装完毕。
商业地产项目招商经典案例分析
964
3856
龙富花园
480
1920
南联村常住人口
657
2970
南联村外来人口
30000
鹏达花园
900
3600
盛平村常住人口
278
966
盛平村外来人口
6000
合计
170112
2、龙岗老城区人口状况分析 龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当剧烈。 一方面，本工程在龙岗老城区，周边居民收入丰厚〔大局部居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业〕，他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流会聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。
龙岗路与深惠路交汇 金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品
已经试业
龙岗旧城镇区家电类商场
商场
位置
经营布局
经营情况
铭可达家电中心
设于人人购物广场内
家电
良好
嘉力强电子设备展示厅
深惠公路以南潮味酒店以东
家电
一般
嘉禾电器商场
龙平东路中段
大型商业地产项目招商策划推广方案真实案例
大型商业地产项目招商策划推广方案真实案例一、项目概述这个项目位于城市核心区，交通便利，人流密集。
总体量达到20万平方米，包含五星级酒店、购物中心、美食街、休闲娱乐区等多个功能区域。
我们的目标是将这里打造成一个集休闲、购物、娱乐于一体的城市新地标。
二、招商策划1.定位明确我们要明确项目的定位。
这不是一个普通的购物中心，而是一个提供全方位生活体验的高端平台。
因此，我们的招商对象也必须符合这一标准。
我们将引进国际知名品牌，以及具有特色和创意的本土品牌。
2.招商策略（1）品牌引进与国际知名品牌达成战略合作，通过品牌效应吸引消费者。
同时，挖掘本土潜力品牌，为其提供展示和发展的平台。
（2）业态组合合理规划业态组合，形成互补和互动。
例如，在购物中心内设置儿童娱乐区、美食街、电影院等，让消费者在购物的同时享受娱乐和美食。
（3）优惠政策为优质商户提供租金优惠、装修补贴等政策，降低其运营成本，提高入驻意愿。
三、推广策划1.线上推广（1）社交媒体利用微博、、抖音等社交媒体平台，发布项目动态、活动信息，与消费者互动，提高项目知名度。
（2）网络广告在各大门户网站、视频平台投放广告，通过精准定位，吸引目标客户群体。
2.线下推广（1）活动策划举办各类活动，如新品发布会、品牌签约仪式、节日庆典等，吸引消费者关注。
（2）户外广告在项目周边的公交站、户外LED屏幕等位置投放广告，提高项目曝光度。
（3）口碑营销通过优质的服务和购物体验，培养消费者的口碑，使其自发地为项目宣传。
四、案例分析1.项目成功案例（1）上海陆家嘴中心上海陆家嘴中心位于浦东新区，是一个集购物中心、写字楼、酒店于一体的商业综合体。
项目在招商过程中，引进了国际知名品牌，如LV、Gucci等，同时，还设置了美食街、电影院等业态。
通过线上线下的全方位推广，项目在短时间内成为城市新地标。
（2）杭州西湖天地杭州西湖天地位于西湖景区附近，是一个以休闲、购物、美食为主题的综合体验中心。
深圳商业地产成功案例分析
深圳商业地产成功案例分析伴随商业地产的快速发展,商业物业评估日益增加,细致分析商业物业价值的影响因素意义重大。
以下是店铺为大家整理的关于深圳商业地产成功案例，欢迎大家前来阅读!深圳商业地产成功案例篇1基于商业地产策划地价值体现，国内外商业地产策划公司采取了轻资产和重资产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运作和商业地产策划运营能力获取收益。
宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式。
作为大陆“租售并举”地典型，宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式，利用地产发展地上升期，通过物业销售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。
万达商业地产地“现金流滚资产”模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接地精巧，以及对早前失败经验地总结，目前万达地模式已经走上了一条快速发展之路。
恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其“租售并举”模式地成功来自于雄厚地资金实力，良好地融资能力。
在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势时才出手买地，商业物业出租形成稳定地现金流入，为公司在最佳时间投资开发物业套利提供保障。
而新鸿基“租售并举”模式地成功，更多地来自于其财务地稳健以及在转型前期地耐心探索和转型期地理性选择，新鸿基前期以开发物业为主，上世纪70年代后期借助地产市场地繁荣，逐步转型向租售并举模式，并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期地策略。
模式总结：转型前期，以开发物业为主，以20%-30%地金融资源尝试性参与投资物业，转型用了11年地时间准备;集中转型时期，开发物业零增长，集中拓展投资物业;通过物业结构地均衡配置实现现金流和收益结构地均衡，从而提升企业对抗低谷冲击地能力。
新加坡嘉德地产采取了“私募+REITs”地轻资产商业模式，REITs 为私募基金提供退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业，传统商业地产业务以资产为基础，而嘉德战略重组地重点是拓展以费用收益为主地新模式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新地增长引擎，并专门成立了嘉德金融部门。
深圳某商业地产策划方案
资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载深圳某商业地产策划方案地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容深圳华强北商业地产策划案第一篇市场调查报告1.1总体市场态势1.1.1总体市场态势1）住宅部分2000年上半年深圳市共销售商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。
其中住宅销售面积217.40万平方米，同比增长17.3%，占总销售面积的93%以上。
说明在商品房的销售中，住宅所占的比重越来越重。
2）商业部分2000年上半年全市商业用地出让面积为10.75万平方米，同比减少74.6%。
特区内主要分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为6.08万平方米，占出让面积的57%。
说明随着城市中心的西移，福田的商业核心地位正在形成2000年1季度末商服施工面积为165.08万平方米，同比增长了20.3%。
特别是东门的旧城改造，使区域内商服的可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈。
东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实。
3）办公楼市场2000年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米，比去年同期减少了79.2%。
其中福田区出让面积仅为0.3万平方米，占总量的8%。
但上半年办公楼（含非商品房）批准报建面积44.00万平方米。
虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制，但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。
4）公房上市7月公房上市已进入实质运转状况，虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少，但其对市场的影响已非常明显：普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击，而由此可能导致换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大。
5）个盘时代深圳房地产市场正进入个盘时代，为了从激烈的竞争中突围，每个楼盘都力求在建筑本体（含户型及建筑风格等）和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体。
商业地产招商方案.doc
商业地产招商方案一.正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。
我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。
酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。
通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。
根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。
二.业态规划与商业布局招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：1.业态组合具有竞争优势。
2.零售商付出的租金比较合理。
招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。
三.招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。
配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选)1000平方米特色餐饮，麦当劳3层JC Penny 1000平方米特色餐饮VA BENE意大利餐厅2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。
某商业地产项目招商方案
2、龙岗老城区人口状况分析 龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙
岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路， 呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业 态齐全。零售商家的竞争相当激烈。
一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房 产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强； 另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力， 收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相 当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇 聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一 新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构 发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消 费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。
案例分析
第一部分 商场基本情况
一、本项目地段概述 ■地理位置 ■商业氛围 ■商场规模 ■项目配套设施
第二部分 ：周边人口结构调查
一、镇人口 二、中心城人口与商业情况
第三部分 ：商业市场调查
一、老中心城商业情况 二、其他镇的商业情况调查
第一部分 商场基本情况
一、本项目地段概述
平方公里， 总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万 多人） 横岗商业情况
横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响， 发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市 区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现， 龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以 强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产 开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。
某商业地产项目招商方案.pptx
第六部分 整合推广策略
一、商场命名 二、商场推广主题 三、招商推广策略 四、招商画册要点及文案 五、招商、销售推广时间进度安排
第一部分 商场基本情况
一、本项目地段概述
1、地理位置： 项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返
深圳市区，数十条线路通往全国各地。
二、龙岗老中心城人口与商业情况 1、龙岗老中心城人口状况 龙岗老中心城人口调查 第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计
（据不完全统计）
同乐 派出 所管 辖区 域
名称 同乐村
宝龙工业区 同乐工业区
黄屋村 三和村 下井新村 龙苑新村 东一村 新塘村 东二村 东三村 桥背村 洪围新村 洪围工业区
人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商 再核实）
4、项目配套设施：
全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代 商城购物、休闲的多种需要。
商业地产项目招商经典案例分析
推广手段提高项目的知名度。
3
租户入驻与运营
与租户密切合作，为其提供全方位的 支持和服务，帮助实现共同利益。
招商经典案例的启示与经验总结
1 标杆项目
2 创新思维
学习成功项目的最佳实 践，制定未来招商策略。
敢于创新和尝试新的招 商模式和合作模式。
3 积极营销
积极主动地开展市场推 广活动，提升项目的知 名度。
营销推广
运用多种营销渠道和策略，吸 引目标租户以及提升项目在市 场中的曝光度。
租赁协商
进行有效的租赁谈判，找到租 户与项目之间的共赢合作模式。
经典案例3：XXX商业地产项目的成功招 商案例
1
项目规划与开发
制定创新的项目规划和发展策略，提品牌营销与推广源自2供独特的商业价值。
打造独特的品牌形象，采用多元化的
选址策略
如何选择理想的地理位置 和目标受众以最大限度地 吸引潜在租户。
品牌定位
打造独特的品牌形象和价 值主张，吸引租户与其相 符。
市场营销
采用创新的市场推广手段 和营销活动，提高项目的 知名度和吸引力。
经典案例2：XXX商业地产项目的招商策 略与实施
市场调研
详细分析市场需求和竞争，制 定相应的招商策略。
未来商业地产项目招商的发展 趋势
不能满足于现状，需要不断关注行业动态和新兴趋势，应对市场变化和需求。
结论及重点回顾
通过分析经典案例和行业趋势，我们可以得出结论并回顾本次演讲的重点内容。
商业地产项目招商经典案 例分析
本演讲将为您提供商业地产项目招商经典案例的详细分析，并探讨未来发展 趋势。准备好了解行业的成功经验和最佳实践吗？让我们开始吧！
背景介绍
商业地产招商案例分析的重要性和目的。了解为什么我们要研究成功的商业地产项目，并从中获取经验 和启示。
商业地产项目招商案例详细解析
商业地产项目招商案例详细解析一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。
正中商业广场的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。
酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。
通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋势，不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。
根据精细化管理思想，制定了招商方案和初步的运营管理方案。
二．业态规划与商业布局略.....招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：1.业态组合具有竞争优势。
2.零售商付出的租金比较合理。
招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。
三．招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。
配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1 500平方米，新浩健康中心1000平方米4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮VA BENE意大利餐厅2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮--"巴西烤肉" 或韩国烤肉。
深圳房地产商业裙楼招商推广策划方案
文档，可下载编辑！最新资料，WORD录目一、项目定位生意机会论证二、项目招商平面分割、商场及铺位装修建议三、项目经营分区四、项目经营品种分类及比例五、目标招商对象调查六、项目租金、装修、物业管理、广告费用等建议七、招商整合推广策略八、项目经营管理及经营推广策略九、附件：相关招商文本一、项目定位生意机会论证超市辅营区”，主要经营品种为与生活密切相关+ 本项目定位为“社区超市的日用品及生活服务产品，满足周边社区居民生活消费的需要。
万人口高档社区，亿日常消费大市场《深圳市城市总体规划（1996-2010）》指出本区域目前及将来定位为一个生活主导区，其中约有85%的用地为居住用地，10%为市政、文教和商业用地，其余5%。
据实地调查不完全统计：项目周边共有常住人口45000余人，属人口高密度集中区；其中有18个近年来新建高层商品房项目，其多数为高档社区；另有16个年份稍久的职工宿舍区、田贝村民居住区等，总体上讲，该片区居住人群的收入水平高且稳定，消费能力强；田贝村更是深圳及周边地区声明赫赫建材市间营业商铺，经营国内外建材产品近千种，年营业额过亿元，200场，拥有超过．给田贝村民带来了富庶的物质1000万元的租金收入，田贝股份公司和股民每年有生活。
年居民人均消费支出为元，其中食品、衣着、日用品、教育文化2003深圳市用品、其他杂项商品及服务类如珠宝、化妆品、美容美发类等的方面的人均支出元统计，仅就项目周边一平方米公8000约占总消费支出的40%以上，若以人均人口将有亿日常消费额：里的范围统计，则本区域45000=亿元元万人×8000/人7500平方米新一佳超市+2300平方米特色超市辅营区的超强聚客能力龙头超市作为商业的核心力量，一直左右着商圈的发展。
开门七件事：米、菜、油、盐、酱、醋、茶，超市的经营与社区居民的日常生活息息相关，所以超市从早上开门到半夜关门，无时不刻不是人头涌涌，现代超市更是涵盖了百货业态，使商场的辐射力达到更远。
深圳万象城招商策略解读(掘金锦囊)
深圳万象城招商策略解读(掘金锦囊)深圳万象城招商策略解读（掘金锦囊）选择比努力更重要，要做好购物中心，选商户比管理商户更重要。
深圳万象城的成功运作，得益于招商的成功，本文从招商组织与业务流程方面，分析深圳万象城的招商策略，归纳总结其招商管理特点。
一、组织特点：三种角色、矩阵管理深圳万象城由华润置地深圳公司负责经营管理，华润置地深圳公司下设投资管理部、商业地产管理部等多个职能部门，以及多个在建项目部和华润中心。
华润中心是购物中心、酒店、写字楼的统称，负责万象城的运营管理、君悦酒店的业绩管理、写字楼运营管理，其中万象城运营管理是其主要工作内容。
华润中心采用矩阵式管理模式，下设营运部、客户关系部、冰场管理部三个直管部门，设多个矩阵组（如图1），其中冰场管理部、写字楼组、酒店组负责冰场、写字楼和酒店的运营管理。
华润中心矩阵组人员由深圳公司及华润深圳物管公司对应部门指派，其中招商组由深圳公司商业地产管理部指定人员组成。
不少商业地产开发公司成立商管公司，负责商业项目的运营管理，商管公司下设地方分公司，负责地方商业项目运营管理，与之不同的是，华润置地没有商管公司总部，由各地方运营管理机构对万象城进行管理，通常是华润中心负责其商业运营管理。
虽然华润置地没有商管总公司或商管总部，但对各地万象城的管理，基本都沿袭深圳万象城的管理思路，很多异地万象城的运营管理人员，都是从深圳华润中心调派，因此，各个万象城在管理方式、管理方法上基本相同，深圳华润中心是华润置地内部管理标杆，发挥了了其他地产企业商管总部的部分职能。
华润中心隶属于地方公司，各地方公司承担万象城运营管理指标，从资产归属看，万象城的资产归属于各地方公司。
深圳万象城的招商由商业地产管理部负责，具体工作由华润中心招商组承担，工作范围包括开业前招商、开业后的补位招商和商户调整。
深圳公司商业地产管理部在华润置地内部有三种角色，一是华润置地总部商业管理部门，二是深圳公司商业地产项目策划与招商部门，三是深圳万象城招商部门。
招商实战兵法-深圳某商业地产项目招商方案-案例分析(精选)共102页文档
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
[招商策划]深圳佳宁娜购物大道招商执行方案
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（招商策划）深圳佳宁娜购物大道招商执行方案佳宁娜购物大道招商执行方案二OO八年七月（修正版）前言招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否，关键在于能否按计划、优质的实现招商目标。
因此，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特性，有利于商业地产项目运作成功。
招商的成败关系到项目能否顺利开业，优质的主力商户是项目长久发展的中流砥柱。
随着商业地产的发展，招商工作的重要性将进一步提升。
我们认为，一个商业项目真正的成功是项目日后持续稳定发展，且逐步繁荣，而统一招商就是为项目后期的繁荣奠定坚实的基石。
我们积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益和社会效益“三赢”！以及将项目持续做旺，实现项目赢利的持久化和最大化！目录第一部分招商总体原则第二部分招商实施计划及策略第三部分招商难点分析第四部分招商管理第五部分租金及招商政策第一部分招商总体原则一、招商总体原则：➢主力店、品牌店引入主力店、品牌商户的进驻能有效提升项目的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象越佳，使佳宁娜购物大道在益阳迅速树立起知名度，可谓未开先红。
品牌商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。
➢ 同业差异、异业互补同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。
异业互补的目的就是满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验化，提高其消费兴趣与欲望。
譬如洗浴中心同KTV 因为经营特色有异，可以互补。
➢ 引进商家档次风格符合项目总体需求 ➢ 适当铺位预留第二部分 招商实施计划及策略一、招商总体安排：1、招商目标：佳宁娜购物大道的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家并进行合理的业态安排组合以促进持续旺场,通过对招商的成功实现，带动投资者对前景的信心和保品牌、障，进而推动项目的销售和回款。
案例分析-招商方案解析
招商营销方案尚都花园城一、二期招商方案一、招商原则与招商对象招商原则：必须以品牌为中心,符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施。
放水养鱼商街经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个商业街做旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。
这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。
放水养鱼的原则就是商街“先做人气，再做生意”的战略。
目的：通过前期以优惠的租金、招商政策等措施，来减轻商家资金投入压力与风险；增加其入驻本案场的信心；先将商街做旺，提升商街人气，从而达到旺场效果；同时为三期主力店招商整体提升（价格）起到拉动作用。
招商对象：1、知名商户或连锁商户2、个性鲜明有特色商户3、能吸引人流量的商户二、租金价格1楼南向均价为55元/㎡/月2楼均价为18元/㎡/月三、招商政策及优惠政策（1）一楼租赁合同年限为2年，二楼租赁合同年限为5年,若品牌连锁或大型商户要求签定5年以上的长期合同，则需报公司批准后方能执行。
（2）租金递增率第一、二年保持不变，第三年开始逐年递增，递增率为8%。
（3）物业管理费1.5元/㎡/月，半年一交；第一年免物业管理费。
管理费的内容包括：人员的管理、公共的卫生、保安、保洁、公共的照明、用水、洗手间、项目外围的清洁、保养、公共设施的更新、维护等。
管理费不包括的内容有：店铺内的用电、用水（店铺内有上下水管道者）。
水费：3.67元/吨，电费：1.09元/度。
（4）付款方式为：交一押三，即交一个月租金作为押金，租金三个月一交。
（5）销售时如果铺位租期未到，则带租约转让，前期签订的租赁合同中体现出租铺位可带租约转让。
（6）户外广告位优惠政策建议：建议本项目外墙广告在开业初期免费提供给一些知名度高，品牌形象好的商户使用，此项优惠政策能在一定程度上加强对品牌商户的吸引力并可以提升尚都花园街的整体形象。
四、租金总价五年租金总价：60.57元/㎡/月×591.71㎡×12×5≈215万元五年租金总价：19.82元/㎡/月×4930.66㎡×12×5≈586万元1、2层五年租金总价：215＋586＝801万元五、招商时间2009年9月1日—2009年12月31日六、功能分区七、租金定价分析营销方案一、销售价格策略（1）、建议执行“低开高走”的订价策略（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略二、付款方式1、一次性付款客户签订合同时，支付总价款的50%；一个月后，支付总价款的50%。
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500
外来人口
2000 20000
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
新生 村委
牛桥村 新生 仙人岭村 里比电子厂 水园 十八乡 彭城考居 东村
雅豪祥苑二期 九州家园
龙富花园 南联村常住人口 南联村外来人口
鹏达花园 盛平村常住人口 盛平村外来人口
常住人口
15000
外来人口
657 900 278 合计
n
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
n 第六部分 整合推广策略
n 一、商场命名 n 二、商场推广主题 n 三、招商推广策略 n 四、招商画册要点及文案 n 五、招商、销售推广时间进度安排
n
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
n 第一部分 商场基本情况 n 一、本项目地段概述 n 1、地理位置： n 项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返
招商实战兵法深圳某商 业地产项目招商方案案
例分析
2020/11/20
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
案例分析
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
目录
n 第一部分 商场基本情况
n 一、本项目地段概述 n ■地理位置 n ■商业氛围 n ■商场规模 n ■项目配套设施
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
1200 964
480
40000 4800
3856
1920 2970 30000 3600 966 6000 170112
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
n 2、龙岗老城区人口状况分析 n 龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗
的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路， 呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业 态齐全。零售商家的竞争相当激烈。 n 一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房 产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强； 另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力， 收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相 当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇 聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一 新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构 发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消 费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
n 二、龙岗老中心城人口与商业情况 n 1、龙岗老中心城人口状况 n 龙岗老中心城人口调查 n 第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计
（据不完全统计）
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
同乐 派出 所管 辖区 域
名称 同乐村
宝龙工业区 同乐工业区
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
n 4、项目配套设施：
n 全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代 商城购物、休闲的多种需要。
n 停车位： 244个 n 广场面积：2000平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
n 第二部分 ：周边人口结构调查 n 一、镇人口 n 位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平
黄屋村 三和村 下井新村 龙苑新村 东一村 新塘村 东二村 东三村 桥背村 洪围新村 洪围工业区
பைடு நூலகம்
总户数
人口数
常住人口
1000
4000
外来人口
35000
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石桥村
龙岗村
西一村
后福村
西二村
龙岗 村委
巫屋村 翠竹村 下岗村
教师新村
梁屋村
格水村
龙岗村工业区
常住人口
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
n 第五部分 招商策略
n 一、招商平面分割图 n 二、商业租金调查及商场租金确定 n ■商场租金调查： n ■中心城部分商业街商铺租金调查 n ■商场租金及租赁期： n ■租金策略 n ■租赁期内实际租金收益： n ■招商目标客户 n ■招商相关法律文本
n 第二部分 ：周边人口结构调查
n 一、镇人口 n 二、中心城人口与商业情况
n 第三部分 ：商业市场调查
n 一、老中心城商业情况 n 二、其他镇的商业情况调查
招商实战兵法深圳某商业地产项目招 商方案案例分析
n 第四部分 ：商场经营定位、经 营分区 及装修标准
n 一、商场经营定位： n 二、首层商业步行街 n 三、女人世界 n 四、装修标准 n 商场公共装修建议： n 一楼步行街及内步行街铺位装修： n 二楼铺位装修
深圳市区，数十条线路通往全国各地。 n 2、商业氛围： n 项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽
配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深 惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐 射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。 n 3、商场规模： n 商业建筑面积：33103.37平方米； n 层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。 n 一层10308.61平方米 n 二层10292.55平方米， n 三层8842.29平方米， n 四层3659.92平方米。 n 地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米， 人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商 再核实）
湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最 大的区级单位。总人口171万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最 丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全 区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中 心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。 n 龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。 深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇 至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广 东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生 镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、 台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅 游服务业和房地产业已形成经济规模。