房地产企业审计注意事项
房地产企业审计重点
房地产开发企业的审计重点一、收入不入账。
1同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、管理费、核实利润等承包费用收支不入企业财务大账。
2没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。
部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂靠经营的收支情况。
3开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两者的价差即自筹资金。
少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。
4少数开发企业用新建房屋换取其他单位土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费直接冲抵开发成本。
5少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。
6少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工地看护费、物业管理费等费用。
7少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。
二、虚假销售。
少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。
或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议从银行套取低息的信贷资金。
三、往来科目核算不规范。
1国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25才能取得商品房预售许可证。
有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商品房。
为逃避监管开发企业将售房收入记入“应付账款”、“其他应付款”等科目归集不通过“预收账款”科目核算。
2有的开发企业通过往来科目核算工程支出对于实际利润率大于国家规定预计计税毛利率的楼盘长期不办理竣工决算、长期挂账不结转使审计人员和税务稽查人员不易确定利润和成本总额推迟或少缴部分企业所得税和土地增值税的缴纳。
房地产企业审计方案
房地产企业审计方案第一篇：房地产企业审计方案房地产企业审计方案(-)审计重点、难点及应对策略1收入的确认。
房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。
此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。
另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2.成本的结转。
房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。
第-,应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检杳主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
房地产审计注意事项
房地产行业税收审计应重点关注的五方面问题及审计方法近年来，房地产行业经营规模迅速扩大，已经成为国家税收收入的重要来源之一，同时也是税收审计中重点关注的行业。
但是，房地产行业项目规模大、时间跨度长、涉及税种多、税收政策复杂、特殊性强，所以也是税收审计中的难点。
因此，在房地产行业的税收审计中，必须打破“就账查账”的常规检查方法，财务数据与业务资料必须紧密结合，以营业税、土地增值税、企业所得税和房产税为重点检查税种，在关注银行账户、资金流的基础上，重点关注隐匿收入、虚列成本、预收款项等五方面问题，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地勘察相结合的方法，从外围开掘线索，寻找突破口，对企业进行“解剖式”检查，才能起到事半功倍的审计效果。
一、关注隐匿按揭、出租、代收款收入的问题一是企业采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入并申报纳税。
但是，房地产企业往往存在按揭收入不入账、不申报纳税的问题。
二是按照税法规定，房地产企业在销售不动产过程中收取的价外费用〔如管道煤气开户费等〕也应当计入销售收入申报纳税。
三是房屋、商铺、车位等出租收入往往也是企业常见的隐匿对象，而且在对房地产开发企业的审计中也比较容易忽略。
对于此类问题的审计，1.通过销售部门的销售明细表，核实企业房产实际销售情况，并从中筛选出以按揭贷款形式销售的面积、金额，核实按揭贷款是否入账并申报税款。
2.延伸银行，通过调阅房地产企业按揭贷款对应账户银行对账单，核实有无按揭贷款转入企业账户未计销售收入的情况。
3.结合纳税申报资料、购房合同、协议等资料，审核其他应付款等往来科目，核实企业收取的各项价外费用是否足额入账并申报纳税。
4.通过实地调查走访，核实企业房产，尤其是商铺的实际销售、出租和使用情况。
二、关注预收账款、定金等预收款项未按规定申报纳税的问题预售是房地产行业常见的销售方式。
房地产企业审计重点有哪些内容
房地产企业审计重点有哪些内容收入房地产企业在收入方面存在的问题主要是提前确认收入或虚增收入，所以，在审计销售收入真实性方面，审计人员应重点关注的有以下几方面：①检验房地产企业是否取得了《商品房预售许可证》。
这可以在售楼现场查看，审计人员也可以通过当地住房保障和房产管理局网站查询其真伪。
而且，《商品房预售许可证》里有一些和预售商品房有关的具体信息，比如各个楼号的建筑名称，最高楼层和批准预售面积等，审计人员可以对这些信息进行初步判断。
②把企业提供的供销清单和购房合同中的有关条款进行比较，同时可以抽查部分业主办理的入住通知书。
③从物业公司处取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表，对已售商品房进行抽查，查看业主入住情况，或者审计人员也可以在晚上的时候看各层楼亮灯数量来估计业主的真实入住率，还有一个简单的方法就是查看水电表的运行记录，这是最能反映房屋是否真的有人住的一个指标。
另外，对未售出的楼宇进行盘点，同时可以结合对售楼处销售楼宇的销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
④大部分的商品房销售都会牵涉到银行的按揭贷款，在办理好按揭贷款手续但尚未收到银行贷款部分时，企业会形成大量的应收账款。
所以，为了查验应收账款的真实性和准确性，审计人员可以通过关注资产负债表日后的收款情况，使用函证或其他替代程序，判断企业是否存在虚增应收账款从而虚增收入的情况。
⑤如果企业给员工提供住房按揭贷款，但是按揭贷款金额并没有从员工的工资收入中扣回，那应该视同企业给员工的福利，这部分是需要缴纳个人所得税的。
这里可以和缴纳额个人所得税联合起来分析，如果企业也没有为这部分福利缴纳个人所得税，那只能存在两种情况了，一是企业偷税漏税，二是企业卖给员工住房的行为存在虚假销售问题。
⑥对于大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况。
还可以通过查看是否办理了房产证、土地使用证等事项来判断是否是真实销售。
另外，虚假的销售大多数情况都会有期后退回现象，所以审计人员应重点关注期后退回的事项。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项
1.合规性审计：
2.项目合同审计：
审计师需要仔细审查房地产项目的合同，包括土地出让合同、施工总
承包合同、销售合同等。
审计师应对合同的签订过程、执行情况、费用支
出等进行核查，确保合同履行的合规性和真实性。
3.资金流程审计：
4.工程进度审计：
审计师需要对房地产项目的工程进度进行审计。
主要包括工程进度计
划的准确性、施工进度的真实性和合理性等。
审计师还需检查项目工程质
量是否符合标准，施工进度是否存在延误和超支等问题。
5.销售合规审计：
6.税务合规审计：
审计师需要对房地产开发企业的税务合规性进行审计。
包括企业的税
收处理是否符合相关税法，税务报表的真实性和准确性，企业是否存在逃
税和偷税漏税等问题。
7.审计报告编制：
审计师应根据审计工作的结果编制审计报告。
审计报告应包括审计目的、范围、方法、结果和建议等内容，对审计发现的问题进行全面、客观、准确的说明和分析。
同时，审计师还应根据需要提供风险评估和内部控制
改进建议。
要注意的是，房地产开发企业的审计工作应由具备资质的审计师事务所进行。
审计师应本着独立、客观、公正的原则，对房地产企业的财务状况、经营业绩和风险状况进行全面、准确的审计。
同时，审计师应具备相关房地产开发行业知识和审计技能，能够对复杂的房地产项目进行全面的审计工作。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业作为国家经济建设的重要支柱之一，其审计工作的重要性亦不言而喻。
在开展审计工作时，审计人员应特别关注一些审计注意事项，以确保工作的可靠性和全面性，也有助于发现企业存在的潜在问题，提高其经营管理水平。
1.审计范围的确定在进行审计过程中，首先需要确定审计范围。
房地产开发企业的审计范围应包括企业的全部财务状况、业务运营状况及内部控制等方面。
同时还需要根据实际情况，合理拓展审计范围，确保审计工作的全面性以及客观性。
2.关注土地财政在房地产开发企业的审计工作中，审计人员应特别关注土地财政方面的问题。
土地资源作为房地产开发企业的核心资源之一，对其开发利用应遵循国家的相关政策及法律法规。
审计人员无需对土地本身的审计进行深入，但需对企业是否有违法违规的操作进行检查。
3.风险评估房地产开发企业是一个存在较为显著风险的企业，对此，审计人员应进行全面的风险评估以确定可能存在的风险点并提出检查建议，避免因意外风险导致企业经营的健康发展。
4.管理中心的审查房地产开发企业一般有大量管理中心的机构，包括行政管理中心、人力资源管理中心、财务管理中心等。
审计人员应对这些管理中心的工作进行检查，查明其在企业中的作用、职责、准确性和规范性，以发现潜在的问题和矛盾。
5.内部审核在房地产开发企业中，内部审核是发现潜在问题的重要手段。
审计人员应认真查阅内部审核报告，了解企业存在的问题和疏漏，整理数据以辅助进一步的审计工作。
6.项目审计房地产开发企业的审计工作中，项目审计是一个重要的环节。
审计人员应对项目的收益、费用、销售、资本利得等方面进行逐一检查，避免因企业在项目开发中的失误而产生经济风险。
7.年度审计房地产企业的年度审计是法律规定的必须程序。
在审计过程中，审计人员应根据企业的实际情况，以保障审计工作的全面和准确。
同时，应对企业财务报表进行核实，审核企业经营情况的真实准确性，确保企业在法律、税务等方面的合规性。
房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
方出地 ， 另一方出资 ， 按商定 比例分配开 前 期 工 程 费 、 础 设 施 费 、 筑 安 装 工 程 否及 时转 入固定资产 ；弄清 已办理商 品 基 建
有个 人独资开发 （ 含外商独资 ） 有 开发产 品的用途进行 分类 ，按成本核算 清已出租 的土地 、 ； 房屋 ， 用于安置的房屋 中外合资开发 ； 有合作、 合股开发 ， 比 法 确定 开发产品成本 核算对象 。一般 审 期 末 是 否 还 未 转 出 而 在 本 科 目反 映 ； 弄 按
维普资讯
房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
一
、
我 国 现 阶 段 房 地 产 开 发 企 业 的
三 、 地 产 企 业 会计 报表 审计 重 点 房
设施费的预提和摊销 ；还要弄清 开发产
经 营 模 式 多种 多样
１ 发 成 本 审 计 ，首先 要 严 格 按 照 品是滞销 、 、开 积压 、 还是处于热销之中 ； 弄
运用审计程序和审计方法 ，提高审计质 按 规 定 还 需 要 缴 交 土 地 闲置 费 等 等 。征 产 品期末实际库存量 。 量， 这是降低审计风险的最基本 措施 。
用 的土 地 范 围 内必 须 动 迁 、安 置 的 建 筑 ３ 费 用 支 出情 况 ， 括 营业 费用 、 、 包 管 二 、对 房 地 产 企 业 审计 首先 要 弄 清 物 以及坟墓 、 、 果 杂树 、 青苗等 ， 已经动迁 理 费 用 和 财 务 费 用 支 出 。关 注 董 事 会 经 全 面 情 况 ，掌 握 客 观 实 际 方 面 的 经 济 信 的是否 已按 规 定支 付补 偿 费及 安 置 费 费 、 应酬费支付是否合理； 关注工程完工 开 息 资 料 用 ，有无应付未付 ？待开发土地还 有多 前 的融 资利 息 支 出是 否计 入 “ 发 间接 费 １必 须 调 阅有 关 档 案 、 料 ， 、 资 包括 经 少 ？已开 发 和 待 开 发 土地 成 本 如 何 分 配 ？ 用” 已完工程之间融资利息的分配情况 ， ， 营模 式 的有 关 合 同 、 议 ； 发 项 目的 立 等 等 。 协 开 检查借款合 同， 验算应付利息计算 的正确 项 申请 、 文 ； 批 土地 使 用 权 的有 关 批 文 或 （） 期 工 程 费 （ 规 划 、 计 、 ２前 含 设 可行 性 ； 意期 间 费用 各项 目发 生额 与前期 比 注
房地产企业审计注意事项
房地产企业审计注意事项房地产企业审计是一项重要的工作，它能够评估企业的财务状况和经营绩效，揭示潜在的风险和问题。
在进行房地产企业审计时，需要注意以下几个方面：1.审计目标的明确性：在进行房地产企业审计之前，审计目标必须得到明确和明确的定义。
审计目标通常涉及财务报表的真实性、合规性、准确性和完整性，以及内部控制的有效性等方面。
2.审计程序的完整性和适当性：房地产企业的审计程序应该是完整和适当的。
审计程序包括了解企业的经营状况、财务状况、内部控制等方面的信息，以及对企业财务报表的审核和确认。
在审核过程中，审计师应采取适当的方法和技术，确保审核的有效性和准确性。
3.财务报表的真实性和合规性：审计师应评估房地产企业的财务报表是否真实、合规和准确。
这涉及到了对企业财务报表中各项账目的验证、对企业内部控制的评估等。
审计师还需要检查房地产企业的会计政策是否合规，是否按照会计准则和法律法规的规定进行会计处理。
4.内部控制的评估和改进：审计师应对房地产企业的内部控制进行评估，并提出改进建议。
内部控制是保证企业财务报表真实性和合规性的重要环节，它包括了会计政策和过程、财务和非财务的风险管理、信息系统和技术等方面。
审计师应评估内部控制的有效性，并提出改进建议，以帮助企业改善管理和控制机制。
5.资产评估和风险识别：房地产企业的审计还需要对其资产进行评估和风险识别。
审计师应仔细审核企业的资产负债表，评估资产的价值和可靠性。
此外，审计师还需要识别潜在的风险，包括市场风险、信用风险、法律风险等，以便提供有关风险因素和应对措施的建议。
6.内外部信息的核实和调查：审计师在进行房地产企业审计时，需要核实和调查内外部的相关信息。
内部的信息包括企业内部的文件、记录和报告等，外部的信息包括行业报告、市场调研数据等。
这些信息的核实和调查有助于审计师对房地产企业的经营状况和财务状况有更全面和准确的了解。
7.报告的准确性和透明度：最后，审计师需要准确和透明地编制审计报告。
房地产企业审计方案
房地产企业审计方案审计房地产企业的重点和难点主要包括收入确认和成本结转。
在收入确认方面，一些企业为了缓交税款而故意延迟结转收入，因此审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间，查看政府房产部门网站公示情况，必要时实地查看业主是否实际居住，以确保被审计单位确认收入时间正确。
此外，审计时还应重点审计规划批复上车位情况，并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
在成本结转方面，房地产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，因此审计时应核对企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等，以检查其相互匹配性。
此外，审计时还应通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工，并要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料。
最后，审计时还应检查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用，并重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
1、检查被审计单位的债务情况，包括借款、应付账款、应付票据等；2、核对被审计单位的债务余额是否与财务报表一致，检查债务利息的计提和支付情况；3、对重要的债权债务进行函证，确认债权单位的资料和债务情况；4、检查被审计单位的担保情况，包括为他人作担保和他人为其作担保的情况，核实担保合同的真实性和有效性；5、对被审计单位的其他债务进行审计，包括租赁费用、维修费用、保险费用等，核实费用的合理性和准确性。
二)、实物资产审计1、审查固定资产确认标准和折旧政策是否符合规定，确认固定资产后续支出的会计处理是否正确，检查固定资产分类是否准确；2、核对相关资产的产权证，确认产权证权属关系是否清晰，检查固定资产是否被用于抵押或为他人作抵押担保；3、对重要资产进行清点，确保公司账面资产与实物、卡片账一致；4、在清点过程中关注资产使用状态，检查是否存在已损毁未及报损资产、已无法使用但未作处理资产，以及已损坏但未申报的资产；5、对尚未出售或自持的开发产品进行检查，重点审查物业开发过程中各项成本、费用归集情况，各项成本、费用在各物业之间的分配是否合理，以及各项成本、费用在商业物业和配套设施、公共建设间的分配情况，地上建筑与地下车位间的成本、费用分配情况，可售物业与不可售部分的分摊分配情况；6、检查尚未出售的开发产品的使用情况，结合租赁合同了解租赁收入的收取情况。
房地产企业审计存在的问题及解决对策
房地产企业审计存在的问题及解决对策【摘要】房地产企业审计存在的问题主要包括审计风险、审计准则落后、信息披露不规范和内部控制不严格等方面。
为了解决这些问题，可以采取加强审计监管、推进审计准则的更新、规范信息披露要求和加强内部控制建设等措施。
通过这些举措，可以提高房地产企业审计的质量和效率，确保企业财务信息的真实可靠，减少潜在的风险和问题。
加强审计监管可以增强审计的独立性和公正性，推进审计准则的更新可以适应行业发展和改变，规范信息披露要求可以提高信息透明度，加强内部控制建设可以有效防范和化解风险。
采取综合措施可以有效解决房地产企业审计存在的问题，促进行业的健康发展。
【关键词】房地产企业审计、审计风险、审计准则落后、信息披露不规范、内部控制不严格、应对措施、加强审计监管、推进审计准则的更新、规范信息披露要求、加强内部控制建设1. 引言1.1 房地产企业审计存在的问题及解决对策房地产企业是一种资金密集型、资产复杂、现金流量较大的企业形态，在其运营过程中难免存在着审计问题。
审计是评价企业财务报表真实性和公允性的重要手段，但在房地产企业中存在着一系列问题，如审计风险、审计准则落后、信息披露不规范和内部控制不严格等。
这些问题严重影响了审计的效果和质量，也给企业带来了一定的风险和损失。
为了解决这些问题，房地产企业应当采取一系列应对措施，包括加强审计监管、推进审计准则的更新、规范信息披露要求和加强内部控制建设等。
只有通过全面落实这些措施，房地产企业才能提升审计的质量和有效性，进一步提升企业的经营管理水平和市场竞争力。
加强房地产企业的审计监管，规范审计准则的制定和执行，确保信息披露的透明度和真实性，加强内部控制的建设和管理，才能有效应对房地产企业审计存在的问题，促进行业的健康发展。
2. 正文2.1 审计风险审计风险是房地产企业审计中一个非常重要的问题，也是容易被忽视的因素。
审计风险主要包括审计失误、审计程序不当、审计团队能力不足等方面。
房地产公司内部审计作业指引
房地产公司内部审计作业指引一、前言房地产公司内部审计是其中一种企业管理的评估方式，它旨在评估内部控制的有效性，进一步改进管理，提高运营效率，这对公司的持续发展至关重要。
本文将提供一份指引，用于房地产公司内部审计作业。
二、审计范围内部审计人员应该根据公司的需求，考虑以下方面：1. 财务风险 - 包括资产管理、客户账户、内部控制、财务报表等;2. 管理风险 - 包括团队管理、商业决策、项目管理、资源分配等;3. 合规风险 - 包括法规和规定遵守、税务和财务报告等;三、审计方法在进行内部审计时，审计人员应该使用以下步骤：1. 计划 - 审计人员应该先确定被审计的范围和目标以及审计的时间表。
他们还应该确定审计小组或团队的成员以及每个人的职责和角色。
2. 调查 - 审计人员通常会查阅公司的文件和报告，以了解公司的情况以及相关的风险和问题。
他们还可能根据风险评估结果，选定具有代表性的样本进行测试。
这些样本可以包括客户账户、支出统计、财务报表、工作合同等。
3. 分析 - 审计人员需要对所收集的数据进行分析，确认内部控制的有效性，是否符合财务和法律要求。
分析结果应该被记录并汇报给公司领导层。
4. 报告 - 审计人员需要在审计完成后向相关管理层，报告他们的发现和建议。
报告通常包括问题描述、问题原因、问题程度、改善方案和解决问题的最后期限。
四、内部审计的意义1. 审计可以发现问题和错误的存在，不仅消除误差，还可以提高公司运营的效率，减少不必要的浪费。
2. 内部审计可以为管理层提供信息和建议，使他们进行更好的商业决策。
3. 内部审计可以检测公司的内部控制是否存在隐患，以防止潜在的数据泄露和虚假数据的出现，从而保护公司的资产和品牌信誉。
4. 内部审计可以帮助公司合规，遵守法律和规章制度，避免不必要的控告和罚款。
总的来说，内部审计是一种非常重要的管理工具，它可以帮助公司发现和解决内部存在的问题，并为公司决策者提供有效的管理建议。
房地产企业审计方案(一)2024
房地产企业审计方案（一）引言概述房地产企业作为一个重要的行业，在审计过程中涉及到多个方面的问题。
本文将为您介绍房地产企业审计方案的相关内容。
审计方案是指对房地产企业的财务状况、经营情况等进行全面检查和评价的计划和方法，以确保企业的财务报告的真实性、准确性和合法性。
本文将从五个大点展开，详细介绍房地产企业审计方案的各个方面。
正文一、审计范围1.确定审计范围的目的和意义2.确定审计的时间范围和重点领域3.确定审计的具体内容和方法4.确定审计的参与人员和责任分工5.审计范围的调整和变更的程序和要求二、审计目标1.确立审计目标的重要性和必要性2.确定审计目标的具体内容和指标3.分析审计目标的达成程度和影响因素4.提出改善和优化审计目标的建议和措施5.评估和监控审计目标的实施和达成情况三、审计方法1.选择和应用合适的审计方法和技术2.分析和评估审计方法的有效性和适用性3.确定审计方法的实施步骤和程序4.评估和监控审计方法的实施和效果5.提出改进和优化审计方法的建议和措施四、审计报告1.审计报告的编写和组织原则2.审计报告的内容和结构要求3.审计报告的语言和表达方式4.审计报告的发送和披露程序和要求5.评估和监控审计报告的使用和效果五、审计风险管理1.确定审计风险的来源和分类2.评估和分析审计风险的程度和影响3.制定和实施审计风险管理策略4.监控和控制审计风险的发生和演化5.提出改进和优化审计风险管理的建议和措施总结本文介绍了房地产企业审计方案的各个方面，包括审计范围的确定、审计目标的确立、审计方法的选择、审计报告的编写以及审计风险管理等。
在实施审计方案时，需要明确审计的目的、方法和程序，确保审计结果的准确性和可靠性。
同时，还需要及时监控和评估审计目标的达成情况，以及控制和管理审计风险的发生和演化。
通过有效的审计方案，可以为房地产企业的发展和运营提供有力的支持和保障。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业在进行审计时，需要注意以下几个方面：1. 管理层意识房地产开发企业的管理层需要意识到审计的重要性以及与审计人员进行配合和沟通的必要性。
在审计过程中，管理层需要提供必要的资料和信息，并积极回答审计人员的问题。
同时，管理层还需要重视审计人员的建议和意见，及时采取措施改进企业的管理和运营。
2. 合同管理房地产开发企业的审计需要重视合同管理，包括销售合同、建筑工程合同、物业服务合同等。
审计人员需要对企业的合同执行情况进行核对，并对合同的合法性和合规性进行审核。
此外，审计人员还需要对企业的合同管理制度、合同签署程序等方面进行审查。
3. 财务报表房地产开发企业的审计需要重视财务报表的真实性、准确性和完整性。
审计人员需要对企业的会计凭证、账簿、汇总报表等资料进行核对，并对企业的会计处理方法、会计政策、会计估计等方面进行审查。
此外，审计人员还需要重点关注企业的应收账款、预收款、存货等项目的核算和披露情况。
4. 税务合规房地产开发企业的审计需要重视税务合规问题。
审计人员需要对企业的纳税申报情况、税务核算和缴纳税款的情况进行审查，确保企业按照法律法规的要求纳税。
此外，审计人员还需要对企业的税务档案和相关合规制度进行审查，确保企业的税务合规工作得到有效落实。
5. 内部控制房地产开发企业的审计需要重视内部控制问题。
审计人员需要对企业的内部控制制度进行审查，包括企业的组织结构、管理制度、风险管理制度、流程控制等方面。
审计人员需要评估企业的内部控制效力，并发现控制缺陷和风险，提出改进意见。
6. 环保和安全问题房地产开发企业的审计需要重视环保和安全问题。
审计人员需要对企业的环保和安全制度进行核对，包括企业的环保申报、环境保护设施建设和运营、环境安全风险评估等方面。
审计人员需要发现环保和安全方面的问题，并提出改进建议，确保企业的环保和安全工作得到有效落实。
总之，房地产开发企业的审计需要重视细节，并认真履行审计职责，确保审计的公正性、独立性和客观性。
房地产开发企业审计中的问题与建议
房地产开发企业审计中的问题与建议【摘要】房地产开发企业审计是确保企业财务健康和合规运营的重要手段。
本文旨在探讨房地产开发企业审计中常见问题、存在的风险、审计方法和技巧、审计报告撰写以及信息披露的完善。
通过加强审计意识和提出改进建议，为未来发展提供参考。
审计过程中常见问题包括财务造假、资产估值不准确等，存在风险涉及法规合规性和业务运营方面。
审计师需要灵活运用方法和技巧，撰写准确详实的审计报告，促进信息披露的完善。
加强审计意识和提出改进建议可以提高审计质量，为企业未来的持续发展做出贡献。
【关键词】关键词：房地产开发企业审计、问题、风险、审计方法、审计报告、信息披露、意识、改进建议、未来发展、参考。
1. 引言1.1 房地产开发企业审计的重要性房地产开发企业审计的重要性在当前经济环境下变得愈发重要。
随着房地产市场的持续增长和竞争加剧，开发企业的经营环境变得复杂多变，审计工作对于保障企业的合规经营和风险控制至关重要。
房地产开发企业的审计可以通过对企业财务数据的审查，及时发现潜在的经营风险和问题，帮助企业管理层及时作出决策。
审计可以有效查明企业财务数据的真实性和准确性，提高财务报告的透明度和可信度，增加投资者和合作伙伴的信任度。
审计可以帮助企业识别和规避财务风险，加强内部控制机制，防止财务造假和经营失误。
房地产开发企业审计还可以提高企业的市场竞争力，增强企业形象，获得更多的融资渠道和投资机会。
房地产开发企业审计的重要性在于保障企业的合规经营，提高企业的经营效率和效果，为企业的可持续发展提供保障和支持。
1.2 本文研究的目的本文旨在探讨房地产开发企业审计中存在的问题和风险，以及审计方法和技巧。
通过对审计报告的撰写和信息披露的完善进行分析，提出加强房地产开发企业审计意识的重要性。
本文将提出改进建议，为未来发展提供参考。
房地产开发企业作为经济社会发展的重要组成部分，其规模不断扩大，业务日益复杂，审计工作的难度和风险也随之增加。
房地产行业审计关注的重点
房地产企业会计报表审计重点：1、开发成本审计:应该严格按照开发产品的用途经行分类，按成本核算法确定开发产品成本核算对象.一般审计的类容应包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施和开发间接费用等，要弄清费用的发生、归集和分配的真实情况（1）土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清(含转让时按规定应缴政府的有关土地费、税)。
根据调阅的土地使用权出让合同的规定，欠缴的要进行预提，还有超过动工开发期限的,按规定还需要缴交土地闲置费等等。
征用的土地范围内必须动迁、安置的建筑物以及坟墓、果、杂树、青苗等,已经动迁的是否已按规定支付补偿费及安置费用，有无应付未付?待开发土地还有多少？已开发和待开发土地成本如何分配?等等（2）前期工程费(含规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等)；基础设施（含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等)；设施配套费（含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能有偿转让的大配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等费用)要根据政府有关规定和有关合同、协议以及工程预、结算书查核已支付和未支付情况。
（3）建筑安装工程费（含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等）要根据工程合同、工程预算书、施工企业开出的“工程价款结算账单"，以及工程实际进度情况、设备到场和安装情况,进行查核已付、未付工程款情况。
对工程进度的核实，必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测实。
因为房地产开发企业在获得较好的投资经济效益情况下，为减少资金存量，较可能在建筑工程费用上虚增成本.2、库存开发产品情况,包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等.要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及时，各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转,尤其应关注配套设施费的预提和摊销；还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于热销之中;弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产；弄清已办理商品房移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本。
房地产集团企业内部审计控制
房地产集团企业内部审计控制引言房地产集团作为一个巨大的企业实体，通常涉及大量的资金流动、人员管理和业务复杂性。
为确保企业的合规性、减少风险以及保护企业利益，内部审计控制成为一个重要的管理工具。
本文将详细介绍房地产集团企业内部审计控制的重要性，以及如何建立和实施有效的内部审计控制机制。
内部审计控制的定义和目标内部审计控制是指为了确保企业在运营过程中达到其目标，采取的一系列政策、程序和实践。
其目标在于评估和改进企业的风险管理、内部控制和治理过程，以提供可靠的财务报告和保护企业利益。
内部审计的重要性房地产集团企业内部审计控制对于企业的可持续发展至关重要。
以下是几个重要方面：1. 风险管理房地产集团涉及大量的金额和复杂的业务流程，风险管理成为至关重要的任务。
通过建立有效的内部审计控制机制，企业能够及时发现和评估风险，并采取相应的措施来减少风险带来的损失和影响。
2. 内部控制房地产集团通常涉及多个部门和业务单元，在这个复杂的环境中，确保内部控制的有效性至关重要。
内部审计控制可以帮助企业对内部控制制度进行全面评估，并提供改进建议，以提高业务流程的效率和准确性。
3. 合规性房地产行业受到诸多法规和规章的限制，企业应确保其业务活动符合相关法规并保持合规性。
内部审计控制的一个重要目标是评估企业的合规性，并建立相应的控制措施来确保企业在法规要求范围内进行运营。
4. 保护企业利益房地产集团的规模和业务复杂性使其面临各种潜在的风险和威胁。
通过内部审计控制，企业能够及时发现并预防潜在的欺诈、错误或滥用行为，从而保护企业的利益和声誉。
建立有效的内部审计控制机制以下是一些建立和实施有效内部审计控制机制的关键步骤：1. 内部审计控制框架制定内部审计控制框架是建立有效内部审计控制的第一步。
该框架应包括内部审计的目标、职责分工、行为准则和方法论。
这个框架将指导内部审计工作的实施，并确保其与企业的整体战略和目标一致。
2. 风险评估和管理企业应进行全面的风险评估，并确定可能对企业运营造成重大影响的关键风险。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发企业的审计要点及技巧房地产开发企业是一种以房地产开发为主营业务的企业，其审计工作在帮助企业管理层及投资者了解企业财务状况、风险情况，保障财务信息的真实性和准确性方面起着重要作用。
下面将介绍房地产开发企业审计的要点及技巧。
审计要点：2.收入及支出项目审计：审计人员需仔细审查房地产开发企业的销售合同、租赁合同等相关文件，核实相应的收入和支出项目是否真实、合规，并评估其确认和计提的准确性。
3.成本项目审计：房地产开发企业存在大量的成本项目，如土地成本、房屋建筑成本等。
审计人员需审查企业的相关合同及材料，核实成本项目的计算和确认是否合理、准确。
4.与土地相关的审计：土地是房地产开发企业最重要的资产之一，审计人员需审查企业的土地取得和使用情况，核实土地权属、权益及使用合规性，评估土地价值和使用风险等。
5.与核算制度相关的审计：审计人员需审查房地产开发企业的会计制度和内部控制制度，评估其合规性、完善性和运行情况，以确保企业财务信息的真实性和准确性。
审计技巧：1.全面了解企业业务：审计人员需要全面了解房地产开发企业的业务模式、运作流程和主要风险，这有助于更好地确定审计重点和展开审计工作。
3.有效应用数据分析工具：房地产开发企业具有大量的数据，审计人员可以利用数据分析工具对企业财务信息进行横向和纵向分析，发现异常和风险，提高审计效率和准确性。
4.充分沟通与合作：审计人员需与房地产开发企业的管理层和内部审计部门进行充分的沟通和合作，了解企业的内部控制制度和审计需求，提高整体审计质量和效益。
5.准确运用审计程序：审计人员需要根据房地产开发企业的特点和客观需要，制定恰当的审计程序和方法，确保审计的全面性、准确性和合规性。
总结：房地产开发企业的审计工作需要审计人员掌握相关的审计要点和技巧，全面了解企业的业务特点和风险情况，充分运用数据分析工具，与企业管理层和内部审计部门进行有效沟通和合作，以提高审计质量和效率。
房地产开发企业审计中的问题与建议
的商 品房 ． 底商 、 如 住宅 、 写字楼等 ． 在销售价 格
上 相差悬殊 ． 其经 营成本 也应该各 不相 同。 而企 业在开 发成本 的核算 中 ， 般 以开发项 目（ 一 同一 块 土地上 同期开 发的 各类商 品房 ）为对象进 行
一
、
虚增无 形资产 和开发成 本
成本 归集 ．在结 转经营 成本 时统一按 平均 成本
Ｉ ） 同类 型商 品房的 经营成本 计算不 合 三 不 理 。房地产 开发企 业 同一项 目开发 的不同类 型
回销售 收入账外 存储 ， 成小金 库 ； 形 在委 托代 建
业务 中 ，房地 产开发 企业 往往将 代建 工程收入 不入 账 ， 金体外 循 环 ． 只作 往来 核 算 ． 资 或 形成 账 内小金库 ； 待售商 品房 出租业 务中 ． 在 对收 取 的租 金不入账 ． 账外 另存 ， 形成 小金库 。 ｌ １ 三 将开 发产 品 用于投 资 、 债 、 偿 捐赠 、 分
进行 结转 ． 成住 宅 、 字楼 、 造 写 底商 之 间单位 成 本 相 同或相近 、 利润率 高低悬殊 的现象 。 有的 还
２０ ０ ４年 ８月 ３ １日以前 ． 土地交 易未实际公 开竞价 ．房地产开 发企业大 多利 用政策空 间 ． 以 。 危房 改造 ” “ 或 开发 经济 适用房 ” 的名义取 得土
营收入 和 经营 成本 ； 漏缴 规 费 ； 套取 银行 信 用．
房 未办理 竣工决 算 为借 １将 预收售 房款 长期挂 ３ ：
账， 不确认收入 。
支 出加权平均数乘 以资本化率计算确定 。 房地 产 开发企 业在确认开发 项 目的借款费用 时 ． 不是按 规定 的方法计算分摊 ， 而是根据企 业利润情 况和 财务 报告的需要 ， 在开发成本 和财务费用之 间为 划分 ， 节 当期 利润 ； 调 对于 计入开 发成本 中 的借
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房地产开发企业的审计注意事项
1、索取五证
五证的范围、申请顺序及作用
“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）
项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。
第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。
第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。
第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。
房屋是否拥有产权，全系此证。
一般住宅的国有土地使用年限为70年。
最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。
是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。
2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证
（一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。
房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。
审计取证：
（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。
（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。
（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期
限。
关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。
（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。
（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。
对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。
同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。
（二）完工产品成本结转房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。
企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部分，将其进行人为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。
地上部分的成本就大幅下降，造成结转的主营业务成本严重失实。
还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目的。
审计取证：
（1）分析账面是否有大额的预付账款挂帐，对房地产公司来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但为了少转成本，企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。
（2）索取开发商完整的预算资料及大项变更资料，从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同，分析开发商是否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本不入账，等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债。
（4）索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。
有的企业按平均成本进行结算，但收入是按实际销售，造成了收入成本的严重不配比。
关注自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同，不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转。
（5）一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日，开发商应付施工单位的结算工程款情况。
（6）（三）税金房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交。
对预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较，计算是否少提税金。
根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税，年终，根据注册会计师的查账报告，经审计后的净利润，按确定的税率，计算实际应征收的所得税。
因此，完工商品房销售成本的结转准确与否，对企业所得税及净利润计算影响重大，而且成本结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段。
房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算，不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税，也不交纳房产税等。
房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税，基本上都不缴纳。
或只缴纳很少的一部分。
房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。
（四）关于利息资本化
一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一定的条件下，专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本当中，即所谓的利息资本化；同时《企业会计制度》也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本。
房地产公司根据不同的目的，有的加大利息资本化，有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。
主要应关注加大利息资本化部分。
审计取证：
1、索取借款合同，关注借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限，结合已资本化的利率，看其计算是否正确。
2、结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。
3、集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。
（五）借款抵押
对于资金较为紧张的房地产公司，往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加，取得的借款多为担保借款和抵押借款。
房地产公司的固定资产及设备价值不大，用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。
审计取证：
索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。
（六）虚假销售
虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产，等房屋实际卖出时在办理退回。
虚假按揭指的是房地产开发企业，在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，然后从银行套取按揭资金的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者，往往多为其内部的职工，在没有找到真正的购房者之前，利息往往由房地产开发企业自身提供。
这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差。
一般情况下，按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。
制造虚假销售气氛，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的。
关系人购房的金额往往较大，所购的楼盘为利润较高的楼层，主要是为了产生利润。
审计取证：
（1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整。
（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行，同时虚挂一家企业；
（3）关注大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，往往虚假的销售都是100％收款，但却没有交付使用记录。
也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜。
尤其要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况，如闲置可能存在问题。
获取办理业主入住手续签证资料，虚假销售往往不会办理这些手续的。
（4）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工个人缴交所得税的，如果企业未扣个人所得税，则可能就是虚假按揭了。
（七）待开发的土地
房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力，随着市场的发展土地不断的升值，但待开发的土地又不允许转让，对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行
处理。
企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让。
应关注对待开发的土地是否进行分摊。
（八）应索取的与其他企业不同的资料
成本分摊表（主要是成本分摊的依据是什么，如按预计的销售金额为基数进行分摊）、项目决算资料、项目验收资料。