金融新政对商业地产的影响
宏观金融政策对房地产市场的影响及对策
宏观金融政策对房地产市场的影响及对策摘要：近年来，房地产市场发展迅速，国家或地方政府相继出台调控房地产市场发展的宏观经济政策。
就宏观金融政策对房地产开发企业经营活动、投资方向和规模以及房地产行业的影响进行了浅析，提出了房地产开发企业在新政环境下的经营策略。
关键词：金融政策；房地产市场；宏观调控金融政策是一个国家或区域性金融组织根据本国本地区经济发展需要，制定的一系列带有调控性质的经济方针。
金融政策的调控性质主要包含积极促进、适度稳定和积极调控等方面。
现实意义上的金融政策，往往同时拥有国家机器的强力背景和市场自由经济的双重身份。
为了保障一个地区的经济向良性发展，国家权力会在经济智囊的参与下，制定出一系列的经济指导方案，从银行利率、债券发行、股市运行、投资方向等多方面引导、干预经济走向，其中最为明显的就是对房产市场的影响。
当前的中国房地产环境，对于消费者和银行界已经形成了一个普遍的共识：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。
在区域经济发展过程中，房地产行业是最有代表性的产业之一，同时也是最具有现实意义的行业。
房地产的发展一方面能够促进经济繁荣，带动相关行业的发展，另一方面对地区形象的良好促进、对土地资源需求的不断提升，又会带动房地产的更大发展。
作为一个国家或地区经济风向标的宏观经济政策，一方面指引着房地产行业的发展，另一方面也从中获得收益。
因此，称房地产业是区域经济发展的发动机一点也不为过。
但是过度膨胀的房地产行业，则会推高地价房价，使国民经济中夹杂泡沫，影响了国民经济的良性运行，同时，也会影响国家房地产改革的顺利进行。
这就需要政府在经济发展过程中，深入研究市场规律，制定切实可行的金融政策，既能够促进房地产市场的稳定发展，又能够保证中国房地产改革政策的真正落实。
一、良好的金融政策是保证房地产健康发展的首要条件实行宽松的金融政策和针对房地产的倾斜政策，会刺激房地产行业的发展。
但是，在没有有效的监督控制下，房地产行业的过快发展和不均衡发展，往往会引起原有经济实体中的泡沫过度膨胀，最直观的表现就是房价虚高，这与中国现阶段的住房政策有所偏离。
调控新政环境下恒大地产集团SWOT分析
调控新政环境下恒大地产集团SWOT分析摘要：本文以恒大地产集团为研究对象，采用swot分析方法分析了公司的内外部环境，通过研究公司发展现状和存在的问题，明确了公司面临的机遇与挑战，提出了公司的发展战略，对恒达集团的发展起到一定的借鉴作用。
关键词：房地产 swot分析调控政策恒大地产集团房地产作为国民经济支柱产业之一，其对国家经济增长、扩大内需、拉动国民经济增长具有重要作用[1]。
近些年来，随着经济的发展房地产行业得到了迅速发展。
我国政府一直努力稳定房地产行业，不断出台新政策，尤其是2011年下半年以来，我国房地产行业面临着重大转变，销售量急剧下降，成品房积压，导致很多一线城市房价下降，很多小型地产公司资金链断链，面临着破产的威胁[2]。
为了应对未来市场的不确定性和企业的长远发展，越来越多的房企开始根据自身情况着手进行战略调整。
恒大地产集团在新形势下如何从长远角度制定适合的发展战略，明确职能战略，成为当代激烈竞争环境中公司取胜的关键。
本文以恒大地产集团为研究对象，采用swot分析，分析了公司的内外部环境，通过研究公司发展现状和存在的问题，明确了公司面临的机遇与挑战，提出了公司的发展战略，对恒大集团的发展起到一定的借鉴作用。
1 恒大地产集团优势分析恒大集团（3333.hk）是在香港联交所主板上市，以住宅产业为主，集商业物业、旅游综合体、体育及文化产业于一体的特大型企业集团。
优势具体表现为：1.1 企业规模较大，市场占有率高恒大集团是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业，目前在广州、上海、天津、重庆、深圳、沈阳、成都、长沙、太原、武汉、济南、郑州、石家庄、合肥、南京、长春、南昌、贵阳、西安、海口、昆明、兰州、呼和浩特、启东、银川、南宁、哈尔滨、乌鲁木齐等3个直辖市及25个省会级城市设立分公司（地区公司），在中国100多个主要城市拥有大型住宅项目200多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列。
当前金融政策对开发商业地产的影响
当前金融政策对开发商业地产的影响
０ 年 以来 ，我们 在 整 体 经 济结 构 调 整 １ ０ 厶 效 果 并 未 取 得 理 想 效 果 的背 景 下 ．一 方 面 房 地产 行 业 继 续 高歌 猛 进 ．房 价 创 下 了又 一 历史 新 高 。 另 一 方面 ，相 应 的 土地 市 场 也 出现 了 空 前 的 竞 争 ，各 地 地 王 频
常谨 慎 。
开 发 资金 来源 减 少 ，优胜 劣 汰进 程
加 快 商 业 地 产 开 发 项 目 资 金 主 要 来 源 于 四
的 整体 运 作 能 力 将成 为 目前 市 场 环境 下发 展 的 关键 。 因此 ．作 为市 场 参 与 者 ，房 地
产 企业 必 须 进 一步 强 化 金 融 风 险 意识 ．在
四 个 资金 来 源 中有 三 个 趋 于 减 少 ，项 目开 发 更 多依 赖 于 自筹 资金 ，而 一些 中小 企 业 可能 会 面 临 资 金链 断裂 的 风 险 。可 以 预见 ．开 发企 业 将面 临重 新洗 牌 的格局 。
４
、
对 多项 目公 司传 统 资金 管理 模式 带
和 房 地 产 金融 都 还 处 于 发 展 阶段 ．远 未 到
现。
负利率 时 代 。 同时 ．考 虑 到未 来几 个 月Ｃ ｆ Ｐ
仍 有 再 创 新 高 的可 能 ，市 场 对 央 行加 息 预
期 陡 然 升 温 。 另一 方 面 ，央 行 重 启 了三 年
房地 产 调 控政 策 出 台 以后 ，部分 商业 银 行 因央 行 实 行 窗 口指 导 和 提 高 存款 准 备 金率 紧缩 贷 款 规 模 以后 ，对 房 地 产开 发 贷
房地产SWOT分析
房地产SWOT分析1。
北辰实业的投资和商业地产主要集中在亚洲奥林匹克商圈奥运会的建设和发展将进一步促进该地区的商业繁荣，从而增加公司资产的增值潜力。
2、政府政策促进二、三线城市城市化进程，有利于长沙三角洲项目，降低其发展风险奥运会后，北京的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资性房地产收入增速放缓。
2。
商业地产仍面临压力，因为大量新供应品将进入办公室和零售市场。
9，华润置地(1109，香港)优于1。
母公司华润集团是国资委直属企业，也是实力雄厚的万科房地产的大股东。
2年，华润全面转型为综合型房地产开发商，以住宅开发和投资性房地产租赁互补为主要经营模式。
3，XXXX年销售额250亿元，比XXXX增长212%此外，以“万向市”为首的持股比例正在上升。
据估计，投资物业对未来总利润的贡献可达XXXX。
从那以后，母公司已经六次向华润注入了1450万平方米的土地和项目。
另一方面，华润置地以股权为对价成功融资100多亿元。
5，拓展住宅增值服务，将有助于挖掘华润集团内部资源整合潜力，增强差异化竞争优势。
情况是1。
目前，母公司持有的土地储备有限，母公司的注资模式已经不可持续。
2。
房地产业务的过度多元化使得资源整合更加困难，并可能影响核心业务的增长率。
ACF直接受益于母公司对房地产资产的整合卫威万达集团、宝龙地产等一批专业商业地产开发商逐步发展壮大，对公司投资地产的发展空间构成威胁。
十、远洋地产(3377，香港))优秀潜力1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团三大股东实力雄厚2。
该公司在渤海湾地区有很强的竞争优势。
它在北京住宅市场的市场份额是连续六年来的首次，目前约为5%在XXXX，该公司60%的销售收入来自北京3、准确定位土地储备，秉承“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等区域土地储备超过1260万平方米，其中78%位于渤海湾地区。
4.在XXXX，远洋地产的合同销售额将达到约140亿元，年增长率为222%XXXX利润复合增长率预计达到32%5.公司发行新股和债券以稳定其资产负债表并为增长提供保障。
“三道红线”政策环境下中小房地产公司发展探索——以G公司为例
“三道红线”政策环境下中小房地产公司发展探索——以G公司为例陈连勇（广宇集团股份有限公司，浙江杭州310006）摘要：2020年9月，住建部约谈12家大型房企，并划出房产融资的"三道红线”，进行试点管理。
本文对"三道红线”进行了解读，并通过对房地产行业扩张业务特点的分析，阐述杠杆资金应用的风险。
在未来可能出现的强监管环境下，笔者以G房地产公司为例，探讨区域性中小房地产企业如何实现稳健发展。
关键词：三道红线；资金周转;杠杆资金;有息负债中图分类号:F299.23文献识别码：A文章编号：2096—3157（2021）04—0119—032020年年初突如其来的疫情对我国经济发展带来了冲击，面对冲疫情影响，国家出台了一系列积极的财政和货币政策。
然而在激励政策发布后，部分资金却流向了房产市场，如深圳等地房产市场再次出现了过热现象。
数据显示，至2020年9月，我国广义货币（M2）余额达216.41万亿元，前三季度M2增量17.76万亿元，已超2019年全年增量。
在保持流动性合理充裕以支持实体经济恢复的背景下，为防止资金过多流入房地产行业,2020年8月末住建部约谈12家大型房企，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，主要为“三道红线”政策。
一、“三道红线”解析何谓“三道红线”，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%以及现金短债比不小于1。
同时，监管部门给出了“三道红线”的限制性条款，即根据“踩线”条数，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡,其中“红档”房企为“三道红线”均踩，依此类推，“绿档”房企一条“红线”均未踩，四档房企的年度有息负债增速上限也被依次设定为0、5%、10%和15%,“红档”房企将不能新增有息负债。
“三道红线”为监管部门首次明确的房企举债标准，其对债务的监控是全方位的。
国内房企踩线情况如何呢？对标“三道红线”，笔者选取了A股大型房企万科、金地，港股大型房企碧桂园、恒大，快速扩张中的房企阳光城、中梁，以及中小房地产公司代表广宇集团进行列示（见表1）。
金融政策对房地产市场的影响
卖抵押的房产也难以得到本金的金额偿付，一些放贷机构因
此出现巨额亏损，甚至倒闭，进而引发以其为基础资产的证
券化产品次级债风波。
金融政策对房地产市场的影响
美国次级贷危机的成因
v 1、 美联储的货币政策
v
危机的爆发同美联储的货币政策调整有直接
关系，美联储的货币政策在次级债风暴中无形中
触动了次级贷的软肋。利率政策在美国房地产市
金融政策对房地产市场的影响
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2023/5/7
金融政策对房地产市场的影响
金融政策对房地产市场的影响
新出台的相关政策
v 4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款 购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低 于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平 方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 30%。
金融政策对房地产市场的影响
新出台的相关政策
• 1999年，中国人民银行将住房贷款的上限 由房价款的70％提高到80％，将个人住房贷款 最长期限从20年延长到30年，并将个人住房贷 款利率在原有的优惠基础上进一步下调10％。 • 2002年2月，其中个人住房长期贷款利率， 商业贷款由7.65％降至5.04％，公积金贷款由 6.21％降至4.05％。相对于其它商业贷款，商 业住房贷款的利率优惠扩大到0.72个百分点。 在低利率等因素的刺激下，中国的住宅商品市 场从无到有，迅速繁荣。
济增长点的精神，中国人民银行下发《关
于加大住房信贷投入支持住房建设与消费
的通知》，决定进一步加大住房信贷投入，
支持住房建设和消费。随后颁布的《个人
住房贷款管理办法》取消了对发放个人住
金融危机对中国房地产市场影响的研究
金融危机对中国房地产市场影响的研究一、引言全球金融危机对全世界经济产生了不可估量的影响，而这种影响不仅仅限于金融行业，房地产行业同样也受到了波及。
在中国，由于经济制度的特殊性和位于全球经济的位置，房地产市场一直是许多人关注的焦点。
本文主要研究全球金融危机对中国房地产市场的影响和变化。
二、全球金融危机对中国市场的影响全球金融危机对中国经济的影响不仅局限于国内市场，同样影响了中国企业的海外经营和跨国并购，并对全球市场的流动性和稳定性造成严重影响。
同时，由于中国的大量外汇储备和近年来的经济增长，中国成为全球金融危机爆发后资本的主要吸引点。
与此同时，全球市场对中国业务的信心也得到了提高。
三、房地产市场受到的影响1. 价格金融危机后，银行不再像以前一样愿意贷款给房地产开发商，投资者变得谨慎，房价下跌。
截至 2020 年底，中国房价已连续三年下降。
同时，政府在全国各省市实施了房地产调控政策，如土地政策、房贷政策等措施限制了内地房地产市场。
2.交易量在全球金融危机爆发之前，中国的房地产市场交易量一直处于高位。
然而，由于危机期间产生的财务压力，投资者的需求变得谨慎，不敢冒险，导致交易量下降。
此后，中国房地产市场的交易量逐步恢复。
3.商业地产由于全球金融危机导致许多企业陷入困境，逾期还款或倒闭，商业地产租赁市场受到严重打击，这对整个房地产市场产生了负面影响。
4.高端市场在金融危机中，中国的高端房地产市场的确定性受到了不小的影响。
此时，国内外富人集中出售房地产资产，以应对危机。
导致合同不确定性和交易量的大幅下降。
四、政府应对的政策和策略为提高整个房地产市场的抗风险能力，中国政府开展了一系列政策来引导市场，稳定市场，包括：1. 基础设施建设：中国政府加大了基础设施建设的投资，以带动其他行业的发展，加快了房地产市场的建设。
2. 调控市场：多个市政府驱动了房地产投机市场的规范。
在土地管理、房贷和税收等方面禁止了投机性行为，并对购房人采取了严格的身份证和资产验证措施。
金融危机下的商业地产何去何从？
一
些 大商家 合作 ， 出让一部 分利益 ， 同开 共
发项 目 。 业开发商 还必须 学会经 营 ， 是 商 这 新的 要求 。商业房地 产拼 的就是 经营管理 ， 否 则再 好的 地理 位 置 ，没有 先进 的 经营 理
念、 成熟 的管理 模式 、 优秀的 人才 团队 ， 也
儿。 特别 是宏观调 控对 住宅 类地 产过 快增长 进行 有效抑 制后 ， 分地产 商纷纷 转向商 业 部 地产 开 发来弥补 盈利的 不足 。 首先政 府正 努 力拉 动 内需 ，自然会刺 激商 业地产 的发展 。 优先 加强基 础设 施的建 设 ， 高人 民生活 水 提 平 和工 资水平 ， 提高 人民的消 费能 力 。 以 ， 所 陈柳 钦 天 津 市知 名 青 年 学者 ，就职 于 天津 社 会 科 学 院城 市 经 济研 究 所 ，系天 津市 政 府 决 筻 咨 询 专 家库 专 家 零售 以及商业地 产仍有 较好 的发展 前景 。 其 次， 商业地 产的下 游商家 ， 连锁 零售 、 餐饮 业仍 然保持 高速 发展态 势 。 以食品 、 快速消
业 链包 括商 业 布局 、招 商 及经 营管 理 三个 阶 段 ， 有 三个阶 段环环 相扣 ， 才能使 商业
超 市受金融 危机 影响最 低 。 三， 缺的 商 第 稀
业物 业抗 跌性 常强 。因为 其抗 跌性 非 常 强， 资金 充足 的零售 企业会适 时购 买 。 当其
随 着 ２ ０ 年 ９ １ 日美国 金融 危机的 ０８ 月 ５
费品 、 日用品 为经营 主体的 大型超 市和连锁
不敢保 证能 长期 发展 。 果商业地 产直接 进 如 入经 营领域 ， 进行 长期价 值运作 ， 与其他 产
业 品牌 集 目，后期的 收益将 是更 可观的 。
房地产新政背景下CMBS对企业融资的影响
房地产新政背景下CMBS对企业融资的影响一、政策背景近年来，我国房地产市场政策出台频繁，主要是为了控制房地产泡沫，防范金融风险。
2016年，国务院提出“因城施策”的楼市调控政策，打击炒房行为；2017年，央行和住建部等七部委联合出台了《关于规范房地产金融业务的通知》，限制了房地产开发商的融资渠道。
这些政策的出台使得房地产行业面临信贷收紧、融资难等问题，加剧了房地产企业的债务压力。
二、CMBS的特点CMBS是将商业地产按照一定的规则打包成产品，并通过证券化的手段将其发行。
而商业地产的租金收入和抵押物作为质押物，用于偿付CMBS的本金和利息。
CMBS具有以下几个特点：1. 多样化的债权人：CMBS通过将商业地产贷款打包成证券，可以吸引到投资者群体的广泛参与，减少了银行对房地产融资的依赖度。
2. 长期融资：CMBS为房地产企业提供了长期资金支持，有助于缓解债务到期压力，尤其是受到政策影响而难以获取长期融资的企业。
3. 分散风险：CMBS的特点是将不同的商业地产贷款打包成证券，从而分散了风险，有利于减少投资者的信用风险。
三、对企业融资的影响1. 多样化的融资渠道：CMBS的出现为房地产企业提供了多样化的融资渠道，减少了对传统银行信贷的依赖。
这对于受到政策影响而难以获得融资支持的企业来说，是一个重要的补充。
2. 降低融资成本：CMBS的证券化融资模式可以吸引更多的投资者参与，从而降低了企业的融资成本。
尤其是在房地产行业面临信贷收紧的情况下，CMBS提供了一个更加灵活、成本更低的融资选择。
3. 缓解债务压力：CMBS为房地产企业提供了长期的资金支持，有助于缓解企业的债务压力，提高了企业的资金周转能力。
尤其是在政策收紧的时候，企业容易出现资金链断裂的情况，CMBS则能够提供有力的支持。
4. 分散风险：CMBS的证券化融资模式有利于分散投资者的信用风险，使得企业在融资时更容易被市场接受。
这对于一些信用状况不佳的房地产企业来说，是一个重要的优势。
浅析房贷新政的影响及银行的应对措施
浅析房贷新政的影响及银行的应对措施作者：黄莹来源：《商情》2012年第48期近年来，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，对引导和促进房地产业持续稳定健康发展，尤其是保持整个经济平稳发展，起到了积极的作用。
国家对房地产行业的调控，对商业银行房地产信贷业务的开展和风险防控产生了较大的影响。
如何正视困难、把握机遇，适应新政策，正确处理好业务发展与风险防范的关系，是当前摆在商业银行面前的一项紧迫工作。
一、“新政策”影响分析（一）对房地产市场的影响。
1.将抑制部分购房需求，从而影响部分商品房销售。
贷款购买第二套住房的首付款比例和利率的提高以及对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的“新政策”，将抑制一部分贷款购买第二套（及以上）住房的需求和有力打击贷款“炒房”，从而影响部分商品房销售、企业资金回收。
2.将增加房屋供给，平抑房价。
“新政策”要求各级政府通过增加居住用地有效供应、依法加快处置闲置房地产用地、调整住房供应结构、加快保障性安居工程建设等措施，增加房屋供给。
同时，加大了对开发商交易秩序监管力度，以减少开发商囤地炒地、囤积房源、哄抬房价等现象，增加供给，平抑房价。
3.尚不能从根本上改变我国房价上涨的趋势。
“新政策”主要目的是坚决遏制过快上涨的房价，在抑制不合理需求、保证供给上采取了不少措施，可能在今后一段时间内，将因需求减少而减缓房价的上涨幅度或小幅下跌，但由于在总体上商品房的需求较旺、商品房的建设性周期较长、商品房的特殊商品性（如地理位置不可替代性）以及政府保障性住房政策的缺陷和供给不足，仍将使得目前我国商品房供不应求的局面难以较快改变。
（二）对银行房地产信贷业务的影响。
目前我国房地产资金主要来源于银行信贷资金，商品房价格的过快上涨，将给银行带来了较大的风险。
“新政策”的目的是遏制过快上涨的房价，这在总体上将有利于降低房地产金融的风险，确保银行信贷的安全，但在个案上有可能造成个别楼盘的销售不畅，而给银行信贷带来潜在风险。
经济金融政策对房地产行业的影响
经济金融政策对房地产行业的影响[摘要]近几年来，房地产持续升温，国家出台了一系列宏观经济调控政策对其进行调控，对构建和谐的房地产行业起到了非常重要的作用。
文章从理论出发，结合当前政策，详细分析了国家经济政策对房地产行业的影响。
[关键词]经济政策房地产宏观调控影响一、金融政策对房地产业影响分析1)对房地产企业的影响加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。
负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。
对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。
2)对消费者的影响加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。
据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。
3)对房价的影响房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。
宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。
加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。
而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
1、存款准备金率政策根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。
但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。
另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。
1)积极影响上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。
全球金融危机对房地产业现状的影响
PART FOUR
政府对房地产市场的调控政策 金融危机的背景下，政府对房地产行业的扶持政策 政策环境对房地产行业的影响 未来政策走向预测
房地产市场供求关系 房地产市场政策环境
房地产价格波动情况 房地产市场发展趋势
挑战：竞争激烈， 开发商需要提高产 品质量和服务水平 以吸引消费者
行业趋势：从高速增长转向稳定发展 政策调控：政府将继续加强对房地产市场的调控 创新发展：房地产企业将更加注重创新和多元化发展 绿色建筑：绿色建筑和可持续发展将成为行业的重要方向
汇报人：
行业整合与重组：全球金融危机加速了房地产行业的整合与重组，大型开发商将通过并购、 合作等方式扩大市场份额。
多元化发展：为了降低风险，开发商将更加注重多元化发展，涉足其他领域如商业、酒店等。
绿色建筑与可持续发展：随着环保意识的提高，开发商将更加注重绿色建筑和可持续发展， 推动行业向低碳、环保方向转型。
PART THREE
资金链紧张： 全球金融危机 导致房地产企 业融资困难，
资金链紧张
销售下滑：市 场信心不足， 购房者观望情 绪浓厚，房地 产销售量下滑
利润下降：房 价下跌，成本 上升，房地产 企业利润下降
转型调整：房 地产企业积极 寻求转型和调 整，以应对市
场变化
房地产市场降温：全球金融危机导致房地产市场降温，房价下跌，购房需求减少。 开发商调整策略：开发商面对市场变化，调整开发策略，降低开发成本，提高产品质量。 多元化发展：开发商开始多元化发展，拓展业务范围，涉足其他领域，如商业、文化等。 转型创新：开发商积极转型创新，寻求新的发展模式，如共享经济、智能家居等。
金融紧缩政策下商业地产融资模式浅析
金融紧缩政策下商业地产融资模式浅析【摘要】商业地产是一个资金密集型行业，在商业地产开发过程中需要大量的资金来支持，目前在金融紧缩政策下，商业地产的融资环境正日趋紧张。
本文通过对国内商业地产融资模式进行浅析，针对金融紧缩政策下的融资方式做一些探讨。
【关键词】商业地产；融资模式；金融政策国务院“十二五”计划实施以来，房地产调控进入了关键时期。
在土地出让、房地产信贷、交易等政策调整下，银行贷款规模收紧、利率调整、信托融资规范等政策影响，房地产融资难度加大，普遍面临资金链紧张的问题。
对于资金需求量大，回收期长的商业地产必须特别注意资金安全，在金融紧缩政策前，资金问题几乎已是所有开发商共同需要面对的难题，在金融紧缩的政策下，商业地产企业的压力更大，商业地产的融资环境正日趋紧张。
由于融资渠道受限，应积极拓展商业地产多元化融资渠道1 商业地产融资的定义和特点1.1 商业地产融资的定义商业地产,顾名思义, 是作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
商业地产融资就是指为了使商业地产项目顺利进行，而在开发，流通及消费过程中，进行筹资，运用和清算等一系列金融活动的总称。
1.2 商业地产融资的特点商业地产具有商业、地产与金融三重特性，及区别于单纯的商业企业，有区别于传统的房地产。
目前商业地产融资的特点就是融资困难，渠道单一，商业地产对企业自身的资金实力和融资能力有很高的要求，尤其是在金融紧缩政策之下。
商业地产有高风险，高收益的特征，商业地产的主要收益来源在于租金。
商业地产在建设阶段，需要占用大量的资金，投资回收期长，资金周转率慢，会给企业带来很大的资金风险。
2 当前商业地产融资模式浅析目前，我国商业地产主要是以银行融资为主，商业地产开发周期一般比较长，占用资金较多，风险相对较高，积极发展融资渠道，对商业地产健康发展，用重要的作用。
金融危机对房地产市场的影响与政策调整
金融危机对房地产市场的影响与政策调整金融危机自2008年爆发以来，深刻影响着全球经济。
特别是房地产市场作为重要的经济支柱，也受到了较为严重的影响。
本文旨在探讨金融危机对房地产市场的影响，以及政策如何进行调整。
一、金融危机对房地产市场的影响1.房价下降：由于金融危机导致了全球经济的下行，人们的购买能力大幅降低，导致了房价的下降。
此外，由于企业普遍遭受到经济压力，在房地产市场的投资也减少，进一步削弱了市场的需求。
2.投资下降：金融危机导致了全球经济的不确定性，投资者的信心受到了严重打击。
因此，很多人纷纷选择撤回投资或转向低风险的投资方向，导致了房地产市场的投资下降。
3.市场调整：在金融危机过程中，房地产市场经历了大的调整期。
例如，一些商业地产项目因为投资方倒闭或缩减规模而被迫停工，不少开发商也退出市场，导致投资市场调整。
二、政策调整的影响1. 宽松财政政策：在金融危机之后，政府往往通过宽松财政政策进行积极的调节。
例如，政府可以通过公共建设等措施来刺激市场需求，从而带动房地产市场的复苏。
2. 贷款市场改革：由于金融危机导致了银行贷款困难，政策制定者通过改革贷款市场来促进房地产市场的发展。
例如，政府可以通过降低利率或增加贷款保证金等方式来增加房屋贷款的可获得性。
3. 土地供应限制：政府也可能通过限制土地供应来控制房地产市场。
例如，政府可以限制调高土地价格，从而抑制房价高涨，实现房地产市场健康发展。
三、金融危机后的现状目前，虽然世界经济已经开始复苏，但各国房地产市场的情况仍然各不相同。
总体而言，全球房地产市场总体呈现出缓慢复苏的迹象。
例如，中国的房地产市场正逐渐恢复稳定。
去年底，由中国国家统计局发布的数据显示，房地产市场出现了较好的发展态势。
政府实施的财政政策和货币政策刺激了市场需求，同时稳定了市场预期。
然而，也有一些国家的房地产市场仍然在经历陷入困境。
例如，欧洲国家中，西班牙和爱尔兰都曾经历了房地产市场崩溃的情况。
金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析
金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析次贷引发的全球金融危机已经不可避免地波及到了中国房地产市场，受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信心、企业融资困难等诸多困境中。
为尽快消除金融危机带来的不利影响，房地产企业必须及时调整经营理念，积极采取一切可能的应对措施。
标签：金融危机次贷危机房地产市场1金融危机与次贷危机从美国第二大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第4季度业绩出现亏损，到美国“两房”危机、雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产，再到全球股市的持续下跌，次贷引发的信用风险已经演变为全球性的金融大海啸。
中国也不可避免地受到这场金融危机的波及。
为了应对金融危机带来的不利影响，将损失降到最低，我国政府在不足百日内连续五次降息，并出台了力度空前的“4万亿投资计划”，表明了国家促内需保增长的决心。
国际宏观环境的剧变，使得中国房地产市场遭遇资产贬值、消费预期不足、融资困难、商品房成交量大幅萎缩等不利影响。
房地产企业必须及时调整经营理念，采取一切措施积极应对。
次贷又称次级按揭贷款，是给信用状况和还款能力较差的个人的住房按揭贷款。
次级按揭贷款的利率更高，因此风险大、收益也大。
次贷危机又称次级房贷危机，是指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。
美国次贷危机的主要原因就是过于宽松的房贷政策和住房抵押贷款的证券化，而利率的上升和房价的下跌使得房地产市场泡沫破灭，最终导致这场危机爆发。
金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。
其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。
同时，还伴随着企业大量倒闭，失业率升高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。
商业银行的房地产金融与房贷政策
商业银行的房地产金融与房贷政策在当代社会中，房地产业一直是经济发展的重要支柱，而房地产金融及房贷政策则扮演着桥梁和支持的角色。
商业银行在这一过程中发挥着重要的作用，为房地产业提供资金支持、风险管理和金融创新。
本文将探讨商业银行在房地产金融领域中的角色和房贷政策的实施。
一、商业银行在房地产金融中的角色商业银行在房地产金融中充当着资金提供者、风险管理者和金融创新者的角色。
1. 资金提供者：作为金融机构，商业银行可以通过发放贷款、提供信贷、发行债券等方式，为房地产企业提供资金支持，满足其购地、建设、销售等多个环节的资金需求。
商业银行的投资和贷款活动促进了房地产市场的繁荣发展。
2. 风险管理者：商业银行在房地产金融中承担着风险管理的重要角色。
通过风险评估、贷后管理、金融衍生产品的设计和销售等手段，商业银行可以降低房地产金融交易中的风险，并保障金融系统的稳定运行。
商业银行的风险管理能力对于整个房地产金融体系的健康发展至关重要。
3. 金融创新者：商业银行积极探索房地产金融创新，为市场提供多样化的金融产品和服务。
例如，商业银行推出了房地产抵押贷款、房地产证券化等金融工具，丰富了房地产企业和个人购房融资的渠道，同时也促进了金融市场的发展和壮大。
二、房贷政策对商业银行的影响房贷政策对商业银行在房地产金融中的行为和业务规模产生着重要的影响。
1. 贷款利率政策：央行通过调整贷款利率以及存款准备金率等方式，影响商业银行的放贷成本和资金成本。
合理的调控贷款利率能够平衡房地产市场供需关系，同时也对商业银行的利润率和竞争力产生影响。
2. 信贷政策：政府通过信贷政策来控制房地产市场的投资热点和投资方向。
政府可能会限制商业银行向某些高风险领域发放贷款，或者鼓励商业银行加大对住房改善、人才引进等领域的支持力度。
这些政策对商业银行的信贷决策和风险管理提出了挑战。
3. 资本金监管：为了应对金融风险，央行和银监会加强了对商业银行的资本金管理要求。
金融政策对未来房市影响
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2024/2/6
金融政策对未n 2个多月的时间里，全球股市市值减少8 万亿美元
n 全球投资者的资产严重缩水，巴菲特、 李嘉诚、香港股市、H股
n 经济出现全面衰退，美国 n 中国沿海地区反映情况明显 n 中国一些产业及行业出现全行业亏损
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金融政策对未来房市影响
九，投资银行的金融创新
n 把商业贷款银行买来的贷款打包证券化 n 证券化，住房贷款银行（一级市场） n 金融加工流水线，第一次证券化：住房按揭贷款证券
（MBS），好的卖传统投资者，差的卖给对冲击基金 n 把苹果分为好坏，好的卖给超市，差的卖给小贩 n 第二次证券化，与其他债券打包成综合抵押债券
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金融政策对未来房市影响
十四，次贷危机对世界及中国经 济影响
n 对世界经济的影响 n 美国的影响及欧洲影响 n 对中国的影响 n 直接影响 n 间接影响 n 对中国房地产市场的影响
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金融政策对未来房市影响
十五，次贷危机对中国经济直接 影响
n 中国外汇资产处于极高的风险中 n 外国经济衰退影响到中国外向性企业 n 对中国金融市场冲击特别是股市 n 汇率市场巨大变化引起利益关系转移 n 中国次贷中的机会
1659亿元 n 10月末金融机构外汇贷款余额为2584亿美元，同比增
长21.96%，当月外汇各项贷款减少109亿美元，同比 多减170亿美元 n 去年同期增加61亿美元
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金融政策对未来房市影响
二十一，10月份货币政策执行情 况
n 人民币存款同比增长21.1% n 10月末，本外币各项存款余额为47.05万亿元，同比增
16条新政能否托底楼市？
16条新政能否托底楼市新政策措施表明，当前楼市不仅是放松，而且更是激励。
本文纲要一、由20条优化措施到16条新政二、16项举措都有哪些重点亮点三、未来展望一、由20条优化措施到16条新政11月11日，国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制综合组发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施科学精准做好防控工作的通知》。
其中明确：对密切接触者，将“7天集中隔离+3天居家健康监测”管理措施调整为“5天集中隔离+3天居家隔离”，期间赋码管理、不得外出。
及时准确判定密切接触者，不再判定密接的密接。
将高风险区外溢人员“7天集中隔离”调整为“7天居家隔离”,期间赋码管理、不得外出。
将风险区由“高、中、低”三类调整为“高、低” 两类，最大限度减少管控人员。
一般不按行政区域开展全员核酸检测，只在感染来源和传播链条不清、社区传播时间较长等疫情底数不清时开展。
取消入境航班熔断机制，并将登机前48小时内2次核酸检测阴性证明调整为登机前48小时内1次核酸检测阴性证明。
对入境人员，将“7天集中隔离+3 天居家健康监测”调整为“5天集中隔离+3天居家隔离。
期间赋码管理、不得外出。
在20条优化措施之后，各地都在都有跟进。
比如北京解除长期滞留京外人员弹窗购票限制，上海也优化了相关措施！还有成立整治“层层加码''工作专班，让大家都充满了期待。
但与此同时，各地疫情都明显扩散, 全国单日已经1万+ 了。
不说广州、重庆的严峻性，连北京这几天明显出现了扩散。
今天0时-15时新增170例，防控难度确实加大了！时代的一粒灰尘，落在每个人头上就是一座山！不过在尘土飞扬的时代，就没有人再关心每一粒尘埃都落在了谁的头上。
我们最需要做的，就是做好准备吧。
与此同时，央行与银保监会放大招！金融16条措施支持房地产，释放“救市”信号。
央行、银保监会出手，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。
重点内容包括坚持“两个毫不动摇。
对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等。
新政策下金融支持锡盟房地产市场运行调查
长５ ３ ． ２ ８ ％。个人商业用房贷款余额 １ ３ ． ０ ６ 亿元， 占个 人 购 房 贷 款 余 额 的 ２ ５ ． ６ ％，同 比 下 降
８ ． ６ ５ ％。
其中： 房地 产 其 中 开发 贷款 ：购房 贷款
比 上 年 余 额 比 上 年
（ 二） 住房 公积 金 贷款情 况 。 ２ ０ １ ６年， 锡盟政
１ ． ６ Ｏ
到了５ ０ ％， 全年共发放装修贷款 １ ． ８ ４亿元， 占全
年发放 公积金 贷款总额 的 ｌ ５ ． １ ７ ％。 截至 ２ ０ １ ６年 底， 全 盟 累计缴存 住 房公 积金 ８ ６亿 元 ， 累计提 取
２ ． ７ ０
北方金 融 ＼ ｚ Ｈ Ｅ Ｆ Ｉ Ｎ 至 ｃ Ｅ吕 ｃ
各项 贷款
年 度 余 额 比 上 年
６ ． ６ ９ ％， 其中抵押贷款 ３ ４ ． ２ １ 亿元， 同比下浮 ４ ． ３ ６ 个百分点。再交易房贷款 ３ ５ ３ ０ ４ 万元， 同比增加
１ ０ ６ ． ８ ％， ２ ０ １ ２～２ ０ ｌ ６年 年 均 增 加 ７ ０ ２ ９万 元 ， 增
全 或 资金链 断 裂引 发 的延 期交 房甚 至 出现 “ 烂 尾楼” 问题 ， 消 费者 在期 房 购买 上表 现得 更 加பைடு நூலகம்
慎 。据统计 ， 商品房销售面积中， 现房销售 面积 ６ ４ ． ４ ０万 平 方 米 ， 同 比增 长 ３ ７ ． ６ ％； 期 房 销 售 面
积２ ． ８ ４万 平方 米 ， 同 比下 降 ３ ７ ． ４ ％。 （ 四） 房地产 去库存 形式依然严 峻 。２ ０ １ ６ 年， 全盟 商 品 房空 置 面 积 １ ２ ３ ． ４ ２万平 方 米 ， 同 比增
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金融新政对商业地产的影响国家近期(08.12.13)出台《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》简称30条，其中第五部分“创新融资方式，拓宽企业融资渠道”中第18条“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。
发挥债券市场避险功能，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。
开展项目收益债券试点。
”，是对国内呼吁很久的REITs产品的推出的政策化推动。
这给在救市声中继续低迷的房地产市场特别是商业地产市场带来转机，有报道称该方案目前经过几大部委的会签后送呈国务院并取得批复，最快或今年推出。
这里我们讨论几个问题，便于我们理解“30条”对商业地产发展的促进和推动。
1.目前商业地产发展中面临的主要问题2.什么是房地产投资信托基金3.REITs的主要几个操作环节和相关结构组成4.商业地产专业服务机构面临的机遇和挑战5.商业地产的开发在REITs推动下的可能变化趋势目前商业地产发展中面临的主要问题商业地产是随着我国的房地产开发而逐渐发展起来的，近十多年来，在国家总体经济水平显著提升和城市化发展的多方面影响下，商业地产以各种形式和组合在国内各地蓬勃发展。
商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。
但在这市场供应量巨增的表象繁荣背后，我们也发现商业地产持有和出售的矛盾日益突出和尖锐，特别是国家宏观调控收紧银根或是银行业陷入经营危机的时候，这种资金来源限制愈加明显。
商业地产如何解决变现和经营需求矛盾，如何保证开发企业资金流的稳定与健康发展，已成为制约这个行业发展的最大问题。
也就是说商业地产的开发全靠持有性长期获得租金回报是不现实的，而单一依赖出售铺面的形式一次性获得开发预期利益也越来越困难。
商业地产面临持有型物业如何解决资金回笼持续开发的问题，以及如何解决出售型物业商业经营的持续性和完整性问题。
房地产投资信托基金REITs的全称为Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金。
香港证券及期货检查委员会(香港证监会)在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》(以下简称《守则》)中解释道：“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。
有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。
房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。
”从这个概念可以看出，REITs是一种集体投资计划，其利润来源于房地产本身的租金收入，是一个在设立之后可以再投资的发展平台。
通过了解REITs的含义、发展历史及基本类型，我们可以看出它具有如下的一些特征：首先，它是一种集体投资计划，即可以在公开市场募集，这样就决定了其资金规模较大，与房地产业的资金要求相匹配。
其次，其收益来源于房地产的租金收入，相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。
第三，它是一个可以长期经营的金融工具，这在一定程度上可以规避短期的投机行为，有利于维护投资者的利益。
最后，有规范的法律构建的制度要求，从而避免了制度性风险。
在REITs中有投资者、受托人和管理人三个主要的法律实体。
投资人作为REITs的投资者,拥有REITs的资产并对其有最终决定权,并对REITs产生的收益拥有收益权。
受托人,接受REITs的委托,以信托的方式为基金持有人拥有不动产并监管管理人。
管理人接受REITs的委任负责REITs资产的管理和运营,并且管理人和受托人要保持相对独立性。
亚洲国家(包括香港地区)的REITs结构的突出特点是强调受托人和管理公司的功能。
以香港为例,REITs的专项法规对受托人、管理公司、物业估值师的条件和职责作了明确的规定。
值得注意的事,在规范受托人和管理公司责任的同时REITs的专项法规强调了受托人和管理公司的相互独立性,从结构上避免资产管理过程中潜在的利益冲突。
从设立REITs的角度来看，整个过程可以分为资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售阶段、发售后的运营阶段以及最后REITs的终止。
在整个过程中涉及到如下主体：基金的发起人、管理人、受托人、托管人和基金单位的持有人以及必要的特设公司和中介公司。
资产重组阶段在整个REITs的设立过程中，资产重组虽然并不一定会显明体现在法律框架或者基金的说明书中，但它却是一个必要的准备阶段。
只有先将发起人所拥有的不动产进行重新整合，实现拟发售资产与发起人的资产的独立，才能保证投资人的权益而避免关联交易等风险，从而为基金的设立奠定基础。
资产筛选，发起人可以考虑将不同类型的资产进行整合，从而保证比较稳定的收益率。
资产清理，发起人要变更资产所有权状态使之回复为完整的所有权。
资产转移，即发起人要通过买卖的方式将拟发售资产转移给特设公司，并拥有向特设公司请求拟发售资产取得对价的债权，这个债权是在上市发售成功之后特设公司将持有人认购得资金转移给发起人的基础。
以越秀为例，在城市建设开发集团有限公司(简称越秀城建)的安排之下，越秀城建将其拥有的白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产以信托方式委托给柏达、金峰、福达及京澳四家注册于英属处女群岛(BVI)的离岸公司，这四家离岸公司为越秀投资有限公司(简称越秀投资，注册于香港的上市公司)所特设的全资子公司。
在这个信托关系中，越秀城建为信托人及四处房产的实益拥有人，四家离岸公司为受托人及四处房产的注册拥有人，受托人有义务在基金上市发行之后将投资人认购基金单位的资金转付信托人以实现信托目的，越秀城建因此享有对四家公司的债权。
信托制度在此处发挥了隔离资产以保证信托财产独立性的功能。
上市准备阶段上市准备阶段即按照相关法律的要求来组织REITs的结构。
对REITs的受托人、管理人等作出的严格要求保证了REITs架构中各方的制衡，从而有效实现了风险防范。
REITs作为一种融资模式，其规范的结构要求是它得以蓬勃发展的一个重要原因。
在REITs中存在着信托和基金双重法律关系，因而出现了基金的管理人、受托人、基金发起人、持有人等主体。
本阶段的第一个环节是选定合格的受托人。
法律要求REITs需以信托形式组建，因而上市前的准备也就是依据法律要求来建立信托的架构。
受托人需要符合一定的条件，《守则》中要求受托人必须是根据香港地区的《银行业条例》第16条的规定而获发牌的银行，或者上述银行的附属信托公司，或者是在香港境外成立而获得证监会接纳的银行业机构或信托公司。
受托人负有以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产及监察管理人行为的目的性的一般责任(《守则》4.1A)。
受托人应将拟发售财产与自身财产相隔离，并在国内公开上市发售之后将发售所得作为信托资产的对价支付给委托人。
第二个环节是设立资产管理公司作为基金的管理人。
管理人须拥有足够的可动用的财政资源以及良好的公司架构。
管理人的职责为以持有人的利益来管理运营基金资产，具体而言包括对外以基金资产为基础的借款及其限额、投资性的房地产项目、管理基金资产产生的现金、确定股息支付的时间、管理基金资产的物业及修缮、负责出租及租金收取事宜等。
需要特别指出的是受托人和管理人必须相互独立。
同时，受托人对管理人有监督之职责。
受托人在管理人资质出现问题、出于持有人利益的考虑有充分的理由或者应除管理人外持有基金单位价值75%的持有人书面要求的情况下，可以通过书面通知辞退管理人。
第三个环节是订立信托契约设立REITs。
至此REITs的结构也已经初步显现出来：受托人为基金的受托人，管理人为基金的管理人，而基金单位的持有人为基金的受益人。
第四个环节是管理公司须获得接纳或者另行委任上市代理人，以新申请人的身份向证券交易所申请上市的具体筹备工作。
在此，管理人须确保有足够的资源和专业知识来应对法律的要求。
以越秀为例，在此阶段越秀投资选择HSBC Institutional Trust Services (Aisa)Limited(汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司)作为越秀房地产投资信托基金的受托人，信托人另行设立Holdco(越秀房托(控股)2005有限公司)来独立受托拟发售资产。
越秀投资将柏达、金峰、福达及京澳四家公司已发行的股份全部转让给Holdco。
由此，Hodco成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而Holdco 实现了对四处地产的名义上的持有即以信托方式持有。
这也就意味着原本四家离岸公司的偿付地产的出让价款的债务转移到Holdco身上，即Holdco“向越秀投资签立及交付承付票据的方式”交付拟发售资产的对价。
越秀城建通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到Holdco身上，Holdco也通过受让股权而实现了对四处地产的持有。
应该说越秀模式中最终通过股权转让的方式实现信托计划是较为特别的，其间的特设公司也较多，会使人认为REIT的设立过程过于复杂。
在一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。
但是越秀模式中这样的操作也是有其特定目的的，“值得指出的是越秀投资如此复杂的变动，除了清晰所有权结构以符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》‘使用特殊目的投资工具’章节的监管要求外，使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。
”上市发售阶段上市发售就是将REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。
基金单位的发售过程与新股发行在销售方式上大体一样。
持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券市场上自由流转。
在发售过程中，发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持在持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。
越秀投资在越秀房地产投资信托基金中持有33.1%的基金份额。
在发售结束之后，受托人应将发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务，从而也就实现了信托目的。
REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入的90%分派给单位持有人作为股息。
REITs计划在存续期间可以出于增值目的考虑而对外投资。
REITs可以购入在建、重建或修缮的未完工项目，但是这些房地产项目的累积价值不得超过购买时REITs总资产的10%；REITs可以通过资产抵押形式获得贷款，但贷款的总额不得超过资产总值的45%。
REITs模式对于发起人和持有人而言是一个双赢的模式。
发起人可以通过这样一个模式将自有资产及长期的收益这样一些稳定但缺乏流动性的资产快速变现，从而可以迅速进行下一步的房地产开发。