南四位村生态旅游接待园项目可行性研究报告

第一章总论
1.1工程背景
1.1.1工程名称及承办单位
工程名称：南四位村生态旅游接待园
承办单位：南四位村村委会和XXX公司
1.1.2工程方基本情况
1.1.3建设工程内容
本工程建设生态旅游接待园，包括10栋接待小别墅、1栋综合商务会馆、道路及围墙.
1.2报告编制地依据、原则
1.2.1编制依据
1、《全国休闲发展“十二五”规划》；
2、《国家综合开发工程和资金管理暂行办法》
3、《北京市于发“十二五”规划纲要》；
4、《国家综合开发工程和资金管理暂行办法》若干条文地解释（财发字[1999] 57号）；
5、国家综合开发办公室关于印发《国家综合开发多种经营工程可行性研究报告编写大纲》地通知（国农办字[2002]175号）；
6、《国家综合开发工程建设试行标准》【(94)同农综字第28号】；
7、2008年2月，在中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强基础建设进一步促进发展农民增收地若干意见》；
8、国务院关于促进旅游业持续健康发展地意见；
9、《当前国家重点鼓励发展产业、产品和技术目录》；
10、企业提供地相关资料.
1.2.2可行性研究地编制原则
1、贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求.
2、合理利用资源，规划建设经济合理.
3、优化设计、合理布置、节约用地、节省投资.
4、优化流程、节省人、财、物.
5、合理配备公用设施，满足工程建设要求.
1.2.3研究范围
本报告以综合开发工程地建设内容为研究对象，以工程建设地必要性、建设规模、工程建设方案、投资估算、效益分析为内容，开展多方面地研究.具体包括：工程建设必要性分析、工程建设规模与内容地确定、地址与建设条件、建设方案、环境保护、工程实施进度、节能、投资估算与资金筹措、效益分析等.
1.3编制过程
根据毕南四位村和xxx公司地委托，我单位立即组成工程咨询组，对该工程进行多方面调研，听取了企业对工程地规划、土地资源利用、工程市场分析有关情况地介绍，收集诸方面地资料.同时，对本工程地实施条件、发展前景展开调查分析，并多次与企业进行联系，交换意见后，最终形成本报告.
1.4拟建地点
北京市房山区青龙镇南四位村
1.5工程提出地理由
有利于促进农村经济发展和农民增收：建设一个生态环保、旅游观光于一体地休闲综合接待园，可以有效地起到示范作用，带动农户转变观念，提高科技水平，迅速走上一条可持续发展地生态高效建设新路，为发展农村经济，增加农民收入作贡献.
旅游事业朝向生态旅游发展地需要：工程在发展生态观光，生态观光开发开辟了新地旅游景点，满足了人们对旅游地新追求.长期居住在现代化高密度、高层建筑区，整天为污染地城市空气和呆板且无情趣地城市景观所困扰地现代市民，为了缓解紧张工作带来地精神压力和抑郁，提高身体素质和生活质量，多选择外出旅游放松一下自己.但各大主要景点一则是距城市较远，多为高地，不方便带老人或孩子；二则是人员暴满，影响清静放松地情趣；三则是门票也相对较高，使人望而却步.因此，他们大多转向选择能亲近和感受地田园风景区，休闲接待园势必就形成了一个新地旅游热点.
1.6建设规模目标
旅游接待园工程建设总面积为10000㎡，土地近期采用流转方式，初步规划建设规模如下：
1、综合商务会馆
2、10栋小别墅
3、辅助工程面积：包括道路、绿化及变配等其他配套设施.
1.7工程实施进度
工程建设周期为6个月（2013.3.15——2013.9.15）
1.8主要技术经济指标
1.9结论
通过实施“南四位村生态旅游接待园工程”，形成青龙湖镇生态休闲服务配套工程，实现农民增收，促进休闲建设.为房山区发展新型旅游休闲产业以及创新型农村建设服务.
工程投资为1500万元，该工程具有投资少、见效快、使用周期长、操作简便、易被人民所接受等特点.因此，该工程建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略地要求.实施“南四位村生态旅游接待园工程”是可行地.
第二章工程提出地背景
2.1社会消费水平稳步提高
在良好地宏观经济环境下，随着居民生活水平地迅速提高，居民节假日地增加，闲暇时间上升，民众地生活追求以由数量型向质量型转变.我国居民地恩格尔系数逐年下降，越来越多地居民趋向于休闲旅游与回归自然活动.休闲运动性旅游是旅游业发展地一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中地份量日趋加重，也更加符合现代都市人地旅游消费心理.
2.2旅游行业为政府扶持性行业
旅游业已成为我国经济发展地新经济增长点，逐步成长为我国国民经济地支柱产业之一.党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展地政策、措施和部署.天津市人民政府发出了津政发（2000）81号文件《关于加强旅游业发展地通知》，将旅游业列为国民经济地支柱产业，制定了确实地发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展地法规和办法，如《天津市旅游管理办法》.
2.3酒店式别墅面临良好地发展机遇
目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高.在宏观经济较快增长地同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳.
随着生活水平地进一步提高，人们对居住地空间和品位追求上升到更高地层次.在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造地，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合地住宅受到普遍欢迎.后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区地低密度、高容积地高层住宅；第二种是城郊结合部地中密度、高绿化率地小高层住宅为主地小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右地低密度、低容积率、高绿化率地低层住宅为主地小区.
南四位村生态旅游接待园正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费地需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐.另一方面，酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己地租赁时段，这使得人们不需要花费大量地资金便可自由享受高档别墅地住宿待遇.
第三章市场分析
3.1国内旅游市场发展状况
改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和.目前我国人均GDP已超过4000美元，总体达到小康.党地十六大提出了全面建设小康社会地目标.
当人均GDP达到3000美元时，旅游消费将进入快速增长期.根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国.
目前旅游业已是世界第一大支柱产业.中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步.政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新地增长点.
目前，我国旅游业面临前所未有地发展机遇.随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达3000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期.
3.2工程地市场需求
（一）庞大地潜在市场规模
北京人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社会团体地会议需求量极大.
（二）北京强劲地市场需求
现代都市人地工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪地交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假地乐趣，南四位村生态旅游接待园迎合了现代大都会人群地需要，环湖而建为人们提供住宿地接待园式别墅更是生态园内地经典之作.
（三）目标客户分析
绿色亲水地接待园式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流地重要社交场所，是身份地象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静地地方举行.
所以本工程目标客户群主要定位于：
★政府职能部门；
★大中型企事业单位；
★高收入地商界人士；
★高收入地职业经理人；
★律师等高收入专业人士；
★追求高层次娱乐且具备消费能力地年轻人.
3.3市场前景展望
生态旅游是旅游市场中地一种新产品，游为主题，巧妙利用城乡各种差异来规划、设计是以农业资源为基础，以生态旅、组合旅游产品，以引起旅游消费欲望，满足旅游者食、住、行、游、购、娱地需求以及感受大自然情趣地一种旅游形式，简称生态旅游.
作为一种新型地旅游开发工程，接待园这一旅游新产品不仅日趋活跃，而且日渐显示出良好地旅游开发前景.在我国发达地区地一些大中城市周边交通便利地农业地带已搞得红红火火.游历了名山大川地都市旅游者，在生态旅游中找到了一种真正接近自我、回归自然地乡土感觉.接待园以其山清水秀地景观，从另一方面圆了许多都市人地绿色梦，亦以农业生态地独特魅力丰富了我国生态旅游地内容.
第四章建设方案
4.1 建筑设计指导思想与原则
（1）以“桃花源里人家”为设计目地，营造一个现代“桃花源”生态旅游接待园.
（2）贯彻“以人为本”地思想，体察“人地场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”地设计效果，通过多样化地场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同地日常生活地要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴地现代高级酒店.
（3）注重居住地地生态环境和居住地生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计地基本出发点和最终目地.
（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点.
（5）以“夹溪筑屋”为择地特点，以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与居民生活活动地融合，将酒店与环境、景观、水溪融为一体.
（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富地徽州文化环境.
（7）建筑风格上采用独特地手法，以粉墙、黛瓦、马头墙为表型特征，以砖雕、木雕、石雕为装饰特点，以高宅、深巷、大厅为居家特点.
（8）以人地休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对整体空间地组织，周围环境地塑造，来探讨适合容纳各种不同人群地各种休闲度假娱乐事件地综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人地度假酒店氛围.
（9）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”.
（10）本工程建筑按四星级饭店标准建设和装修.
4.2 工程总体规划方案
4.2.1 总平面布置和功能要求
本工程地处北京市房山区青龙湖镇南四位村，占地15亩，地势平坦，其形状为不等腰梯形，南宽北窄.
该工程由2个功能区组成.
（1）综合商务会馆
综合商务会馆布置在场区地东部，接待区内设大堂、商务中心、西餐咖啡厅、茶吧、桑拿、按摩、足浴、健身房、KTV包厢、大型演艺吧、办公室、会议室、大餐厅，厨房，贵宾休息厅等.
结合水系改道东侧绕综合商务会馆从门厅下穿过，在咖啡厅东侧设置亲水水质平台，摆设露天咖啡茶座.厨房从西侧设单独车辆运输通道.
（2）小别墅区
小别墅区共有小别墅10栋，分南北两侧位于接待园地中部和西部，别墅内设客房、会议室.采用星级酒店式经营管理别墅，日常经营中为游客提供住所同时也为为接待园内举办地各类商务会议和培训提供配套服务.
4.2.2 道路、绿化及水系
本工程场区地中部为主干道.采用石料及草皮铺设，增添自然气息.
全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积地40%.
本工程道路设计采用人车分流地交通布局原则.
场区地中部为主干道，作为车流通道，场区地南、北侧小道为次干道，作为后勤通道.
4.2.3 出入口
本工程设有一个出入口，布置在场区东北端，面临崇吕路，出入口布置在接待区东方，作为游客及车辆大门和消防及工作人员出入口.
4.3 建筑方案
4.3.1 建筑方案描述
（1）建筑艺术与风格
建筑地形式美首先体现在对内部空间地合理组织上，也蕴含于完美比例地推敲和细部地雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美地结合.从当地特有地徽派建筑中提取
典型地建筑语汇和符号.在典雅地比例，装饰物品，色彩地控制，屋顶地尺度中创造一种基本地建筑意象.整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬.努力把建筑风格与徽文化结合起来.创造一种真正富有感染力地建筑形象.
设计采用中式别墅与徽派建筑相结合，互为补充，互相融合地设计手法，把中式别墅内敛地院落式布局要素与徽派建筑地粉墙、黛瓦、马头墙相揉合，形成乍新还旧地独具特色地新风格.
设计地接待园外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，昂首云天，起伏交错；墙线错落有致，粉墙青瓦，鳞次栉比，色彩典雅大方.在装饰方面，采用砖、木、石雕工艺，如砖雕地门罩，石雕地漏窗，木雕地窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗.
融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺术风采.
4.3.2 建筑特征与结构
接待园地处世界文化遗产地北京市，是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体.
建筑装饰：整个建筑按四星级宾馆标准装饰.铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，一层地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；二、三层和夹层地面铺地毯，墙面贴墙纸，一层大餐厅轻钢龙骨石膏板吊顶、古式装饰、地面铺地毯，操作间、厨房瓷砖贴面，不锈钢吊顶，二层、三层均为轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯.
休闲地带均为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地.
办公均为铝合金窗，木门、墙面乳胶漆、地板砖铺地.
4.4 主要设备
4.5 配套设施
4.5.1 给、排水
（1）给水
a. 用水量
本工程设计日最大用水量为601.48吨.
表5-3 日用水量
本工程所需生活用水由**县自来水公司供应.
c. 水质水压要求
（1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-85要求.
（2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区地供水能力设计采用生活—生产—消防联合供水地管网形式.
自来水公司管网场区管网消防水池
用水点
室内消防管网
室外消火栓火点
本工程自建深水井多眼，出水量50t/h,用于厨房洗菜和洗衣房洗涤用水，水质好，且冬暖夏凉，改善工人劳动条件.
（2）排水
工程排水采用雨污分流制.大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域.生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近无名小溪中，另一部分再经深化处理后用于浇洒道路绿化.为了防止受纳水体地富营养化，需进行脱氮除磷处理.
a. 排放量
本工程用水量601.48吨/天，污水排放系数为0.8，则废水产生量465.8吨/天，年废水发生量为17.0万吨.
排水分为污水排放及防洪排水二个系统.
b. 生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等.景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水.
生活污水处理按以下流程进行：
污水→化粪池→小型一体化污水处理设备→中水回用.
本工程新建污水处理池337.5立方M.
c. 防洪排水：本工程地处山区，地形复杂，雨量充沛，接待园地开发必须考虑在暴雨来临时对地面溪流作有组织地排放，不造成水土流失，不使场地积水.结合原有水沟、冲沟、河道作为排水设施，并将其加固改造后利用，以节约投资.部分区段更可作为水景景观或场区内绿化相结合，以组成更丰富地自然景观.
4.5.2 供电
（1）供电设计
a. 用电负荷等级：按本工程性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；
b. 供电系统：本工程用电均由变配电房供给.电缆可架空或埋地引至用电点；
c. 电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面地要求；
d. 设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSф≥0.9；
e.采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标.
（2）过电压及接地保护
为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压.各建筑物进户线距变电房距离大于50M地均设置重复接地装置.进户后采用TN-C-S系统.变电房接地电阻R≤10Ω.
（3）电力设计
负荷计算及变压器容量选择
根据各专业所需地用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本工程用电负荷.
动力安装容量：840KW
生活照明安装容量：465.13KW
合计：1305.13KW
取负荷系数0.80，装机容量为1044.10KW，考虑到二期工程施工需要，本工程设置2台800V A变压器.变配电房70平方M.
设置应急柴油发电机组，以保证在10KV系统发生故障停电或计划检修时，酒店中地重要负荷供电：如通讯设施，事故照明用电和食堂炊事、冷藏冰柜用电等，柴油发电机容量按实际需要配置.并在供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点用电并应与变电所供电地开关连锁，防止倒送电，本工程设发电机房30平方M.
（4）电源及电压
本工程10KV电源由厂外高压线路直接引至场区配电房.场区动力及照明均采用三相四线（380V/220V），供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量地用电设备采用降压起动地方式以减少起动电流对线路电压质量地影响.内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设.
（5）照明设计
场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设.照明电源由变电房照明配电柜引出专线.各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射——树干混合系统.照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷.各建筑物室内照度值地选择依据《建筑电气设计技术规程》地推荐值并结合具体情况确定.
●场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯地混光照明.
●潮湿场所，采用防潮型荧光灯.
●浴室和淋浴间采用防水型灯具.
●办公室、生活用房照明采用日光灯.
●路灯一般采用80-125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控制.大面积地场地照明控制开关分片集中布置.
●各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX.
4.5.3 通讯设施
a. 通讯设施包括电话通讯，有线电视（CA TV），数据网络和消防监控.
b. 在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施.
c. 有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富游客文化生活.
d. 场区内设置消防灭火设施和消防监控中心.所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善地声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施.
e. 场区内设置有线电视监视系统.在各个建筑地门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备.
g. 通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中.
4.5.6 公用系统消耗
电：1044.10KW
水：601.48吨/日
主要建筑设计是以建设休闲模式为需要，除了展示保持生态环境地休闲生产模式外，还要起到推广科学、合理调整结构、增加经济收入及保持经济可持续发展地作用，因此工程地建筑设计尽量保持与该地农家风格相似地形式.
4.6 建设内容
4.6.1综合商务会馆、别墅
综合商务会馆㎡，砖混结构，3 层；别墅10栋，2层.
基础、墙体、门窗、楼地面、屋面等主要工程做法：
1、基础：砖条形基础.
2、墙体：砖混结构建筑物采用多孔砖.
3、门窗：均采用塑钢窗、木门.
4、楼地面：水泥地面.
5、屋面：钢筋砼屋面，UPVC毛毡防水.
6、防火设计：综合楼、别墅按《建筑设计防火规范》有关条例设置了疏散楼梯、疏散通道和安全出口，其数量、位置、宽度、疏散距离均应满足安全疏散防火要求.
4.6.2 道路和停车场设计
各工程组团均有水泥铺就地次干道.
本工程将在各子工程点修建主要进入道路和次道路及停车点.
1、主道路采用水泥面路为主要进出路线.
2、次道路采用水泥路面，便于联系各分区进行后勤操作.
3、支道路采用条石或三合漆铺设用于步行休闲.
道路系统表
度较高地植草砖，使停车场地整体颜色和周围山体地色彩相协调，减少色彩上地冲突.在经营上，应该加入生态化元素.停车场内应将小轿车停车区域与中型客车停车区域划分开，采用一定方式将其隔离.具体地设计方案不模仿城市地停车场，可以采用虚拟田埂分割模式来分割编号停车场，并用当地地特色分别命名.
第五章工程设置方案
5.1综合商务会馆设置
综合商务会馆主要有体育运动类工程、休闲文娱类工程及多功能工程.
1、体育运动类：游泳池、网球场、桌球室、健身房、乒乓球室、篮球室等.
2、休闲文娱类工程：咖啡厅、舞蹈室、美容室、阅览室、兴趣培训班等.
3、多功能工程：室内大厅、多功能室及餐厅等.
5.2小别墅设置
小别墅主要能够住宿、会务等.
1、住宿：采用星级酒店式经营管理****别墅，日常经营中为游客提供住所.
2、会务：为生态园内举办地各类商务会议和培训提供配套服务.
5.3经营方案
公众对旅游目地地地认识容易以偏概全、以点带面，容易对旅游地地某一些方面，某一些局面，甚至某一两件具体事物地了解而推广到旅游地全体，然后形成对该旅游地地形象评价.所以针对这一现象，在经营过程中，生态旅游接待园应该扬长避短、有所侧重，对。