《房地产企业跨区域投资模式与城市选择方法研究》正式启动
房地产企业跨区域投资模式与城市选择课题研讨会
４月 ２ ５日 ， 中国房地 产研 究会住 宅 产业 发展 和技 术委 员会 、 由 中国百 年建 筑研 究会 主办 ， 绿 城 集 团承办 的“ 中国百年 住宅 建设 高峰论坛 ” 在杭 举行 。全 国政 协 常委 、 中国房地 产研 究会 会长 、 中国房地 产业协 会会 长刘 志峰等 领导 和 多名 中日知 名专家及 业界 、学 界代表 ２ ０余人 参 加 了论 ０
表和 各 市房 协代 表 、 部 分企 业代 表 ４ ０余 人 参
Ｉ加 了会 议。
坛 活动 。
房地产企业跨区域投资模式与城市选择课题研讨会
５月 ２ １日 ，省 房
地 产 业 协 会 在 杭 召 开
“ 地产 企 业跨 区 域投 房 资模 式 与城 市选 择 ” 课
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
题研讨 会 。 浙江 大学房
．
地产 研 究 中心 专 家 、 房 地 产 主 流 媒 体 资 深 代
房产商如何准备跨区域发展
房产商如何准备跨区域发展房地产企业跨区域发展，可以推动企业实现规模化，获得更大利润，保证企业的长期发展。
但同时，企业进入一个陌生的、差异性很大的地区，将面临更大的挑战。
因此，在决定跨区域发展前，必须对自身实力和所进入市场进行深入的研究，尽可能降低风险。
一、对自身实力的研究和分析显而易见，异地开发房地产会遇到比在本地开发更大的困难，企业是否有足够的实力和能力来克服这些困难，妥善解决碰到的难题，将直接影响到异地开发的成功与否。
因此，实施跨区域发展战略前，必须对企业自身的实力进行客观的分析。
1.资金实力：自有资金和资金调动、融资能力。
资金为王，需要及早规划。
能否提供强大而稳定高效的资金，是考验异地开发成败的第一因素。
2.人力资源：公司是否有可担当异地开拓重任的项目管理人才和其它专业人才，以及人才本地化的实施能力？尤其是项目经理，是异地开发的具体执行者，最直接关系着项目成败。
3.产品开发能力：要能够为当地市场提供更合理、更优秀的户型、环境、单体、规划设计以及居住综合问题的解决方案。
4.资源输出能力：包括制度、品牌、采购等的输出和保障。
战线拉长了，粮草输送不能断，不能让异地项目孤兵作战。
5.组织机制保障：清晰的总部与异地项目的责权利关系和工作流程。
总部既要放权又不能放任不管，要整合资源，充分发挥集团化、规模化的优势。
6.文化融合能力：包括企业文化、营销策划理念、规划设计理念等与当地文化的融合，共同发挥造血功能。
7.创新能力：从策划、设计、施工到营销，实现全程的创新，并以专业的手法去把握产品的每个环节，而不能过于依赖原有本地开发时的模式和经验，简单拷贝。
二、拟进入市场的研究和分析1．拟进入市场的经济发展研究。
1）消费/购买能力：在调查消费需求时，也要调查实际的可支配收入。
居民的可支配收入是经济基础，直接决定了房产品的消费能力，只有有可支配收入支撑的消费需求才是现实需求，否则是没有意义的潜在需求。
曾有跨区域开发的浙江开发商把本土的"精品意识"带出去，在外地造的房子人见人夸，但房子造得好，成本上去了，却卖不掉。
中国上市房地产开发企业跨区域扩张的城市选择规律研究_吴璟
第31卷 第1期 工 程 管 理 学 报 V ol. 31 No. 1 2017年02月 Journal of Engineering Management Feb. 2017中国上市房地产开发企业跨区域扩张的城市选择规律研究吴 璟1，2，王 璞1，2（1. 清华大学 恒隆房地产研究中心，北京 100084，E-mail ：wangpth@ ；2. 清华大学 建设管理系，北京 100084）摘 要：房地产开发企业跨区域扩张过程中的城市投资选择，会深刻地影响其经营绩效及未来发展。
基于对典型房地产开发企业跨区域扩张路径的提炼和比较分析，从理论上归纳了标识企业城市选择行为特征的主要影响因素。
在此基础上，采用离散选择模型，以沪、深两市上市房地产开发企业为样本，对其在2007~2013年间的城市选择行为进行实证研究，总结出各企业城市选择行为的一般性规律及其在不同类型企业中的差异性，并对主要典型企业的个体性特征予以初步探讨。
关键词：房地产开发企业；跨区域扩张；城市选择规律；离散选择模型中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-8859（2017）01-140-06 DOI:10.13991/ki.jem.2017.01.026City Selection Strategy in the Cross-region Expansion ofChinese Listed Real Estate DevelopersWU Jing 1，2，WANG Pu 1，2（1. Hang Lung Center for Real Estate ，Tsinghua University ，Beijing 100084，China ，E-mail ：wangpth@ ；2. Department of Construction Management ，Tsinghua University ，Beijing 100084，China ）Abstract ：The selection of target city is a key decision in housing developers’ cross-region expansion ，and thus has substantialeffects on developers’ profitability and development. Based on the stylized cross-region expansion paths of main housing developers in China ，this paper firstly summarizes the major factors labelling a housing developer’s city-selection decision ，which are then investigated empirically in the logic model based on data from all listed housing developers in Shanghai and Shenzhen. The results reveal some common patterns on target city choice for all the sampled developers ，while some unique features of specific groups or typical developers are also discussed.Keywords ：real estate developer ；cross-region expansion ；city selection strategy ；discrete choice model中国房地产开发行业自20世纪90年代以来经历了近20年的高速发展，在此过程中众多房地产开发企业（以下简称开发企业）逐渐发展壮大，成长为业务遍及全国的大型企业。
房地产销售必读书籍
房地产销售必读书籍在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。
房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。
下面是精心为您整理的房地产销售必读书籍，希望您喜欢!地产人士必看的10本书1.《豪宅营销的66个细节》内容推荐：别墅和高端公寓作为住宅价值链上的终端产品，以其无可取代的资源私有化和严苛的产品细节得到了高端客群的垂青。
其对应的细分市场与普通住宅有很大的不同，直接影响到产品设计、推广策略、价格策略等一系列动作。
本书将豪宅营销分为定位篇、推广篇、营销篇、服务篇，并从66个操作细节上提炼了豪宅营销的特点，是一奉具有实战指导意义的工具书，对高端住宅产品开发、设计、营销人员有很强的借鉴意义。
媒体评论：我一直从事房地产营销工作，读了不少房地产方面的书，但当我仔细地读完唐安蔚先生写的《豪宅营销的66个细节》书稿，我很是认同。
因为这不是一本理论书籍，它系统地总结了实战操盘细节，有完全的实战性，实际上是一本房地产营销的培训教材，对于高端住宅的定位、策划、营销有很强的实用性。
;;陈云峰中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁作为中国房地产经理人联盟的轮值主席，我热情推荐唐安蔚先生写的《豪宅营销的66个细节》一书，书写得很专业、很细膩、很实战、很条理，总之一句话：很有价值!我会要求万科营销系统学习这本书，把产品与营销细节做好!;;毛大庆创客工场创始人，原万科集团执行副总裁、万科北京总经理2.城市化与房地产市场内容推荐：本书是中国房地产研究系列丛书之2011年第46卷。
全书内容包括关于目前我国楼市形势和调控中几个问题的分析、城市化与房地产市场：交互影响与协调发展、住房公积金监管模式比较研究、欧美发达国家住房租赁市场发展与管理的经验教训与启示等。
本书给供相关专业人员参考阅读。
3.把脉地产营销;;二三线城市100个难题100个办法内容推荐：《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》是国内研究二、三线城市房地产营销的第一部著作，涉及房地产开发的整个过程。
房地产跨界方案
房地产跨界方案房地产行业一直以来都是一个充满竞争的行业，为了在市场中脱颖而出，吸引更多的消费者，许多房地产公司开始尝试跨界合作，以创造独特且有吸引力的产品和服务。
房地产跨界方案是指房地产公司与其他行业的企业合作，共同开发创新的产品或服务，以满足消费者不断变化的需求。
本文将探讨房地产跨界方案的优势、挑战以及实施的关键要素。
一、房地产跨界方案的优势1. 创造差异化竞争优势：房地产业的竞争激烈，市场上的产品同质化程度较高。
通过与其他行业进行合作，房地产公司可以创造独特的产品或服务，从而在市场中脱颖而出，吸引更多的消费者。
2. 扩大客户群体：房地产公司与其他行业的合作可以帮助他们触达新的客户群体。
例如，与酒店企业合作可以为购房者提供免费酒店住宿，吸引更多有购房需求的人士。
3. 提供综合性解决方案：通过跨界合作，房地产公司可以提供更全面的解决方案，满足消费者多样化的需求。
例如，与健身俱乐部合作可以为业主提供健身设施和专业的健身指导。
4. 提升品牌形象：与知名企业合作可以提升房地产公司的品牌形象和声誉。
合作企业的知名度和影响力可以为房地产公司带来更多的曝光和口碑推广。
二、房地产跨界方案面临的挑战1. 产业差异带来的合作难题：不同行业之间存在差异性，合作需要面对不同的经营模式、管理方式和市场需求，这可能增加合作的难度和风险。
2. 品牌和文化冲突：不同行业的企业拥有不同的品牌文化和价值观，合作时可能会出现冲突和摩擦。
成功的合作需要双方共同合作，充分沟通和协商。
3. 市场反应不确定性：房地产跨界合作的效果难以预测，可能面临市场反应不一致的风险。
消费者对于新产品或服务的接受程度是一个不确定因素，需要企业进行仔细的市场研究和评估。
三、实施房地产跨界方案的关键要素1. 深入市场调研：在进行房地产跨界合作之前，企业需要深入市场调研，了解消费者需求和竞争对手情况，基于市场需求确定合作方向。
2. 明确合作目标：合作双方需要明确合作的目标和利益分配，并建立合作的长期规划。
房地产行业异地开发模式
企业在进行异地开发时需要建立完善的管理体系，包括项目管理、人员管理和财务管理等方面，确保项目的顺利 进行。同时，应注重团队建设，培养高素质的人才队伍，提高企业的综合竞争力。
应对措施与建议
针对市场风险，企业可以通过加强市 场调研、提高产品质量和服务水平、 灵活调整销售策略等方式来降低风险 。
详细描述
由于不同地区的市场需求、竞争态势和政策环境存在差异，企业在进行异地开 发时需要对当地市场进行深入调研，了解当地市场需求、竞争情况以及政策调 控情况，以便更好地应对市场风险。
风险二：政策风险
总结词
政策风险是房地产行业异地开发模式面临的另一重要风险，主要表现在土地政策 、房地产政策以及税收政策等方面。
企业在进行异地开发时需要选择经验丰富、技术实力强的设计单位和施工单位，确保项目的设计质量 和施工质量符合要求。同时，应注重技术更新，了解最新的建筑技术和材料，以提高项目的品质和竞 争力。
风险四：管理风险
总结词
管理风险是房地产行业异地开发模式中存在的另一风险，主要表现在项目管理、人员管理和财务管理等方面。
03
沟通协调成本高：不同地区的项目团队之间需要加强沟通协调，确保 信息的及时传递和工作的顺利进行。
04
政策法规差异：不同地区的政策法规存在差异，企业需要了解并遵守 当地的政策法规，避免因违规操作带来的损失。
对未来发展趋势的预测与展望
多元化发展
随着房地产市场的不断变化，企业需要不断创新和多元化发展，以适应市场的需求。未来 ，企业可能会在房地产开发的基础上，拓展其他相关业务领域，如物业管理、商业运营等 。
房地产行业异地开发模式
汇报人： 2023-12-21
目录
• 引言 • 异地开发模式的类型与特点 • 异地开发模式的实施策略与步
浅析跨区域多项目的房地产项目设计管理
浅析跨区域多项目的房地产项目设计管理近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速，去金融化明显，企业出现分化。
随着行业竞争的加剧，与土地红利伴随而生的投资管控型已经逐步被精细化管控的模式所替代。
未来房地产开发企业要实现健康有序的发展状态，在行业回归制造业、产品力竞争激烈的背景之下，除了优质土地资源和资金安全保障之外，设计管理的重要性将提到与成本管理同样的高度，并且应该形成齐头并进、双剑合璧之态势。
设计管理效益的高低，会成为规模、利润、品牌三方面是否能够均好发展的重要支撑体系构成部分，而构建跨区域的多项目设计管理则成为规模化、集团化企业研究的重要课题和必经之路。
本文将分别从管理模式，管理维度，管理流程，管理要点四个方面，以房地产开发企业的视角，对构建跨区域的多项目设计管理进行浅析研讨。
一、管理模式不同规模、不同时期、不同发展水平的房地产开发企业都在主动或者被动的实现不同的管理模式。
管理模式从组织架构，人员权责，流程关系等方面划定“游戏规则”，从而决定跨区域管理的能效和结果。
纵观地产朋友圈内，既有类似某湖这样典型的集团-项目公司的二级扁平化管理模式，也有类似某创这样区域集团-二级平台-项目公司这样的三级管理模式。
某湖设计管理架构扁平，分为两套体系。
体系一为地区公司主导设计并向集团进行汇报评审的“一阶段启动会，二阶段启动会”体系。
体系二为地区公司设计管理人员矩阵式管理体系，即为向设计部总监及项目总监双向汇报。
此两种体系并行的优势在于地区公司在设计管理的主动性上更强，属地化上更专，颗粒度上更细，同时拉通集团对全国产品体系进行统一研判，统一打造企业品牌。
而职能与项目矩阵式汇报的好处为既能兼顾产品品质价值输出，同时也可以参与到地产开发的大运营体系中确保成果的及时性与落地性。
某创西南区域完成从300亿到1000亿的目标过程中，实行区域集团自主化管理，区域平台的职能也完成了以业务赋能型到价值赋能型过渡。
房地产企业异地开发模式探析
房地产企业异地开发模式探析摘要：随着我国房地产业的迅速发展及竞争的日益加剧，不断开拓异地市场成为各大房地产企业的必然选择。
随着管理规模的扩大，相应的对于各项管理提出了新的要求。
本文在分析异地开发基本路线及步骤的基础上，分析了房地产企业在异地开发中在组织及人力资源管理、成本控制及企业管控方面的模式。
关键词：房地产企业；异地开发；模式中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）04-0-01一、房地产企业异地开发的基本路线及步骤1.异地开发的基本路线。
所谓异地开发是指房地产企业根据自身优势和行业特点，以市场需求为导向，通过多种途径对市场需求进行充分调研，瞄准特定的细分市场，预先制定开发计划，进而有针对性的提供相应的产品与服务，从而实现企业的发展目标。
现今，大量的房地产企业开始向异地拓展，从整体形势来看绝大多数企业都是通过先深耕城市，再进行异地开发，最终实现全国化的企业发展目标。
2.异地开发的一般步骤。
首先，确定目标区域。
不同区域经济、文化、政策等因素各不相同，具有区域差异性。
在选择目标区域时企业既要考虑目标区域的现状及发展前景也要考虑企业自身的实力。
其次，瞄准区域内的城市目标。
在选定好目标区域后，就要进行城市的选择。
目前，大部分房地产企业将目标瞄准了区域内的二三线城市，而一线城市由于竞争激烈、开发成本较高，往往只有少数的实力雄厚的大型房地产企业才会考虑。
再次，选择与目标城市相适应的市场及服务。
一般存在两种模式，一种为企业不改变自己一贯的产品类型，直接将自身的产品投入到异地市场的复制模式。
另一种为企业抛弃自身产品特性，为迎合当地市场需求，有针对性地开发与公司原来产品不同的产品的非复制模式。
二、房地产企业异地开发模式1.组织模式及人力资源管理。
进行异地开发的企业一般都建立了较为完善的人力资源管理制度，基础性的职位工作分析等工作基本完成，但是随着企业异地开发等多元化业务的展开，在组织模式及人力资源管理方面又面临着诸多的考验，建立科学、系统、公平、有效的适合跨区域发展的组织及人力资源管理模式是目前异地开发企业所要思考和解决的问题。
房地产跨界合作方案
房地产跨界合作方案一、背景和意义随着经济的发展和社会变革，房地产行业逐渐进入了一个成熟和饱和的阶段。
为了寻求新的发展机遇和增加竞争力，房地产企业越来越倾向于与其他行业进行跨界合作。
通过与其他行业的合作，房地产企业可以实现资源共享、知识转化、品牌扩展等多种好处。
本文将从合作类型、合作优势和合作案例三个方面，介绍房地产跨界合作方案。
通过这些方案，希望能够为房地产企业提供一些参考和启示，帮助其实现可持续的发展。
二、合作类型1. 教育行业合作房地产企业与教育行业的合作可以通过推进学区房项目、建设教育配套设施、组织教育活动等多种方式来实现。
房地产企业可以与优质的学校、教育机构合作，提供优质的教育资源，吸引优秀家庭购房。
2. 文化娱乐行业合作房地产企业可以与文化娱乐行业合作，通过举办演出、展览等文化活动，为购房者提供更多的文化娱乐选择。
同时，房地产企业可以通过与文化娱乐机构合作，为购房者提供定制化的文化娱乐服务。
3. 健康医疗行业合作房地产企业可以与健康医疗行业合作，建设医疗配套设施、推进健康养老项目等。
通过与医疗机构、健康管理机构合作，房地产企业可以为购房者提供更好的医疗和健康服务。
4. 旅游酒店行业合作房地产企业可以与旅游酒店行业合作，打造度假村、酒店式公寓等项目。
通过与旅游酒店企业合作，房地产企业可以为购房者提供更完善的旅游和度假体验。
三、合作优势1. 资源共享通过与其他行业的合作，房地产企业可以利用合作伙伴的资源，实现资源共享。
例如，与教育机构合作，可以共享其师资、教材等资源；与健康医疗机构合作，可以共享其医疗设备、专业知识等资源。
2. 知识转化房地产企业与其他行业的合作可以促进知识的转化和创新。
不同行业之间的合作可以带来不同的思维方式和经验，激发出新的创意和想法。
通过与其他行业的合作，房地产企业可以学习到其他行业的最佳实践，提升自身的竞争力。
3. 品牌扩展通过与其他行业的合作，房地产企业可以借助合作伙伴的品牌影响力，提升自身的品牌价值和知名度。
房地产企业异地开发模式
房地产企业异地开发模式汇报人：日期:•异地开发模式概述•异地开发模式类型目录•异地开发模式的风险与挑战•异地开发模式的优化和改进建议•异地开发成功案例分析•总结与展望01异地开发模式概述定义异地开发模式是指房地产企业在不同的地域进行项目开发，通常涉及跨城市、跨地区甚至跨国开发。
这种模式与本地开发模式相对。
2. 市场多样性针对不同市场环境和需求，可以提供多样化的产品和服务。
特点异地开发模式具有以下特点3. 管理挑战性异地开发需要建立多个项目团队，管理难度较大。
1. 地域分散性项目分布在不同地域，可以分散投资风险。
4. 资源整合性需要整合不同地域的资源，包括土地、资金、人力等。
定义与特点规避市场风险扩大市场份额提高品牌知名度提升企业竞争力异地开发模式的必要性01020304通过异地开发，可以将投资分散到不同市场，降低单一市场的风险。
异地开发有助于进入新的市场，扩大企业的市场份额。
通过在异地成功开发项目，可以提高企业的品牌知名度和影响力。
异地开发需要企业具备更强的资源整合能力和管理能力，有助于提升企业的竞争力。
随着全球化进程的加速，越来越多的房地产企业开始跨国开发，寻求国际市场的发展机会。
全球化趋势为了满足消费者多样化的需求，房地产企业需要不断创新，提供个性化的产品和服务。
多元化发展在异地开发过程中，企业间合作成为趋势，通过资源共享、优势互补实现共赢。
合作共赢利用现代科技手段，如互联网、大数据、人工智能等，提升异地开发的管理效率和产品品质。
技术创新异地开发模式的发展趋势02异地开发模式类型总结词01独立决策、全流程参与详细描述02独立开发模式是指房地产企业依靠自身的实力和资源，独立完成项目从决策、设计、建设到销售、管理的全过程。
该模式强调企业的自主性和对全流程的掌控能力。
优劣势分析03独立开发模式有利于企业全面掌控项目，降低合作风险，但同时也要求企业具备全面的资源和能力，包括资金、人才、技术等。
总结词资源共享、风险共担详细描述合作开发模式是指房地产企业与其他企业或机构进行合作，共同完成项目。
集团综合管理类岗位招聘笔试题和答案
集团综合管理类岗位招聘笔试题和答案一、选择题（5分×10=50分）1．我们大家并不是不认为他的积极建议不是不无道理的。
我们究竟认为他的建议有没有道理?A．有道理B．没有道理C．既有道理又没有道理D．是否有道理并没有多大关系2．从给出的四句话中找出有歧义的一句：A．王教授在二十多岁那年就登上了大学讲坛B．作为一个班长，他的工作受到同学的欢迎C．他有一个朋友，到上海去了D．一个负责任的人总是令人信任的3．森林是人类文明的摇篮，是最直接影响人类·能否生存下去的生态因子。
森林吸收C02，释放氧气，以此平衡着大气C02的比例；据估计，世界上的森林和植物每年产4000亿吨氧气。
森林是造雨者，不但影响降水量，且减缓山坡上的土壤侵蚀。
这段话主要支持了这样一种论点，即森林：A．是造雨者B．吸收C02C．是人类文明的摇篮D．是最直接影响人类生存的生态因子4．武汉的冬天不像南方那么暖和，冷起来寒风刺骨。
人睡在床上，上面盖了两床被子，再压上一件厚衣服，半夜仍会感到很冷。
最能准确复述这段话意思的是：A．武汉的冬天很冷B．在武汉，冬夜难眠C．武汉的冬天比南方冷得多D．武汉的冬夜睡在床上很冷5．请根据事件的发生顺序，对下列事件予以排序：(1)一个人进了电影院；(2)久等不见人来；(3)一个人在旁边坐了下来；(4)约好去看电影；(5)正看得精彩A．4—1—2—5—3 B．4—2—1—5—3C．2—1—4—3—5 D．3—5—1—4—36．请根据事件的发生顺序，对下列事件予以排序：(1)会议已经开始；(2)遇到熟人；(3)接到通知；(4)去参加会议；(5)谈了自己的看法A．3—4—2—1—5 B．2—3—4—1—5C．3—2—5—1—4 D．4—2—3—1—57．近代法国著名科学家法拉第，发现了电磁感应规律。
但是由于他不能用最科学最严密的语言表达出来，因此一直没有得到科学界的承认，直到麦克斯韦完整地表述了这一规律，才得到人们的正式承认。
房地产企业跨区域发展模式解析
第 二 个 维 度 是 房 地 产 企 业 跨 区 域 开 发 的产 品类
型， 也细 分 为两类 ： 一类 是 专业 形 式 ， 即企业 在 异 地 扩 张 时 ，只专 业 开发 某 一类 型 的地 产 产 品 ， 如 万 科 专做“ 小资 ” 层 的住 宅产 品 ， 连 万达 专 做 阶 大 商业地产等 ； 另一 种 是综 合 形 式 ， 业 在 跨 区 域 企 发 展 中 ， 发两 个 或两 个 以上 的地 产 产 品 ， 括 开 包 商 业 ＋住 宅 、酒 店 ＋住 宅 以及 城 市 综 合 体 开 发
登 记 机 构 依 当事 人 的 申请 在 登 记 簿 上将 县 农 机
公司 的所 有权 和 农 业银 行 的抵
是仅 公 告权 属 证 书 作 废 ，并 不 影 响 登 记 簿 的效
房 单位 办理 初 始登 记 。
力 ， 记簿 仍然 记 载有 该 两项 权利 。 登
这一 问题 的解 决途 径 ， 是 由登 记簿 记 载 的 应
特 点和 企业 自身优 势 ，从 关注 市 场 需求 开始 ， 通
过充 分 的市 场 调研 ， 明确 顾 客 需 求 ， 对特 定 的 针 细 分 市 场 ， 计 划 、 步 骤 地 开 发 相 应 的产 品 与 有 有 服 务 ， 而实 现 企业 的发展 目标 。从我 国房 地产 从 企 业 实 践 来 看 ，很 多 开 发 商 都 是沿 着 “ 耕 城 深 市— — 跨 区域 发 展—— 实 现全 国化 ” 一 发展 路 这 线 达到 企业 扩 张 目的 的。 ２ 跨 区域 发展 的一 般步 骤 ． 第 一 ， 入 区域 选择 。我 国存 在诸 多大 经济 进 圈 ， 大经 济 圈 内房 地产 发 展 水平 具有 一 定 的差 各 异 性 。 由于受 区位 、 济 、 经 社会 和 文 化 等 因素 影 响 ，各 大 经 济 圈 内房 地 产 市场 具 有 一定 的独 立 性 ，从 而 形成 了房地 产投 资 环 境 的区 域差 异性 。
房地产投资中的市场调研方法
房地产投资中的市场调研方法在房地产投资领域，市场调研是非常重要的环节之一。
通过市场调研，投资者可以深入了解目标市场的需求、供应情况以及潜在竞争对手等关键信息。
本文将介绍一些常用的房地产投资中的市场调研方法，有助于投资者在做出决策之前做出科学的分析和评估。
一、数据调研法数据调研法是一种重要的市场调研方法，通过收集、整理和分析大量的市场数据，来评估目标市场的潜力和风险。
这种方法通常包括统计数据、市场报告、行业数据和研究论文等信息的搜集。
在调研过程中，投资者可以利用各种渠道获取相关数据，如政府部门发布的统计数据、商业研究机构的市场报告以及行业协会的数据等。
这些数据可以提供市场规模、发展趋势、消费者行为等方面的信息，以帮助投资者做出全面的决策。
二、田野调研法田野调研法是一种主动性的数据调研方法，通过实地考察和访谈等方式，深入了解目标市场的实际情况。
这种方法包括观察、访谈、问卷调查等手段，能够直接接触目标受众，并且获取其真实的需求和反馈。
在田野调研中，投资者可以选择亲自实地考察目标市场，观察当地的房地产环境、规模发展以及商业氛围等。
同时，通过访谈和问卷调查等方式，与潜在客户和业内专家进行沟通交流，获取对市场前景和竞争态势的认知。
三、竞争对手调研法竞争对手调研法是一种重要的市场调研方法，通过研究竞争对手的产品、定价、营销策略等信息，分析市场上的竞争态势。
这种方法能够帮助投资者了解竞争对手的优势和劣势，从而更好地制定与之竞争的策略。
在竞争对手调研中，投资者可以通过收集和整理竞争对手的产品宣传资料、新闻报道、广告等信息，了解其产品特点和市场定位。
此外，通过市场调查和访谈等方式，了解竞争对手的市场反应和用户反馈，进一步分析其实力和影响力。
四、专家咨询法专家咨询法是一种有助于获取专业意见和洞察力的市场调研方法。
在房地产投资中，投资者可以咨询行业专家、学者、顾问和经纪人等相关人士，获取其对市场趋势、投资机会和风险的观点和建议。
房地产企业跨区域扩张进入模式分类与比较
表 １ 不 同进 入 模 式 的 内 在特 性 比较 ： 进 入 模 式 资 源 投 入 所 有 权 控 经 营 风 险 技 术 扩 散 程 度
独立 “ 招 — 一 拍挂 局
”
制 程 度
— 一 呙 — 一 向
程 度
— 一 局
的可开 发土 地 资源 基础 上 ，最大 化 企业 的价 值 。
万 科 再度 与南 都集 团扩 大合 作规 模 ， 双方 再 次签
署 股权 转 让协 议 ，万科 再 以 １ ． ７ ７亿 元对 价 受让
将 跨 区域扩 张动 机 转换 为跨 区域 扩 张行 动 ， 首先 必须解 决 的一 个 问题便 是新 区域 “ 进入 模式 ” 的
要渠 道 ， 也是 房地 产企 业跨 区域 扩 张进入 新 区域
的主 要模式 选择 。 据“ 根 万保金 招 ” ４家 Ａ股上 等 市 的 国内领 先房地 产 企业 公告 显示 ，近 ３年 来 ， 上述 ４家企 业新 进入 区域 采取 独 立 “ 拍 挂 ” 招 方 式 的分别 占到总体 的 ７ ％ ０ 以上 。 ２ 收购 与兼并 ． 随着 金 融市 场 的不 断发展 和深 化 ， 过收 购 通 与 兼 并方 式 进 入 新 区域 逐 步 为 越 来越 多 的房 地 产 企业所 关注 。２ ０ 年 ３月， ０５ 万科 与浙江 南 部集 团正式 签署 股权 转 让协 议 ，万科 以总计 １ ． ８ ６亿 元 的对 价 受 让 了上 海 南 都 ７ ％ 权 、江 苏 南 都 ０股
选 择 问题 。 目前 ， 国房地 产 企业进 入 新 区域 一 我 般 采取 如下 几种方 式 。
１ 独立“ ． 招拍 挂 ”
房地产企业跨区域开发探讨
地芒丘蕉
Ｃ Ⅳ 胚 ＡＬＥ 丁 ｍ Ａ Ｓ Ｅ
风 险分 散 ， 是有 效 避免 高风 险项 目的运行 ， 最 大 限度 地 实施 低 风 险 项 目， 从而 使 组 合 中发 生 风
险 损 失 的部 分 能 够 得 到其 他 未 发 生 损 失部 分 的
补偿 。 国房地 产 区域 市场 的发展 不平 衡，具 有 我
一
线 城 市 高 利润 、 风 险 、 竞 争 ， 二线 城 市 中 高 高
利润 、 中风 险 、 中竞 争 ， 三 线 城 市 低 利 润 、 风 低 险、 竞争 的 区域 市场特 点 。企 业 实施跨 区域 投 低
资 组 合 可 以有 效 规 避 区 域性 经 营 风 险 ，适 当避
免 一 线城 市 的残 酷 竞 争 ，将 企 业 的资源 转 移 到 风 险和 竞 争 程 度 较 低 的 二三 线 城 市 去 发展 ， 提 目的好 坏 ，也容 易 影 响开 发 商贷款 的及 时获 取 。 因此 ， 房地 产 企业 要吃透 政 策 ， 早 预备对 策 。 及 ２ 土 地和 拆 迁政 策 ： 地成 本直 接 决 定 了开 ． 土 发 成本 ， 一些 城市 为 吸 引投 资 ， 把地 价 降得 很低 ， 但拆 迁成本 和基础 设施 配套 的成本 却很 高 ，使得 开发 商始料 不及而 陷入 困境 。 拆迁 问题 ， 当地 开 对
以选择 进行 跨 区域 的建 设 开发 ， 以实现企 业 规模
化 的发 展 ， 而 获 取 更大 的利 润 ， 从 以保 证 企 业长 期 的发展 。同时 ， 房地 产 企业选 择 进入 一个 新 的
注 重采 光 ； 营销 过程 中 ， 北方 注 重概 念 ， 南方 注 重
细节 ， 大城 市相 信 广告 ， 小城 市 看重 实物 。因此 ， 要在研 究 把握 当地 人 的心 理和 习惯 后 ， 到在 本 做 土化 中体 现 差异性 ， 既要把 先 进理 念带 进 去 又不
房地产企业跨区域发展模式解析
李求军 / 责任编辑
56 2010.10 总第 358 期
模式Ⅲ：全国专业开发模式 全国专业开发模式是指房地产开发项目分 布很广，涉及国内大部分城市，但所开发的房地 产产品比较单一（如主要开发商品住宅等）的开 发模式。采用这种模式的房地产企业规模都比较
劣势
典型公司
区域专业模式
更能了解当地的文化、生活、居住观念，符合市场需求
产品单一，市场风险大；品牌 栖 霞 建 设 、滨
长、企业优势的培育等。企业在发展的不同时期 和阶段，可以选择不同的发展模式（见表 2）。
在房地产企业的不同发展阶段，由于企业的 发展战略、资金实力、开发产品类型以及管理水 平不同，企业采用的发展模式会有所区别。需要 强调的是，房地产市场环境、企业发展战略、企业 的资金实力以及企业项目的管理能力等因素共 同决定了房地产企业跨区域发展模式的选择，但 是这些因素并非是同等重要的。因此，在现实中， 要基于这四种基本模式的特点和适用条件，立足 企业实际，选择匹配的扩张模式。
三、房地产企业跨区域发展模式的特点与匹 配
1.不同模式的优劣分析 综合来看，房地产企业跨区域发展的四种模 式，随着企业的资金实力、开发能力、发展战略以 及不同的发展阶段也有所不同，每种模式有其独 特的优势和劣势，如表 1 所示。对于房地产企业 来说，要根据企业自身的实际，在企业的不同发 展阶段，不断发挥各种模式特点，提高企业的核 心竞争力，从而实现企业的发展目标。 2.不同模式的环境适应性分析 房地产企业跨区域发展模式是企业在特定 的宏观环境、区域环境、行业环境下，基于自身现 有能力水平所作出的整体发展路径选择。从一定 时期来看，由于房地产企业所面临的宏观环境、 区域环境和行业环境是稳定的,因此，企业除了 侧重解决企业内部和外部环境的匹配问题外，更 重要的是企业自身资源能力的培养，包括企业成
贾生华教授介绍
贾生华教授介绍个人简历：贾生华，男，1962年1月生于陕西延长县。
1989年6月毕业于西北农业大学经济管理系，获博士学位。
1989~1993年在西北农业大学农业经济系任教。
1993~1994年在德国吉森大学进修。
1995年回国后到浙江大学管理学院任教，1996年晋升为教授。
1997年在德国波恩大学从事合作研究。
1997年入选原国家土地管理局首批跨世纪人才，1998年入选浙江省“151人才工程”。
1999年晋升为博士生导师。
2007年入选“教育部新世纪优秀人才支持计划”。
2011年晋级为浙江大学二级教授。
行政职务：1999年—2009年担任浙江大学管理学院副院长，期间兼任浙江大学工商管理系主任（1999—2002年）和浙江大学MBA教育中心主任（1999—2002年）等职务。
2009年至今，担任浙江大学社会科学学部副主任，浙江大学学位委员会委员，浙江大学社会科学学部学位委员会副主任。
2001年至今，担任浙江大学房地产研究中心主任，浙江大学企业投资研究所所长。
学术职务2005年至今，担任浙江省房地产业协会房地产研究分会常务副主任。
2006年至今，担任浙江省高级经济师协会建筑与房地产专业委员会主任。
2010年至今，担任中国房地产业协会/中国房地产研究会专家委员会委员。
2007年与全球十几位著名华人不动产学者共同发起成立了“世界华人不动产学会”，并担任学会常务理事、副主席。
2011年4月作为年会主席，在杭州主办了“世界华人不动产学会2011年会”。
2008年至今，担任中国高等院校房地产学者联谊会理事。
2011年入选联谊会主席团成员。
企业职务教学工作：2005年以来，先后在浙江大学管理学院开设了《经济学》、《企业管理学》、《不动产投资分析》、《经济理论前沿》、《管理理论专题》等课程，目前主要承担研究生、MBA和EMBA研究生的《管理经济学》教学任务。
截止2010年底，已经累计指导博士生、硕士生、EMBA、MBA、ME、MPA 和论文硕士等各类研究生300余人。
城市地产发展模式——以跨区域投资为驱动力进行分析
城市地产发展模式——以跨区域投资为驱动力进行分析随着经济全球化的推进和城市化进程的不断加速，城市地产市场的发展愈加繁荣。
但是，随着城市规模的扩大和市场份额的紧俏，传统的开发模式面临着巨大的挑战。
在这样的背景下，跨区域投资成为了推动城市地产市场发展的重要驱动力。
本文将以跨区域投资为主线，对城市地产发展模式进行深入分析。
一、跨区域投资与城市地产发展跨区域投资，就是投资者在地理位置不同的各地进行投资。
在城市地产市场中，跨区域投资包括两个层面：一是在不同城市之间进行房地产投资，二是在同一城市的不同区域进行房地产投资。
跨区域投资的出现，反映了市场的全球化和多元化，也是推动城市地产市场发展的重要力量。
由于城市地产市场的特殊性，一方面需要大量资金的投入，另一方面又需要深入了解当地的市场环境和政策法规等因素。
这就给投资者带来了巨大的挑战。
而跨区域投资，则是一种合理的选择。
由于城市之间的地理位置差异、市场环境、政策法规和文化差异等因素，跨区域投资能够让投资者在不同的城市之间进行有效的风险分散，并且通过不断的市场洞察和适应，获得更高的回报。
二、跨区域投资的优势与挑战虽然跨区域投资给城市地产市场带来了不少优势，但也面临一定的风险和挑战。
以下，本文将从市场洞察、资金流动、政策环境和文化障碍等方面分析跨区域投资的优势与挑战。
1. 市场洞察跨区域投资的优势在于，投资者可以通过跨越不同城市和区域进行市场洞察，发掘更多投资机会。
同时，跨区域投资也能够让投资者从不同的市场中获取更多的市场信息，把握市场发展的动向，避免在特定市场中逐步升级和过度依赖。
但是，在洞察市场的同时也需要注意，不同的市场环境和政策法规之间存在很大的差异性。
在进行跨区域投资的时候需要时刻关注市场信息，并针对不同市场和环境进行不同的决策。
2. 资金流动跨区域投资的另一个优势在于，投资者可以通过跨越不同地区进行资金流动，规避资金被固化的风险，并且可以更有效地配置资金。
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义。
地产 市 场 比较 ，泛 长三 角 地 区 ２ ６ 个城 市 房 地 产 市 场 发 展 数 据 库 建
设 ， 地 产企 业跨 区域 投 资城市 选 房
从 周期 角度 看 ， 经过 这次 房地 产市场 调整 和房 地产 业整 合 以后 ，
基 于上述 背 景 ， 江 省房 地产 浙
业协 会 、 信房 产 公 司和 浙江 大学 浙
４月初 ， 课题 研 究 已 经正 式 启
动 ，课题 研究 任务 计划 在 ２ ０ ０ ９年 底基 本 完 成 ，０ ０年 春 发 布 ， 供 ２１ 提
房地 产研 究 中心 决定 共 同开展 《 房
导 消费 者 、开发 商 等 市 场各 方 主
治 、 济 、 技 信 息 ， 业 改 革 与 经 科 行 发展 的信 息 。要 严 格 禁 止提 供 错
误的 、 实的 、 失 虚假 的 以 至 有害 的 “ 滥信 息 ” 。当前 ， 特别 禁止 报道 要
（ 文 为在 省 房 协 优 秀房 地 此
地 产 企 业 跨 区 域投 资模 式 与城 市
给浙 江省房 地产 企业 参考 。 （ 浙大房地产研究中心 聂 冲 ）
选择 方 法研究 》 的课题 研 究 。本课
产业 化进 程 。④ 重 视扩大 信 息量 ， 加快 信 息 传 播 ，要 善 于 及 时为 读
者 选 择 和 提 供 国 内 外 有 效 的 政
择方 法研 究 ， 地 产企 业跨 区域 投 房 资 模 式 与 投 资策 略 应 用 研 究 等 ５
个方 面 。
跨 区域 投 资 仍 然 会 成 为 浙 江 房 地
产企业 发展 的必 由之 路 。 总结 以 在 往 的经 验 教 训和 揭 示 房 地产 企 业 跨 区域 发展 规律 基础 上 ， 对企 业 如 何 制定 跨 区域发 展 战略 、 如何 选择 进入 的城市 、 取何种 策 略进 入 等 采
选 择和 投 资策 略 直 接 影 响 投 资 效
益和企 业持 续发 展 。 结浙 江房地 总
浙 江 省 浙 信 房 地 产 有 限公 司
经验 总 结 与投 资 模 式 研 究 ，长 三
角 、 三 角 、 渤 海三 大 经 济 区房 珠 环
产企业 跨 区域投 资 的经验 教 训 ， 不 仅有助 于企 业提 高决 策水 平 ， 提 对
否定 房 地 产 宏观 调 控 政 策 实措 以
体 和社会各界树 立市场信 心 ， 提 高市 场 远 期发 展 看 好和 市 场 短 期
调 整可 控 的认 识 水 平 ，形 成 稳 定 社会 的舆论 氛 围 。
及可 能 严 重 影 响房 地 产 市场 稳 定
健康 发 展 的 各 种言 论 。⑤ 要联 系 行业 热 点 难 点 问题 和 社 会普 遍 关 注 问题 ，突 出稳 定 预 期 、稳 定 市 场 、 定 社 会 的宣 传 主题 ， 稳 积极 引
Ｚｈｅ Ｊｉ ｇ ａｎ Ｒｅａｌ Ｅｓ ａｔ ｔ ｅ
房地产企业跨区域投资模式与 城市选择方法研究 正式启动
在过 去 １ 年 ，浙江 省房 地 ０多 产市 场持 续繁 荣 ， 大批浙 江 房地 产 企业 进行 跨 区域投 资 ， 许 多城 市 在
展现 了雄 厚实 力和 优秀 品 牌 ， 为 成 浙商 的代 表 。 题 试 图在 总 结 以 往 经 验 教 训 的基
升浙 江 房 地 产 业 的 整 体 发 展 水平
也有重 要意 义 。
（ 以下 简称浙 信 房产 ）是 浙江 省老 牌开 发 企业 ， 有丰 富 的跨 区域 投资 与开 发经 验 ， 目前正 面临 新 的发展 机遇 ， 展跨 区 域投 资模 式 与城市 开 选 择方 法 研 究 对公 司 实施 下 阶段
同战 略 已经表现 出显 著 差异 ， 市 城
省 房 地 产 企 业 的 跨 区 域投 资实 践 问题进 行研 究 ， 是许 多浙 江省 房地
产 企 业 面 临 和 需 要 认 真 研 究 的 现
实 问题 。的 研 究 内容
主要 包 括 ： 地 产企 业跨 区域发 展 房
产 专 业 报 刊 表 彰 会 上 的 发 言 摘
要 ）
Ｉ Ｄ
础上 ， 选择浙 江 省房 地产 企业 跨 区
域发 展 比较集 中的省 份和 城市 ， 以
浙信 房 产为 主要 研 究对 象 ， 房地 对 产 企 业 跨 区域 投 资模 式 与城 市 选
择方 法 问题 进行 探 讨 ， 而为浙 江 从
２ ０ 年 开 始 ，随着 国际 金 融 ０８ 危 机 、 内宏 观调 控 、 地 产 市 场 国 房 调整 等形 势变 化 ， 区域 投 资 的不 跨