土地登记持证上岗培训dyp黄山

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土地登记实务
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一、土地登记概述
（四）土地登记的原则
——属地登记（《土地登记办法》第三条）
➢ 申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府 国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以 上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、 地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记， 核发土地他项权利证明书。
➢ 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级 以上人民政府分别办理土地登记。
➢ 在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关 用地土地登记办法》的规定执行。
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一、土地登记概述
（五）土地登记内容
0、宗地
➢1、土土地以地宗权地属为性单位质进与行来登源记。 2➢➢、宗国土地家地是土指地权土所利地有主权权体属；界集线体封土闭地的所地有块权或者空间。 ➢➢➢3包➢➢土、括集国集价国抵地土：体有体格有押权坐土土土地等土权属落地地地。地 ；权来、所 使 使使地利界源有用用用役客址人权权：权权、人人体；面集积体、土用地途使、用使权用条件、等级、
受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主 管部门申请； 2.申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人 当场更正； 3.申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者 在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容； 4.申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提 交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。
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一、土地登记概述
（一）土地登记的概念和意义
概念：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和 土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利 记载于土地登记簿公示的行为。(《土地登记办法》第二条) 其中： 国有土地使用权包括：国有建设用地使用权
但有下列情形之一的，可以单方申请： ➢ （1）土地总登记； ➢ （2）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记； ➢ （3）因继承或者遗赠取得土地权利的登记； ➢ （4）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利
的登记； ➢ （5）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的
（三）土地登记效力（两种民法立法思想）
土地登记后的法律后果：土地权利是否必须登记， 土地登记与否对土地权利的保护有什么不同？
1、登记生效主义（形式主义的立法）
➢ 不动产物权的变动（取得、变更、转移、消灭）非经登记 不得生效。即只有办理了登记，才产生法律效力。
2、登记对抗主义（意思主义的立法）
➢ 不动产物权的变动（取得、变更、转移、消灭）只因当事 人的意思表示而发生效力，登记只是对抗第三人的要件 （办理登记的可以对抗第三人，即第三人不得主张登记了 的土地权利变动为无效）。
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一、土地登记概述－小结
（一）土地登记的概念和意义（不动产公示） （二）世界土地登记制度（契约、权利、托仑斯） （三）土地登记效力（两种：登记对抗、登记生效） （四）土地登记原则（重点掌握“属地原则”） （五）土地登记内容（主体、客体；权属性质与来源） （六）土地登记分类（概念）
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二、土地登记程序
（二）土地登记申请
1、登记申请人与申请方式
➢ 直接申请与代理申请（委托、法定、指定） ➢ 法人和其他组织均可直接申请 ➢ 自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地
登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申 请，而必须由其法定代理人代理申请。
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立法思想
登记对抗
登记生效 登记生效 登记生效为主
登记审查
形式审查
实质审查 实质审查 实质审查为主
登记公信力 无
有
有
有
登记是否强制 否
是
初次不强制 依申请
登记簿的编成 人
物
人
物
颁发权利凭证 否
否
否
是
登记内容
动态为主
静态为主 动态+静态 动态+静态
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一、土地登记概述
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考试范围与考试题型
考试范围: 第一章至第八章（第九章不考） 考试题型与分值分布:
总分100分 4种题型 判断题、单选题、多选题（各20分） 案例题（40分）
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一、土地登记概述
（一）土地登记的概念和意义 （二）世界土地登记制度 （三）土地登记效力 （四）土地登记原则 （五）土地登记内容 （六）土地登记分类
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二、土地登记程序
（四）注册登记
2、注册登记依据和内容
➢ 依据：《土地登记审批表》是土地登记机构进行 注册登记的重要依据。
4、土地登记审查办结期限
➢ 按照《土地登记办法》，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记 申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续；
➢ 特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以 延长十日。
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二、土地登记程序
（四）注册登记
1、不予登记的情形
《土地登记办法》第18条规定，有下列情形之一的，不 予登记（五不登记）： ➢ 土地权属有争议的； ➢ 土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的； ➢ 未依法足额交纳土地有偿使用费和其他税费的； ➢ 申请登记的土地权利超过规定期限的； ➢ 其他依法不予登记的。 不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。
登记； ➢ （6）更正登记或者异议登记； ➢ （7）名称、地址或者用途变更登记； ➢ （8）土地权利证书的补发或者换发； ➢ （9）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。 ➢ 两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。
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二、土地登记程序
（二）土地登记申请
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一、土地登记概述
（三）土地登记效力
关于我国土地登记的效力： 《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消
灭，应当依照法律规定登记。” 第九条：“对不动产物 权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未 经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于 国家所有的自然资源，所有权可以不登记。” 原则上采用的是形式主义的立法思想，土地登记是土地权 利变动的生效要件；在特定情况下，也采取意思主义的立 法思想，如地役权、土地承包经营权，和合同生效为要件， 未经登记不得对抗善意第三人。
➢ 抵指押土权地人所、有地权役人权或人使用权人最初取得土地权利的 方式。土地权属发生和变更的时间以及土地所处 的地域是影响土地权属来源的两个主要因素。
土地权属来源合法是确认土地权属、进行土地登记
的必要条件。
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一、土地登记概述
（六）土地登记分类
总登记：是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区 域内土地进行的全面登记。
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二、土地登记程序
（三）权属审核
3、土地登记审批表的填写要求（持证上岗）
➢ 国土资源行政主管部门初审意见，由取得《土地登记上岗资格证》的 土地登记人员提出，其他人员无效。
➢ 国土资源行政主管部门审核意见，由取得《土地登记上岗资格证》的 国土资源行政主管部门负责人提出，重点对初审情况进行核查。
➢ 未取得国土资源部土地登记上岗资格证的人员，不得从事土地权属审 核和登记审查工作，不得在土地登记审批表和土地登记簿上签字。
二、土地登记程序
（三）权属审核
1、权属审核的依据
➢ 法律依据： 指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。
➢ 书证依据： 申请人的身份证明、宗地的权属来源证明、地上物权
属证明、地籍调查成果等。
2、权属审核内容
➢ 土地登记申请人 ➢ 宗地自然状况 ➢ 宗地权属状况。
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二、土地登记程序
（一）土地登记程序对比 （二）土地登记申请 （三）权属审核 （四）注册登记 （五）核发证书
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二、土地登记程序
（一）土地登记程序对比
1、土地登记规则
2、土地登记办法
➢ 土地登记申请
➢ 土地登记申请
➢ 地籍调查
➢ 权属审核
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一、土地登记概述
（四）土地登记的原则
——属地登记（两个要求）
➢ 一是土地登记机构应当坚持统一性。在一个登记 区内只能由一个土地登记机构来登记，不能由两 个或两个以上土地登记机构登记；
➢ 二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记 区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构 建档保存，不能由两个或两个以上土地登记机构 来分别保管。
➢ 权属审核
➢ 注册登记
➢ 注册登记
➢ 核发证书
➢ 核发证书
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二、土地登记程序
（二）土地登记申请
1、登记申请人与申请方式
➢ 申请人：为土地权利人或土地权利变动的当事人、 利害关系人。包括自然人、法人和其他组织三种 类型。
➢ 申请方式： 直接申请与代理申请（委托、法定、指定）； 单方申请与共同申请
初始登记：是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的 登记。
变更登记：是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利 人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行 的登记。
注销登记：是指因土地权利的消灭等而进行的登记。 其他登记：是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、
异议登记、预告登记和查封登记等。
➢ 土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可 以委托代理人代理申请。
➢ 土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还有一 种特殊的情况——指定代理。这是根据人民法院或者有关 机关的指定而发生的代理。
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二、土地登记程序
（二）土地登记申请
1、登记申请人与申请方式 ➢ 单方申请与共同申请 ➢ 《土地登记办法》第七条、第八条规定，土地登记应当由当事人共同申请，
2、申请提交的文件资料
➢ 《土地登记申请书》； ➢ 申请人身份证明； ➢ 土地权属来源证明； ➢ 地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标； ➢ 地上附着物权属证明； ➢ 法律法规规定的完税或者减免税凭证等。
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二、土地登记程序
（二）土地登记申请
3、登记申请的受理与审查
受理 1.申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予
国有农用地使用权 集体土地使用权包括：集体建设用地使用权
宅基地使用权 集体农用地使用权（不含土地承包经营权） 土地登记的意义：土地等不动产物权以登记公示。
（动产交付）
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一、土地登记概述
（二）世界土地登记制度
契约登记 权利登记 托伦斯登记 权利+托伦斯
代表国家
法国（英美） 德国
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二、土地登记程序
（四）注册登记
1、不予登记的情形：国土资发（2008）70号文的规定（12种情形）
➢ 土地权属争议未解决的； ➢ 土地违法违规行为尚未处理或正在处理的； ➢ 未按合同约定付清全部土地价款的； ➢ 按土地价款缴纳比例分割申请登记的； ➢ 申请登记的土地权利超过规定期限的； ➢ 无合法用地批准等土地登记申请要件的； ➢ 对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的； ➢ 协议出让地价低于出让底价的； ➢ 违反规划改变土地用途的； ➢ 未办理土地使用权登记而设定抵押的； ➢ 异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的； ➢ 查封登记解除前申请办理抵押登记等。概述
（四）土地登记的原则
依法登记的原则 依申请的原则 审查的原则 属地登记
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一、土地登记概述
（四）土地登记的原则
——属地登记
➢ 《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动 产所在地的登记机构办理。”
➢ 《土地登记办法》第三条规定：“土地登记实行 属地登记原则。”
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二、土地登记程序
（二）土地登记申请
3、登记申请的受理与审查
审查： 对人的审查（如法人资格、法定代表人身份证明、
户主资格、代理人代理手续的审查）； 对物的审查（土地权源证明、地上物权属证明的
审查）； 对其他问题的审查 。
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