鄂尔多斯doc

1、论文（设计）研究目标及主要任务在房价快速上涨的今天，关于楼市泡沫和其中的金融风险一直被专家和学者提及。

在鄂尔多斯，一个因矿产资源迅速发展的城市，接连出现了一系列房地产公司和民间借贷破产的消息，本文希望分析其中的因素，找出导致鄂尔多斯成为空城却房价仍不断上涨的原因，还原真实鄂尔多斯。

2、论文（设计）的主要内容本文主要分析了鄂尔多斯经济发展的轨迹，从贫穷落后的荒漠小城到今天的资源重镇，政府通过雄厚财政打造现代化大都市，而民间百姓通过拆迁和当地矿产资源得到大量资本，转投房地产行业，在多重因素下，导致了楼价屡创新高，却无人居住的怪像。

3、论文（设计）的基础条件及研究路线本文主要以所学的房地产方面的专业知识及国内公开的报刊资料作为统计资料，借助互联网资源，分析鄂尔多斯的房地产发展历史和现状。

通过对鄂尔多斯市政府的建设动机和民间资本的流动，揭开鄂尔多斯高涨的楼市下所蕴含的风险和危机，提出要防止类似的楼市泡沫和金融风险。

4、主要参考文献[1]张杰，鄂尔多斯康巴什楼盘降价狂潮，[N]，中国企业报，2011-11-05(B1)。

[2]刘飞宇，高和资本民间借贷危机调研报告[R] ，住建部政策研究中心、高和投资，2011。

[3]谭纵波，城市规划，[M] ，北京，清华大学出版社，2005：149-152 。

教师：年月日教研室主任：年月日注：一式三份，学院（系）、指导教师、学生各一份河北师范大学专科生毕业论文（设计）开题报告书河北师范大学专科生毕业论文（设计）文献综述专科生毕业论文设计题目由鄂尔多斯房地产发展研究资源型城市房地产城市发展规律目录摘要、关键词 (2)1 鄂尔多斯的地理位置和发展现状 (2)1.1鄂尔多斯的蜕变 (2)1.2鄂尔多斯的矿产资源和发展速度 (2)2 鄂尔多斯房地产发展情况和政府在其中的推动 (3)2.1康巴什新区的崛起和实际需求的反差 (3)2.2鄂尔多斯的财富内循环体系 (3)2.3鄂尔多斯房地产开发公司的分类 (4)3 鄂尔多斯带给我们的反思 (5)4 结束语 (5)参考文献 (5)浅析石家庄房地产市场价格影响因素资源与环境科学学院房地产经营与估价专业指导教师王卫作者吴帅明摘要: 本文主要通过鄂尔多斯房地产的发展过程来探讨在经济迅速发展的矿业城市，当政府和民间资本充足时，应该怎么去实现资本的良性投资，在房价普遍上涨的今天，房价的快速上涨是否合理。

其中的合理性和非理性又是什么，到底是什么因素在推动房价过快上涨。

通过对鄂尔多斯最近八年的房价走势和城市发展进程进行数据分析，得出鄂尔多斯民间资本聚集到房地产投资，引起房价快速上涨，导致出现金融风险，还原真实的鄂尔多斯楼市，希望能揭开对这个城市现状的疑问。

关键词：鄂尔多斯，民间资本，城市化进程1、鄂尔多斯的地理位置和发展现状1.1、鄂尔多斯的蜕变鄂尔多斯，一个以蒙古语命名的城市，在蒙语里是“宫帐守卫”的意思，汉意为宫殿。

2004年之前，鄂尔多斯不但在全国，即使在内蒙古也是最为贫困的地区，然而最近这几年来，关于鄂尔多斯的新闻不断冲击着我们的视线，鄂尔多斯凭借他的丰富矿产资源和当地政府的大力打造，俨然有成为另一个迪拜的趋势，耗费重金打造一个沙漠中的大都市，到底是城市的成功运作，还是政府的政绩工程，一个资源型城市的房地产发展和他的经济发展有何联系，值得我们去分析研究，也许通过对鄂尔多斯房地产的不健康发展，我们可以得到一些启发。

1.2、鄂尔多斯的矿产资源和发展速度[3]鄂尔多斯位于内蒙古自治区西南部，毗邻沙漠中的晋陕宁区，三面黄河环绕，南临古长城，2004年之前，鄂尔多斯不但在全国，即使在内蒙古也是最为贫困的地区，然而直到人们发现了四大“宝贝”：被誉为软黄金的特有阿尔巴斯白山羊绒；丰富的煤炭、稀土、天然气，一夜之间，鄂尔多斯成为中国最有竞争力的城市，2007年年底，中国城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。

在矿产资源连续上涨的最近十年，鄂尔多斯也成为了中国新的千万富翁聚集地，据不完全统计，鄂尔多斯资产过亿的富豪在6000个以上，而资产上千万的富人则至少有几万人。

鄂尔多斯民间资本的流动和房地产之间千丝万缕的关系，使我们在分析当地房地产发展时，难以忽略民间资本的推波助澜。

2、鄂尔多斯房地产发展情况和政府在其中的推动2.1、康巴什新区的崛起与实际需求的反差关于鄂尔多斯的房地产发展，我们不得不提到其地方政府建设的康巴什新区。

2004年，政府在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。

作为代表的康巴什新区，是政府的主要打造城区，据康巴什新区管委会相关负责人曾向媒体表示，康巴什新区二期建设是70平方公里；其中有10%是建设用地，其余90%是绿地和公园用地，[1]据统计到2011年底，康巴士新区总竣工面积672万平方米。

与之相随的是新区的入住人口，2008年为2.86万人，据了解，老城东胜区23平方公里上拥挤着30万人，而政府新建的康巴什新区由于地产供给过剩，加之配套设施不备，少有人住，然而让人难以理解的是按说如此低的入住率说明鄂尔多斯的房地产需求应该不是特别旺盛才是，但是让我们惊讶的是鄂尔多斯的楼市一直火爆，价格也是一路攀升，下面是我收集到的近年来鄂尔多斯的房地产价格走势。

表1 鄂尔多斯的房地产价格走势表年份2006 2007 2009 2010价格（元/每平方1200 5000 8000 9000 米）增幅400% 60% !2%净增长（元）3800 3000 1000到底是什么因素导致了鄂尔多斯楼市的一路飞涨，是真实的需求还是投资的因素，如果是投资，又有少泡沫在里面，鄂尔多斯城市的发展背后是否存在着楼市崩盘的可能，这一切我们不妨从他的独特金融循环开始。

2.2、鄂尔多斯房地产开发公司的分类2004年以来，鄂尔多斯的财富分配链条维持着一种“体内循环”。

由煤矿产生财富，支撑政府改造城市。

通过拆迁，分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新的煤矿，令更多人分享高收益。

据统计，[2]“十一五”期间，鄂尔多斯城区共拆迁765.4万平方米，拆迁户数达51772户。

2011年计划拆迁更大，达到300万平方米，几乎是过去5年的一半。

鄂尔多斯政府对拆迁房实行高额补偿。

核心区域的补偿甚至在8000元/平方米以上。

而高额的拆迁补偿，其资金来源主要是煤炭产业。

在这种模式的推动下，鄂尔多斯的民间资本和房地产紧密联系在了一起，房价的上涨使每个人的财富轻松增长，而更多的资金则涌向民间资本市场，通过民间借贷聚集到开发商手里进行房地产开发，在这样的一个循环里，每一个投资主体都得到了收益，在房价上涨的时候，这种循环链条会十分稳固，但是这种稳固是建立在开发商资金的回笼和再融资的稳定基础上，如果开发商开发楼盘无法销售出去，而从银行和民间借贷得到的资金由于金融环境的恶化无法正常偿还，就会出现一系列的经济问题，美国的次贷危机的源头正是如此。

鄂尔多斯的房地产市场在经过五六年的大跨越发展之后，形成房地产泡沫的条件已经备件，在这种条件由于下，由于中央政府在2011年开始对国内楼市的调控，引起了鄂尔多斯房地产市场的萧条，而且其本身独特的融资方式，也成为继温州老板跑路之后，又一个由于老板民间借贷无法偿还而引起较大影响的城市，特别是鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金上吊自杀，一时间使人们的目光聚集在这个靠资源一夜暴富起来的城市。

下面我们通过中富房地产公司的破产来分析困境中的鄂尔多斯楼市。

根据现在公开资料，中富集资借贷中的2.1亿元多用于房地产，据测算，中富每月仅支付利息一项就有789万元，鄂尔多斯民间借贷一般倒手次数不多，一般以2.5-3月息借给亲戚朋友为主的中间人，再由中间人以3.5-5的利息放给煤炭企业或者房地公司。

而中富公司所集资借贷中的很大一部分都是通过同事亲戚来融资的，在紧缩的信贷政策下，银行贷款不能及时到位，而销售收入又无法支撑公司现金流动，就会出现资金链条的断裂。

据统计，鄂尔多斯民间资本大概在2000亿左右，其中房地产投资规模在360亿，而银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元，仅占16%，可见类似金富房地产公司的房地产开发企业不在少数，一旦出现楼市崩盘，损失的不仅仅是开发商，更多的是那些把资金借给房地产企业的普通百姓。

随着金富房地产公司的破产，也出现了鄂尔多斯楼市房价狂降到三千的新闻，真实的鄂尔多斯楼市到底是什么情况，那里的房地产开发公司又该何去何从，怎么理解鄂尔多斯的城市发展定向，在今天城市化进程迅速的中国，一个资源型城市该选择什么样的城市化道路，也许我们只有深入其中，才能达到答案。

2.3鄂尔多斯房地产开发公司的分类据统计，鄂尔多斯各旗镇总人口160万，市区人口逾65万，而仅仅2010年鄂尔多斯商品房销售面积达1009.4万平方米，[1] 意味着平均每一位市民需要购买15平方米的住房才能消化这些楼盘，而且这仅仅是一年的销售面积，由此可知其中的泡沫之大。

而且近年来随着房价入城市的步伐大大变缓，城市人口并没有随着城市规模变大而相应增长，更多房源被用来投资炒房。

随着调控政策的进行，鄂尔多斯的房价却处于了云里雾里，让人难以捉摸。

根据最近统计数据，鄂尔多斯房价并未暴跌，但是销量确实降到冰点，处于黏着中，这与想象中的房价大跌相去甚远，考虑到鄂尔多斯的实际情况不难理解，在刚性需求有限的情况下，开发商即使赔本销售，在人们买张不买跌的心理下，也很难取得十分好的效果，只能硬扛，而一些新开发楼盘则给出一些优惠，希望凭着产品质量取得销售业绩。

在这种情况下，那些资金雄厚的开发商和有着优秀产品的房地产开发公司还有希望挺过这一次的危机，但是那些圈块地建楼只是短期的小开发公司则难以避免厄运。

虽然有传言鄂尔多斯市政府打算出手救市，但是无论从哪方面来看，鄂尔多斯的问题不是政府出手就能简单解决的。

3、鄂尔多斯带给我们的反思作为资源性城市，鄂厄多斯的发展显然具有暴发户般的特点，任何资源都有枯竭的一天，在此之前，政府应该通过有计划性的打造多元化产业，使鄂尔多斯从一个单纯靠煤炭稀土发展的城市变为真正意义上的现代化工业城市。

在这个进程中，房地产的发展应该作为解决百姓居住问题和城市健康发展的行业，而不是沦为投资炒作的工具，短期看，可能会促进资产升值，但是长期看，会损害这个城市的内在发展动力，毕竟，实体经济才是驱动经济增长的主引擎，房子脱离他的本质价值即使升值再高，一旦泡沫破裂，也只是镜中花、水中月。

4、结束语从鄂尔多斯的房地产市场行成及成长来看，显然现阶段地方政府由于土地财政和片面追求发展大城市的需要，使本就不成熟的房地产市场更加混乱，纵观全球各国，特别是房地产市场发展很早的西方各资本主义国家，都是在这方面有过惨痛教训，特别是08年美国次贷危机，证明了靠房地产市场自我发展的弊端，只有政府适当干预调控才能健康发展，在这个过程中，只有真正把房子还原到居住的本质上来，才能避免类似美国似的危机。