浙江省2016年房地产估价师《理论与方法》：价值时点考试题
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
房地产估价师《理论与方法》基础测试
房地产估价师《理论与方法》基础测试2016房地产估价师《理论与方法》基础测试一、单项选择题1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
(2011年真题)A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围2、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。
(2010年试题)A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估3、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。
(2010年试题)A.估价对象的真实价格B.估价对象的实际成交价格C.估价对象的重置价格D.合格估价师的重新估价结果4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限B.流动性差和价值最大C.独一无二和价值量大D.不可移动和用途多样6、专业估价与非专业估价的'本质区别不包括( )。
A.由专业机构和人员完成B.实行有偿服务C.目的是评估市场价值D.要承担法律责任7、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。
因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。
(2011年真题)A.49627B.57647C.65548D.659208、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-37
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-37单项选择题1、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为()oA、签订估价委托合同之日B、发放抵押贷款之日C、估价对象实地查勘之日D、未来处置抵押房地产之日2、预测性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。
A、估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在B、估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在C、估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去D、估价对象状况为将来,房地产市场状况为将来3、关于价值时点的说法，错误的是（）。
A、价值时点可以是过去、现在或将来B、价值时点是由估价目的决走的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点4、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（）。
A、评估期房的价值B、房地产损害赔偿C、房屋征收评估D、估价鉴走5、房屋征收中,用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）oA、房屋征收决定公告之日B、原征收补偿协议达成之日C、用于产权调换房屋支付之日D、委托估价之日【参考答案及解析】1.【正确答案】C［答案解析］本题考查的是价值时点原则。
《房地产抵押估价指导意见》第十条规定,房地产抵押估价时点,原则上为完成估价对象实地查勘之日”但估价委托合同另有约走的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的”应当在〃估价的假设和限制条件〃中假走估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致,并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
参见教材P161~2642、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是价值时点原则。
预测性房地产估价，估价对象状况及房地产市场状况均为将来的状况。
此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下,特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。
在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-74
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1210-74
一、单项选择题
1、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。
A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
答案：D
2、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的
房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，价值时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。
A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
答案：D
3、下列选项中，对评估期房的表述正确的是()。
A、价值时点为现在，估价对象为现时状况
B、价值时点为现在，估价对象为未来状况
C、价值时点为未来，估价对象为未来状况
D、价值时点为未来，估价对象为现时状况。
房地产估价师试题及答案：《理论与方法》
2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。
A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。
共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产的供给曲线表示( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系答案C8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。
A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题及详解
【答案】 D 【解析】 影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指 标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要 有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映 一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤ 汇率。D 项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。 11. 房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源 于（ ）的限制。 A． 房地产地役权 B． 房地产权利及其行使租赁权 C． 房地产使用管制 D． 相邻关系
【答案】 D 【解析】 相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行 使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建 造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日 照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、 电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等， 不得危及相邻房地产的安全。 12. 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权 下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押 率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值 为（ ）万元。 A． 12 B． 25 C． 27 D． 40
房地产估价师《理论与方法》训练题：多选题
房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。
A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。
参见教材P82。
2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。
开发利润是所得税前的利润。
参见教材P282。
3、房地产租赁包括〔〕。
A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。
A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。
参见教材P165。
5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。
参见教材P248～251。
6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。
A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。
房地产估价师《理论与方法》测试题与答案
房地产估价师《理论与方法》测试题与答案2016房地产估价师《理论与方法》测试题与答案测试题一1.下面说法正确的是( )。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D.房地产估价报告应由估价师个人出具2.在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格B.使用政府公布的房地产交易指导价格C.使用近一年内房地产的平均成交价格D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3.某宗土地面积为2 000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5 000 m2B.建筑物地面一层建筑面积为1 400 m2，总建筑面积为5 000 m2C.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5 500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2 500 m24.假设某类住宅的价格从3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求从900套上升到1 000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。
A. -1.33B. -0.66C.0.66D.1.535.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。
A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本7.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2016年房地产估价师<房地产估价理论与方法>真题及答案一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
甶于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果。
不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分忻排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的持点。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P10。
4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
浙江省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产价格影响因素的分类考试试卷
浙江省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产价格影响因素的分类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。
A．形成权B．异议权C．支配权D．请求权2、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。
①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。
A．①②③④B．②③④①C．③②①④D．③①②④3、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。
A：最高最佳使用原则B：合法原则C：替代原则D：谨慎原则E：工业用地的监测点评估价格4、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】A：未知的需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售税费D：开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格5、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。
A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格6、下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是。
A：瑕疵请求权主要针对拍卖人和委托人B：委托人必须受瑕疵请求规则的制约C：拍卖人的责任以委托人的告知为前提D：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提E：执行层的组织协调7、公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为（）。
A．广义的写字楼B．投资性物业中的写字楼C．高档写字楼D．收益性房地产8、住房公积金管理工作的法律依据是__。
A．《中华人民共和国公积金管理条例》B．《住房公积金管理条例》C．《住房公积金管理规定》D．《公积金使用规定》9、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。
2016年下半年浙江省房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试题
2016年下半年浙江省房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。
A．拐点B．盈亏转化点C．盈亏平衡点D．盈亏转折点2、结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。
A：砖木B：砌体C：钢筋混凝土D：钢E：执行层的组织协调3、某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。
该城市写字楼的平均建设周期为年。
A：1．20B：1．67C：2．00D：2．80E：借款合同4、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。
A：物业管理企业B：社区服务中心C：业主委员会D：最终用户E：执行层的组织协调5、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。
后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。
2006年10月1日对该房地产进行评估。
经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。
则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为__万元。
A．4091B．4182C．4250D．50006、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用．(2008年试题)A：黄线B：紫线C：蓝线D：红线E：借款合同7、在会计领域中属于法律层次的有，是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。
A：《中华人民共和国注册会计师法》B：《中华人民共和国会计法》C：《中华人民共和国审计法》D：《企业会计准则——基本准则》E：执行层的组织协调8、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是．(2008年试题)A：全租金方式B：毛租金方式C：净租金方式D：基本租金方式E：借款合同9、由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于其__的特性。
浙江省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产需求的含义试题
浙江省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产需求的含义试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、横道图法用于项目建设阶段的__。
A．质量控制B．进度控制C．成本控制D．合同管理2、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。
A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必须加盖公章3、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。
至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该宗房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。
A．457.40B．476.98C．686.10D．715.484、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。
A．1067元/m2B．1070元/m2C．1084元/m2D．1141元/m25、下列不属于企业利润的是__。
A．营业利润B．投资净收益C．额外总收入D．营业外收支净额6、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。
则该企业流动比率是。
A：40%B：50%C：200%D：250%E：执行层的组织协调7、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1、在房地产价格中，市场价格是()。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对房地产价格和价值的种类知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的()。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对市场法概述知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对交易情况修正知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是()。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对房地产的含义知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
浙江省2016年房地产估价师理论与方法：房地产投机考试题
浙江省2016年房地产估价师理论与方法：房地产投机考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、不属于房地产调整状况的内容是。
A：经济状况调整B：区位状况调整C：实物状况调整D：权益状况调整E：工业用地的监测点评估价格2、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。
A．目前是否有经济收入B．过去是否带来了经济收益C．是否具有产生经济收益的能力D．目前的收入是否大于运营费用3、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。
A．3000B．3277C．3295D．35994、下列关于质权特征的表述中，错误的是。
A：质权是一种担保物权B：质权的标的物只能是不动产权利C：质权需转移质物的占有D：质权是就质物优先受偿的权利E：执行层的组织协调5、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。
A．经营成本B．物业档次C．业主目标收益要求D．同类型物业的市场供求关系6、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。
找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目__的能力。
A．盈利B．清偿C．承担风险D．保本7、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
A．合法原则B．公平原则C．替代原则D．估价时点原则8、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。
A．1B．2C．3D．59、房屋征收补偿方案的拟定主体是__。
A．房地产开发企业B．房屋征收实施单位C．房屋征收部门D．市、县级人民政府10、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
2016年房地产估价师理论与方法真题
2016年房地产估价师《理论与方法》考试真题一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.【题干】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一股物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一股是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
【考点】2.【题干】关于房地产估价结栗的说法，猎误的是()。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果。
不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
【考点】3.【题干】估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的持点。
要求在估价中尽量采用多种估价方法页脚内容1进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P10。
【考点】4.【题干】下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因表的是()。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
浙江2016年下半年房地产估价师理论与方法：最佳开发经营方式的选择考试试卷
浙江省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：最佳开发经营方式的选择考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、当供给增加量小于需求减少量时，则__。
A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少2、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000 近。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/面，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/近；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为500万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6. 5万元E：工业用地的监测点评估价格3、对出租物业来说，最主要的收入记录是。
八：空置率水平B：租金清单C：押金收入D：欠租清单E：借款合同4、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为时点的状态。
A：现在B：未来C：过去D：B 和CE：工业用地的监测点评估价格5、下列关于投资函数，表述不正确的是。
A：投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额B：资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率C：投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素D：任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的E：执行层的组织协调6、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
浙江省下半年房地产估价师理论与方法估价结果试题
浙江省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价结果试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。
A：建筑师B：结构工程师C：设备工程师D：监理工程师E：借款合同2、已知临街矩形地块甲的总价为36万元,临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。
A．65。
4B．81。
8C．87。
2D．109.03、下列房地产中,一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。
A：商业用房B：住宅C：写字楼D:工业用房E：工业用地的监测点评估价格4、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。
A:有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格5、某建筑物的建筑面积为2 000 ㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。
A：44％B：50％C：67％D：94％E:工业用地的监测点评估价格6、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。
A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度B:平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度C:单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度E：工业用地的监测点评估价格7、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。
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浙江省2016年房地产估价师《理论与方法》：价值时点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，说法不正确的是。
A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态E：执行层的组织协调2、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。
A．1.60B．3.00C．4.25D．5.003、投资组合是__的一个有效措施。
A．提高投资收益B．提高市场竞争力C．开拓投资领域D．规避投资风险4、经会计事务所审计，2006年A公司销售收入为1000万元，隐成本为200万元，会计成本为600万元，该公司经济利润为万元。
A：100B：200C：600D：1000E：执行层的组织协调5、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
A：14B：15C：20D：28E：执行层的组织协调6、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。
A．11.07%B．12.45%C．13.59%D．10.78%7、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。
A：资本化率应较高，价值较低B：资本化率应较低，价值较高C：资本化率应较高，价值较高D：资本化率应较低，价值较低E：工业用地的监测点评估价格8、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的__。
A．不可移动性B．独一无二性C．相互影响性D．易受限制性9、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配__，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融，加强物业管理等。
A．商品化B．社会化C．货币化D．规范化10、国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是__。
A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税11、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月12、以下__因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。
A．开发成本的变化B．收入的变化C．价格的变化D．开发商对未来的预期13、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
A．成本加成定价法B．目标定价法C．认知价值定价法D．价值定价法14、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。
A．销售利润率=销售利润/销售收入B．销售利润率=销售利润/总开发价值C．销售利润率=销售利润/总开发成本D．销售利润率=销售利润/项目总投资15、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为__元/m2。
A．3300B．3324C．3335D．357316、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由住房和城乡建设部组织建立，为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。
A：房屋管理部门B：中国房地产估价师与房地产经纪人学会C：房地产管理部门D：中国房地产建设行政管理部门E：执行层的组织协调17、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。
(2007年试题)A：移动平均法B：指数平滑法C：市场因子推演法D：简单平均法E：借款合同18、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。
该宗房地产的收益价格为万元。
A：650B：687C：585D：630E：工业用地的监测点评估价格19、工业用地的土地使用权出让最高年限是__年。
A．80B．60C．50D．7020、房地产估价可以认为是__。
A．一种定价B．对估价对象可实现价格的保证C．可以取代当事人的某种民事权利D．为当事人提供公平可信的价格参考依据21、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。
A．建筑面积B．总出租面积C．可出租面积D．营业面积22、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。
A：区分共有B：区分所有C：公有D：私有E：工业用地的监测点评估价格23、估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元／㎡，该类房地产的报酬率为12％，则与估价对象相同年限的房地产价格为。
A：1126元／㎡B：3446元／㎡C：3473元／㎡D：3527元／㎡E：工业用地的监测点评估价格24、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万。
A．3.00B．3.80C．4.00D．6.0025、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。
A．物权B．知识产权C．人身权D．撤销权二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括。
A：定期收取的物业管理服务费B：物业共用部位、共用设备设施维修资金C：政府的扶持D：对长期拖欠物业费业主的罚款E：开发建设单位给予一定的支持2、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有．【2006年考题】A：对当前的价值进行评估，一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D：房地产估价人员可以假定估价时点E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点3、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E．房地产权属登记为房地产权利动态登记4、劳动市场上的垄断因素表现在。
A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给E：厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求5、资本金的出资方式包括__。
A．货币或实物B．工业产权C．专利技术D．债权E．土地使用权6、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。
A：受让方逾期未支付全部地价款B：拆除地上建筑物C：自然灾害造成地上附着物变化D：因公共利益需要E：人民法院判决生效7、一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即__。
A．封面；目录B．致委托人函；估价师声明C．估价结果审核D．估价技术报告及附件E．估价结果报告8、写字楼分类过程中要考虑的因素包括。
A：物业所处位置B：辐射区域的范围C：建筑设备系统D：建造年代E：租户类型9、__是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为A．房屋出租B．房屋承租C．房屋转租D．房屋抵押10、目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有__。
A．经营税收及附加B．企业所得税C．城镇土地使用费D．契税E．印花税11、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(A：城市的发展布局B：功能分区C：禁止、限止和适宜建设的地域范围D：建筑形态控制指标E：城市性质12、房产测量的成果包括。
A：房产簿籍B：房产数据C：房产测量要求D：房产图集E：房产测量规范13、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是__。
A．选出最佳方案B．检验各风险因素C．对评价指标的影响D．对风险对策的建议E．定量确定风险大小14、需求弹性中，通常考察的是。
A：需求的价格弹性B：需求的交叉弹性C：需求的收入弹性D：供给的收入弹性E：供给的交叉弹性15、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m 2，住宅总建筑面积为1400m 2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为__。
A．28.60%B．35.00%C．40.00%D．50.00%16、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是__。
A．股份B．股单C．股票D．公司债券17、证券一般具有的特点包括。
A：买卖时不存在证券交易价格B：可以依法转让C：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益D：证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益E：证券是一种商品，可以进行依法买卖18、某地区商品住宅价格1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。
A．4120B．4149C．4184D．421619、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。
A．3.57%B．4.00%C．6.56%D．10.56%20、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。
A．所有权B．土地使用权C．地役权D．典权E．租赁权21、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。