中国产业地产行业总体发展情况及发展趋势分析

中国产业地产行业总体发展情况及发展趋势
分析
一、2018年中国产业地产总体发展情况分析
我国产业地产行业的市场结构处于垄断竞争状态。

行业中地产开发企业较多，但由于产业地产的土地资源大多由政府垄断，目前各地区规模较大的产业地产开发政府主要选择的投资开发商为资金实力雄厚的大地产开发商，如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。

我国产业地产行业的市场主体由政府、企业和开发商构成。

在实际操作中，政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的。

如政府主导型开发中，政府实际扮演着开发商的角色。

2018年全年产业用地出让面积共计119411.38公顷，出让产业用地面积排名前十的省市分别为江苏、山东、河北、浙江、安徽、河南、湖北、江西、广东、广西。

其中，江苏和山东产用拿地面积超1万公顷，位居第二，产业用地拿地面积分别为13369.47公顷、11060.19公顷。

河北排名第三，产业用地拿地8652.29公顷。

产业用地拿地面积超5000公顷的省市还有浙江（8602.28公顷）、安徽（7904.39公顷）、河南（6972.73公顷）、湖北（6696.37公顷）、江西（6693.46公顷）、广东（5258.32公顷）。

2018年全国各省市产业用地拿地面积排行情况
数据来源：公开资料整理相关报告：网发布的《2019-2025年中国产业地产行业市场调查及发展趋势研究报告》
1、工业用地情况分析
2017年，全国300城共推出工业用地规划面积7.4亿平方米，同比增长5.8%；共成交工业用地6.3亿平方米，较上年增长5.5%，工业用地推动力度增加，供需均结束了连续三年的同比下降。

此外，受住宅用地成交大幅增长的影响，2017年工业用地成交占比为37%，较上年下降2个百分点。

2018年1-9月，全国300城共推出工业用地6.4亿平方米，成交工业用地5.3亿平方米，同比分别增长33.7%和31.0%。

土地用地推动力度的增加，为产业地产的发展提供了想象空间。

2013-2018年中国300城市推出及成交工业用地面积
数据来源：公开资料整理 2018年6月上海市工业用地土地供应面积为622298平方米，5月工业用地土地供应面积为347441平方米，6月较5月增长了79.1%。

2018年1-6月上海市工业用地土地供应面积情况（单位：平方米）
数据来源：公开资料整理 2018年6月广州市工业用地土地供应面积为20941平方米，5月工业用地土地供应面积为99911平方米，6月较5月下降了79.04%。

2018年1-6月广州市工业用地土地供应面积情况（单位：平方米）
数据来源：公开资料整理 2018年6月深圳市工业用地土地供应面积为382115平方米，5月工业用地土地供应面积为26656平方米，6月较5月下降了1333.505%。

2018年1-6月深圳市工业用地土地供应面积情况（单位：平方米）
数据来源：公开资料整理 2018年6月重庆市工业用地土地供应面积为1957921平方米，5月工业用地土地供应面积为2490371平方米，6月较5月下降了21.38%。

2018年1-6月重庆市工业用地土地供应面积情况（单位：平方米）
数据来源：公开资料整理 2018年6月杭州市工业用地土地供应面积为859167平方米，5月工业用地土地供应面积为810742平方米，6月较5月增长了5.97%。

2018年1-6月杭州市工业用地土地供应面积情况（单位：平方米）
数据来源：公开资料整理根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

以产业园区为例，我国的产业园区主要分为国家级开发区和省级开发区，根据《中国开发区审核公告目录（2018年版）》审核结果显示，国家级开发区有552家，省级开发区有1991家。

国家级产业园区可分为经济技术开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监管区、边境/跨境经济合作区等类型，我国主要以经济技术开发区、高新技术产业开发区和海关特殊监管区为主。

2018年中国国家级产业园区类型占比
数据来源：公开资料整理而1991家省级产业园区分布在全国31个省市，其中河北数量最多，为138家；山东和河南紧随其后，分别拥有136家、131家；此外，四川、湖南、江苏、广东的省级产业园数量均在100家以上。

2018年中国省级产业园区地区分布
数据来源：公开资料整理
2、2018年全国科教用地拿地面积百强企业排行情况分析
2018年全国共出让科教用地27477.46公顷。

其中镇江市高校投资建设发展（集团）有限公司拿地面积最多，共计179.98公顷。

科尔沁区土地储备交易中心和广西师范大学雁山校区二期位列第二和第三，科教用地拿地面积分别为118.48公顷、115.81公顷。

此外，洛阳职业技术学院、青岛大学、宜宾市科教产业投资集团有限公司、河北科技学院科教用地拿地面积超100公顷。

据悉，河南企业科教用地拿地上榜企业/单位最多，共计12家，广西、山东各有9家，安徽、四川各有8家。

云南7家，广东6家，江苏、江西各有5家。

从企业/单位性质来看，高校和政府部门较多，高校共计44家上榜，32个政府部门上榜。

2018年全国科教用地拿地面积百强企业排行情况
数据来源：公开资料整理
3、2018年商务行业产业用地拿地数量情况分析
2018年全国各省市商务用地共33404.54公顷。

从企业产业用地拿地数量来看，2018年全国各省市商务企业产业用地拿地数量共22754宗，其中，山东商务企业产业用地拿地数量最多，共计1648宗，产业用地拿地超过1000家企业的省市共9个，分别为山东、吉林、内蒙古、河北、江苏、辽宁、云南、湖南、四川；产业用地拿地超过1500宗企业的省市仅1个。

2018年全国各省市商务企业产业用地拿地数量情况
数据来源：公开资料整理
4、2018年商务金融行业产业用地拿地数量情况分析
2018年全国各省市商务金融用地共4234.67公顷。

从企业产业用地拿地数量来看，2018年全国各省市商务金融企业产业用地拿地数量共2178宗，其中，山东商务金融企业产业用地拿地数量最多，共计277宗，产业用地拿地超过100宗企业的省市共7个，分别为山东、河北、广东、河南、浙江、江苏、内蒙古；产业用地拿地超过200宗企业的省市仅1个。

2018年全国各省市商务金融企业产业用地拿地数量情况
数据来源：公开资料整理
5、2018年零售批发行业产业用地拿地数量情况分析
2018年全国各省市零售批发用地共6165.63公顷。

从企业产业用地拿地数量来看，2018年全国各省市零售批发企业产业用地拿地数量共4971宗，其中，山东零售批发企业产业用地拿地数量最多，共计533宗，产业用地拿地超过100宗企业的省市共20个，分别为山东、广西、内蒙古、江苏、云南、河北、广东、湖北、河南、湖南、四川、浙江、辽宁、安徽、贵州、吉林、福建、黑龙江、陕西、山西；产业用地拿地超过200宗企业的省市共计13个。

2018年全国各省市零售批发企业产业用地拿地数量情况
数据来源：公开资料整理
6、2018年酒店（住宿）餐饮行业产业用地拿地数量情况分析
2018年全国各省市酒店（住宿）餐饮用地3272.66公顷。

从企业产业用地拿地数量来看，2018年全国各省市酒店（住宿）餐饮企业产业用地拿地数量共1973宗，其中，浙江省酒店（住宿）餐饮企业产业用地拿地数量最多，共计263宗，产业用地拿地超过100宗企业的省市共6个，分别为浙江省、河北省、山东省、内蒙古、黑龙江省、云南省；产业用地拿地超过20宗企业的省市共计24个。

2018年全国各省市各省市酒店（住宿）餐饮企业产业用地拿地数量情
数据来源：公开资料整理
二、中国产业地产总体发展趋势分析
从产业地产涉及的环节来看，需要从产业链、产业的产业集聚角度出发，选择附加值高的产业链。

受劳动人口红利的消散、环境成本、人民币压力等叠加影响，我国制造业“微笑曲线”的底部正在减弱，工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大，国内经济升级转型迫在眉睫，未来发展方向在微笑曲线前后两端。

从主导产业发展方向来看，受政策支持地区的及新兴主导产业，再根据不同城市、不同区域自身产业发展的特色，打造跟当地主导产业相契合的产业地产。

其中7大战略性新兴行业是未来重点发展对象，应瞄准行业发展的行业。

东部仍然占领政策扶持高地，走在产业升级发展的前端：未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代占据产业结构的高地，代表东部地区产业地产的核心—产业将会有更大的容量空间。

东部沿海区域将加快进入工业4.0时代，各城市将抓住自身的行业和基地，进行差别化竞争。

随着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的产业地产机会，尤其是航运能力提高将极大刺激物流地产需求。

目前东部地区拿地成本高，预测，国家将继续发力中部地区经济崛起，产业引入更有势头，企业可适当考虑在中部和川渝地区拿地。

政府现在来说，已经并不是我招你产业园区，你再招科技企业，而是希望你懂得产业园区生长和培育的规律，同时和政府能够携手，把一个创新、创业的生态环境和氛围构建起
来，共同致力于对高新技术企业进行孵化、进行投资，让它们在本地成长。

这样的要求我认识得比较深刻，也是在企业内部总结的，跟政府沟通用的。

即为产业聚焦、企业聚集、金融支持、人才保障、创业驱动、创新策源、市场扶持、技术平台都要聚集在一起，实现产业集群化发展。

回望审视国家战略及相关政策频出的近几年，其对“产业新城”发展的战略意义尤胜过往。

相关报告指出，随着中央的“城镇化”、“一体化”和“经济带”等概念的出台，“产业新城”成为实现区域发展的关键力量，各地的“产业新城”如雨后春笋般出现。

同时随着中央对产业结构调整和土地结构调整的不断深化，优秀城市周边的新城建设项目越难越获取（一线城市近郊项目及长三角等几大经济圈中心位置的项目），而三四线城市的项目却频频搅动市场。

但伴随着房地产的深度调整，传统的新城开发模型却受到了极大的挑战，房地产行业的调整更使得三线及以下城市的新城建设遇到了极大阻碍。

经济新常态下出现了诸多的新现象，这使得“产业新城”的开发模式在近年年发生了巨大变革
-全文完-。