中东地区的建筑业

中东地区的建筑业
开发商Majid AlFuttaim 兴建的耗资3 亿美元的室内雪上公园—迪拜滑雪村，项目采用一揽子价格总承包合同。

阿联酋建筑领域的发展非常繁荣，其最新标志是即将由开发商MajidAl Futtaim 开始建设的耗资3 亿美元的室内雪上公园——迪拜滑雪村，它的高度比它的邻居一一占地60万m2的阿联酋购物中心（见《国际建设》2004年9月刊）还要高。

成千上万来自印度次大陆的工人们在迪拜高达50 C的工地上受煎熬，而富裕的本地人却可以在-2 C的室内享受从400m长的真雪滑道上飞速冲下的快乐。

惊险、刺激、超乎想象只是人们用来描述这个工程的形容词中有限的几个。

而现在这些形容词更加经常用来描述这个地区的很多非同寻常的建设项目（参见《国际建设》2004年12月刊和2005 年6 月、9 月和12 月刊以了解更多的有关这些工程的信息）。

该地区的建筑业保持如此高活跃程度的原因很容易解释：价格高昂的石油和天然气（石油71美元/每桶，天然气0.306美元/m3）为海湾合作理事会（GCC各国的公共和私营领域都带来了丰厚的财富。

9-11 事件后由于阿拉伯国家的投资者设法保护其财产不受损失，因此转而向国内而不是海外市场进行投资，从而造成大量资金回流。

所有这些意味着由于资金再次投入到本地的资本市场、工业领域、商业和房地产开发以及旅游项目，促使GCC国家正在经历繁荣的经济增长时期。

投入到石油和天然气
加工设备、新旅馆和公寓大楼以及娱乐场所的建设经费达数10 亿美元，这
种现象并不仅仅在迪拜发生，而迪拜则由于其蓬勃发展的建筑业常常出现在报纸头条。

卡塔尔由于储存天然气的需要对建筑业产生了史无前例的巨大需求，目前在建的项目投资总额超过1500 亿美元。

而海湾地区经济最强大、全球人口增长最快的国家——沙特阿拉伯也正在经历着历史上最强劲的增长。

与私营领域合作令人感兴趣的是海湾国家似乎已经从过去的过度建设中吸取了教训，正在大力建设更多的基础设施，如公路、铁路、港口、机场和轻型交通系统等。

各国政府也都认识到不发达的公共服务业中存在着问题，特别是在医疗、交通、和废水处理等方面，并且正在通过直接投资或者与私营企业合作来加大对这些领域的投资。

这一趋势是令人鼓舞的，这预示着GCC国家政府在试图避免将过剩的经济收入进行过度投资或疏于管理。

建筑业是推动海湾国家经济前进的关键因素，目前建筑业所使用的发包方法正在被反复研究。

海湾地区大多数大型工程项目中采用的发包途径都是使用传统的建设与设计分离的总承包合同。

总承包方式所采用的大多数标准表格文本在海湾地区的投标中被广泛使用。

由世界主要地区开发商赞助支持的国际咨询工程师联合会(FIDIC) 发布的红皮书是使用最广泛的通用承包合同。

不过随着时间的推移，原有的标准表格版本已
经被重复修改，因
此现在一些标准表格文本的表述也不是很清晰海湾地区大多数国家政府自然希望成为国家利益的保护者，并且它们一直热衷于在主要工程开发合同中反映出这一点。

因此理所当然在大多数情况下存在着低价获胜的习惯，并且总是不断地对合同进行修改，合同内容越来越偏重于发包方的利益，并且赋予其工程师很大的权力。

在项目进行期间，发包方通常可以下令改变或更改合同内容并且不受相应处罚。

许多政府部门倾向于对雇佣工程师采用严格
的、苛求的管理方式和制度。

承包商不得不警惕那些初看上去很熟悉但是存在着大量挑战条款的合同书。

尽管合同中能提供丰厚的利益和迅速的赢利，但付出的代价是，任何外国承包商必须在工程初期清理库存，并且寻找一个严格的经验丰富的招标方进行投标，由此来避免在工程建设期间可能发生的意外成本增加。

发包方法
由于工程项目愈来愈复杂并且进展迅速，最近建筑业特别是阿联酋的建筑业的发包方法在不断发生着变化。

在海湾地区开发项目规模非常庞大的情况下，该地区许多建设机构都认为有必要采用更加现代化的发包方式。

随着设计和建设合同数量的日益增加，在复杂开发项目的设计阶段，发包方希望使国外承包商所拥有的经验更大程度地发挥出来。

例如在阿联酋迪拜假日城和迪拜州的大型开发项目中，由于从混凝土开始浇筑的第一天到工程竣工的时间受到严格限制，因此很多单项工程不采用简单的一揽子总承包方式，而采用快速设计和分包建设的方
式。

但是许多本地和地区性发包方对这种发包方法缺乏相应的经验，通常不能清楚地表明其实际需求，而且仍然坚持要求设计和建筑承包商对任何出现在需求中的错误和界定不清处负责。

设计和建筑承包商在该
地区开展业务所面临的更大挑战是，尽管项目协调责任由发包方交到承包方，但是发包方并不情愿放弃对工程进程的控制，而且承包商还要注意那些对工程建设插手过多的发包方。

承包商通常还需要保持警醒，因为海湾地区的一些发包方可能会采用某些以前从未出现过的新奇的发包方法。

实际上由于缺少承包商完成数量繁多的工程任务，目前大量迪拜本地不过事实上发包方采用新的发包方法应该受到赞赏。

尽管新方法的采
用不大可能在短期内产生很多合作关系和框架协议，但是预计一些客户至少会试图削弱业内普遍存在的过分苛求的现象，而接受时间和成
本是行业中应该首要考虑的
的开发商正在讨论在框架协议内增加奖金等刺激因素，从而与主要承
包商，主要是国外承包商，在中期开发计划中进行紧密合作。

针对上述情况，国外承包商在投标过程中要谨慎明智地处理资格审查过程，努力向发包方说明风险分担契约方法在价格和程序上的优势。

因此海湾地区大量工程项目的存在导致在合同签署过程中权力均衡的转换。

好的承包商会有大量的工作等待，而发包方的招标通常得不到积极响应。

原材料成本最近来自卡塔尔的报告显示，一些重点公共工程项目的招标并没有引起积极反应。

尽管目前的经营环境使许多承包商获得丰厚的收入和利润，但这些项目中涉及的操作程序和复杂程度意味着建筑业的高风险。

但是承包商目前似乎还可以对工作挑挑拣拣。

海湾地区特别是沙特阿拉伯的很多业主已经放弃了竞争性招标，并且已经接受了与承包商直接洽谈的方式。

近期由于中国和印度的高需求量造成全球原材料价格居高不下且难以预测，这对海湾地区的承包商产生了严重影响，特别是那些签署了高价位的设计-发包-施工(EPC)合同和锁定固定价格合同的承包商，他们被迫承担原材料和
供应成本增长的风险。

最近，海湾地区主要的石化工程开发商报告中表明，他们接到的EPC 合同的投标价超出预算达150% 以上，这是由于承接复杂工程合同的承包商在投标时已经将重大意外事故考虑在竞标价格内，而且包括了原材料价格上涨的因素。

但是最近的一些事例表明，海湾地区的工程建设方面对投标价格的这种情况，正在与承包商协商在合同中加入限制价格增长的条款。

不过这种方式只适用于发包方与承包商具有非常牢固或开放式的关系。

海湾地区大多数国家共有的情况是国外承包商通常需要一家本地企业的支持，本地企业既可以作为国外公司在本地分支机构的发起人，也可以作为新成立的本地股份公司的合伙人。

很多跨国公司到海湾地区后都需要一个强有力的、在本地关系良好的合作伙伴，并相信这将帮助自己参与并赢得当地的工程招标。

在某种程度上这或许是正确的，但重要的是要意识到一个有实力的企业也有可能有很多对手，得到这种企业的支持也有可能对国外承包商产生负面影响。

海湾地区的商业经营都采用许可证模式，建筑业也不例外。

例如在迪拜，承包商和顾问都要得到当地经济部门颁发的许可证。

承包商需要向承包商资格审查办公室展示自己的技术能力和已完成工程情况，才能得到办公室的授权。

相应政府部门的市政当局还要对承包商的工程师进行面试。

前景预测
海湾地区建筑业的繁荣发展已经持续了一段时间。

石油价格正在上扬，而且在可预见的将来仍将保持地区性高涨。

海湾地区建筑业发包方法的发展能否跟上建筑业自身的发展步伐，我们仍将拭目以待。