关于县城小区管理的调研报告_小区情况调研报告

关于县城小区管理的调研报告_小区情况调研报告十八届三中全会提出，创新社会治理体制，对于维护最广大人民根本利益，最大限度增加和谐因素，增强社会发展活动，提高社会治理水平，全面推进平安中国建设，维护国家安全，确保人民安居乐业、社会安定有序具有重要的意义。

为强化社区治理，提高小区管理水平，县政协组织专题调研组，通过听汇报、看现场、走访座谈、问卷调查等形式，分别对县城6个社区小区管理工作情况进行了调研。

现报告如下。

一、调研中各方集中反映的问题
（一）问卷调查满意度较低的主要涉及五个方面
本次视察调研共发出问卷117份，收回有效问卷117份。

一是治安状况。

对“目前小区在社会治安中哪些问题最为突出”的问题，50%的人回答入室盗窃；
17.9%的人回答未成年人违法犯罪；
12%的人回答抢劫、抢夺和吸贩毒。

对“在目前的社会治安状况下您感觉小区安全吗”的问题，35%的人回答不安全。

对“去年以来，您或您的家人遭受不法侵害属于下列哪几种”，居前三位的是入室盗窃、车辆被盗和被诈骗，分别占20%、19.6%和5.9%。

二是车辆停放。

对“小区车辆停放满意吗”的问题， 41.8%的人回答不满意；A区、B区不满意的分别占到了53%和46%。

三是住房商用。

对“小区有占道经营的现象吗”的问题，25%的人回答有，26%的人回答个别现象。

对“居住的小区住房周围有经商的吗”的问题，63%的人回答有。

对“居住周围住房用来经商的观点”的问题，54%的人回答不愿意（21%的人非常反感）。

四是电梯安全。

对“乘坐电梯时遇到过电梯停电或出现事故吗”的问题，17%的人回答有，21%的人回答听说过，6.8%的人回答亲眼看见过。

兴汶社区有15%的人表示乘电梯时遇到过停电或出现事故。

五是公共设施配置。

对“居住社区的公共设施和场所配置有何评价”的问题，36%的人对社区停车场不满意；
41.8%的人对社区绿化不满意；
37%的人对社区公共活动空间不满意。

对“着重改善的公共服务设施及改善重点”的问题中， 23%的人建议扩大文化体育设施的规模；
26%的人建议提高医疗卫生设施服务水平；
15%的人建议增加社会福利设施的数量；
分别有22%、23.9%、22%和24.7%的人建议对基础教育设施、商业服务设施、交通基础设施和市政配套设施进行合理布局。

（二）座谈中社区干部最为苦恼的主要是两大难题
一是物管费收取难。

许多居民对于入住小区没有心理准备，还存在无偿享受服务的观念。

为此，任何一件微小的事情都会成为其拒交物管费的理由，负责收费的社区干部尽管说破嘴、跑断腿也无济于事。

以五福社区为例，共有安置房3781套，入住2898户3385套，而收缴物管费2028户314120元，缴费率仅占入住户的69.9%。

二是管理工作运作难。

由于市政设施尚未完备，商户与居民混杂一体，排污排水堵塞频繁、小区商业无序经营严重、部分区域建筑垃圾和弃土未彻底清理等因素影响，加大了小区管理在人力物力上的负荷。

仍以五福社区为例，该区有管理员1名，水电工2名，清洁工37名。

清洁工平均工资800元/月，管理员和水电工工资1500元/月， 80名小组长收缴物管费电话补贴约3195元。

仅人员工资月支出为37295元（未包含打扫卫生工具折旧费、更换公共区域灯泡等费用），目前收取的费用保人员工资也只能维持不到10个月时间，居民反映的很多问题，很难从根本上解决，加剧了群众与社区干部的对立情绪。

（三）走访中群众心存疑虑的主要有以下三点
一是对服务的项目有所质疑。

一方面如楼道卫生自家就可以打扫，没必要纳入物业管理范围；
另一方面有些应纳入物业管理的却无人问津，如天楼任意圈地种养，绿化地随意硬化经商或铺设过道，露台和门面背后乱搭乱建，住房商用影响邻里起居生活等等现象大量存在。

二是对服务的质量有所质疑。

如环境卫生没有适时保洁，一天一扫卫生状况不如人意；
车辆停放没人监督管理，划线停车形同虚设；
在管理服务中存在避重就轻现象，有些小区的建筑垃圾和雨季淤泥没有及时清理。

三是对重要设施的监管有所质疑。

如井盖和电梯的管护不够到位，安全隐患大。

特别是对电梯的安全有诸多担忧，表现在电梯没有安装五方通话系统和监控，大多数电梯未安装备用电源，有些电梯配电箱安装过低，电梯电表未与入户表分离，少数电梯机井积水等。

同时，对电梯维护费用的分担有异议，认为电梯内垃圾多、损毁现象突出，主要因素是住房商用，外来人员出入频繁，且对公用设施不承担维护义务而最为缺乏爱护意识，为此经营户应该承担更多的维护责任和义务。

二、我县城镇小区特性分析
物业管理是在住房制度改革和城市建设发展过程中应运而生的新兴行业。

与旧有的公房管理理念相区别，演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

新县城搬迁完毕之后，为改善群众的生活和工作环境，我县开始尝试推行物业管理，但在管理模式上一直较为模糊，至今大体经历了引进外地物业服务企业试运行、交由社区管理、本地物业服务企业介入小区管理这么三个阶段。

目前出现的最大困扰，从表象来看，无非一个“钱”字，一是收不到钱，二是收的钱不够用。

要解决这个问题看起来也不是很难。

调研座谈中，物业服务企业就曾表达过这样一个观点：希望政府授权由其代缴小区水电费，对不缴物管费的住户则能名正言顺地施以断水断电措施，以此就能简单地化解收费难这个问题。

但问题是政府是否有权授予这个权，物业服务企业是否有权领受这个权。

20xx 年国务院第504号令关于修改物业管理条例的决定中，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。

即便是20xx年实施的物业管理条例，也在第六十七条明确规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；
逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

显然，单纯寄希望于强制性的行政手段来破解这一难题是行不通的，最终还得回归到法治的轨道。

在调研中我们也注意到，目前小区管理存在一个两难选择：由社区实施管理，
则近有大包大揽之忧，远有不堪重负之虑；
移交物业服务企业，则近有强制消费之嫌，远有官民对立之虞。

我们认为，要捋顺当下的纷争，还需对我县城镇小区的特性做出尽可能客观的分析，以此平衡各群体利益，在不断化解矛盾中推进物业管理步入良性轨道。

（一）我县城镇小区的本质特征是移民性
入住群众是因为与政府签订安置协议而移民于此，而非与土地开发建设单位签订物业买卖合同而入住。

作为移民小区，与任何商住小区都不具有可比性，即便是同城的商住小区金沙丽都，甚至是使用了移民指标但由企事业单位自建的住宅楼也没有可比性。

套用商住小区管理模式，或以商住小区为参照来考量移民小区物业管理标准，移民作为被动服务、被动消费的一方，不仅在物质条件上可能不充分，而且在心理上更可能难以接受。

（二）建筑布局的整体特色是开放式
小区管理最核心的服务价值在于为入住业主提供人身及财产安全保障。

而我县城镇小区在规划建设中形成了开放式布局的格局，不仅难以满足入住群众对小区服务的核心价值追求，而且公共设施的划定上，也会因功能交差存在争议。

例如对某条道路的认定上，你可以认定为属于小区通道，他则可以认定为属于城市街道。

为此难以简单地套用商住小区服务模式，至少在服务项目的选择上，不能一味地强求群众接受被动消费，要尽可能留下一定的自主权空间，以此平衡各方利益。

（三）居民生活的基本水准是温饱型
不可否认，新县城的成功建设，为实现“依托电站建设，实现跨越发展”这一目标迈出了坚实的一步。

但我们同时也应该看到，迁建之后，百废待兴，优越的城市环境，并不能直接兑换成居民宽裕的生活，相反，比起当初的小城镇生活或农村生活，不少群众时下更多地感受到的，是城市化后所需的生活成本急骤增长的巨大压力。

住着“富人”的房子，过着“穷人”的生活，这不仅是许多城镇化安置农民的无奈，也是许多原城镇居民的无奈。

普遍的群众心态，已经从迁入新居的亢奋状态中逐步冷静下来，消费心理转而追求生活的安稳而不再是单纯的环境享受。

在当前这样一个过渡时期，在没有较好地解决后续发展问题之时，居民居住消费水平不宜过高，否则容易招致抱怨和抵触。

三、几点建议
作为一个新兴的移民县城，从某种意义上讲，小区管理不单纯是一个城市管理问题，更多了一层保持移民政策的延续性，扎实推进并最终实现“搬得出、稳得住，能发展”目标的政治含义。

因此，我们调研组总体意见是：当前更宜实行以社区监管为主、物业企业服务为辅，条件更为成熟后，再向市场化运作方向迈进。

（一）以群众实际生活水平为标杆，确定最基本的服务项目
1、实行“一宽一严”，把移民小区的物业管理消费标准控制到最低水平。

所谓“一宽”，就是从宽甄别公共设施和小区物业，两可的设施一律划定为城市公共设施，由政府承担维护责任。

所谓“一严”，就是严格审查小区服务项目，可设可不设的一律取消。

2、试行“一区一策”，因地制宜，为各移民小区群众预留一定的自主空间。

具体做法上，可按照前述“一宽一严”的原则，确定一个全城统一的基本服务项目（诸如小区公共卫生、小区交通秩序、工商秩序管理等），在此基础上，由各小区业主委员会与物业服务企业自主商定其他服务项目。

（二）以宜居城市为长期目标，着力改善软硬环境的薄弱点
1、加快完善市政基础设施，为推进小区管理排除制约因素。

一是按规划加快对公园、广场、社区居民活动场所、农贸市场、公共厕所的建设步伐，尽快完善城市公共服务设施。

二是对扫尾工程要高层推动、高度重视，尽最大努力全面完成工程项目。

三是对完成了工程项目，要及时对弃土和建筑垃圾进行清理，对已经弃用的临时板房及时拆除。

2、彻底整治小区内违章建筑。

对占用公共用地、损害绿化用地、挤占人行通道等行为要坚决清理。

特别是对露台和隐蔽性强的天楼圈地行为要及时整治，防患于未然，杜绝未来演变成诸如“空中别墅”的可能性。

3、加强对小区内从事工商业的管制。

对容易造成环境污染的项目，应责令其完善减污设施设备或加收相关费用；
对容易产生噪音污染的项目，应限制其营业时段；
对容易构成未成年人健康成长负面影响的项目，应责令其限期退出小区内营业。

4、强化小区内安全工作。

对小区内电力设施、井盖、电梯等易发安全事故
的环节，特别是电梯的运行与维护，要实行常态化管理，及时排除安全隐患。

要加大“天网工程”建设经费的投入力度，在各小区适宜路口安装摄像头，缓解物业管理的难度和压力，提升群众的安全感。

（三）以培育社会自我教育意识、自我管理能力为方向，提高物业管理的透明度与群众参与率
1、健全小区管理制度。

依照相关法规，引导和指导成立各小区业主大会及业主委员会，让社会力量发挥其在物业管理中不可替代的作用。

2、转变社区及物业服务企业的角色意识。

放下管理者架子，履行好服务者职责。

要最大限度地公开公示小区物业管理制度及管理事务，让每个业主明晰各方的权力和义务，努力形成“职能部门监管、业主委员会自治、街道社区配合、物管企业服务”的工作机制。

3、完善物业管理配套政策。

加大对物业服务企业的扶持力度，对小区内可以创收的项目（如车库、车位）尽可能让利于物业服务企业。

强化社区居委会对小区物业管理工作的指导与协调。

把物业管理纳入社会工作范畴，推动社区居委会主动介入各小区业主大会及业主委员会建设、群众投诉处理、日常监管等工作。

4、加强对居民的宣传教育。

小区管理是一项长期性的系统工程，推动文明的进程，最核心的是人的不断进步。

对我们这个整体搬迁的移民新县城来讲，提高居民的文明素质尤为重要。

相关职能部门要充分发挥宣传教育作用，加强对居民行为规范的教育和管理，强化居民自我教育、自我管理意识。

引导广大居民正确了解物业服务双方的权利和义务，自觉遵守小区物业管理有关规定，逐步在广大居民中形成“花钱买服务”的共识，共同营造良好的小区生活环境。