不同纳税人转让土地使用权的不同规定
土地增值税政策及征管规定
其他扣除项目：
对从事房地产开发的纳税人可按土地成本 和房地产开发成本金额之和，加计20％扣 除。
六、四级税率超率累进税率：
级 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 数
1
未超过扣除项目金额50%的部
30
分（含50%）
2
超过50%、未超过100%的部分
40
（含100%）
3
超过lOO% 、未超过200%的部
土地增值税政策解析 及征管规定
2014年3月
二、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附 着物并取得收入的单位和个人为土地增值 税纳税义务人
单位，是指各类企业单位、事业单位、国 家机关和社会团体及其他组织
个人，包括个体经营者 不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产
行为
赠予指如下情况：
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让原房地产的，也免征土 地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬 迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产 生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生 活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部 门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情 况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施 国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的 建设项目而进行搬迁的情况。
50
分（含200%）
4
超过200%的部分
60
简便结算方法
级 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 数
1
增值额未超过扣除项目金额
30
0
50%（含50%）
2
增值额超过50%、未超过100%
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。
国税发【2006】187号文件给了土地增值税清算的一般规则。
即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。
由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。
南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
苏地税规【2012】1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规摘要：一、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率概述二、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的具体计算方法三、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的优惠政策四、注意事项及税收风险防范正文：一、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率概述根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》等相关规定，小规模纳税人转让土地使用权需要按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税。
税率为11%，征收率为3%。
二、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的具体计算方法1.计算销售额：销售额为取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额。
2.计算应纳税额：应纳税额=销售额×税率（11%）。
3.计算扣除项目金额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用等。
4.计算增值额：增值额=销售额-扣除项目金额。
5.按照四级超率累进税率计算土地增值税：- 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；- 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；- 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；- 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
三、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的优惠政策1.增值税小规模纳税人优惠政策：根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税优惠政策的通知》，增值税小规模纳税人可以享受如下优惠政策：- 销售货物、劳务和应税服务的增值税税率分别为3%、6%和9%，不再适用11%的税率；- 购进或进口货物、劳务和应税服务的进项税额不能抵扣销项税额的，予以退还。
2.土地增值税优惠政策：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，以下情况可以享受土地增值税优惠政策：- 纳税人转让自有居住用地，取得收入在规定额度以下的，免征土地增值税；- 纳税人转让国有土地使用权，取得收入在规定额度以下的，免征土地增值税。
土地转让税务计算明细
土地转让税务计算明细
一、转让方税费
1.营业税：土地转让价格的5%。
2.城市维护建设税：按营业税的7%（市区）或5%（县、镇）缴纳。
3.教育费附加：按营业税的3%缴纳。
4.印花税：土地所有权转移应税凭证应当按价款的0.05%缴纳。
5.土地增值税：根据增值额的不同，税率在30%-60%之间。
二、受让方税费
1.契税：土地转让价格的4%。
2.印花税：土地所有权转移应税凭证应当按价款的0.05%缴纳。
三、其他相关费用
1.评估费：如需要对土地价值进行评估，需支付相应的评估费用。
2.律师费：如需要律师协助办理土地转让手续，需支付律师费。
3.公证费：如需要对土地转让合同进行公证，需支付公证费。
4.登记费：办理土地所有权转移登记时需支付登记费。
5.其他杂费：如中介服务费、金融服务费等。
土地增值税法
第四节 应税收入与扣除项目的确定
对于存量房地产转让（扣除项目） 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=
重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。
第四节 应税收入与扣除项目的确定
（一）对于新建房地产转让，可扣除 1．取得土地使用权所支付的金额，包括
第三节 税率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率 表如下：
级 增值额占扣除项目金额比例 税 速算扣除系
数
率数
1 50%以下（含50%）
30%
0
2 超过50%～100%（含100%） 40%
5%
3 超过100%～200%（含200%） 50% 15%
4 200%以上
60% 35%
第四节 应税收入与扣除项目的确定
3．房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的三项
期间费用，即销售费用、 管理费用、财 务费用。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算 分摊利息支出，并能提供金融机构的贷 款证明的；
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使 用权所支付的金额＋房地产开发成本） ×5％以内
第四节 应税收入与扣除项目的确定
三、应纳税额计算 应纳税额=增值额×适用税率-扣除
项目金额×速算扣除系数 例见P186
第六节 税收优惠
一、对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增
值额未超过扣除项目金额20%，免征土地 增值税。
二、对国家征用收回的房地产的税收 优惠
三、对个人转让房地产的税收优惠 凡居住满5年或5年以上的免征，居住满3
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地 价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家 统一规定交纳的有关费用。
转让土地使用权简易计税政策
转让土地使用权简易计税政策随着我国城市化进程的加快，土地使用权的转让成为了经济发展过程中的重要一环。
为了规范土地使用权转让的税收政策，促进经济的健康发展，我国制定了转让土地使用权简易计税政策。
本文将就该政策的背景、适用范围、计税方式等内容进行详细阐述。
一、背景土地使用权是指在土地法律制度下，土地所有权人将土地出让给他人使用并获得报酬的权利。
土地使用权转让是指土地所有权人将所拥有的土地使用权转让给他人。
随着城市化的加速推进，土地使用权转让已成为土地经营者的一项重要经营活动。
税收作为国家财政的重要来源，对土地使用权转让所应纳税额的计算和征收具有重要意义。
二、适用范围转让土地使用权简易计税政策适用于各类土地使用权转让行为，包括城市用地、农村用地和工矿用地等。
此政策适用于个人、企事业单位和其他组织的土地使用权转让行为，无论是国有土地还是集体土地。
三、计税方式根据转让土地使用权简易计税政策，纳税人可以选择按照土地增值税法计征土地增值税或者按照差额征收土地价款。
1. 按照土地增值税计征根据土地增值税法，当土地使用权转让时，卖方需要缴纳一定比例的土地增值税。
土地增值税的计征方式为递进式税率，根据土地的增值额不同，适用不同的税率。
具体的税率由地方政府根据实际情况制定，并报上级税务部门备案。
2. 按照差额征收土地价款除了按照土地增值税计征，纳税人还可以选择按照差额征收土地价款。
所谓差额征收土地价款是指纳税人在转让土地使用权时，可以选择向税务部门申请用买方支付给卖方的土地价款减去购买该土地使用权所支付的价款作为应纳税款的计税基数。
四、政策优势转让土地使用权简易计税政策的实施，有利于优化税收结构，提高税收征收效率，同时也能有效规范土地使用权转让行为，防止不合理的土地炒作。
具体来说，该政策的优势主要体现在以下几个方面：1. 简化计税流程转让土地使用权简易计税政策针对土地使用权转让行为的特点进行了合理设定，减少了征税标准的复杂性，简化了计税流程，降低了企业和个人的税务负担，也提高了征收效率。
6.中华人民共和国增值税暂行条例(2019)
中华人民共和国增值税暂行条例(2017修订)法律修订1993年12月13日中华人民共和国国务院令第134号公布2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订截止2019年依然有效第一条在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
第二条增值税税率：（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。
（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%： 1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐； 2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品； 3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物； 4.饲料、化肥、农药、农机、农膜； 5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。
（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
税率的调整，由国务院决定。
第三条纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。
第四条除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产（以下统称应税销售行为），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
土地使用税
适用税额和应纳税额的计算
城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定 额税率。每平方米的年幅度税额按城市大 小分4个档次：①大城市1.5～30元；②中 等城市1.2～24元；③小城市0.9～18元； ④县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
大中小城市划分
大中小城市的划分就是根据管理的需要，按市区 （不包括市辖县）的非农业人口总数多少对城市 规模进行的划分。目前，我国统计工作中将城市 分为以下几组： （1）100万人口以上为特大城市； （2）50－100万人口为大城市； （3）20－50万人口为中等城市； （4）20万人口以下为小城市。 我市按此标准应归为小城市。 另外，城市指市区和效区，农村属效区范围，属 于征税范围。其他农村均不属于征税范围，不征 收土地使用税。
滨州市土地税税率表
单位税额 单位 一级土地 二级土地 建制镇 8元 6元 滨州市区 6元 3.2元 邹平县 6 6元 3.2 3.2元 博兴县 4元 3.2元 3.2元 阳信县 无棣县 惠民县 沾化县 4元 4.8元 4元 3.2元 3.2元 3.2元 3.2元 3.2元 工矿区
3.2 3.2元 3.2元 3.2元
思考题：企业自建水库能否免税？
核查的四个阶段
（一）信息比对阶段。 各县（区）成立由地税、财政、国土等 部门及乡（镇、办）组成的专门领导小组 和办事机构，制定具体实施方案，在辖区 范围内进行广泛宣传发动和应税单位土地 占用情况资料核查。核查人员将地税征管 系统土地信息与国土部门提供的土地信息 进行比对，根据比对结果确定核查单位和 重点区域。
困难性及临时性减免税纳税人缴纳土地使 用税确有困难需要定期减免的，由省、自 治区、直辖市税务机关审核，逐级报经财 政部、国家税务总局批准；对遭受自然灾 害需要减免税的企业和单位，省、自治区、 直辖市税务机关，可根据受害情况，给予 临时性的减税或免税照顾，以支持生产帮 助企业和单位渡过难关。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知_国税发〔2009〕91号
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号全文有效成文日期：2009-05-12字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
转让土地使用权简易计税政策
转让土地使用权简易计税政策一、纳税人范围本政策所称的纳税人是指转让国有土地使用权、地上的建筑物的单位和个人。
其中，单位是指各类企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他组织；个人是指个体工商户和其他个人。
二、计算方式纳税人应按照以下公式计算应纳税额：应纳税额=应纳税所得额×5%。
其中，应纳税所得额为纳税人取得的货币收入额或实物收入额，减除规定费用后的余额。
具体计算方式如下：1. 纳税人取得货币形式的收入，应当按照实际取得的货币收入计算应纳税所得额；2. 纳税人取得实物形式的收入，应当按照合同约定的价值计算应纳税所得额。
若合同未约定价值，则按照独立第三方出具的评估价值计算应纳税所得额。
三、减免税政策1. 纳税人因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；2. 因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
四、发票开具纳税人应当在转让土地使用权、建筑物并取得收入后，向当地税务机关申报纳税，并按照规定开具发票。
发票的开具应当按照税务机关的规定进行，确保真实、准确、完整。
五、申报缴纳纳税人应当在每次转让土地使用权、建筑物并取得收入后的次月15日内，向当地税务机关申报纳税，并按照规定的期限缴纳税款。
纳税人应当保证申报信息的真实性和准确性，并对申报的税款负责。
六、税务检查税务机关有权对纳税人的纳税情况进行检查，包括对纳税人的账簿、记账凭证、报表、合同等相关资料进行检查。
纳税人应当配合税务机关的检查工作，如实提供相关资料，不得隐瞒或提供虚假信息。
七、法律责任1. 纳税人未按照规定期限申报纳税的，税务机关可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，可以处以行政拘留。
2. 纳税人提供虚假的账簿、记账凭证、报表等资料或者有其他违法行为逃避纳税的，税务机关可以依法追缴税款和滞纳金，并处以罚款；情节严重的，可以处以行政拘留。
国税发新号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发布时间: 2009-5-21 13:46:19 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、，地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
土地使用权不同转让形式下涉及的税务
[会计实务]一文搞懂：土地使用权不同转让形式下，涉及的税务都有什么不同土地使用权转让有以下四种方式，现将每种方式涉税情况总结如下：方式一、直接转让法直接转让土地使用权是最简单的一种操作方式，在转让过程中，转让方涉及的主要税种有以下三个(其他小税种暂不考虑)：1.增值税根据财税2016年47号文件规定，营改增前取得的土地使用权，可以选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%征收率计算缴纳增值税;如果是销售营改增后取得的土地使用权，按照财税2016年36号文件规定，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税按照《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
因为这里的土地并未开始施工，在计算土地增值税时，只能以转让价减去购置时的原价及附加税后的金额做为增值额，按照30%-60%的适用税率，计算缴纳土增税。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
方式二、投资超过25%后，作为在建项目转让投资超过25%，作为在建项目转让，转让方涉及的主要税种也有以下三个：1.增值税根据国税2016年14号公告规定，销售营改增前开工的在建项目，可以适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不能扣除对应的土地价款; 如果是销售营改增后开工的在建项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除对应的土地价款后的余额为销售额，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税投资超过25%，在建项目转让，土地成本及开发成本可以加计扣除。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
转让土地使用权如何缴纳增值税？
转让土地使用权如何缴纳增值税？问：实行营改增之后，一般纳税人或小规模纳税人转让土地使用权时应当如何缴纳增值税？答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，转让土地使用权应当按照销售无形资产—自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税，税率为11%（2018年5月1日后为10%，下同），征收率为3%。
但营改增后转让土地使用权，区分营改增前取得和营改增后取得，并且房地产企业和非房地产企业也有所区别，具体如下。
一、转让2016年4月30日前取得的土地使用权。
《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，转让2016年4月30日前取得的土地使用权，不论是一般纳税人还是小规模纳税人，不论是房地产企业还是非房地产企业，均可以选择适用简易计税方法，并且可差额缴纳增值税，即以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
小规模纳税人不选择差额计税的，则应当按取得的全部价款和价外费用按照3%的征收率计算并缴纳增值税。
二、非房地产企业纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权。
由于现行政策中，对转让2016年5月1日以后取得的土地使用权并无差额纳税的规定，所以，非房地产企业的一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的土地使用权或建造房屋后销售，应当以取得的全部价款和价外费用为销售额（不得扣除土地价款），按照11%计算增值税销项税额。
非房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。
三、房地产企业转让2016年5月1日后取得的土地使用权。
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
中华人民共和国土地增值税暂行条例
中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）第一条立法目的为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条纳税范围转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
〔部门规章及文件〕1. 《土地增值税暂行条例实施细则》（1995年1月27日财法字〔1995〕 6号）第2条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第3条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第4条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第5条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第6条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
2.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（2018年6月15日国家税务总局公告2018年第31号）一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1．房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2．整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3．直接转让土地使用权的。
土地使用权转让 土地增值税申报流程
土地使用权转让土地增值税申报流程为了规范土地使用权转让及土地增值税的申报工作，保障国家税收利益，维护纳税人合法权益，特制定本申报流程。
一、纳税申报
纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，提交相关资料，包括土地使用权转让合同、支付款项凭证、房产交易凭证等。
二、核定税额
纳税人按照税务机关核定的税额及适用的税率，计算申报应缴纳的土地增值税税额。
核定的税额和税率根据土地使用权转让的实际情况确定。
三、审核申报
主管税务机关对纳税人的申报进行审核，重点审核申报资料的完整性、真实性以及是否符合相关税收法规。
审核通过后，计算出纳税人应缴纳的土地增值税税额。
四、出具纳税凭证
主管税务机关出具纳税凭证，纳税人凭此办理有关手续，如缴纳税款、办理土地使用权变更登记等。
五、结算手续
纳税人在房地产交付使用后30日内，应当向房地产所在地主管税务机关办理土地增值税结算手续。
结算手续包括对已缴税款的确认和对未缴税款的补缴。
六、纳税保证
在规定期限内未缴清土地增值税的，纳税人应向主管税务机关办理纳税保证。
纳税保证可以采用现金、银行保函等形式。
七、申请评估
纳税人可以申请税务机关对房地产进行评估，以确定应缴纳的土地增值税税额。
评估结果作为税务机关核定税额的参考依据。
八、资料保管
纳税人应当妥善保管与土地使用权转让相关的凭证、资料，以备主管税务机关查验。
相关资料应当保存至少5年。
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规
（原创实用版）
目录
1.小规模企业转让土地使用权的增值税税率规定
2.小规模企业转让不动产的增值税税率规定
3.增值税免征规定
4.增值税专用发票抵扣规定
5.转出多交增值税的会计分录
正文
一、小规模企业转让土地使用权的增值税税率规定
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，小规模纳税人转让土地使用权，其增值税税率为 5%。
小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
1.小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额。
2.小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额。
二、小规模企业转让不动产的增值税税率规定
对于小规模企业来说，转让不动产的增值税税率同样为 5%。
无论是转让土地使用权还是其他不动产，都按照 5% 的征收率计算应纳税额。
三、增值税免征规定
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，以下项目免征增值税：
1.农业生产者销售的自产农产品；
2.避孕药品和用具；
3.古旧图书。
四、增值税专用发票抵扣规定
增值税专用发票抵扣规定是取得合法扣税凭证。
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
合法扣税凭证的种类包括：
1.增值税专用发票；
2.海关进口增值税专用缴款书；
3.农产品收购发票。
纳税人转让土地使用权应如何计税？
I can only live like this and be the protagonist in the thousands of worlds.通用参考模板（页眉可删）纳税人转让土地使用权应如何计税？导读：我们都知道在我国有很多的税是须要公民缴纳的，纳税人也必须按照正常的程序进行缴税，那么纳税人转让土地使用权应如何计税呢？纳税人在转让建筑物或者其它的土地时一并转让所占有的土地使用权，应按照销售的不动产缴纳增值税，那下面就来听听的看法。
我们都知道在我国有很多的税是须要公民缴纳的，纳税人也必须按照正常的程序进行缴税，那么纳税人转让土地使用权应如何计税呢？纳税人在转让建筑物或者其它的土地时一并转让所占有的土地使用权，应按照销售的不动产缴纳增值税，那下面就来听听的看法。
纳税人在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
纳税人仅转让土地使用权的，应按销售无形资产—转让土地使用权缴纳增值税，具体分以下两种情况：(1)根据财税〔〕47号文件规定，纳税人转让年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
(2)纳税人发生除财税〔〕47号文件规定情形以外的转让土地使用权行为，一般纳税人应以销售额全额按适用税率即11%计算缴纳增值税，小规模纳税人应以销售额全额按3%的征收率计算缴纳增值税。
纳税人销售不动产应如何处理？根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款： 1、一般纳税人销售其年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2、纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
中华人民共和国土地增值税暂行条例 -国务院令第138号
中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令第138号全文有效成文日期：1993-12-13字体：【大】【中】【小】第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条土地增值税由税务机关征收。
转让土地使用权税収分类编码
转让土地使用权税收分类编码一、介绍在中国，土地使用权是指土地使用者在一定时间内，依法拥有和使用土地的权利。
土地使用权的转让是指土地使用者将自己拥有的土地使用权转让给他人的行为。
在土地使用权转让过程中，税收是一个重要的因素。
本文将详细探讨转让土地使用权税收分类编码的相关内容。
二、土地使用权转让的税收分类编码为了规范土地使用权转让的税收管理，中国税务部门制定了相应的税收分类编码。
这些编码用于标识土地使用权转让的不同类型和税收政策，方便税务部门进行统计和管理。
以下是土地使用权转让税收分类编码的详细内容：1. 土地使用权转让的一般纳税人•编码：001•适用范围：普通纳税人转让土地使用权的情况2. 土地使用权转让的小规模纳税人•编码：002•适用范围：小规模纳税人转让土地使用权的情况3. 土地使用权转让的个体工商户•编码：003•适用范围：个体工商户转让土地使用权的情况4. 土地使用权转让的农民专业合作社•编码：004•适用范围：农民专业合作社转让土地使用权的情况5. 土地使用权转让的农民合作经济组织•编码：005•适用范围：农民合作经济组织转让土地使用权的情况三、税收政策针对不同类型的土地使用权转让，中国税务部门制定了相应的税收政策。
以下是各类土地使用权转让的税收政策的详细内容：1. 一般纳税人•税收政策：根据土地使用权转让的金额，按照一定的比例征收增值税和个人所得税。
2. 小规模纳税人•税收政策：根据土地使用权转让的金额，按照一定的比例征收营业税和个人所得税。
3. 个体工商户•税收政策：根据土地使用权转让的金额，按照一定的比例征收营业税和个人所得税。
4. 农民专业合作社•税收政策：根据土地使用权转让的金额，按照一定的比例征收营业税和个人所得税。
5. 农民合作经济组织•税收政策：根据土地使用权转让的金额，按照一定的比例征收营业税和个人所得税。
四、税收分类编码的重要性土地使用权转让的税收分类编码对于税收管理具有重要的意义。
土地出让金可否差额纳税
土地出让金可否差额纳税？作者：云中飞春秋战国乱如麻：土地出让金可否差额纳税？《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号）（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函【2005】83号）三、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。
《XX自治区地方税务局关于转让土地使用权计征营业税营业额确认问题的批复》（新地税函【2008】300号）根据财政部、国家税务总局财税〔2003〕16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。
《XX自治区地方税务局关于销售不动产、转让土地使用权营业税政策问题的批复》（桂地税函[2003]715号）关于《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款的规定应如何执行问题，经请示国家税务总局，现具体明确如下：一、单位和个人销售其购置的不动产(包括销售对购置不动产改建扩建后形成的不动产)，以其全部收入减去购买该项不动产原价款后的余额计算缴纳营业税。
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问：实行营改增之后，一般纳税人或小规模纳税人转让土地使用权应当如何缴纳增值税？
答：根据《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税，税率为10%，征收率为3%。
但营改增后转让土地使用权，区分营改增前取得和营改增后取得，并且在房地产企业和非房地产企业也有所区别：
一、转让2016年4月30日前取得的土地使用权。
根据《进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)的规定：
转让2016年4月30日前取得的土地使用权，不论是一般纳税人还是小规模纳税人，不论是房地产企业还是非房地产企业，均可以选择适用简易计税方法，并且可差额缴纳增值税，即以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原
价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
纳税人不选择差额计税的，则应当按取得的全部价款和价外费用按照3%征收率计算缴纳增值税。
二、非房地产企业纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权。
现行政策中，对转让2016年5月1日以后取得的土地使用权并无差额纳税的规定。
所以，非房地产企业的一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的土地使用权或经建造
房屋后销售，应当按照以取得的全部价款和价外费用为销售额（不得扣除土地价款），按照10%计算增值税销项税额。
非房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。
三、房地产企业转让2016年5月1日后取得的土地使用权。
根据《〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
所谓自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
由此可见，房地产公司销售“自行开发”的房地产项目，在适用一般计税方法的情况下，考虑到受让土地价款不能取得增值税抵扣凭证，采取了一种变通的作法，即支付的土地价款可以抵减销售额。
但如果房地产企业中的一般纳税人，2016年5月1日后取得的土地使用权未在依法取得土地使用权的土地上进
行基础设施和房屋建设，即将受让土地未进行开发而直接转让，应当按照转让无形资产缴纳增值税，不能从计税销售额中抵减土地价款。
房地产企业纳税人的小规模纳税人转让20 16年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外
费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。