海宁市创新型产业用地(M0)探索研究与制度对策

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着产业转型升级的深入推进和周边先进地区创新资源的加速外溢，新业态、新产业在海宁市发展迅速，成为推
动经济发展的重要生力军。

与此同时，现行部分土地供应和管理政策无法满足新业态、新产业的发展需求等问题也逐渐凸显出来。

为破解产业用地的制约瓶颈，保障经济发展，海宁市积极探索制定符合全市发展实际的创新型产业用地政策。

一、创新型产业用地的提出背景
近年来，新业态、新产业在中国迅猛发展。

这些新业态、新产业在空间区位、载体形态、配套服务等空间需求方面较以往的工业用地标准更高，其用地具有典型的研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，过往略显粗放的土地供应和管理政策已无法满足新业态、新产业的发展需求，且存在部分政策空白点。

此外，大面积、低价格的工业用地供应体系长期以来一直支撑着工业化发展，但与居住用地的充分竞争相比，工业用地往往由于承担着招商引资任务，市场“门槛”降低，竞争力度被大大削弱，不利于促进产业的自我转型升级。

面对这一系列的问题，为推动传统工业向2.5产业转型升级，从国家到地方，都在探索和尝试一些创新型的产业用地供给，即在工业用地（M 类）中增加新型产业用地（M0）。

在国家层面，先后出台了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）及《产业用地政策实施工作指引》（自然资办发〔2019〕31号），提出了“新产业、新业态用地”以及“兼容性混合功能用地”。

这些中央政府层面对新产业用地的“政策工具包”和使用说明书，基本给全国的工业用地创新分类定了基调，很多城市的创新型产业用地就是以此为底板来执行的。

在地方层面，不少省市和城市根据自身产业发展情况及发展方向，甚至早于国家出台了新型产业用地政策。

上海市在2011年要求增加工业研发用地和科研设计用地。

深圳市在2013年就提出了创新产业用地（M0）概念，打破了传统工业用地性质及厂房的概念。

近几年杭州市、福州市、郑州市、中山市、东莞市等地也都在积极地进行这方面的探索和尝试。

海宁市作为融入长三角一体化发展国家战略的先行地，承担着培育新产业、引领新业态、打造新模式的任务。

近年来，随着产业
海宁市创新型产业用地（M0
）探索研
究与
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□海
宁市自然资源和规划局 范晓波 杨 平
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转型升级的深入推进和周边先进地区（特别是杭州市）创新资源的加速外溢，新业态、新产业在海宁市迅速发展。

而土地作为产业发展的基础载体和生产要素，是构成创新型产业生命周期的关键所在。

土地开发及利用审批政策影响创新型产业的孵化效率、国土空间规划影响创新型产业的类型及结构布局、用地监管制度影响创新型产业的规模及集聚效益等。

为有效应对新型产业发展中遇到的新情况、新问题，破解产业用地的制约瓶颈，探索制定创新型产业用地政策显得尤为紧迫。

二、海宁市创新型产业用地政策制定过程
今年2月前，海宁市自然资源和规划局通过搜集全国各地创新型产业用地政策，梳理出符合海宁市发展实际的创新型产业配套政策。

3月期间，海宁市自然资源和规划局与海宁市经信局多次对接，对产业类型、准入条件、项目监管等方面进一步明确，制定政策初稿。

4月中旬，海宁市自然资源和规划局前往杭州市规划和自然资源局余杭分局学习考察创新型产业用地政策及相关实践经验。

4月23日，海宁市智库顾问团组织召开创新型产业用地座谈会，邀请智库顾问团委员汤海孺、盛鸣等专家和相关部门、重大平台参加，听取意见建议，进一步优化完善，形成《海宁市创新型产业用地管理实施意见（试行）》（送审稿）。

5月25日，海宁市委书记朱建军批示，要求提出创新型产业用地的具体操作意见，提交市政府常务会议研究。

6月2日，海宁市长曹国良批示，要求抓紧推出海宁市创新型产业用地地块。

6月初，海宁市自然资源和规划局专门与鹃湖国
际科技城就科研示范基地二期创新型产业用地项目方案进行对接；同时再次向部门、各镇（街道、平台）网上征求意见，进行修改完善。

6月28日，经十五届市政府第51次常务会议审议通过，《海宁市创新型产业用地管理实施意见（试行）》正式印发实施。

三、海宁市创新型产业用地制度与对策
（一）适度增加产业类型弹性范围
海宁市参照深圳等地做法，科学界定符合创新型产业特征的产业类型，并明确各类产业，兼顾灵活性，使政策更具弹性空间。

创新型产业用地（M0）是指主要用于融合研发、设计、检测、中试、新经济的信息技术、生物医药、高端装备研发、新材料、海洋高新产业、时尚产业等领域创新性业态及相关配套服务的工业用地。

创新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房（直接用于项目生产、研发、设计、测试、小试、中试、勘察、检验检测等功能
用途的用房）和配套用房（为满足职住平衡、新型产业配套等需求修建的员工倒班房、配套宿舍、食堂、超市、咖啡厅等配套服务功能用途的用房）。

（二）加强创新型产业用地规划引导
按照“功能复合、产城融合、职住平衡、生态宜居”理念，由海宁市自然资源和规划局会同海宁市经信局，根据产业发展和城市功能需求，做好创新型产业用地布局，原则上应布局于交通便捷、配套完善的重大发展平台、重要发展廊道，目前已编制完成《海宁市创新型产业用地（M0）分布图》。

创新型产业用地规模原则上不得超工业用地总规模的10%。

（三）建立创新型产业资格
准入审查制度
由属地政府提出申请，海宁市自然资源和规划局会同海宁市经信局进行初审，通过后提交海宁市工业投资项目准入管理领导小组办公室对申请项目进行评审，对符合准入条件的项目出具审查意见，作为
▲海宁市首宗创新型产业用地设计方案评审
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审核创新型产业用地出让的依据。

项目准入条件重点把好以下三个关口：一是用地是否符合海宁市创新型产业用地分类指导目录要求；二是项目固定资产投资强度、亩均税收原则上要求高于工业“标准地”的20%，其余指标按工业项目“标准地”准入标准执行；三是项目投产后3年，研究开发费用应占营业收入5%以上。

（四）科学确定创新型产业用地指标
创新型产业用地容积率原则上不低于2.0，不高于5.0，建筑密度不超过40%，绿地率不少于20%，配套用房除裙房或首层外，层高不高于4.2米。

除用于生产的厂房、车间、仓库外，其他建筑停车配建指标按照商业、商务建筑标准配置，且70%机动车位需设置于地下。

建筑立面、风格、结构及消防应按照公共建筑标准进行设计建设。

（五）建立创新型产业差别化地价管理制度
创新型产业用地土地出让年限原则上不超过50年，鼓励弹性出让年限和“先租后让”供地，实行差别化地价修正。

创新型产业用地出让起始价按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定。

在符合国土空间规划的前提下，存量工业项目转型升级成创新型产业项目的，必须符合规定的准入条件且经市政府批准后，按土地性质改变前后的土地差价补缴土地出让金并重新签订土地出让合同、项目履约监管协议。

（六）引导土地用途兼容复合利用
创新型产业用地性质主要为工业用地兼容服务型配套用地，产业用房建筑面积应高于地上总建筑面
积的80%；配套用房建筑面积不得超过地上总建筑面积的20%，其中配套宿舍原则上不得超过地上总建筑面积的15%，可参照公租房标准进行设计。

新型产业用地的建筑形态应区分于常规工业厂房建筑，鼓励使用新工艺、新技术，提高建设标准，提升城市形象。

（七）规范新型产业用地和房屋分割转让管理
为加强土地节约集约利用，解决职住平衡，加快培育产业发展，创新型产业用地原则上要求用地单位全部自持，确有分割转让必要的，可在项目准入时明确分割比例、转让条件、转让要求等指标。

创新型产业用地确需分割转让的，建设用地使用权人须自持有不少于50%的产业用房。

产业用房原则上按幢按层分割，最小分割单元面积不得少于1000平方米；配套用房不得单独转让，可随产业用房按可分割转让产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比分割转让，配套用房原则上按幢按层分割，最小分割单元面积不得少于300平方米。

（八）加强创新型产业项目
履约监管
创新型产业项目经准入取得土地后，属地政府（招商主体）必须与受让方签订项目投资管理合同，明确产业定位、投资强度、亩均销售、亩均税收等方面的内容及相关违约责任。

项目投资管理合同作为事中事后监管的主要依据，按照“谁提出、谁监管”的原则，由海宁市经信局、海宁市自然资源和规划局会同属地政府对项目进行履约监管。

加强不动产登记管理，创新型产业用地（M0）在土地利用分类为工业用地，项目在办理不动产登记时，
土地用途登记为工业（创新型产业用地M0）。

四、海宁市创新型产业用地的价值及现实意义
创新型产业用地的推出是基于土地利用效益低下、促进产业转型升级、实现产城融合，进行城市更新而提出来的，因此创新型产业用地的探索具有重要的价值和现实意义。

（一）有助于促进土地集约利用，提升工业发展水平
传统的工业园区开发存在强度低，城市用地布局紊乱，土地利用效率低下等问题。

而创新型产业用地在开发强度方面，改变传统工业园区蔓延式的开发模式，提高土地容积率，促进土地集约利用；在空间形态方面，采用楼宇而非低层厂房来承载产业发展，建筑形态以高层为主，提升城市工业化水平。

（二）有助于优化产业结构，促进高质量发展
在“大众创业、万众创新”的背景下，发展创新型产业是实现产业转型发展的重要抓手。

创新型产业具有科技含量高、环境污染小、技术与知识密集的特点，其发展壮大可提高高新产业比重，引导创新型产业的入驻，优化工业、产业结构，增强区域经济竞争力。

此外，创新科技企业对人才的要求很高，在一定程度上增加了城市的人才吸引力，有助于增强社会整体人才的配置。

（三）有助于推动产城融合发展，助力新型城镇化
传统的产业园区，特别是工业园区都存在重产业、轻配套的问题，导致职住通勤时间长等城市病问题愈发严重，而随着新时代人们对生
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活、工作价值观念的转变，实现生产、生活的融合是必然趋势。

创新型产业用地强调园区用地功能复合，通过提高工业园区配套设施用地面积比例，为企业发展提供居住、商业、金融、科技、信息等综合服务，减少交通出行需求，并致力于打造集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，有助于产业园区向产业城镇转化，实现产城融合，助力新型城镇化。

（四）有助于创新城市更新
模式，改善城市整体风貌
工业园区在整体布局及外立面风格等方面都比较传统，创新型企业在提升工业园区产业档次的基础上，以公建立面和楼宇为主要建设形态，发展创新型产业成为城市更新的新模式，有助于改善城市整体风貌。

五、海宁市创新型产业用地实例分析
海宁市首宗创新型产业用地（M0）于今年9月11日由浙江海宁鹃湖科技城开发投资有限责任公司
通过招拍挂出让方式竞得，用于建设海宁鹃湖国际科技城电子信息创新园项目。

该宗地位于海宁市区水月亭路南侧、宗海路东侧，其北侧为鹃湖国际科技城一期、西侧为浙江大学国际联合学院，为海宁鹃湖国际科技城核心区块，是海宁市委市政府打造科技企业、高新人才的集聚高地。

海宁鹃湖国际科技城电子信息创新园项目依托于浙大国际联合学院（海宁国际校区）的平台优势，主要用于建设泛半导体、信息技术、检验检测产业的研发生产，项目固定资产投资强度达800万元/亩以上，投产后3年亩均销售可达800万元/亩、亩均税收达60万元/亩以上。

项目总用地面积61599平方米，总建筑面积186235平方米，其中地上建筑面积135235平方米（包括产业用房面积110175平方米、配套用房公寓15100平方米、配套地上商业9400平方米、物业用房560平方米），地下建筑面积51000平方米（其中地下商业2500平方米），配套用房比例达19.96%。

项目规划设计分成北区、中区、南区三个组团，并通过生态景观基地以及步行流线系统有机串联，营造合理高效的园区工作生活体系。

北区组团由一组规模企业用房、两组龙头企业用房以及一栋研发中心通过一层高的平台衔接串联。

南区组团由一组规模企业用房、一组龙头企业用房以及一栋人才公寓通过一层高的平台衔接串联。

中央组团是集企业产业研发办公、公共服务、展示中心和配套服务于一体的办公综合体，将各功能组合成一幢综合体建筑服务整个园区，能够有效节省建筑占地面积，减少功能的重复堆叠，高效利用办公空间，又可以集中打造景观，提升生态品质，激发园区活力，加速形成满足国际化的现代办公组团。

项目建成后将加快构建现代产业体系，全面推进国际产业技术转移拓展，创新海宁经济蓬勃发展，塑造城市文化魅力。

六、海宁市创新型产业用地发展展望
目前，海宁市已有一宗创新型产业用地成功挂牌出让，长安镇（高新区）也有一宗地块正在研究，将于近期完成规划条件设定和项目准入，海宁经济开发区（海昌街道）有多宗地块正在开展前期研究（包括工改M0）。

这一批创新型产业用地项目的建成和投产，将有助于海宁成为集科技成果转移转化示范区、创新平台集聚区、科技创业孵化区、人才引进培育区、产城融合宜居新区为一体的科技人文生态新城，杭州湾大湾区的创新高地，G60科创大走廊的协同枢纽，引领未来湾区科技资源集聚、战略性产业发展的新引擎。

▲海宁市首宗创新型产业用地鸟瞰效果图。