房地产估价第十二章 几种目的的房地估价

第二节 房地产抵押价值评估
2.房地产抵押价值的含义
根据《房地产抵押估价指导意见》： 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价 值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价 值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
第二节 房地产抵押价值评估
2.房地产抵押价值的含义
其中，法定优先受偿款是指假定在估价时点实现 抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的 款额，包括（1）发包人拖欠承包人的建筑工程价 款；（2）已抵押担保的债权数额；（3）其他法 定优先受偿款。但不包括为实现抵押权而发生的 诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及营业税及附 加等费用和税金。
第二节 房地产抵押价值评估
二、房地产抵押估价的法律规定 1.可以设定抵押的房地产 2.不得设定抵押的房地产 3.其他限制条件 补充：《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程抵押 ，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其 合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以 不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保 的行为。 4.与房地产抵押估价有关的规定
一、房地产抵押价值内涵 1.房地产抵押的含义
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产，以不 转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的 行为。 抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协 议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产 拍卖所得的价款优先受偿。即贷款的取得是以具 有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。
第二节 房地产抵押价值评估
3.房地产抵押估价的含义 房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额 度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分 析、估算和判定的活动。 按照《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押 估价目的应当表述为“为确定房地产抵押贷款额 度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。 房地产抵押贷款额度 ＝房地产抵押价值×贷款成数
第一节 房地产转让价格评估
二、房地产转让价格评估的法律规定
根据房地产管理法的规定，下列房地产不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产管理法
第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他
形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
3.房地产转让价格评估的估价目的是为进行房地产交易提供 一个参考价格，估价结论带有一种咨询性；要求估价人员 只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责。
第一节 房地产转让价格评估
二、房地产转让价格评估的法律规定
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合 法方式将其房地产转移给他人的行为。 《城市房地产转让管理规定》规定了“其他合法方式”主 要包括下列行为： （1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权 属发生变更的； （2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合 资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移； （4）以房地产抵债的； （5）法律、法规规定的其他情形。
第一节 房地产转让价格评估
三、房地产转让价格评估常用的方法
房地产转让价格评估，宜采用比较法和收益法，也可采用 成本法。待开发房地产的转让价格评估宜采用假设开发法 。对于单纯土地转让价格评估也可采用基准地价修正法。 1.比较法 2.收益法 3.成本法 4.假设开发法 5.基准地价修正法
第二节 房地产抵押价值评估
担保债权后的余额 C.房地产的市场价值扣除预计处分该房地产的各种费用、
税金后的余额才是房地产抵押价值 D.不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没
有抵押价值 E.在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值
时，不应包括土地使用权出让金
课堂练习题：
2.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律法规规定
A．370 B．385 C．420 D．550 3.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来 收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ） 的收益估计值。
A．较高 B．较低 C．最高 D．居中
课堂练习题：
二、多选题 1.下列关于房地产抵押价值评估的表述中正确的有（ ）。
A.法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值 B.再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已
课堂练习题：
一、单选题 1.以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原 则上为( )。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查看之日 D.未来处置抵押房地产之日
课堂练习题：
2.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为 七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。
第十二章 几种目的的房地产估价
本章讲授内容：
第一节 房地产转让价格评估 第二节 房地产抵押价值评估 第三节 国有土地上房屋征收评估
第一节 房地产转让价格评估
一、房地产转让价格评估的特点
1.房地产转让价格评估多数是在转让前进行，其评估的价值 时点应在估价作业期之后。
2.房地产转让价格评估的委托人既可能是买方或卖方单独委 托，也可能是买卖双方共同委托。
E.估价费用
Biblioteka Baidu 案例分析题
甲公司于2011年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开 发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分 别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层， 2013年10月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建 筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁 期限为15年，租金为每天每平方米2.10元；地上一～四层 出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为每天每 平方米2.50元；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许 可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金 ，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以 该商业楼申请抵押贷款。
不得作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。
A．土地所有权
B．国有工业用地使用权
C．宅基地土地使用权 D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
3.在房地产抵押价值评估时，需扣除在价值时点估价师所熟
知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。
A.划拨土地应补交的出让金 B.已抵押担保的债权数额
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款 D.强制执行费用