扬州拆迁技术规范

关于印发《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》的通知
市拆迁管理办公室，各区房管（建设）局，各拆迁实施单位、拆迁评估实施单位：现将《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇〇九年十一月三日
抄送：市政府办公室，各区人民政府(管委会)，市各有关部门
扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则
目录
一、扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则
第一章拆迁评估总则
第二章住宅房屋拆迁评估
第三章非住宅非营业用房拆迁评估
第四章营业用房拆迁评估
第五章其他拆迁评估问题处理
第六章拆迁评估报告
第七章拆迁评估工作准则
第八章拆迁评估工作资料存档
第九章附则
二、扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件
附件一、被拆迁房屋分类及其说明
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
附件四、住宅房屋实体因素（K，K）修正说明表
附件五、住宅房屋区位因素（K）修正说明表
附件六、成本法评估说明
附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表
附件八、营业用房评估的收益法应用说明
附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表
第一章拆迁评估总则
第一条制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》（市政府令第58号）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，参照《城市房屋拆迁估价指导意见》制定本细则。

第二条适用范围：在扬州市区行政区域内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。

第四条估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。

第五条估价对象：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。

第六条估价目的：统一为“房屋拆迁补偿估价”。

第七条估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。

第八条价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值（含政府根据公开市场价值所确定并公布的拆迁补偿保障标准和优惠标准），不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。

第九条拆迁区位分区：根据扬州市城市房屋拆迁区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区主城区和经济开发区划分为三类拆迁区位及分区分等，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。

第十条房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。

第十一条评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项；2.验收查产资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.按照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写评估报告；6.汇总相关资料，提交评估报告；7.现场咨询答疑，评估材料存档。

第十二条评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据；二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。

估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第十三条估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

第二章住宅房屋拆迁评估
第十四条住宅房屋分类：住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。

第十五条高档住宅房屋拆迁评估方法：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。

第十六条一般住宅房屋拆迁评估方法：一般被拆迁住宅房屋的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。

其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：
被拆迁住宅评估价格= 标准样本住宅分类基准价格× ×
K i31─标准样本住宅实体因素修正为被拆迁房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件四。

第三章非住宅非营业用房拆迁评估
第十七条非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。

第十八条非营业用房评估方法：非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。

因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。

非营业用房的成本法应用说明参见附件六。

第十九条成本法评估技术路线：
1.测算土地重新购建价格（P D）：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购置价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本；
2. 测算建筑物重新购建价格（P J）：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格；
3．测算建筑物折旧（C）：现场勘察对照附件七所示的《房屋完损等级评定标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额；
4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格V为：
Ｖi＝P D＋P J－C。

第四章营业用房拆迁评估
第二十条营业用房分类：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、其他类等六类，具体界定见附件一。

第二十一条营业用房评估方法：营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。

因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。

但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。

第二十二条收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。

采用收益法评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。

考虑到拆迁评估的补偿性质，
一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。

第二十三条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被拆迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其拆迁补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：
被拆迁房屋评估价格
=
—商业街区基准价格；
K xy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；
K m─街道商业路线因素修正系数，具体数据的选用参见附件八；
K─为被拆迁房屋实体因素修正系数，参见附件八；
第五章其他拆迁评估问题处理
第二十四条“地大于房”的评估：对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋
建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：
1.“地大于房”面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积
2.“地大于房”土地单价ＶW= （ＶO- P J×g）K j
ＶO—该拆迁项目标准样本住宅基准价格；
P J—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；
g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；
K j—分类基准价格调整系数，参见附件三。

3.“地大于房”补偿金额＝ＶW×S
第二十五条产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的住宅房地产，对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。

第二十六条非住宅房屋划拨土地评估：拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额按扬州市人民政府关于国有划拨土地使用权处置办法等文件的规定执行。

第二十七条装饰装修评估：房屋拆迁评估中，装饰装修部分为独立的专项评估，评估结果作为拆迁当事人双方协商的依据。

装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行：
装饰装修专项补偿价格＝各单项装饰装修项目总金额×装潢综合成新率
测算中涉及的装饰装修工程费用单价以及装潢综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件七、九等的规定选取。

第二十八条其它评估：房屋附属物补偿价格可对照本规范附件九的规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第六章拆迁评估报告
第二十九条出具报告要求：拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具拆迁评估报告。

第三十条签名盖章：拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。

在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

第三十一条报告装桢：房屋拆迁评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第七章拆迁评估工作准则
第三十二条评估委托：被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁评估委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。

拆迁评估委托协议中应约定本次拆迁评估操作程序的时间安排。

第三十三条评估技术负责人：评估机构必须确定受委托拆迁评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

第三十四条现场勘察：所有拆迁评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有拆迁评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察。

现场勘察记录资料是拆迁评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。

第三十五条评估到户：评估人员应佩戴由房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估上岗证逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项。

第三十六条内部审核评议：拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。

第三十七条报告提交：拆迁评估机构在评估委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁评估分户报告。

拆迁评估分户报告需经项目评估技术负责人签字认可。

第三十八条报告解释与答疑：拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告技术问题，接受拆迁当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估技术委员会报告和答复技术质询的义务。

第八章拆迁评估工作资料存档
第三十九条整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：（1）评估委托协议；
（2）拆迁许可证；
（3）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（4）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
（5）标准样本房屋的实地查勘记录、照片等资料；
（6）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（7）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
（8）其他涉及评估项目的必要资料。

第四十条保存期限：完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

评估报告及有关资料至少应保留六年。

第四十一条资料证据保全：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。

第九章附则
第四十二条细则附件：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。

第四十三条特种业务：凡房屋拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

第四十四条范围外拆迁评估：城市规划区外国有土地上的房屋拆迁评估以及城市规划区内集体土地上
7住宅
区配
套设
施
配套完
善程度
在住宅区
内具备小
区智能化、
供热、宽带
网、有线电
视线路、燃
气管道、上
下水管道、
污水管道
和小区道
路等配套
设施。

在住宅区
内具备小
区智能化、
宽带网、有
线电视线
路、燃气管
道、上下水
管道、污水
管道和小
区道路等
配套设施。

在住宅区
内具备宽
带网、有线
电视线路、
燃气管道、
上下水管
道、污水管
道和住宅
区道路等
配套设施。

在住宅区
内具备宽
带网、有线
电视线路、
上下水管
道和住宅
区道路等
配套设施。

在住宅区
内具备有
线电视线
路、上下水
管道和住
宅区道路
等配套设
施。

㈢住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明：
1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q＝；
其中f
1＝2，f
2
＝2，f
3
＝2，f
4
＝1，f
5
＝3，f
6
＝1，f
7
＝1。

2.可比实例区位因素调节系数为Q
S ，标准样本住宅区位因素调节系数为Q
O
，可比实例修正为标准样本
住宅区位状况修正系数K
32
＝。

附件六、成本法评估说明
（一）非住宅非营业用房的成本法评估应用
1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。

本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。

2.成本法评估的基本公式：
新率上限非住宅房屋 3 4.5 6.5 7.5 8
评定
附件八、营业用房评估的收益法应用说明
= 1 \* GB4 ㈠收益法应用总说明
1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。

对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。

年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。

2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。

资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。

其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照3%～6%的限值数额选取。

3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。

= 2 \* GB4 ㈡商铺类营业用房的典型样本房设定
1.每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房；
商铺类原始样本商业用房设定条件：
= 1 \* GB3 ①位于分区内商业用房集中区域；
= 2 \* GB3 ②门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等等；
价格。

2、使用劣质材料和简单施工工艺装修的，评估人员应根据实际情况对以上标准作相应下浮。

（二）树木和花木补偿评估价格参考表
类别说明规格单位标准（元）
一般树木移植
补偿
凡树木未成材可移植的，不分品种，
从1.3米高处直径计算，付移值费用。

3厘米以下（含3厘
米，下同）
3-5厘米上
5厘米以上
株
5-10
10-15
15-20砍伐
补偿
凡树木可作成材使用的，不分品种，
从1.3米高处直径计算，付砍伐费用，
砍伐树木归所有权人。

15厘米以下
15-20厘米
20-25厘米
25厘米以上
株
25-50
50-75
75-100
100-150
经
济林木桃李
杏柿
梨等
未挂果的果树应尽量移植，按年限每
株补偿标准：一年内2元；二年内4
元；三年以上每株补偿标准见右。

株100-200
银杏
按直径大小分等，从地面1.3米高处
测量；
除水利、交通，公共基础设施用地外，
可以增加10%的补偿费。

30.1厘米以上
20.1-30厘米
15.1-20厘米
10.1-15厘米
5.1-10厘米
3.1-5.0厘米
3.0厘米以下
株
8000
6000
2000
1000
300
100
付移植费
葡萄湖桑
竹林杞柳按等级和年限确定。

墩
株
m2
亩
50-100
5-10
10-15
400-800
花木苗圃迁移1、生产性花木，凡可迁移的，起挖、包扎、运输、栽植费按花木价值的10-15%计算；死亡率和影响生长因素按总值补偿。

2、庭院观赏地栽花木，参照移植费用补偿。

3、盆栽花木，不予补偿。