房地产基础知识培训内容(1)

房地产基础知识培训内容
一、置业顾问职责
、公司形象代表 1
服饰整洁与其形象代表公司形象，作为一个房地产公司置业顾问是代表公司面对客户，
稳重会给客户留下好印象，增加对公司的信心，拉近双方距离。

、公司经营传递者 2
其主要职能把公司经营传递给客户，置业顾问明确自己是公司与客户的中介，达到销售目的。

、客户的购房引导者，专业顾问 3
置业顾问要利用专业的熟悉为客户提供咨询便利服务，从而引导顾客购楼。

、将楼盘推荐给客户的专家4
置业顾问要有绝对的信心，并必须做到三个相信：
相信自己所代表的公司
相信自己所推销的能力
相信自己所推销的商品
在营销活动中置首先相信自己的公司。

因为：这样才能充分发挥置业顾问的推销技术。

社会服务质量、销售成效直接影响到公司的经济效益、业不但代表公司，而且其工作态度、
是销售成功信心的相信自己能够完成销售任务的能力，其次相信自己。

信誉和发展的前景。

最后相信自己所并能产生动力与热情，充满自信和信心去全心投入，创出最好水平。

来源，
从而也相信自己的商品能相信自己销售的商品货真价实，对于有需求的顾客，销售的商品。

成功的销售出去，这样就可以认定自己是销售楼盘的专家。

、将客户意见向公司反映的媒介5
、客户是最好的朋友 6
置业顾问应努力采取各种有利手段树立更好的形象、诚恳的态度，拉近与客户的距离，
消灭戒心，使客户感到你是最好的朋友，处处为他着想。

、是市场信息的收集者 7
及对房地产市场敏锐并有丰富的业务知识，置业顾问要有较强的反映能力和应变能力，
的触角，这就需要置业顾问对房地产市场信息做大量的收集，并为公司的决策提供依据。

、具有创新精神、卓越表现的追求者 8
作为置业顾问应清楚的知道追求的目的是不断创新与追求，才能有卓越的表现。

二、客户喜欢什么样的置业顾问
热情、友好、乐于助人、1
提供快捷的服务、2
、3 外表整洁
有礼貌、有耐心、有爱心、4
介绍所购楼的优点及适当缺点、5
耐心倾听客户意见和要求、6
、7 能提出建设性的意见
能准确提供信息、8
帮助客户选择合适楼盘和介绍服务项目、9
、关心客户利益，关心客户所及10
、竭尽权力为客户服务11
、记住客户的偏好12
、帮助客户做正确的选择13
识知本基的产地第二章、房
一、房地产的概念
包括物质实体和依托建筑物及其地上的附着物，房地产具体是指土地、房地产的含义：
于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

包括：
、土地 a
、建筑物及地上附着物 b
、房地产物权 c
二、房地产的特征
、房地产的自然特征1
、位置的固定性； a
、使用的耐久性； b
、资源的有限性； c
、物业的差异性； d
、房地产的经济特征2
、生产周期 a
、资金密集性 b
、相互影响性 c
d 、易受政策限制性
、房地产的增值性 e
三、房地产的类型
、按用途划分：1
、居住房地产a
、商业房地产b
c 、旅游房地产
、工业房地产d
、农业房地产e
、房地产住宅的层数划分的规定：2
层1-3、低层住宅为a
b 层4-6、多层住宅为
层7-11、小高层住宅为c
层12-30、中高层住宅为d
30、超高层住宅为e 层以上
、房地产土地的使用年限3
其土地使用年限按国家规的用地，《土地使用权出让合同书》凡与省市规划国土局签订
定执行。

即：居住用地七十年；综合用地用地五十年（工业，教
育、科技、文化、卫生、体
；商业、旅游、娱乐用地四十年；育）
四、房屋建筑结构分类标准
类型名称序号
承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结
钢结构1
构。

再用预制的加是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，
陶烂等轻质板材蛭石、浮石、膨胀珍珠岩、气混凝土、框架结构2
隔墙分户装配成而的住宅。

柱等采砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、
楼板、梁、用砖或者砌块砌筑，屋面板等采用钢筋混凝
砖混结构3
砖混结构是以小部分钢筋混凝土土结构或者木质结构。

及大部分砖墙承重的结构。

五、房地产专业名词
国d.建设工程开工证；c.建设工程规划许可证；b建设用地规划许可证；a.、五证： 1
有土地使用证；商品房预售许可证。

e.。

《住宅使用说明书》b、《住宅质量保证书》a、两书： 2 竣工验收合格表一表
是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

、房地产证： 3
主要包括地产买卖、租赁市场。

含一级市场、二级市场和三级市场。

、房地产市场： 4
是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，、一级市场： 5
规定的用途及一定的价格出让给房地将土地使用权以一定的年限、以土地使用合同的形式，
产发展商或其它用土地者的市场。

是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使、二级市场：6
用权转让给单位或个人的市场。

是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级、三级市场： 7
市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内、房地产产权： 8
容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处、土地使用权： 9
府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用政置权。

者。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，
经批准并补清地价后可以继续使用。

是指水通、电通、路通及场地平整。

：、三通一平（基本建设项目开工的前提条件）10
（七通一平是指土地在通过一级开发后，使其达到具备上水雨污水电力暖气电信和道路通以
排水通电、给水通，主要包括：使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

及场地平整的条件，
，通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。

，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界又叫（宗地图）、红线图： 11
（它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在线和面积的地形平面图。

红线范围内施工建房）
、总用地面积： 12 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。

经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

、建设用地面积： 13
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑总建筑面积：、 14
万平方10（如：在是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

、容积率： 15 面积之和。

万平方米的建筑总面积，其容积率为20米的土地上，有。

）2.0 地下室、挑廊、包括阳台、指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，建筑面积：、 17
）的永久建筑。

2.2m以上（含2.2m室外楼梯等。

且具备有上盖、结构牢固、层高
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面：、建筑覆盖率（建筑密度） 18
其建筑覆盖率为万平方米，8万平方米的土地上，建筑用地净面积为10在（如：积的比率；。

）〉80%〈建筑密度为0.8
绿地面积的计建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

绿化率：、 19
万平方米的绿化面积，3万平方米的土地上有10（如：在算不包括屋顶、天台和垂直绿化；。

）30%其绿化率为
建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的绿化覆盖率：、20
比率。

房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面、房屋销售面积： 21
积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。

包括套为单元门内范围的建筑面积，房屋按单元计算的建筑面积，套内建筑面积：、 22
（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用
面、套内使用面积：23
积的计算应符合以规定。

、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内 a
皮尺寸计算。

、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积。

b
、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面 c
积。

、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮 d
藏室等。

按规定应分摊公用建筑面积。

+单元内建筑面积/单元内使用面积=单元内使用面积系数
各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为、公共建筑面积：24
各户共同使用，可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑不可分割的建筑面积。

面积。

它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额。

、实用面积：25
每一层的高度国家在设计上有要求，层高是指住宅高度以“层”为单位计量，层高：、 26
这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

、净高： 27
、公摊面积28 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成。

：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公
共用房和管理用房的建筑面积。

％。

50各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的
是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

、得房率：29
+套内墙体面积+套内使用面积=套内建筑面积阳台建筑面积。

分摊得公用建筑队面积。

+套内建筑队面积=套（单元）建筑面积
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽：、道路用地30
车、单位通勤车等停放场地。

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

：、道路红线 31
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是：、玄关 32
外人对室内就不能一览无余。

有玄关阻隔，大门一开，讲究一定的私密性，家庭的“领地”，
也要有一块需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，由于功能不同，玄关一般与厅相连，
放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

在这是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，期房：、33
期房在港澳地区消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

一期间的商品房称为期房，
购买期房也就是这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

称作为买“楼花”，
购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买、现房： 34
商品房时应签出售合同。

在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

是指没有装修的房。

、毛坯房： 35
代表业主的利益，是指由物业管理区域内业主代表组成，业主委
员会：、 36向社会各方
业委会的权力基础并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

反映业主意愿和要求，
对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

它代表该物业的全体业主，是其对物业的所有权，
基础设施提供业主最基本的健康生功能和建设档次可分为基础型和超级型，会所：、37
如果会超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。

可让人免费使用；活需求，
将影响如降低物业管理费，势必会形同虚设；所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，
会所的设置，房产的整体品质。

会所原则上只对社区业主服还要考虑工程分期施工的因素。

务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。

作为休闲健身的场所，会所也给业主
提供了良好的社交场所。

是指业主领取钥匙，接房入住。

、入伙： 38
他要满足一个比例的要求。

,建筑物与建筑物之间的距离:、日照间距39
到两个墙表面的距离都一样。

,指墙中间的一条线:、中线 40 指几房几厅几卫几阳台。

:房型
,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,指支撑着上部楼层重量的墙体:承重墙、41
对建筑结构没什么大的影响。

,在工程图上为中空墙体
,指不支撑着上部楼层重量的墙体:非承重墙、 42只起到把一个房间和另一个房间隔开的
对建筑结构没什么大的影响。

,在工程图上为中空墙体,作用
这样可以使施工速,到时候再直接铺上去,指预先按照尺寸统一制作的楼板:、预置板 43
厨、卫一定不能用。

,但整体抗震性和抗渗性较差,造价低,度加快
指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。

、现浇板： 44
在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等
对产权随人、契税：45
征收的一种税。

在中国境内转移房屋。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、
土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

、国有土地使用权出让； a
、土地使用权转让，包括出售、赠予、交换； b
、房屋买卖； c
、房屋赠予。

d
六、房地产面积的测算
、计算全部建筑面积有哪些？1
多层房屋按各层建筑面积总和计算。

按一层计算建筑面积；永久性结构的单层房屋，） 1
米以上部位计算建筑面2.20插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在）屋内的夹层、 2
积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊
米以上的，按其水平投影面积计算。

2.20部分，层高在
）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

4
米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜2.20）房屋天面上，属永久性建筑，层高在5
米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

2.20面构屋顶设计在
）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

6
）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室 7
外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积 8
计算。

）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

9
米以上的，按其外围（不包括采2.20）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在10
光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

11
）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突12
出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；
毫米计算，150幕墙框架突出主体结构距离一律按还没有设计数据的，在建筑施工图报建时，
毫米的数据。

150竣工后计算竣工面积时仍采用
）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

13
14米以上部2.20）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在
分的外围水平面积计算。

）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积15 详细说明•
单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符一•
单层建筑物高度在 l 合下列规定：2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m
的部位应计算全面积：2.10m利用坡屋顶内空间时净高超过 2 面积。

1/2 者应计算
的部位不应计算l .20m面积；净高不足1/2 的部位应汁算2.10m 至1.20m净高在
面积。

单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应二•
按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。

层
面积。

1/2者应计算2.20m及以上者应计算全而积；层高不足2.20m高在
多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层三•
及以上者应汁算全面积；层高不2.20m应按其外墙结构外围水平面积计算。

层高在
面积。

1/2者应计算2 .20m足
、计算一半的建筑面积有哪些？2 •
）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

1
）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计 2
算面积。

）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

3
）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

4
）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

5
? 、不计算建筑面积的有那些3
）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

1
）检修、消防等室外爬梯。

2
、游泳池等。

）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台） 3
、地下人防干道、支线等。

）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 4
）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

5
（露）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6。