浅论房地产开发的工程造价控制
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曰 参 孤
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浅 论 房 地 产 开 发 的 工 程 造 价 控 制
学 术 论 坛
1 设计阶段的控制 拟建项目经过决策立项后， 设计就成为工 程建设的关键。在这一阶段工程造价的管理 主要体现在 “ 技术与经济” 的相结合上。 据经 验分析， 设计阶段对工程造价的影响占75% 以 上， 设计的优劣直接影响建设费用的多少和建 设工期的长短， 直接决定着投入的人力. 物力 和财力的多少. 据统计， 技术经济合理的设 计， 可以降低工程造价 5% ~ 工 ， 0% 甚至可达 10%- 20%。在市场经济下， 要做到设计经济 合理， 除了业主方的积极配合， 及时向设计单 位提供可靠的工程基础资料 。 设计院从内部着 手提高设计人员的整体素质、经济观念外， 我 认为非常有必要从以下几 个方面着手， 以求改 变现普遍存在的设计粗糙的局面。 积极推行设计招投标( 包括设计方案竞 标)。目前， 设计单位凭关系、靠情面承揽设计 任务的情况还不少， 由此带来的一系列负面影 响主要表现在‘ 一方面设计深度不够 ， 不能适 应工程施工招投标的需要， 尤其不能满足现在 建设工程无标底施工招投标的要求: 另一方面 设计个性及变更频繁 ， 给工程造价控制带来一
全面控制的原则. 即项目成本的全员控制和项 目成本的全
过 程控 制。
段 工怪造 影响 价(即 投资)的可能 工程 性只有
合同约束。严格设计合同条款 ， 不能仅 限于标谁的设计合同格式， 根据本人工作经 验， 对于设Hale Waihona Puke 合同， 在技术条款上， 在经济条款
上 ， 增加 设计 变更及 修改的 费用 额度 限制条 应
以施工过程控制为重点的原则。 目标管理原则。 目 标管理是贯彻执行计划的一种方法， 让 参加施工的每位管理人员及生产者都做到心 中有数， 生产有目标， 施工的整个过程有计划。 节约的原则 。 节约人工、物力、财力的消耗是关键的 关键， 也是成本控制的核心. 例外管理原则。 做事要有前瞻性、全局性， 有效减少不 可预见费用的发生 ， 可有效节约成本。 责 、权 、利相结 合的原 则。 进行定期的成本检查和考评 ， 并与工资分 配紧密挂钩， 实行有奖有罚。只有责、权，利 相结合的成本控制， 才是名实相符的项目成本 控制， 才能取得较好的经济效果。 综上所述， 工程造价的控制与管理是一个 动态的过程。在对工程造价的管理上始终应 贯穿于项 目的全过程 ， 在工程建设的各个阶 段， 时时要有控制投资的经济头脑， 充分利用 和认真分析建设周期中的重要信息 把握住市 场经济的脉搏， 减少或避免建设资金的流失， 最大限度地提高建设资金的投资效益。
5%一10% ,因此， 在施工阶段对工程造价的管 理除了加强合同管理、工程结算管理外， 重点 应加强工程施工现场管理. 井主要应做好以 下几方面的工作: 加强本单位现场施工管理人员、工程技 术人员的 “ 经济，观念、素质教育， 培养他们 实事求是的办事作风， 在积极协助、配合监理 工程师做4 T 程质! 、工期、安全监督的同 时， 充分重视节约投资的重要性。 尽量减少设计变更. 在建设工程施工过程中， 引起设计变更的 原因很多。如 :工程设计粗糙， 使工程实际与 发包时提供的图 纸不符。 当前市场供应的材料 规格标准不符合设计要求等等。如何减少设 计变更， 首先应严禁通过设计变更扩大建设规 模， 提高设计标准， 增加建设内容 ， 一般情况下 不允许设计变更 除非不变更会影响项目功能 的正常发挥， 或使项目无法继续进行下去。 其次， 认真处理必须发生的设计变更 ， 对于涉 及到费用增减的设计变更.必须经设计单位代 表，业主方现场代表、总监理工程师共同签 字方为有效. 另外 ， 有条件的业主方可以指 派工程造价管理专业人员常驻施工现场 ， 随时 掌握、控制工程造价的变化情 况。 材料控制. 实践证明， 施工所用的原材料 费用占整个项 目 成本中的比重最大， 一般可达 60%- 70%， 所以， 材料成本的节约， 也是降低项 目成本的关键 . 3 管理控 制 在房地产开发中， 若想成功地做好各个环 节的控制. 必须加强自身的管理， 提高管理团 队的整体素质， 各个部门高度协调配合， 在项 目 成本的形成过程中， 对整个工程施工过程中 所消耗的人力资源、物质资源和费用开支， 进行指导、监督、调节和限制， 及时纠正施
定 的难 度。
誉差的施工单位混入投标单位之列。 合理低价 中标. 业主方对项 目的 . 合理 低价. 应做到心中有数 ， 避免投标单位以低于 成本价恶意竞标。目前， 正推行的建筑安装工 程“ 无标底招投标’我认为对于业主方来说， 并不能把它理解为真正的 “ 没有标底”业主 ， 对自己要上的项目， 其建安工程造价成本价应 随时拿握好。 2. 2 施工阶段的控制 在工程施工阶段， 由于工程设计 已经完 成， 工程量已完全具体化， 并完成了施工招标 工作和签订了工程承包合同。据统计， 这一阶
工项目实施中发生的偏差， 把各项生产费用控 制在计划成本的范围之内， 才能保证成本目 标
的 实现 。
在成本控制的管理中. 还应坚持以下原
则 :
收支对比的原则。 每发生一笔金额较大的成本费用 ， 都要查 一查有无相对应的预算收人， 是否支大于收。 纠正项目成本的不利偏差， 提高项 目 成本的降
低 水平 。
款， 如设计变更费用超出施工合同价的某一比 例(如 8%)时， 则扣罚一定比例的质保金(设计 质保金)， 而不是只要工程开车正常了， 设计费 就可以一分不少地拿到手。 要在工程设计阶段对建设工程投资进行 有效控制， 必须做到技术与经济相结合。在工 程设计阶段吸收造价工程师参与全过程设计， 使设计从一开始就能建立在经济基础之上。 形成技术与经济的双向交流， 从而完成了设计 文件中技术与经济的有机结合， 使技术与经济 的波动都可以控制在可操作范围内， 结果使项 目投资有效地被加以控制。
2 建设中 的控制
2 .，工程招投标的控制 建设工程在设计完成之后， 施工开始之前 是进行工程招投标的阶段。工程招投标包括 设备、材料采购招投标和施工招投标两个方 面。这里我仅就施工招投标阶段的的工程造 价管理上应往意的问题加以说明: 严格施工单位资质审查， 必要时应进行实 地考察。 防止施工质量低劣、财务状况差、 信
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浅 论 房 地 产 开 发 的 工 程 造 价 控 制
学 术 论 坛
1 设计阶段的控制 拟建项目经过决策立项后， 设计就成为工 程建设的关键。在这一阶段工程造价的管理 主要体现在 “ 技术与经济” 的相结合上。 据经 验分析， 设计阶段对工程造价的影响占75% 以 上， 设计的优劣直接影响建设费用的多少和建 设工期的长短， 直接决定着投入的人力. 物力 和财力的多少. 据统计， 技术经济合理的设 计， 可以降低工程造价 5% ~ 工 ， 0% 甚至可达 10%- 20%。在市场经济下， 要做到设计经济 合理， 除了业主方的积极配合， 及时向设计单 位提供可靠的工程基础资料 。 设计院从内部着 手提高设计人员的整体素质、经济观念外， 我 认为非常有必要从以下几 个方面着手， 以求改 变现普遍存在的设计粗糙的局面。 积极推行设计招投标( 包括设计方案竞 标)。目前， 设计单位凭关系、靠情面承揽设计 任务的情况还不少， 由此带来的一系列负面影 响主要表现在‘ 一方面设计深度不够 ， 不能适 应工程施工招投标的需要， 尤其不能满足现在 建设工程无标底施工招投标的要求: 另一方面 设计个性及变更频繁 ， 给工程造价控制带来一
全面控制的原则. 即项目成本的全员控制和项 目成本的全
过 程控 制。
段 工怪造 影响 价(即 投资)的可能 工程 性只有
合同约束。严格设计合同条款 ， 不能仅 限于标谁的设计合同格式， 根据本人工作经 验， 对于设Hale Waihona Puke 合同， 在技术条款上， 在经济条款
上 ， 增加 设计 变更及 修改的 费用 额度 限制条 应
以施工过程控制为重点的原则。 目标管理原则。 目 标管理是贯彻执行计划的一种方法， 让 参加施工的每位管理人员及生产者都做到心 中有数， 生产有目标， 施工的整个过程有计划。 节约的原则 。 节约人工、物力、财力的消耗是关键的 关键， 也是成本控制的核心. 例外管理原则。 做事要有前瞻性、全局性， 有效减少不 可预见费用的发生 ， 可有效节约成本。 责 、权 、利相结 合的原 则。 进行定期的成本检查和考评 ， 并与工资分 配紧密挂钩， 实行有奖有罚。只有责、权，利 相结合的成本控制， 才是名实相符的项目成本 控制， 才能取得较好的经济效果。 综上所述， 工程造价的控制与管理是一个 动态的过程。在对工程造价的管理上始终应 贯穿于项 目的全过程 ， 在工程建设的各个阶 段， 时时要有控制投资的经济头脑， 充分利用 和认真分析建设周期中的重要信息 把握住市 场经济的脉搏， 减少或避免建设资金的流失， 最大限度地提高建设资金的投资效益。
5%一10% ,因此， 在施工阶段对工程造价的管 理除了加强合同管理、工程结算管理外， 重点 应加强工程施工现场管理. 井主要应做好以 下几方面的工作: 加强本单位现场施工管理人员、工程技 术人员的 “ 经济，观念、素质教育， 培养他们 实事求是的办事作风， 在积极协助、配合监理 工程师做4 T 程质! 、工期、安全监督的同 时， 充分重视节约投资的重要性。 尽量减少设计变更. 在建设工程施工过程中， 引起设计变更的 原因很多。如 :工程设计粗糙， 使工程实际与 发包时提供的图 纸不符。 当前市场供应的材料 规格标准不符合设计要求等等。如何减少设 计变更， 首先应严禁通过设计变更扩大建设规 模， 提高设计标准， 增加建设内容 ， 一般情况下 不允许设计变更 除非不变更会影响项目功能 的正常发挥， 或使项目无法继续进行下去。 其次， 认真处理必须发生的设计变更 ， 对于涉 及到费用增减的设计变更.必须经设计单位代 表，业主方现场代表、总监理工程师共同签 字方为有效. 另外 ， 有条件的业主方可以指 派工程造价管理专业人员常驻施工现场 ， 随时 掌握、控制工程造价的变化情 况。 材料控制. 实践证明， 施工所用的原材料 费用占整个项 目 成本中的比重最大， 一般可达 60%- 70%， 所以， 材料成本的节约， 也是降低项 目成本的关键 . 3 管理控 制 在房地产开发中， 若想成功地做好各个环 节的控制. 必须加强自身的管理， 提高管理团 队的整体素质， 各个部门高度协调配合， 在项 目 成本的形成过程中， 对整个工程施工过程中 所消耗的人力资源、物质资源和费用开支， 进行指导、监督、调节和限制， 及时纠正施
定 的难 度。
誉差的施工单位混入投标单位之列。 合理低价 中标. 业主方对项 目的 . 合理 低价. 应做到心中有数 ， 避免投标单位以低于 成本价恶意竞标。目前， 正推行的建筑安装工 程“ 无标底招投标’我认为对于业主方来说， 并不能把它理解为真正的 “ 没有标底”业主 ， 对自己要上的项目， 其建安工程造价成本价应 随时拿握好。 2. 2 施工阶段的控制 在工程施工阶段， 由于工程设计 已经完 成， 工程量已完全具体化， 并完成了施工招标 工作和签订了工程承包合同。据统计， 这一阶
工项目实施中发生的偏差， 把各项生产费用控 制在计划成本的范围之内， 才能保证成本目 标
的 实现 。
在成本控制的管理中. 还应坚持以下原
则 :
收支对比的原则。 每发生一笔金额较大的成本费用 ， 都要查 一查有无相对应的预算收人， 是否支大于收。 纠正项目成本的不利偏差， 提高项 目 成本的降
低 水平 。
款， 如设计变更费用超出施工合同价的某一比 例(如 8%)时， 则扣罚一定比例的质保金(设计 质保金)， 而不是只要工程开车正常了， 设计费 就可以一分不少地拿到手。 要在工程设计阶段对建设工程投资进行 有效控制， 必须做到技术与经济相结合。在工 程设计阶段吸收造价工程师参与全过程设计， 使设计从一开始就能建立在经济基础之上。 形成技术与经济的双向交流， 从而完成了设计 文件中技术与经济的有机结合， 使技术与经济 的波动都可以控制在可操作范围内， 结果使项 目投资有效地被加以控制。
2 建设中 的控制
2 .，工程招投标的控制 建设工程在设计完成之后， 施工开始之前 是进行工程招投标的阶段。工程招投标包括 设备、材料采购招投标和施工招投标两个方 面。这里我仅就施工招投标阶段的的工程造 价管理上应往意的问题加以说明: 严格施工单位资质审查， 必要时应进行实 地考察。 防止施工质量低劣、财务状况差、 信