房地产估价第十二章几种目的的房地估价

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房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲

房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲《土地估价基础与实务》科目第一章土地估价基础考试目的本部分的考试目的是测查应试人员对土地的内涵、基本特征及类型，土地类型及其特点，土地产权，地租理论、区位理论、土地酬劳递减规律、土地市场理论的了解、熟识和把握程度。

考试内容第一节土地的概念一、土地的内涵二、土地的特性（一）土地的自然特性（二）土地的经济特性（三）土地的产权特性三、土地的功能四、我国土地资源的特点五、土地实体及特征其次节土地的分类一、土地利用的基本类型（一）耕地（二）园地（三）林地（四）草地（五）湿地（六）农业设施建设用地（七）居住用地（八）公共管理与公共服务用地（九）商业服务业用地（十）工矿用地（十一）仓储用地（十二）交通运输用地（十三）公用设施用地（十四）绿地与开敞空间用地（十五）特别用地（十六）留白用地（十七）陆地水域二、主要类型土地的特征（一）商业服务业用地的特征（二）居住用地的特征（三）工矿用地的特征（四）仓储用地的特征（五）公共管理与公共服务用地的特征（六）交通运输用地的特征（七）农用地的特征三、我国主要类型土地的利用第三节土地权利一、土地权利的内涵二、土地权利的类型三、我国土地全部权（一）土地全部权的权能及规定（二）国有土地全部权的权能及规定（三）集体土地全部权的权能及规定四、我国土地用益物权（一）建设用地使用权的权能及规定（二）土地承包经营权的权能及规定（三）宅基地使用权的权能及规定（四）地役权的权能及规定五、我国土地担保物权（一）不同土地抵押权的权能及规定（二）土地质权的含义第四节地租理论一、地租的含义二、马克思地租理论（一）级差地租（二）肯定地租（三）垄断地租三、新古典城市地租理论四、地租与地价的关系五、地租理论在土地估价中的应用第五节区位理论一、区位的含义二、区位的影响因素三、几种主要的区位论（一）农业区位论（二）工业区位论（三）中心地理论四、区位与地价的关系五、区位理论在土地估价中的应用第六节土地酬劳递减规律一、土地酬劳递减的含义二、土地酬劳递减的基本原理三、土地酬劳递减规律在土地估价中的应用第七节土地市场理论一、土地供应（一）土地供应的含义（二）土地供应的特点及方式（三）影响土地供应的因素二、土地需求（一）土地需求的含义（二）土地需求的特点及类型（三）影响土地需求的因素三、土地供求平衡原理四、土地供求与地价的关系五、我国土地市场的特点六、土地市场分析（一）市场分析的基本内容（二）市场分析的主要方法考试要求1.把握土地的内涵，土地的特性；2.把握土地的基本类型及我国土地的分类；3.把握土地权利的概念及类型、我国土地全部权、用益物权和担保物权的类型；4.熟识土地的功能；5.熟识主要类型土地的特征；6.熟识我国主要类型土地的利用；7.熟识我国土地全部权、用益物权和担保物权的权能及规定；8.了解我国土地资源的特点，土地实体及特征；9.把握地租的含义，地租与地价的关系；10.把握区位的含义及影响因素，区位与地价的关系；11.把握土地酬劳递减的含义；12.把握土地供应与需求的含义、特点及影响因素；13.把握土地供求与地价的关系；14.熟识地租理论在土地估价中的应用；15.熟识几种主要的区位论；16.熟识土地酬劳递减的基本原理；17.熟识土地供应方式；18.熟识土地需求类型；19.熟识土地供求平衡原理；20.了解马克思地租理论，新古典城市地租理论；21.了解区位理论在土地估价中的应用；22.了解土地酬劳递减规律在土地估价中的应用；23.了解土地市场的特点，土地市场分析。

不同目的房地产估价

2包括相关的经济损失评估
3损害评估的儿一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例
4损害赔偿对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度的鉴定
5损害当事人对估价结果都很关注，要求估价结果理精准
房地产损害造成的损失分析
可修复的赔偿金额=修复费用+相关经济损失
不可修复的赔偿金额=损害前的房地产价值—损害后的房地产价值
房地产强制拍卖估价
价值内涵
评估价=市场价=保留价
强制拍卖的估价特点
强制处分，快速变现，市场需求面窄推广力度小，消费者心理因素、购买者要有额外支出
估价方法技术路线
市场法、成本法、收益法
商品：是全产权的房地产，估价时可以采用市场法、收益法、成本法评估正常的市场价格
行政划拔的房地产：以完全产权进行估价扣除土地出让地价款及取地税费，以采用市场法成本法收益法；或以划拔下的房产倾盆价格直接进行评估
5把握市场风险防止高估，对预期会降低估价对象价值的因素充分考虑
6估价谨慎原则尽量将成本法作为其中一种估价方法，房地产估价行业已公布的报酬率利润率等估价参考数值应当优先选用，不选用应当在报告中说明理由
7市场变现能力分析：通用性，独立使用性、可分割转让性分析；假定拍卖变卖抵押物时最可能实现的价格与评估市场价值的差异程度；变卖时的时间长短以及费用税金种类数额清偿顺序
注意事项：
1估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。
2估价时点：原则上为完成实地查勘之日（委托合同有约定的从其约定），并在估价假设和限制条件中假定估价对象在估价时点的状况与完成关地查勘之日状况一致。
3确认估价对象可以作为设定抵押的房地产的合法性
4合理确定假设前提和限制条件：主要包括合法性的延续、用途面积不一致时估价采用的依据说明，已设定抵押权部位及其担保债权数额，已存在债权数额的解押前提，已知不存在的他项权利等的确定，估价人员知悉的法定估先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额对估价结果有重大影响的其他因素

房地产估价总则

房地产估价总则房地产估价是指根据相关法律法规和估价准则，经过专业估价师对房地产的价值进行评估的过程。

准确的房地产估价对于房地产的交易、融资和投资等方面具有重要意义。

本文将介绍房地产估价的总则以及相关的注意事项和步骤。

一、估价目的和原则房地产估价的目的是确定房地产的市场价值，为买卖、租赁、抵押贷款、投资等行为提供决策依据。

在进行房地产估价时，需要遵守以下原则：1.客观性原则：估价结果应基于客观、真实的数据和信息，并遵循科学、合理的估价方法和程序。

2.统一性原则：估价应统一遵循相关法律法规和估价准则，统一使用标准的估价方法和标准的估价报告格式。

3.实用性原则：估价结果应具有实际应用价值，满足市场交易和决策的需要。

二、估价的内容和步骤房地产估价的内容包括：1.市场研究：对房地产市场的供需关系、价格水平、投资趋势等进行研究，了解房地产市场的整体情况。

2.土地估价：对土地的位置、用途、规划、市场需求等因素进行分析，确定土地的市场价值。

3.房屋估价：对房屋的结构、面积、工艺等因素进行分析，确定房屋的市场价值。

4.租赁收益估价：对房地产租赁的收益情况进行分析，确定房地产的租赁价值。

5.其他因素估价：考虑其他因素如政策法规、环境影响等对房地产价值的影响。

进行房地产估价的步骤如下：1.收集数据：搜集与估价有关的市场数据、政策法规、土地规划、建设工艺等信息。

2.分析数据：对收集到的数据进行整理、分类和分析，找出与估价有关的关键因素。

3.确定估价方法：根据估价对象的特点和目的，选择合适的估价方法。

4.计算估价结果：根据选择的估价方法，运用相应的计算模型和公式，得出估价结果。

5.编制估价报告：根据相关规范和标准，编制估价报告，清晰准确地呈现估价结果和估价过程。

三、估价的注意事项在进行房地产估价时，需要注意以下事项：1.专业资质：进行房地产估价的机构和人员应具备相关的资质和执业证书，遵守估价行业的职业道德和规范。

2.数据来源：估价过程中所使用的数据应来源可靠、真实，并符合估价的要求。

《房估理论与方法》知识点：估价目的

《房估理论与方法》知识点：估价目的
估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。

它取决于委托人对估价的实际需要。

一个估价项目通常只有一个估价目的。

对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产司法拍卖、房地产分割、房地产损害赔偿、房地产保险、房地产转让、房地产租赁、国有建设用地使用权出让，企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算，等等。

在实际估价中，应根据委托人的具体需要尽量对上述估价目的进行细分或者作进一步说明。

不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。

1。

房地产估价总则

房地产估价总则随着房地产行业的发展，房地产估价工作越来越重要。

房地产估价是指根据法律、经济、技术、市场等方面的综合分析，对不动产价值进行评估的一种服务。

它是房地产交易中的基础工作，也是房地产税收、贷款、投资等业务中的必要环节。

在估价工作中，需要遵守房地产估价总则，下面我们来详细了解一下。

一、适用范围和目的房地产估价总则主要适用于对国有土地、建筑物、构筑物及其附属设施等进行估价的工作。

其目的是根据不动产所具备的各种特征和条件，综合分析其市场交易、地理位置、社会环境、政策法规等因素，确定不动产的市场价值和实际价值。

二、评估标准与基本原则房地产估价总则规定了评估标准和基本原则。

评估标准主要分为市场价值和实际价值。

市场价值是指在特定时点下，从市场角度来看，按合理的方法和程序确定的不动产价值。

实际价值是指在特定时点下，根据实际情况和需求，按合理的方法和程序确定的不动产价值。

房地产估价总则的基本原则包括公正、公平、科学、严谨、可操作性等。

要确保估价工作可靠、真实、准确，需要遵循这些原则。

三、估价范围房地产估价总则规定了估价的范围，主要包括以下几个方面：1. 土地估价土地估价主要包括根据土地自然条件、法律规定、土地利用现状等因素，对土地进行估价。

需要考虑的因素包括土地面积、土地用途、地形地貌、自然资源、政策法规等。

2. 建筑物估价建筑物估价主要包括根据建筑物的建造成本、地理位置、使用年限、市场需求等因素，对建筑物进行估价。

需要考虑的因素包括建筑物的结构、外部环境、使用性质、建筑面积、建筑质量等。

3. 租赁物业估价租赁物业估价主要是根据租赁用途、地理位置、租金水平、周边环境等因素，对物业进行估价。

需要考虑的因素包括租赁面积、租金标准、市场需求等。

四、估价方法房地产估价总则规定了多种估价方法，包括市场比较法、成本法、收益法等。

在实际估价过程中，需要根据具体情况选择合适的估价方法。

下面简单介绍一下这些方法。

1. 市场比较法市场比较法是建立在市场交易的基础上，根据市场上同类型不动产的交易价格和特征，推算出要估价不动产的市场价值。

不同目的下的房地产价格评估及注意事项

不同目的下的房地产价格评估房地产评估需要明晰评估目的，在确定评估目的后才能正确的评估房地产价值,不同评估目的下的房地产评估的方法选用，评估依据,注意事项都不尽相同，下面就介绍一下几种常见的评估目的下的房地产价格评估.1.房地产转让价格评估（1)房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

(2）房地产转让价格评估，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

（3）在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中,应特别关注买卖双方的交易条件约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费，还是买方或卖方负担所有交易税费。

(4)房地产转让价格评估，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法.（5)以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明.2.房地产租赁价格评估(1)房地产租赁价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

（2）从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。

保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。

(3）房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。

(4)以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。

3.房地产抵押价格评估（1)房地产抵押价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行.（2)房地产抵押价格评估，包括设立抵押权时的房地产估价、抵押权存续期间的房地产估价、为实现抵押权而进行的房地产估价。

房地产估价理论与方法教学大纲

《房地产估价理论与方法》课程教学大纲课程编号：一、课程说明1. 课程类别学科专业类课程2. 适应专业及课程性质房地产开发与管理必修3.课程目的（1）掌握房地产估价的原理及意义（2）掌握房地产估价的方法4. 学时与学分学时为64，学分为3.5.5. 建议先修课程房地产经济学、房地产开发与经营二、课程教学基本内容及要求）第一章房地产估价概论计划学时：4基本要求：（1）了解房地产估价的含义、本质（2）了解房地产估价要素（3）了解房地产估价的现实需要（4）了解房地产估价师的职业道德及我国房地产估价行业发展概况教学重点及难点：（1）房地产估价要素基本内容：（1）对房地产估价的基本认识（2）房地产估价要素（3）对房地产估价的现实需要（4）房地产估价师职业道德（5）中国房地产估价行业发展概况思考题：（1）什么是专业房地产估价？（2）什么事估价目的？目前有哪些估价目的？（3）搞清楚估价目的有哪些重要意义？（4）什么事估价对象？目前的估价对象主要有哪些？第二章房地产及其描述计划学时：4基本要求：（1）了解房地产估价的含义（2）掌握房地产的特性（3）掌握房地产的种类（4）理解房地产状况描述教学重点及难点：（1）房地产特性（2）房地产状况描述基本内容：（1）房地产的含义（2）房地产的特性（3）房地产的种类（4）房地产状况描述思考题：（1）如何判定一物是否为房地产定着物?(2) 房地产的实物、权益、区位的含义分别是什么？（3）房地产有哪些基本存在形态？（4）如何分析一宗房地产的变现能力?第三章房地产价格和价值计划学时：4基本要求：（1）了解房地产价格的形成条件（2）掌握房地产价格的特征（3）掌握房地产供求和价格的关系（4）理解房地产价格和价值的种类教学重点及难点：（1）房地产价格和价值的种类（2）房地产估价的本质基本内容：（1）房地产价格的含义和形成条件（2）房地产价格的特征（3）房地产供求与价格（4）房地产价格和价值的种类思考题：（1）什么是房地产价格？（2）成交价格是如何形成的？（3）正常成交价格与非正常成交价格如何区分？（4）什么是比准价格、积算价格和收益价格？第四章房地产价格影响因素计划学时：4基本要求：（1）了解房地产价格影响因素（2）掌握房地产自身因素（3）了解人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素。

第十章。不同目的的房地产评估PPT课件

内的土地使用权，可以设定抵押权
➢以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵
押权
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21
10.2 房地产抵押的评估
10.2.1房地产抵押及相关规定
2）房地产准予抵押的情形
《中华人民共和国担保法》规定:
➢抵押人所有的房屋和其他地上定着物.
➢抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房
屋和其他地上定着物.
➢抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、
➢在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
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10.2 房地产抵押的评估
10.2.3抵押评估的价值类型及方法 2）房地产抵押评估方法的选择
➢在运用成本法估价时，不应高估土地取得成
本、开发成本、有关税费和利润，不应低估贬
值。在运用收益法估价时，不应高估收入或者
3）房地产不得转让的情形
➢共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 ➢权属有争议的。 ➢未依法登记领取权属证书的。 ➢法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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10.1 房地产转让的评估
10.1.1 房地产转让及相关规定 4）房地产转让的程序
房地产转让一般需经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同（或发生、确定转让的法律事实）、缴纳税费、产权过户登记等程序。
（1）市场价值（2）市场价值以外价值
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10.2 房地产抵押的评估
10.2.3抵押评估的价值类型及方法 1）房地产抵押评估的价值类型
可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为抵（质）押物评估结论的价值类型。《资产评估价值类型指导意见》
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10.2 房地产抵押的评估

房地产估价规章制度

房地产估价规章制度一、房地产估价的定义房地产估价是指根据一定的标准和方法，对房地产进行评估和估价的过程。

通过房地产估价，可以确定房地产的市场价值、租金价值、抵押价值或其他特定价值，为各类房地产交易、金融活动、税务计算、保险理赔等提供参考依据。

二、房地产估价的对象房地产估价的对象包括各类房地产物业，如住宅、商业用地、工业用地、农业用地等。

房地产估价的对象还包括不动产权益，如产权、土地使用权、房屋所有权等。

房地产估价的对象可以是单个物业，也可以是多个物业的组合。

三、房地产估价的目的房地产估价的目的主要包括以下几个方面：1. 为房地产交易提供参考价格。

在购买、出售或租赁房地产时，需要进行估价确定合理的价格。

2. 为金融活动提供价值评估。

在抵押贷款、债权融资、风险投资等金融活动中，需要对房地产进行估价确定抵押价值或投资价值。

3. 为税收计算提供依据。

在征收不动产税、土地增值税、房产税等税种时，需要对房地产进行估价确定应纳税额。

4. 为保险理赔提供依据。

在房屋损毁、火灾、水灾等情况下，需要对房地产进行估价确定理赔金额。

5. 为土地使用规划提供依据。

在城市规划、土地利用规划等过程中，需要对房地产进行估价确定土地使用价值。

四、房地产估价的原则房地产估价遵循以下几项原则：1. 公正性原则。

房地产估价应该公正、客观、透明，不偏袒任何一方，确保估价结果真实和准确。

2. 专业性原则。

房地产估价应该由具有相应资格和技能的专业人员进行，遵循相应的估价标准和方法。

3. 客观性原则。

房地产估价应该基于客观的数据和信息，避免主观臆断和情绪干扰，以确保估价结果客观可信。

4. 经济性原则。

房地产估价应该考虑市场供需关系、经济环境、政策法规等因素，以提供符合市场实际情况的估价结果。

5. 可比性原则。

房地产估价应该参考同类房地产的交易价格和估价结果，以确保估价结果具有可比性和参考性。

六、房地产估价的方法房地产估价的方法主要包括比较法、收益法和成本法等。

房地产估价方法原理及注意要点

房地产估价方法原理及注意要点学习房地产估价方法原理及注意要点这么久，今天来说说关键要点。

房地产估价方法有好几种呢，我理解比较主流的就是市场比较法、成本法和收益法。

咱们先说说市场比较法吧。

这个原理呢，简单来说，就像咱去市场买菜比较价格一样。

找几个和待估价房地产类似的房子，看它们最近卖了多少钱，然后根据这些房子和待估价房子的差异进行调整，最后得出个大概的价格。

我总结这种方法就是找同类、比差异。

这里得注意好多要点呢。

首先得找那些真正相似的房子，什么叫相似呢？不光是面积差不多，户型、地段、装修程度都得相近才行。

比如说，一个在市中心豪华装修的三居室和一个在城郊简单装修的三居室，那肯定不能直接拿来对比嘛。

对了还有个要点，这消息来源得靠谱，你别看着网上那些随便挂着的价格就拿来用，可能那都是虚高的，得找那些实际成交的价格数据。

再说说成本法。

这原理我感觉像是计算自己盖这个房子得花多少钱。

就是把土地成本啊、建筑成本啊、还有各种税费、利润等等加起来。

但是这里头学问也大着呢。

土地成本不是说简单看块地的价格就行。

我之前就弄错了，以为就是买地的钱，其实还有取得土地的相关手续费啥的。

建筑成本也复杂，不同档次的建材、不同水平的施工队伍，那造价能差好多。

更别说还有那些不可预见的费用了。

这就提醒咱们，每个成本要素都得仔细推敲，资料得来的要全面准确才行。

收益法呢，有点像投资计算收益似的。

估计这房子未来能带来多少收益，然后把这些收益通过一定的折现率折算成现在的价值。

这里的关键呀，就是未来收益的预测可难了。

我一开始就很困惑，这房子可能会有各种变数呢，出租的价格说不定会涨会跌，万一房子空了租不出去咋办呢。

我觉得要多做市场调研，分析周边类似房子的出租经营情况。

还得找个合适的折现率，这可真是门学问。

我理解就是，这个折现率要反映资金的时间价值和风险啊，要是定高了，估价就低了，定低了，估价又偏高。

学习过程中，我还发现参考资料特别重要。

像官方的房地产数据统计啦，房地产相关的论文著作啦，这些都能给我们提供很多有用的参考，还有就是经常看看实际的房地产估价报告，学学人家的思路和计算方法。

第十二章资产评估的操作程序

第十二章资产评估的操作程序第十二章资产评估的操作程序一、概述资产评估是指对企业或个人的资产进行评估、估价的过程，旨在确定资产的价值和市场价格。

本文将详细介绍资产评估的操作程序，包括评估前的准备工作、评估方法的选择、评估过程的具体步骤以及评估报告的编制。

二、评估前的准备工作1.确定评估目的：明确评估的目的和需求，例如确定资产转让价格、贷款抵押物价值等。

2.收集相关资料：收集与资产相关的所有信息和文件，包括资产证书、所有权证明、土地使用证、建筑物规划许可证、财务报表等。

3.了解评估对象：对评估对象进行详细了解，包括资产的性质、用途、规模、状况等。

三、评估方法的选择根据评估对象的不同和评估目的的要求，选择合适的评估方法，常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。

1.市场比较法：通过比较类似或相近资产的市场交易价格，确定评估对象的市场价值。

该方法适用于市场活跃、交易信息充分的资产，如房地产、股权等。

2.收益法：根据评估对象所能产生的经济效益，通过贴现计算确定资产的价值。

该方法适用于收益稳定、可预测的资产，如租赁物业、企业经营权等。

3.成本法：根据评估对象的重建成本或替代成本，确定资产的价值。

该方法适用于特殊用途的资产，如独特的建筑物、设备等。

四、评估过程的具体步骤1.确定评估对象的范围和界定：明确评估对象的具体范围和界定，包括资产的种类、数量、位置等。

2.收集资料并核实：收集评估对象的相关资料，并进行核实和验证，确保资料的真实性和准确性。

3.进行现场勘察：对评估对象进行实地勘察，了解资产的实际状况、使用情况以及周边环境等。

4.选择合适的评估方法：根据评估对象的特点和评估目的，选择合适的评估方法进行估价。

5.进行评估计算：根据所选评估方法的要求，进行相应的计算和分析，得出资产的估价结果。

6.编制评估报告：将评估过程和结果进行整理和汇总，编制评估报告，包括评估对象的基本信息、评估方法的选择和理由、核算过程和结果等。

房地产估价师不同目的的房地产估价(五)

不同目的的房地产估价(五)(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}指错题{{/B}}(总题数：5，分数：100.00)1.某房地产转让价格评估报告致委托方函(略)封面及目录(略)估价师声明(略)估价结果报告一、估价方(略)二、估价对象本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。

该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。

该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。

估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。

三层南部及四层为服务公司办公用房。

估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。

根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。

三、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。

四、估价时间2001年7月6日。

五、估价原则1．合法原则。

2．替代原则。

3．估价时点原则。

4．客观、公正、公平原则。

六、估价依据1．国家标准《房地产估价规范》。

2．房地产估价委托书。

3．房地产估价合同书。

4．政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息。

5．市政府关于欧式商业步行街的规划文件。

6．委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。

七、估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法和成本法进行本次估价，以市场比较法为主，成本法为辅。

不同估价目的下房地产估价

不同估价目的下房地产估价房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别:1 土地使用权出让价格评估;2 房地产转让价格评估;3 房地产租赁价格评估;4 房地产抵押价值评估;5 房地产保险估价;6 房地产课税估价;7 征地和房屋征收补偿估价;8 房地产分割、合并估价;9 房地产纠纷估价;10 房地产拍卖底价评估;11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价;12 其他目的的房地产估价。

土地使用权出让价格评估1 土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

2 土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。

协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。

招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。

3 土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。

房地产转让价格评估1 房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

2 房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。

3 房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。

4 以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

房地产租赁价格评估1 房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

2 从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。

房地产估价12

第一章房地产的概念：是土地、建筑物以及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

建筑物的概念：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和建筑物两大类。

建筑密度：建筑物的覆盖率。

具体指项目范围内所有建筑基底总面积与规划建设用地面积之比。

楼面地价：每一平方米建筑面积所分担的土地价格。

=土地单价/ 容积率容积率：总建筑面积与用地面积之比。

基准地价：按用途相似、地块相连，地价相近原则划分低价区段，评估其某一时点的平均价格房地产产权：所有权：是指所有人依法对自己的财产享有的充分、完整的支配权，包括对物的占有、使用、收益和处分等内容。

使用权：是指对他人之物于一定范围内，有使用和收益的定限权利，即使用权人在一定范围内，对标的物的占有、使用和收益的权利。

他项权：是指在已经确认了他人所有的土地所有权和使用权的土地上保留的其他土地方面的权利。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

房地产特性①不可移动性②独一无二性③寿命长久性④数量有限性⑤用途多样性⑥相互影响性⑦易受限制性⑧价值高大性⑨难以变现性⑩增值保值房地产市场特性①供给多样②需求各异③位置固定④价格昂贵⑤市场复杂⑥资源稀缺房地产价格概念是和平地获得他人房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。

房地产价格特征①受区位影响大②本质上是房地产权益的价格③出售价格于出租价格并重④形成基础是长期和综合考虑的结果第二章房地产估价的概念专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，安好严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

估价程序：1、明确估价基本事项2、拟定估价作业方案3、搜集估价所需方案4、实地勘察估价对象5、选定估价方法计算6、确定估价结果7、撰写估价报告8、估价资料归档房地产估价的必要性①房地产交易的需要②房地产抵押的需要③房地产典当的需要④房地产保险和损害赔偿的需要⑤房地产证用拆迁补偿的需要⑥房地产税收的需要⑦处理房地产纠纷和司法鉴定的需要⑧企业发生有关经济行为的需要⑨房地产管理的需要⑩其他方面的需要房地产估价的原则①行为准则：独立、客观、公正、公平；②技术原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

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