2019海南省文昌市宝名·白金海岸推广规划267p 268页PPT文档
海岸明珠推广方案房地产策划文案
PPT文档演模板
海岸明珠推广方案房地产策划文案
消费者
□ 画像： 25--35岁，大专以上学历， 职业背景良好的科技人员、 白领、公务员、小私营业主，南山或附近工作， 深户或留深两年以上，有一定的经济基础， 恋爱、已婚、单身但已准备进入恋爱状态的青年男 女。
PPT文档演模板
海岸明珠推广方案房地产策划文案
本”， 让每个热爱生活渴望在深圳生根的年轻移民都 能力在这里置业。
PPT文档演模板
海岸明珠推广方案房地产策划文案
• 以少的广告量配合事件行销触动新闻媒体关 注，坐享免费广告，达到四两拨千斤的效果。
PPT文档演模板
海岸明珠推广方案房地产策划文案
广告表现
□ 售楼现场：
以浪漫温馨的粉色系或玫瑰色系及戒指等 爱情原素加以包装。 将冷冷的钢筋水泥包装成一个梦， 引发准买家心理共震。 （我方“风和日丽”即是一个可供参考的成 功 案例）
海岸明珠推广方案房地产策划文案
傻瓜生活的支持是什么？
PPT文档演模板
海岸明珠推广方案房地产策划文案
□ 轻松购房—
实行多样化灵活的付款方式， • 如：真正意义上的零首期， • 首期一成，首期三成等。
PPT文档演模板
海岸明珠推广方案房地产策划文案
□ 轻松入住—
赠送全屋装修，全屋家私， 全屋家电，打入房价滚入按揭， 减轻一次置业者的负担。
PPT文档演模板
海岸明珠推广方案房地产策划文案
□ 活动——
• 举办情侣派对活动 • 青年聚会活动 • 集体婚礼 • “爱巢”主题家装设计大赛，获奖效果图在媒
体 上发布，
PPT文档演模板
海岸明珠推广方案房地产策划文案
□ 目的：
使买家对未来的期许和对我方户型的偏爱 转化成购买行动。 引起新闻界关注及介入炒作，让项目迅速成为 热点。
文昌介绍
文昌介绍文昌市在海南岛东北部沿海，1995年撤县建市，辖地面积2403平方公里，海岸线长207千米，人口50余万，华侨120万。
文昌是我国著名的华侨之乡、文化之乡、排球之乡,椰子之乡，国母之乡，将军之乡。
文昌有丰富的旅游资源，例如铜鼓岭，高隆湾，冯家湾，东郊椰林，宋氏祖居，文昌孔庙等，现在海南美其名曰文昌是海南旅游大市和海口的后花园。
近几年来，文昌市先后荣获全国模范公安局，全国科技工作先进市，全国两基达标市，全国普九教育先进市，全国电化教育综合实验室，全国文化先进市等，60多项国家部级殊荣。
项目介绍（总规划，一期简介，交通介绍，会所实景，户型介绍，样板房实景，工程近况照，看房团实照）宝名简介宝名国际集团，1998年创立于中国上海，是一家集房地产投资、开发，建筑设计、营销代理及广告企划等房地产全程营销服务，不动产高端教育，文化传媒四大核心业务为一体的综合企业集团。
经过几年的快速成长，成功打造了近百个房地产项目，年均总销面积近50万平方米，年均总销售额约人民币30多个亿。
集团已在南京、徐州、香港和美国拥有分支机构，业务面由上海、南京、徐州，辐射到了苏州、无锡、淮北、宿州等长江三角洲地区和山东、海南等省。
集团业务涉及的物业类别除普通住宅外，还包括酒店公寓、别墅、办公楼、商铺、工业地产等各个门类。
文昌市总体规划目前文昌高隆湾9公里的海岸线基本已被外地投资商瓜分完毕，除了江苏中南集团、中国农业部以外，其他都是上海投资商，包括上海昂立集团、平海投资实业等。
“这些上海企业总投资将超过百亿。
农业部（国家农业部技术推广交流中心600亩）中南控股集团有限公司（600亩房产项目）上海平海投资实业（置地400亩）上海昂立集团置地１０００亩，香港商会常务副会长潘正州先生置地１５０亩，南方石油集团拟征地１０８亩，中韩经济发展协会拟征（租）地３０００亩，将分别开发房地产、旅游、科研、度假等项目的企业也正在全面运作中卫星发射中心基地项目已完成论证评审2010年海南将建设航天港一位权威人士是这么说的，经过十年的论证，以及总装备部、国防科工委、航天集团和有关单位上百名专家的实地考察论证，通过了论证报告。
文昌黄金海岸项目分析及规划建议
文昌黄金海岸项目分析及开发规划建议第一部分项目分析第一节：项目区位分析一、区位项目位于海南省著名旅游风景区文昌市高隆湾旅游度假区一线海景黄金地段——高隆湾。
高隆湾面临浩瀚南海，状如弯月，海湾沿岸椰树绿林环抱，环境优美，湾里波平浪静，海水湛蓝清澈，沙滩洁白细柔，被誉为理想的“天然浴场”，，从文城镇坐中巴车可到高隆湾，,距海口市90多公里，距文昌市人民政府驻地仅10来公里。
二、经济指标（规划指标） 总占地面积:19956.22㎡容积率: 2.245 总建筑面积: 48525.38㎡绿化率: 45.68% 土地年限: 70年 总 橦 数:6橦 总户数: 698户 公 摊 率: 18% 楼 层 数:18层 车位数: 146 装修状况:毛胚 梯 数: 2梯8户、2梯4户1、从占地面积和建筑密度来看，本项目占地19956.22㎡，建筑密度为18%，这使项目的园林和绿化面积偏小，项目的整体性设计特色较难，自身配套设施也难以完善。
2、从建筑面积看，本项目建筑面积48525.38㎡，与高隆湾片区项目规模相比属中小规模，产品的差异化才能获得营销上的成功。
3、从 2.245容积率来看，的容积率在文昌清澜开发区内都较少有，生活居住指数较差，私密性也不好。
第二节：项目SWOT 分析一、优势1、市场优势1) 城市整体发展优势①旅游城市定位促进房地产市场发展“滨海旅游区”－ 文昌，一个人文与自然兼容并序的海韵城市。
206.7公里的海岸线今后将成为一条灿烂的旅游产业带：蓝色海洋运动娱乐、黄金沙滩休闲度假、紫色高端观光旅游、红色运动休闲、橙色海景旅游居住、青色滨海交通和绿色热带农业。
“一虹七彩”的初步构想将文昌滨海丰富的自然、人文等旅游资源融会，形成一条美丽的彩虹。
②未来的国家航天城给房地产市场带来很大的发展空间“国家级航天城”2001年2月，海南省政府将航天基地项目列入“十五”计划当中。
航天基地“占地40平方公里，投资额为20亿元；海南航天高技术产业中心，投资额为10亿元人民币，占地3平方公里，目标为“建国际一流的太空旅游城”。
2019海南省文昌市宝名·白金海岸推广规划267p
碧海城
楼盘特点 配套资源
宜居生态地产
文昌市市委市府、公安局、法院、检察院、税务局、工商局、航天 基地指挥中心等
规模 户型面积
现状
现推出量 后期推出
占地：400亩；建面：55万 主力户型面积为40㎡-65㎡
一号楼在售中，一次性付款可享9.8折优惠； 当前价格 均价4200元/平方米
近期推出一系列优惠活动：内部认购期间，40㎡-75㎡精品创新园 林度假屋推出100套酬宾房，特价3480元/㎡起，总价13万元套 起，一次性付款更能尊享9.5折友情价，并为业主送上天燃气。
100套 后期供应量较大
核心价值点：海南唯一私家园林、海南唯一根雕休闲会 馆、海南首席人文度假社区、太极意象建筑规划
一号楼，具体数量不详 后期供应量大
核心价值点：高隆湾滨海区域价值、地中海建筑风格、 亚热带原生植物园景观社区
诉求点：万种树，千年松，养心宅；半园王侯半园樵
森海湾
楼盘特点 配套资源
水景地产,复合地产,特色别墅,宜居生态
游泳池、高档 SPA水疗中心、休闲运动中心、生态景观园林、贝壳 状运动中心，人工冲浪等
核心竞争范围（即主力客源争夺的战场）—— 文昌高隆湾区域的“度假社区”
说明：无论从岛外分销点或是其他渠道吸引来文昌的消费者，他们最终都会在 文昌所有楼盘中比较决定，而高隆湾是重点区域，因此也是项目核心竞争范围
次要竞争范围（即辅助客源争夺的战场）—— 三亚、海口滨海区域的“度假社区”
说明：很明显，文昌相比于海口和三亚而言，物业价格是比较低的，项目有可 能利用性价比优势在海口和三亚争取圈定一些辅助客源
核心竞争对手重点比较
森海湾与白金海岸毗邻，项目属性、配套、产品类别等均相同， 对我们产生最大的客群分流威胁，有必要针对其进行重点比较分析
海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告幻灯片
——南向视野开扬 ——高层主体排布建议南高西低 “L”排布 ——高层主体沿西南侧排布，与 希尔顿形成退让，间距更为协调
海滨公园 景观
视野开扬 都市景观
视野开扬
都市景观 W
N
生态空间体系构想1（平面多层次生态体系）
退台式空中花园 空中生态广场构想
将大面积的裙楼屋面设计为空中主题广场，使其成为基地西南端 海岸Shopping Mall的片段和延续，塑造多种行为空间的体验
二线关放松，宝安与关内的 联系更加密切，南山成为关 内外商务联系枢纽
新城大道与深南大道的贯穿，新 城大道－深南大道－南油大道－ 滨海大道等主要商务干道体系支 撑南山商务发展
本项目
项目地处西部通道要 冲，CEPA下的深港融 合，项目成为深圳涉 外经济前沿阵地
1号线
项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与 科技园、蛇口港的联系，为项目带来商务契机
SWOT分析
优势（S）： 交通便捷/临近地铁 景观开扬/较低容积率 海岸规模化开发资源综合利用 与希尔顿酒店关联 机会（O）： 规划利好 地处涉外经济前沿 甲B级、公寓写字楼需求旺盛 南油/蛇口/科技园潜在需求量大 南山写字楼市场存在空白 周边20万居住人群
劣势（W）： 纯写字楼/使用年限仅50年 现状缺乏商业商务氛围 不临主干道 商业比例偏高影响立面形象营造
威胁（T）： 海岸项目内部商业同质竞争 中心西区项目分流客户 新兴区域，市场关注度不够
定位。
我们的战略
机会（O）： 规划利好 地处涉外经济前沿 中端写字楼需求旺盛 南周边潜在需求量大 南山写字楼市场存在空白 周边20万居住人群
威胁（T）： 海岸内部商业同质竞争 中心西区项目分流客户 新兴区，市场关注度不够
文昌高隆湾酒店项目前期策划PPT教案
用地面积
规划 用地 经济 技术 指标
容积率 建筑密度 建筑限高 绿地率 机动车位
物业形态Βιβλιοθήκη 规划 设计 限制 条件建筑设计 用地性质 建筑总高度
停车场
108026平米
≤1.2
≤20 %
≤12层
≥50 % 每150平方米建筑面积配1个车位 根据文昌市政府规划，凡临高隆湾一线海景用地，必须修
建一座五星级酒店作为开发前提。 建筑物外墙退海岸线，退主道路景观通廊尺寸暂未确定。 现有用地性质为农业科研用地，对于海景公寓与度假别墅
开发背景
合作开发
✓ 本项目意向由农业部出地 ，海口农工贸（罗牛山） 股份有限公司出资共同开 发建设。
资金实力背景
✓ 海口农工贸（罗牛山）股 份有限公司以房地产开发、 畜牧业、教育业为主导公 司发展的三大支柱产业， 已有10年的开发业绩，并 在海南拥有近20000亩土地 储备，公司资金实力雄厚。
开发使命
3
面临什么竞争？如何通过精品营造制胜市场？
4
如何运营？如何处理住宅物业与酒店物业的关系？
13
项目属性界定 核心问题结构化分析
项目机会挖掘 案例借鉴
项目整体战略 项目整体定位 物业发展建议
14
旅游市场机会分 析
¶ 海南岛对岛外目标客户的吸引 ¶ 国际旅游岛政策对海南旅游地产市场的影响 ¶ 旅游度假市场的发展趋势 ¶ 区域发展机会挖掘 ¶ 市场机会挖掘
✓ 可适当挖掘项目的温泉资源。
✓ 周边开发项目众多，区域认知 度强。
✓ 位于发展的片区中间位置，区 域内交通通达性好。
✓ 周边大型项目云集，已建成和 待建的配套正在逐步完善。
✓ 可利用项目地块对应的海岸线， 但退海岸线部分不能建设永久 性建筑物。
海南文昌华侨城修规规划说明
一、项目概况1、规划背景文昌市位于海南省东北部，至今已有二千年多年的历史。
素有“华侨之乡”、“椰子之乡”、“文化之乡”、“排球之乡”和“将军之乡”的美誉。
随着“文昌火箭发射中心”和“海南东环城际铁路”等重大项目的实施和推进，文昌国际知名度和交通条件得以提高，文昌市又一次迎来了新的发展机遇，同时也给文昌的城市建设提出了更高的要求。
2008年3月，文昌市政府按照文昌城市总体规划发展战略要求，提出了建设“华侨新城”的构想。
目的是通过对城市南部新区土地资源的整合利用，拓展文昌市主城区城市发展空间，提升城市形象面貌，促进产业经济更新，尽而全面带动文昌市经济社会更好的发展。
按照这一思路，文昌市建设局于2008年4月委托我司对该项目进行前期策划和概念性设计。
我司就前期成果与市委市政府领导和省规划委员会专家进行汇报和沟通，并取得项目定位、开发强度等多方面的指导性意见。
为了使下一步华侨新城开发建设有章可循，文昌市建设局正式委托我司进行华侨新城修建性详细规划，以期为华侨新城提供管理和建设依据。
2、规划范围项目基地四至边界分别四条现状和规划城市道路，用地东至规划中的文东路，南临文城—清澜城市交通主干道文清路，西靠文城南北向主干道文建路，北至教育南路。
规划用地东西宽1100米，南北长1500米，规划面积169.08公顷。
3、规划依据⏹《城市规划编制办法》2006.4⏹相关城市规划技术标准、技术规范⏹文昌市市委、市政府、建设局有关指导思想⏹《文昌市城市总体规划》[2005～2020]⏹文城镇城西片区控制性详细规划[2008～2020]⏹文昌市华侨新城修建性详细规划设计任务书⏹规划范围1：1000地形图（电子版）⏹现状调研资料二、现状分析1、区位条件基地位于文昌市中心城区文城组团南郊城乡结合处，是文城组团的南大门。
基地向北距文城中心区约2公里，向南距清澜组团约6公里，西面距文昌—琼海高速公路以及东环铁路约1.5公里，区位条件良好，交通便捷。
东海岸整合推广攻略(ppt36页
学习改变命运,知 识创造未来
东海岸整合推广攻略(ppt36页
•东海岸其实是什 么
•东海岸 整合推广攻略
• 项目定位：大梅沙 超大型 休闲度假社区 • 品牌定位：一个新旅居生活社区 • 核心概念：享受 • 品牌个性：健康的、活力的、美丽的、有情调的
学习改变命运,知 识创造未来
东海岸整合推广攻略(ppt36页
即：建筑新的生活领域，让消费者在这里体验家新的 意义，改变原有的让人枯燥、厌烦的生活。
学习改变命运,知 识创造未来
东海岸整合推广攻略(ppt36页
•房地产铁三角定律 •创造第一
•东海岸 整合推广攻略
•表现差 异
•竞争 •定位
•引导需求
• 在现代市场竞争与信息传播中，获得第一是至关重要的； • 差异化是排它的，没有鲜明的识别将无法引起消费者的注意； • 当然，第一与差异必须最高程度满足消费需求，需求最终决定市场。
•业界在观望、揣测、企图从中得到学习和研究。 •消费者在等待，等待万科再圆一次他们的梦。
学习改变命运,知 识创造未来
东海岸整合推广攻略(ppt36页
•看看东海岸有什 么
•东海岸 整合推广攻略
•1、深圳最美的沙滩海景 •2、青翠欲滴的梧桐山脉 •3、万科强大的品牌基础 •4、没有工业污染的纯生态天地 •5、项目的多种建筑类型的结合 •6、规划待建的完善配套 •7、不便利的交通设施 •8、远离城市中心 •9、均价8000以上的不菲价格
•东海岸 整合推广攻略
•给消费者一个购买的理 由
从个体而言他们都不具备购买的吸引力。而是这
些个体组成了一个大梅沙 超大型 休闲度假社区，一
种新旅居生活方式。来满足目标消费群对全新生活的
追求。
海南文昌旅游规划课件(ppt 37页)
二特、点一现状）有况总资述源
一）总述
自然资源系列方面
尽快建立这个领域范畴的第一形象地位！区别于海南岛的其他地区旅
游形象定位表达。
五、文昌旅游圈的旅游 市场目标群定位
• 1、（以广州、深圳市为核心的）珠江三角洲地区以及港澳地区； • 注：广东省特别是广州市民，尤其喜欢美食生态休闲旅游，这是目前
的文昌旅游圈容易回头并反复消费的现实游客目标群体，为第一梯队 重点市场客源所在！ • 2、（以重庆市、四川成都、广西桂林、贵阳、云南昆明市为核心） 中国西南部市场目标群体； • 注：这些发展中的西南部区域的游客，习惯了高原内陆的粗旷文化， 对于细腻的海洋文化感兴趣，所以，这是未来的文昌旅游圈散客游客 目标群体，为第二梯队重点开发市场客源所在！ • 3、上海市、北京市、武汉市、郑州市等部分大城市休闲消费目标群 体；这是主要的辅助市场开发区域。 • 4、部分欧洲包括俄罗斯市场目标群体为辅。
人文旅游资源系列 饮食人文资源系列方面
农家乐旅游休闲资源系列
一）总述
文昌鸡位居海南四大名茶 之首。铺前马鲛鱼、良丰角虾、 膏蟹名闻海南;还有不可胜数的 风味小吃，抱罗粉、东阁粿仔、 锦山牛肉干、重兴赤烧等特色 小吃。此外,还有椰子、荔枝、 龙眼、木瓜、菠萝蜜等各种热 带口味的水果。
自然资源系列方面 人文旅游资源系列 饮食人文资源系列方面
二）部分主要旅游 点资源特点分析分 述
• 3、文昌孔庙。历史悠久，规模宏大，建筑造型独特，雕 龙画风，飞金走彩，华丽堂皇，是海南省唯一保留比较完 整的一座古代建筑群，被誉为"海南第一庙"，是省级重点 文物保护单位和省旅游定点单位。为中国惟一一座不朝南 开大门的孔庙。庙里有"圣泉"，水质达到国家规定的优质 饮用天然矿泉水标准。
旅行房地产策划
旅行房地产策划大纲目录第一章项目大体情形简介（一）项目名称介绍（二）项目地理位置介绍（三）项目开发背景介绍第二章项目市场分析（一）项目投资环境分析1．经济环境分析：社会消费分析游客量分析2．城市条件分析：自然条件分析交通条件分析3．产业环境分析：第三产业分析休闲产业分析健康产业分析（二）项目自身情形分析1．项目配套条件分析2．资源综合分析（三）项目客户群分析（四）项目竞争对手分析（五）项目SWOT分析第三章项目定位（一）主题定位（二）形象定位（三）功能定位第四章项目计划（一）整体计划介绍（二）主体功能区计划介绍（三）辅助功能设施介绍第五章项目营销策划第六章参考文献第一章项目大体情形简介（一）项目名称：文昌温泉度假村（暂定）（二）项目地理位置：文昌市境内的天然温泉位于文昌市南部会文镇官新村前面200 米处的一片沼泽地内。
文昌温泉度假村项目将以此天然温泉为依托，在其周围适合的位置选择修建。
该温泉距离市区文城30千米，距离省会城市海口90千米，道路交通便利，但位置相对较偏僻。
（三）项目开发背景：1．得天独厚的自然资源：海南岛是中国的一颗璀璨明珠，有着“东方夏威夷”的佳誉。
这里有丰硕的自然资源，是一个健康岛、长寿岛和阳光岛。
海南岛地处南海，正好位于环太平洋地震带上，且海南岛曾经发生过火山暴发，因此，海南岛矿泉水资源也就各外丰硕。
据调查资料显示，目前海南省发觉热矿水33处，他们多属氟硅型医疗热矿泉水，要紧散布在东部及南部沿海地带，西部沿海及内陆也有，不仅散布普遍，而且储量丰硕，能够为岛内居民及岛外游客提供充沛的温泉资源。
2．紧跟文昌的旅行战略目标：文昌市的旅行战略目标为“传统文化旅行+自然生态旅行”，文昌温泉度假村充分利用文昌本地的自然资源，依托于文昌本地的传统文化，打造一个高品质的、生态的、健康的，集旅行、休闲、娱乐、养生等于一体的大型综合项目。
3．国家政策导向：①2020年，国家公布了“打造海南国际旅行岛”的重要文件，将重点开发海南省的旅行资源。
海南省文昌市玉文化旅游概念性规划PPT
文昌培育海南国际旅游岛两大烫金名片
国际性形象体现：
海南国际旅游岛 的三大烫金名片
自然名片：中国最顶级滨海资 源度假地
东环铁路、机场进一步解决了由于交通瓶颈使文昌 发展被边缘化的问题，加速推进文昌融入琼北经济 圈；东环铁路列车运行速度约每小时二百五十公里， 从海口到文昌仅18分钟，文昌将成为海南海、陆、 空交通极为方便的城市；
四、文昌旅游市场分析与预测
以2004年2008年为时间段，五年内，文昌市游客接待量平均增长率为15%，旅游收入 平均增长率为13—15%，而随着航天城的和国际旅游岛的机遇利好，以及东线铁路带来 的交通利好，未来文昌市游客接待量和游客收入增长率将能突破15%，在15%-20%左右。
“国际旅游岛”具有五大特征：
一是以旅游业为龙头的现代服务业 成为撑海南经济的主导产业。
二是具有较高的国际知名度和美誉 度，国内外高端游客占绝对比例。
三是高度开放，国际游客普遍实行 免签证政策，旅游交通体系健全，; 旅游免税购物方便优惠; 市场高度 国际化，货物、资本进出自由。
四是旅游吸引物布局合理、丰富多 元，接待设施品味高雅、舒适度高， 高尔夫、邮轮游艇、探险体验等旅 游新业态得到长足发展，五星级酒 店达到100家。
海南省文昌市玉文化旅游项目 概念性规划
北京创景天下旅游规划设计院 北京金石国际旅游智业机构
2009年8月
第一章 战略分析篇
一、海南城市格局中的文昌定位
中等滨海花园城市
？ 1、海南城市格局中的文昌定位
文昌市人民政府关于印发文昌市海岸带保护开发治理工作方案的通知-文府〔2017〕97号
文昌市人民政府关于印发文昌市海岸带保护开发治理工作方案的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------文昌市人民政府关于印发文昌市海岸带保护开发治理工作方案的通知文府〔2017〕97号各镇人民政府，各农场，市政府直属各单位：经市政府同意，现将《文昌市海岸带保护开发治理工作方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
文昌市人民政府2017年5月22日文昌市海岸带保护开发治理工作方案为切实做好我市海岸带保护治理与开发利用工作，根据《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》和《海南经济特区海岸带保护与开发管理实施细则》，结合我市海岸带管理工作实际，制定本方案。
一、指导思想以陆海统筹、科学规划、生态优先、合理开发、综合管理、协调发展的原则为指导，加强我市海岸带的综合管理，切实保护、合理开发和有效治理海岸带，保障海岸带的可持续利用，建立健全海岸带保护与开发管理长效机制。
二、管理范围凡在本市海岸带陆域200米范围内从事保护治理、开发利用以及其他活动的单位和个人，应当遵守《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》和《海南经济特区海岸带保护与开发管理实施细则》规定，须按本方案要求执行。
三、职责分工（一）市发改委负责将海岸带的保护治理与开发利用纳入我市国民经济和社会发展规划。
（二）市住规建局负责海岸带范围内项目规划报建及实施情况核查，会同市综合执法局、市林业局做好政府托管地管理，并配好市综合执法局做好查处海岸带范围内违法行为工作，会同市发改委、市国土资源局、市生态环保局、市海洋与渔业局、市旅文委、市交通运输局、市水务局、市林业局、市农业局等职能部门和沿海各镇政府划定和保护公共休闲海滩，建设配套基础设施和公共服务设施。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
森海湾
海
景
资
白金海岸
源
森海湾
建
筑
和
园
白金海岸
林
核心竞争对手重点比较
项 目 度假资源 建筑和园林 配套资源
物业服务
森海湾
一线海景、私 西班牙风格建筑、 五星酒店、餐厅、 第一太平戴维斯
家沙滩等
精致园林
会所、商业街等
顾问
白金海岸
一线海景、私 东南亚风格建筑、 五星酒店、餐厅、
家沙滩等
粗旷园林
会所、商业街等
定位对象——
白金海岸（度假社区）
接下来，我们将从“度假社区” 类别出发，综合分析竞争环境、项目自身特点和消费 者认知来寻找定位机会，确定定位方法及项目定位，制定整合推广规划内容……
项目自身
?
市场竞争
消费者
项目定位
消费者选择度假社 区物业的核心要素
度 假 资 源 产 品 价 值 物 业 服 务
1 2 3 ……
购买的心智阶梯
沃尔沃 XXX XXX …… 安全的车
IBM XXX XXX …… 笔记本电脑
生活中的优先选择
降火饮料—— 王老吉 果冻布丁—— 喜之朗 微波炉——— 格兰仕 顶级跑车—— 法拉利 顶级珠宝—— 卡地亚 ……
竞争的战略方式 营销真正的战场
快速攻心 抢占阶梯
解决现实难题的根本
宝名·白金海岸推广规划
目 录
项目定位战略 定位战略的资源配称 定位战略下的住宅推广 定位整合推广规划
目 录
项目定位战略
2019年度营销目标
二期3栋海景高层，共计1500套小户住宅 单位的销售；期望均价6000-6500元
所面临的现实难题
既是消费者的，更是开发商的
选择的 爆炸式增长。
选择的爆炸式增长
相比而言，白金海岸所在的高隆湾滨海区海景资源 并无优势，且开发较晚，在度假配套资源上呈劣势
小结
白金海岸在既有度假资源上并不占优， 难以在此寻找定位机会， 建立项目核心竞争优势。
项目的产品和服务价值分析
区域内重点竞争的度假社区
碧海城 绿岛 森海湾
绿岛
楼盘特点 配套资源
宜居生态地产,旅游地产,小户型
森海湾
楼盘特点 配套资源
水景地产,复合地产,特色别墅,宜居生态
游泳池、高档 SPA水疗中心、休闲运动中心、生态景观园林、贝壳 状运动中心，人工冲浪等
规模 价格
最新工程进度
建筑类别 后期推出
占地：44万；建面：62万
4700-5470，均价5300，含800元装修不接受按揭
F1-4已经封顶， F5，6，9，10均到7层，F7，8已经4层，D区年底 交房的开始装修，D3,4打桩完毕，开始做基础F区样板房固定装修 完毕，对外开放。
设立一个定位假设
海·疗
即以海为主题的滨海养生。
充分利用海的资源进行养生，针对于文昌当前各度假社区停留 于‘泛养生’的现状，以海为主题和核心将养生做深，做细。
度假社区资源归类 作为度假社区而言，主要包括两大类度假资源
既有资源
自然资源
社会资源
山 河 湖 海 …… 人文 配套 影响力 ……
主要是依附于 “区域资源”
创造性资源
如深圳世 界之窗创 造的“微 缩景观”
特色
如深圳锦 绣中华创 造的“民 俗文化”
特色
主要通过人为塑 造“产品价值”
项目的度假资源分析
100套 后期供应量较大
核心价值点：海南唯一私家园林、海南唯一根雕休闲会 馆、海南首席人文度假社区、太极意象建筑规划
诉求点：万种树，千年松，养心宅；半园王侯半园樵
碧海城
楼盘特点 配套资源
宜居生态地产
文昌市市委市府、公安局、法院、检察院、税务局、工商局、航天 基地指挥中心等
规模 户型面积
现状
小结
从岛外千里迢迢来到海南、文昌的购房者成为当地置业 的绝对主体，他们置业的目的通常是度假+投资的综合 考虑，而这其中‘养生度假’是经常出现的关键词。
作为度假，养生是共同的渴望和享受； 作为投资，养生是其重要的价值支撑之一。
这也是为什么文昌所有度假社区，将‘养生’ 作为其宣传物料中重点诉求内容频频出现的原 因！
“……2019年，三亚市房地产外地客户占87%，海口市 房地产外地客户占52%，琼海、文昌、五指山、陵水、 保亭等市县外地购房客户占60%以上……”
——摘自《从海南经济发展浅谈海南旅游地产前景》
消费动机
投资 在投资方面，江浙客户居多 +
度假 在度假方面，以成都、重庆、东北居多
消费关注点
投资 关注投资回报率，与区域前景、价值潜力有关 度假 关注能享受到什么，与休闲养生有关
白金海岸
？
快速占据置业消费者某类心智阶梯的首选
解决难题的方法：定位战略
战略方法一：抢先占位 战略方法二：关联领导者 战略方法三：为领导者重新定位
首先，明确定位对象
从项目自身说起……
项目的基本印象
白 ·金 ·海 ·岸
融一线海景资源与养生度假为一体的
高尚复合型度假社区
从物业功能来看，项目包括三大板块
泳池、网球场、私家园林、艺术展览馆、会所、50000 m2星级度 假酒店,约1130 m2的商业市民广场
小户型套数 户型面积
现状
现推出量 后期推出
1764
40㎡-75㎡
近期推出一系列优惠活动：内部认购期间，40㎡-75㎡精品创新园 林度假屋推出100套酬宾房，特价3480元/㎡起，总价13万元套 起，一次性付款更能尊享9.5折友情价，并为业主送上天燃气。
作为大型高端度假社区， 仅从住宅产品或住宅项目角度进行推广，
难以形成整体产品价值的最大化！
典型案例参考
波托菲诺之于华侨城
&
天麓别墅之于东部华侨城
它们之间的逻辑关系是……
区域的度假价值首先呈现，项目和产品最大的价值则依托于此。 即，华侨城和东部华侨城是好地方，那里面的房子一定很好！
“华侨城”和“东 部华侨城”的度 假价值是“波托 菲诺”项目和 “天麓别墅”产 品价值的最大基
相比而言，白金海岸在一线海景度假资源上具比较 性优势，但此点与核心竞争对手‘森海湾’无差异！
从 海 口 、 三 亚 来 看
与海口、三亚滨海度假社区的比较
海口和三亚（尤其是三亚）海景资源优越， 滨海区域开发早，如亚龙湾、西海岸，度假 资源和配套成熟，具有极强的认知，是高端 消费者来海南度假、置业的优先选择……
文昌在售楼盘
绿岛
碧海城
森海湾
文华园 义方家园
澜心阁 天海紫贝
金色海岸
八一惠园
山海温泉家园
金海假日
碧海椰都 祥瑞苑
绿岛
文华园
椰海尚品
美林逸苑
选择谁？
碧海城
清澜别院
森海湾
选择的爆炸式增长
造成的结果是 消费者面临海量选择！
以至于发展商 稍一放松竞争对手就会抢走你的客户，
而要夺回则已错失良机…
消费者进行购买选择时的规律
本质上是为提升住宅产品价 值和促进其销售而服务的!
确定一个根本问题
营销的核心任务是——
实现住宅产品高效的现金回笼和利润提升!
对“核心任务”的基本看法 依据度假社区推广经验，我们需要——
度假社区价值
首先从 休闲度假
独栋别墅 高层公寓 联排别墅
实现住宅价值的整体提升和快速销售
对“核心任务”的基本看法(理由）
东南亚+ 现代风格
五星级温
海南航空酒店管理 泉酒店
保证投资信心
为业主提供管理和
经营
东南亚、 南洋风情
酒店公 寓包租
私家沙 滩、海 景SPA
南洋休闲街
游艇码 头、海 景餐厅
文昌滨海 度假圣地
增强投 资前景
建筑 园林 投资 服务
海景 酒店 商业 休闲 配套 配套 配套 配套
市政 府
高隆 湾
航天 基地
产品价值
西班牙式复合型社区 后期供应量大
价值点：西班牙风格建筑、精致园林景观、300米私家 游艇码头、400米私家沙滩、5星级酒店、第一太平戴维 斯物管、中南建设为文昌唯一上市公司开发企业
诉求点：海视界，悦人生；西班牙浓情国度；0-100岁 全龄中国家庭式度假
看 回 白 金 海 岸 的 整 体 价 值
带着这个‘可能’，我们将对度假社区消费者进行分析
度假社区消费者分析
说明：这里所指的‘度假社区消费者’是指计划在海南购房 的消费者，而非游客，我们的推广无需去转换游客来购房， 这对于有限的推广资源而言，既不现实也无必要。 我们只解决让打算在海南、文昌购房的客户优先选择我们。
消费者构成
海南省房地产销售市场外向性非常明显！
森海湾出现了4次 椰海尚品出现了3次 绿岛出现了4次 碧海城出现了9次 白金海岸出现了3次 ……
发现一个现象
但是，当我们了解各项目所诉求的养生内容之后发现一个现象：
都在说养生，都是在‘文昌适宜养生’的大环境层面来说， 社区本身并没有更多实质的支撑，换句话说就是‘泛养生’。
寻找一种可能
有这样一种可能：
础和依托
华 侨 城
波 托 菲 诺
东
天
部 华
麓
侨
别
城
墅
确认定位对象
综上所述，
本项目需要以“白金海岸（度假社区）”作为第 一级定位对象，以此来拨高项目整体价值， 进而实现提升住宅产品价值的营销任务！
小结
营销任务——
实现住宅产品高效的现金回笼和利润提升!
策略思路——
先推广“白金海岸（度假社区）”，再推售房子
在养生度假类别中，开辟一个相对于‘泛养生’，具有深 度的细分类别为项目定位，塑造整体价值，提升竞争力。