房地产营销策划北美阳光城SWOT分析

北美·阳光城——第三期项目SWOT分析
以项目的地理环境、经济环境、竞争环境等因素出发，从项目的优势、劣势、机会、威胁四个方面进行分析，以寻找适合本项目开发的策略。

1、优势分析：
1）地理位置优越北美阳光城位于益阳市中心，东抵龙州路、西至大桃路，南北距离益阳城市两大主干道桃花仑路和益阳大道近在咫尺，交通便利，且距离桃花仑商圈和赫山庙商圈均只有十几分钟路程。

2）周边配套齐全步步高超市、沃尔玛超市、商业步行街、益阳市一中、桃花仑小学、益师附小、市中心医院、罗马大帝KTV、华天大酒店，多家银行皆在项目附近，从而商业、教育、医疗、娱乐设施齐全，生活便利。

3）实力雄厚，品质上乘北美地产，多次是优秀企业获得单位，同时北美地产也是汉森集团的控股企业，相较于益阳其它楼盘开发商，北美实力雄厚。

而且北美在益阳打造了一个高品质的社区，有世界品质日本富士康电梯、星级酒店般的入户大堂、花园式游泳池等等。

北美阳光城相继在2009年、2010年房交会上获得湖南省优质样板工程、优秀企业和最佳建筑品质楼盘奖，更在赫山区创财政收入一等奖。

由于小区内的绿化率高达46.71%，在2011年被评为园林式单位，同时获保护消费者合法权益先进单位，得到了省市的高度评价。

4）小区配套齐全小区配有一个近1000㎡的花园式游泳池，2800㎡的中心广场，8000㎡的中央景观园林，儿童游乐场及36*18的篮球场，更有855个车位可供业主选择，比例基本达到1:1等等，这些充分满足了业主们对茶余饭后的休闲健身娱乐的要求。

5）物业管理完善的物业管理，优质的物业服务，生命伟业直饮水的接入，小区采用全智能封闭化管理系统，易天元彩色可视对讲系统（与其传统的可视对讲系统相比较，不仅能看到来访者及周围环境并与其对话，而且画面和音质更加清晰，同时还可以接收小区的综合信息），24小时治安巡视，对外来人员进行有效控制和管理，消除治安隐患，多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗），车辆停放管理，绿化养护，保洁服务等等。

6）低密度在此前提下，规划布局采用了松散聚落结构模式，梭形空间与点式围合相结合，创造出优良与采光环境。

2、劣势分析：
1）部分楼间距过窄项目一期的4栋和二期的8栋距离三期的6、7栋仅有30多米，且4栋、8栋皆为小高层，导致了三期工程低层采光性不好，视
野不够宽广，通风不够顺畅。

2)部分户型设计不合理项目三期主推大户型，面积在150㎡----170㎡，而在益阳这个市场上，对大户型的需求客户部多，容易在销售商造成一定的难度。

100㎡的户型在采光性要求上容易遭到客户质疑。

而且在110㎡---130㎡的造成有空洞，无此大小的户型。

3）房价偏高北美阳光城的均价在4000元/㎡左右，这个价格在益阳房地产的行情里偏高，特别像在今年下半年全国房地产市场不被看好的情况下，客户一般持观望态度，北美的房价超出了客户们的期望值。

4）项目周边城区规划杂乱，环境嘈杂项目紧邻大桃北路双向单车道，路面狭窄，交通拥堵，路旁商铺林立，人流量较大，环境喧哗。

从而使项目大气、阔绰的美式风格与周边旧房让人在视觉上造成强烈的反差。

5）地势不平坦整个项目西高东低、南高北低，有悖于中国传统观念里的四平八稳、四面来财。

地势不平坦也造成了视野不够开阔。

3、机会分析：
1）整体经济向好，房地产发展迅速近年来益阳经济持续增长，房地产市场近几年一直处于快速上升的通道，供需两旺，价格上涨明显，整体住宅市场依然保持健康运行的态势。

2）周边项目的聚集效应带动赫山区经济的发展目前沿桃花仑路周边的香格里拉城市花园、香港城、云顶上品、盛世东方、秀峰富邦等，形成了一定规模住宅社区，一定程度上聚积了人气，带动了周边住宅市场的发展。

3）赫山区发展前景看好赫山区招商力度的加强，将吸引更多的资金和人口的流入，为本项目提供一定的需求基础。

4、威胁分析：
1）北美一直以打造“益阳第一豪宅”自居，近两年随着碧桂园、会龙山·溪谷等项目的开发，不仅是北美的客户群减少，而且国内知名企业碧桂园和省级知名企业的对比也会在客户认可度上产生悬殊。

2）国家政策上半年出台的“限购令”，一定程度上遏制了房地产市场的发展，造成了房地产市场的普遍降温。

5、SWOT分析小结
从以上分析可以看出，小区内的高配置设施及品质将成为本项目的最有力支撑点，而项目周边环境的不佳为项目的发展制造了困难。

赫山区的良好发展前景及有利位置虽给本项目提供了契机，但对自身的发展的高依赖性和房价的偏高，决定了本项目在开发存在一定的风险性。

因此，如何整合各市场要素与产品要素，通过产品的创新和差异化定位，塑造产品价值，树立消费者信心，是进行项目前期策划的核心所在。

0904602班第五组
组长：黄武
组员：刘萍魏炎科熊哲吴佩芳 2011年11月12日。