江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的相关规定考试题
2017年江苏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试题
2017年江苏省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列选项中，房地产投机对房地产价格的影响不包括。
A：引起房地产价格上涨B：引起房地产价格下跌C：影响房地产的投资收益D：起着稳定房地产价格的作用E：工业用地的监测点评估价格2、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。
A．住房公积金管理中心B．住房公积金管理委员会委托的银行C．各个单位D．全体职工大会3、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元／㎡，该类房地产的报酬率为6%，该宗土地使用权的35年的价值为。
A：1120万元B：1366万元C：1445万元D：1456万元E：工业用地的监测点评估价格4、需求价格弹性||=∞，此时称。
A：需求有完全价格弹性B：需求为单一价格弹性C：需求富有价格弹性D：需求缺乏价格弹性E：执行层的组织协调5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】A：30％B：45％C：65％D：75％E：工业用地的监测点评估价格6、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8％，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。
A：64．33万元B：66．25万元C：77．19万元D：79．50万元E：工业用地的监测点评估价格7、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。
A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D：利率是资金时间价值的一种标志E：借款合同8、下列关于工程量清单，表述错误的是。
2017年江苏省房地产估价师《相关知识》：拍卖标的考试题
2017年江苏省房地产估价师《相关知识》：拍卖标的考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。
A：地役权B：抵押权C：典权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格2、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。
A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同3、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是。
A：18％B：25％C：30％D：50％E：借款合同4、已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为__万元。
A．109B．117C．124．D．1305、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。
A．总销量B．价格C．价值D．总效用6、土地增值税的课税对象是。
A：无偿转让房地产所取得的土地增值额B：赠与转让房地产所取得的土地增值额C：继承转让房地产所取得的土地增值额D：有偿转让房地产所取得的土地增值额E：执行层的组织协调7、下列对房地产最低保修项目和保修期限表达错误的是__A．屋面防水3年B．管道堵塞1个月C．灯具、电器开关6个月D．卫生洁具1年8、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于。
A：商品房建设投资B：置业投资C：土地开发投资D：土地一级开发E：借款合同9、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。
A．债务融资B．已建成房地产抵押贷款C．权益融资D．建设贷款10、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。
2017年上半年江苏省房地产估价师《制度与政策》：专业房地产估价的概念考试试卷
2017年上半年江苏省房地产估价师《制度与政策》：专业房地产估价的概念考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
A．一级B．二级C．三级D．暂定级2、路线价法实质是一种。
A：经济法B：权益法C：市场法D：比价法E：工业用地的监测点评估价格3、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元／㎡。
现市场上类似的写字楼的月租金为100 元／㎡。
假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。
A：70．03B：71．03C：72.03D：73．03E：工业用地的监测点评估价格4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调5、以下对价格弹性的描述中，__是正确的。
A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样C．PES(供给弹性系数)＝需求数量变化的百分比/价格变化的百分比D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性6、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78%B．85%C．117%D．150%7、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为__。
A．22.2%B．33.3%C．44.4%D．55.5%8、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：影响商务办公房地产价格的因素模拟试题
江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：影响商务办公房地产价格的因素模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制。
A：总体规划B：控制性详细规划C：修建性详细规划D：分区规划E：执行层的组织协调2、根据建筑物重要性和使用要求。
一般居住建筑的建筑物的重要性等级是。
A：特等B：甲等C：乙等D：丙等E：执行层的组织协调3、2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于__万元。
A．4000B．5000C．6000D．70004、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。
A：15B：22C：18D：25E：工业用地的监测点评估价格5、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。
A：供给量B：需求量C：需求曲线D：供给曲线E：执行层的组织协调6、房产税的课税对象是。
A：房产B：土地增值额C：房产人D：负税人E：执行层的组织协调7、在我国对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过__年。
A．2B．3C．5D．108、维修基金属于代管基金。
业主委员会成立前，维修基金由__代管。
A．当地财政管理部门B．当地税收主管部门C．当地房地产行政主管部门D．物业公司9、国有土地上房屋征收主体是。
A：国务院B：省级人民政府C：市、县级人民政府D：房屋征收部门E：执行层的组织协调10、下列不属于管理费用的是。
A：管理人员工资B：职工教育经费C：广告宣传费D：技术开发费E：借款合同11、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。
江苏省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：出让计划的拟定和批准权限考试试题
江苏省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：出让计划的拟定和批准权限考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。
A．超额利润B．投资回报C．内部收益D．风险报酬2、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格3、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A：用途B：建筑规模C：容积率D：绿地率E：工业用地的监测点评估价格4、某宗面积为5 000 m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为__万元。
A．824B．924C．844D．9445、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。
A：2 000B：400C：4 000D：10 000E：工业用地的监测点评估价格6、某房地产开发企业2002年的流动资产总额为2 000万元，流动负债总额为1 500万元，则流动比率为。
A：0．33B：0．75C：1．33D：1．75E：执行层的组织协调7、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。
A．住房公积金管理中心B．住房公积金管理委员会委托的银行C．各个单位D．全体职工8、A房地产开发企业在取得《暂定资质证书》一年后，经审查符合条件，可以直接申报__级资质证书。
A．一B．二C．三D．四9、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于__万元。
江苏省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题试题
江苏省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，作为自然人的申请人死亡，天之内没有近亲属或者近亲属杗表示参加裁决或放弃参加裁决的，房屋拆迁管理部门应终结裁决并书面告知当事人。
A：7B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章2、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A．存量B．增量C．流量D．减量3、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按__征收。
A．土地出让金B．占用面积C．经营收入D．销售收入4、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是__年。
A．40B．35C．30D．205、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。
A．10.2B．11.0C．11.3D．11.56、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。
A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”B：经济学中的成本概念同于会计成本C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和E：执行层的组织协调7、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。
假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。
A：3439B：3473C：3508D：3608E：工业用地的监测点评估价格8、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。
江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的特点模拟试题
江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的特点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。
A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格2、流动比率，下列说法不正确的是。
A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％B：又称之为“银行家比率”C：又称之为“二对一比率”D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上E：借款合同3、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。
A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”B：经济学中的成本概念同于会计成本C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和E：执行层的组织协调4、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。
A．假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理B．对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法C．假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等D．假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余5、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。
A．开发商B．设计单位C．承包商D．监理单位6、设立房地产中介服务机构，必须向__申请设立登记，领取营业执照，方可开业。
A．房地产管理部门B．工商行政管理部门C．土地管理部门D．建设管理部门7、组合贷款是__贷款组合总称。
A．自营性和政策性B．自营性和商业性C．政策性和商业性D．政策性和委托性8、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。
2017年上半年江苏省房地产估价师《案例与分析》：估价所需资料清单试题
2017年上半年江苏省房地产估价师《案例与分析》：估价所需资料清单试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、室内装修费科目不包括__。
A．材料费、工器具、设备使用费B．人工费、管理费、承包商利润C．材料费、工器具、承包商利润D．健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等2、王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。
A：只能自住不能出租B：产权归王某所有C：房主拥有部分产权D：不得设定抵押E：执行层的组织协调3、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．2500B．400C．2100D．29004、某可比实例实际成交价格为3 400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。
A：3 401．36B：3 398．64C：3 538．78D：3 266．67E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是．(2007年试题)A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高E：借款合同6、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示．采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。
江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：工业房地产及其估价特点试题
江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：工业房地产及其估价特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是。
A：无顶盖的室外楼梯B：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊C：房屋之间无上盖的架空通廊D：与房屋相连有上盖无柱的走廊E：执行层的组织协调2、需求是指消费者在某特定时期內和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的。
A：总和B：水平C：质量D：数量E：执行层的组织协调3、某临街深度30．48 m(即100英尺)、临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)、临街宽度25 m的矩形土地的总价为．【2004年考题】A：53．34万元B：85．34万元C：106．68万元D：213．36万元E：工业用地的监测点评估价格4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。
A．该建筑物的价值低于拆除费用B．该估价结果肯定有误C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．不可能出现这种情况5、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。
A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作为估价依据D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值6、信用最显著的特征是。
A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡B：具有强制性的活动C：以价格围绕价值而运动D：货币运动E：执行层的组织协调7、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性B．适应性C．不一致性D．保值性与增值性8、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。
2017年房地产估价师考试《案例与分析》考试资料3
房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。
因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。
下面以《规范》中的一些条文规定来说明房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。
以《规范》第6.4.4条为例：“6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：“(1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。
此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
“(2)用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
”这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式，就是两种估价技术路线。
这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。
而这两种估价技术路线反映的价格形成过程却又是不同的：前者是用出让土地使用权价格减去土地使用权出让金价款;后者是采用成本积算的方法，在积算时不考虑土地使用权出让金价款。
又例如《规范》第6.12.2条规定：“6.12.2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。
对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。
”这里所说的：“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。
也就是说，在进行房地产损坏赔偿估价时，需要确定的是估价对象房地产因损坏所造成的价值损失。
这个价值损失又如何衡量呢?是用对其进行修复所需的费用来衡量的。
上半年江苏省房地产估价师案例与分析估价所需资料清单试题
2017年上半年江苏省房地产估价师《案例与分析》:估价所需资料清单试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、室内装修费科目不包括__。
A．材料费、工器具、设备使用费B．人工费、管理费、承包商利润C．材料费、工器具、承包商利润D．健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等2、王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。
A：只能自住不能出租B:产权归王某所有C：房主拥有部分产权D：不得设定抵押E：执行层的组织协调3、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8％，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为10％.则该宗房地产的收益价格为(）万元。
A．2500B．400C．2100D．29004、某可比实例实际成交价格为3 400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102,房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。
A：3 401．36B：3 398．64C：3 538．78D：3 266．67E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于零售商业物业租金的表述中,错误的是．（2007年试题)A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业B:知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高E：借款合同6、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示．采用平均发展速度趋势法估计,该宗房地产2008年的价格为。
2017年上半年江苏省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试试卷
2017年上半年江苏省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给的一种交易行为。
A：最低出价者B：最高出价者C：正常出价者D：最高条件出价者E：执行层的组织协调2、销售不动产的营业税税率为。
A：1％B：3％C：5％D：7％E：执行层的组织协调3、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。
A．有偿B．有限期C．有流动D．有偿有限期4、在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声明B．估价的假设和限制条件C．估价方法D．估价对象5、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。
则该项目建造成本的利息是万元。
(2005年试题)A：755.54B：772.84C：1400.88D：1433.90E：借款合同6、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从__开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
A．1997年下半年B．1998年上半年C．1998年下半年D．1999年7、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。
A.AB.BC.CD.D8、下列不属于物业管理基本特性的是。
A：城市化B：社会化C：专业化D：市场化E：执行层的组织协调9、短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的年期以內资金交易活动的总称。
A：1B：3C：5D：8E：执行层的组织协调10、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
江苏省2017年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录考试试题
江苏省2017年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括__。
A．外墙面积B．营业面积C．公用面积D．建筑面积2、是我国的中央银行。
A：中国银行B：中国人民银行C：银行业监督管理机构D：证券监督管理机构E：执行层的组织协调3、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有__签字盖章。
A．注册建筑师B．注册结构工程师C．注册建造师D．注册施工管理师4、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。
A：市场价值B：原始价值C：评估价值D：折余价值E：工业用地的监测点评估价格5、地租即为土地的。
A：净价值B：利润C：净收益D：价格E：工业用地的监测点评估价格6、__可以防止过度开发带来的城市基础设施的超负荷运行。
A．容积率B．容积率下限C．容积率上限D．全部建筑容积率7、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有B．所有参加该估价项目C．对该估价项目负第一责任D．任本估价机构法定代表人8、《房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件，其中，满足出让合同成立的必要条件是__。
A．按出让合同规定已经支付全部土地使用权出让金B．取得土地使用权证书C．支付丁土地使用权出让金D．A和B9、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。
A．有偿B．有限期C．有流动D．有偿有限期10、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。
当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。
A：67.60B：811.24C：1622.48D：2433.72E：工业用地的监测点评估价格11、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题(网友回忆版)
2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版）[问答题]1.（一）估价对象为一（江南博哥）个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。
甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。
请问：1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？参考答案：1.（1）有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
运用收益法估价一般分为以下5个步骤：①选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；②测算收益期或持有期；③测算未来收益；④确定报酬率或资本化率、收益乘数；⑤计算收益价值。
（2）采用收益法进行估价时，在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的约定，计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺的有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
2.比较法是以市场成交价格为导向的，是最直接且有说服力的估价方法，因此也成为带租约限制房地产估价的首选方法。
但当我们搜集可比实例时，通常很难获取带有相同租约条件的案例及其相关租赁信息，故只能用正常交易案例来修正带租约的房地产，理论上也可以将租赁和占用情况在房地产权益状况调整中作为修正项，但至于如何修正？修正方向如何确定？是不管实际租金高低一律向下修正呢？还是根据租金损益来确定修正方向？修正幅度又该如何确定？针对这些问题，目前的《房地产估价规范》中并未将这项操作规范化，在估价实务中估价人员为了方便往往未对租约因素进行修正，忽视了租约对于房地产抵押价值的影响。
2017年上半年江苏房地产估价师相关知识合同的履行试题
2017年上半年江苏省房地产估价师《相关知识》：合同的履行试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某市去年住宅的实际销售量为600万m2,预测销售量为400万m2,平滑指数为0.7,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是一万m2。
A.450B.570C.490D.5402、房地产开发具有—的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A.投资量大B.周期长C.风险性大D.开发费用投入时间变化大3、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。
A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格4、招标人采用邀请招标方式的，应当向一个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。
A. 2B. 3C. 4D. 55、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为一万台。
A.102B.120C.108D.886、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,预计风险报酬为无风险报酬的25%。
该写字楼目前的价格为万元。
A：5061. 44B：5546. 94C：5562. 96D：6772. 85E：工业用地的监测点评估价格7、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为_。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
江苏省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产拍卖、变卖估价的相关规定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、城市规划、镇规划分为总体规划和。
A：分区规划B：简单规划C：详细规划D：控制性规划E：房地产估价机构必须加盖公章2、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。
A：1067B：1070C：1087D：1141E：工业用地的监测点评估价格3、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。
A．9.26%B．10%C．11.32%D．12%4、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格5、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。
A．居住人口规模B．居住户数规模C．用地规模D．建筑规模6、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。
A：B：C：a×nD：∞E：工业用地的监测点评估价格7、2010年3月，A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建，翻建后的房屋面积增加了12，张某应当申请。
A：房屋所有权初始登记B：房屋所有权变更登记C：房屋所有权转移登记D：房屋更正登记E：执行层的组织协调8、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。
A．小于5年B．在5～6年之间C．在6～7年之间D．在7～8年之间9、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．A：Y=4 855．33+265XB：Y=3 522．22-385XC：Y=4 978．32+433XD：Y=3 522．22+385．00XE：工业用地的监测点评估价格10、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。
A．不受该抵押权影响B．应当解除C．没有效力D．不得对抗抵押权11、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。
A．1.8月B．2.5季C．1.8年D．0.45年12、安置补助费是__。
A．为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费B．为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费C．为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费D．为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费13、是我国的中央银行。
A：中国银行B：中国人民银行C：银行业监督管理机构D：证券监督管理机构E：执行层的组织协调14、开发投资的投资者主要是（）。
A．赚取利润B．保值增值C．获得收益D．消费15、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法16、是税收的关键特征。
A：强制性B：固定性C：无偿性D：有偿性E：执行层的组织协调17、《房地产估价机构管理办法》规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调18、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。
A：土地使用费B：土地补偿费C：安置补助费D：地上附着物和青苗的补偿费E：房地产估价机构必须加盖公章19、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是__。
A．谨慎价值B．市场价值C．快速变现价值D．投资价值20、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。
确需变更的，必须经__批准。
A．政府B．城市规划行政主管部门C．城市建设行政主管部门D．城市土地主管部门21、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。
A．35B．37.8C．38.4D．73.422、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3 405元／㎡、3 565 元／㎡、3 730元／㎡、3 905元／㎡、4 075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为．【2007年考题】A：4 075．0元／㎡B：4 242．5元／㎡C：4 410．0元／㎡D：4 577．5元／㎡E：工业用地的监测点评估价格23、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。
该房地产的价格为万元。
A：313B：329C：417D：446E：工业用地的监测点评估价格24、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。
A．单项工程B．单位工程C．分部工程D．分项工程25、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。
评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。
A：1．60B：3．00C：4．25D：5．525E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房屋产权总登记、验证、换证，应当由__发布公告。
A．县级以上地方人民政府B．当地房地产管理部门C．当地建设行政管理部门D．当地房屋产权监理处2、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有．(2008年试题) A：恶意欺诈B：市场疲软C：项目拖期D：质量纠纷E：违法预售3、下列墙体中，属于非承重墙的有。
(2008年试题)A：围墙B：外墙C：隔墙D：填充墙E：幕墙4、政府对房地产的限制一般是通过来实现的。
A：管制权B：征收权C：充公权D：没收权E：征税权5、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。
A：需求不变、供给增加，均衡价格下降B：供给不变、需求增加，均衡价格下降C：需求减少、供给增加，均衡价格下降D：需求减少、供给减少，均衡价格下降E：需求增加、供给增加，均衡价格上升6、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法7、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个。
A：参考数字B：限定数C：可读参数D：未知数E：借款合同8、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有__。
A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．移动平均法D．路线价法E．指数修匀法9、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。
A．55.0B．38.5C．105.0D．23.610、下列属于成本租金构成的内容有。
A：折旧费B：维修费C：管理费D：保险费E：房产税11、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
某类房地产1998～2004年价格(单位：元/m2)A．年份B．1998C．1999D．2000E．2001F．2002G．2003H．2004I．2005J．房地产价格K．1800L．2000M．2220N．2460O．2730P．3030Q．3360R．12、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从__上把握房地产价格的“数量”。
A．货币支付B．价值C．现象D．本质13、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。
A．试探性调查B．描述性调查C．创新性调查D．因果性调查14、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。
A：保险费B：房产税C：法律费D：贷款利息E：借款合同15、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会B．业主委员会C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同16、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为__。
A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D．纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书17、对于共有房地产的转让，需要其共有人的__。
A．全部同意B．超过50%同意C．超过2/3同意D．有人同意就行18、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，A：建筑高度B：建筑结构C：容积率D：土地使用权来源E：土地用途19、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即__。
A．最乐观预测值B．最悲观预测值C．最可能预测值D．最客观的预测值E．最原始预测值20、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。
A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销21、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。
A．1B．2C．3D．422、证券自身的基本特征不包括。
A：证券是一种可以依法买卖的特殊商品B：代表一定的财产权利，能给持有者带来收益C：证券是一种虚拟资本D：可以依法转让，买卖时存在证券交易价格E：是一种有价凭证23、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。