大连亿达新世界B区商业的项目的策划全案共70页文档
世联大连亿达四期项目营销执行报告.pptx
略 略务
展示原则：
1）第一展场售楼处软硬结合的展示一方面体现气势和氛围，另一方面通过硬
件产品建材、后期物业服务的展示做为建立客户信心的第一站；
2）工程现场大气势包装，观景台创新式现场体验增加客户对项目真实感知；
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展示
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案例借鉴: 香蜜湖1号
以完美的社区规划、产品细节展示让顾客 感受到未来的生活氛围。
主推广语为：26个国家 和地区人士共同选择的 居聚区。
提高整体形象定位，卖 出高出周围1500的高价。
20个国家和地区精英人士选择的居住区！
通过居住配套规划吸引在大连外籍人士团体选择入住(购 买或租赁)，打造一个顶级住宅区的形象，目的在弱化区 域地段上的劣势，打进大连高端市场。
吸引方式可以通过了解外籍人士在大连生活上的不便或 有待解决的问题，比如子女就学，消费习惯来入手从学 校、商业配套或会所功能及物业管理方面解决他们的问 题，同时给予价格上的折扣。
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屋顶花园植被
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售楼处展示要点4
体现豪华气势，注重绿化体现生态
东北的气候原因室外绿化受四季影响较大，且不够丰富，室 内丰富的绿化布置效果反差较大，给客户感知深。
抓住给客户的第一印象。
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售楼处展示要点5 售楼处内设高级咖啡厅
售楼处设咖啡吧，空间豪华舒适，从功能和形象上突破大 连传统售楼处的布置，体现国际化与高品味。
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问题界定 战略制定 营销总攻略
案例借鉴
营销节奏
营销费用计划
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重塑区域价值
大连亿达新世界B区商业项目策划全案
市场研究篇
主要路段商业业态及租金价格
路段 行业
服装鞋帽 餐饮食品 金融邮电
家居装修 体育用品
休闲娱乐 医疗保健
美容美发 便利店
房屋中介 其它类 日租金 （元/m2）
胜利路
/ 8 1 2 / 10 6 3 2 1 2 1.5-2.5
民运街
/ 3 / / / 3 / / 2 / 2
奥林匹克商圈：地区级商业中心 商业辐射范围：1.5至3公里左右
市场研究篇
奥林匹克商圈范围
四至范围 东：人民广场
西：东北路外侧 南：胜利路 北：黄河路。
市场研究篇
奥林匹克商圈主要物业
百盛 购物中心
万达广场
沃尔玛超市
奥林匹克 电子城
人民体育场
奥林匹克商圈基于奥林匹克广场而得名，依附于沃尔玛超市而成名。目前商圈 由三大商业板块组成，分别是沃尔玛、万达广场、百盛购物中心等，其中沃尔 玛为绝对性的核心商业。
大连亿达新世界B区商业项目策划全案
序言
本次调研内容
奥林匹克商业圈 星海广场 西安路商圈
青泥洼商业区
调研方法
现场采访 资料收集 电话访问 入户拜访
统一整理汇总
研究报告
城市商业环境 影响 区域商业环境 影响 项目最终定位
市场研究篇
本次调研商圈分布
市场研究篇
商圈定义
次要商圈 核心商圈
主要商圈
商圈是对一个成熟且有商 业价值属性区域的称呼。 按照级别划分，它可以是 同心圆、可以是半圆、可 以是等边型及其它类不规 则形态；按照其所辐射的 范围，则依据商圈的级别 可以是半径在0.5至1公里、 1.5至3公里、5公里，甚至 于整个城市。
大连专项项目专题策划报告书模板
大连XX项目筹划报告书第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。
2-大连市旳商业分析2-1市场回忆2-1-1国营商场同合资商场共存1998年此前，历史悠久旳天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重旳作用。
随着超过二十五万平方米合资商场旳引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场旳租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来旳是商场与商户共同承担曲险旳联营方式。
迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合伙方式旳商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。
合资商场旳进入，打破了老式商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学旳管理、舒服旳购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主旳大批消费者。
面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机旳存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调节了经营思路。
天百大楼率先提出“十五条龙服务”并运用50年店庆机会，推出全场店庆价，发明了营业额3天共4000万旳佳绩，此举在央视黄金时段多次亮相。
大连商场集团也推出“不满意就退货”旳承诺。
进入2000年，各大国营、合资商场已先后完毕商户重组及市场定位，竞争同步也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定旳消费群体。
2-1-2超市效应步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连旳商业竞争也随之进入到一种空前白热化旳阶段。
世界排名前三位零售商巨头—美国旳沃尔玛、法国旳家乐福、德国旳麦德龙同步落户一种都市，这是中国独一无二旳，在世界上也是少见旳。
2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。
新世界地产策划书3篇
新世界地产策划书3篇篇一新世界地产策划书一、项目概述新世界地产是一家专注于城市更新和高端住宅开发的房地产企业。
我们的愿景是通过创新的设计和卓越的品质，为客户打造理想的居住空间，并成为城市发展的引领者。
二、市场分析1. 市场趋势：随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，对于高品质住宅的需求不断增长。
同时，绿色环保、智能化等概念也成为市场关注的热点。
2. 竞争态势：当前房地产市场竞争激烈，各家企业纷纷推出特色产品和服务以吸引客户。
我们需要通过差异化定位和优质的产品来树立品牌形象。
3. 目标客户群：主要包括城市中高端白领、金领人士以及改善型居住需求的家庭。
三、项目优势1. 地理位置：项目位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
2. 产品设计：聘请国际知名设计师团队进行规划设计，打造高品质、智能化的居住空间。
3. 绿色环保：采用环保材料和节能技术，打造绿色生态社区。
4. 物业服务：引入国际一流物业管理团队，提供全方位的物业服务。
四、项目规划1. 产品类型：包括高层住宅、别墅、公寓等多种产品类型，以满足不同客户需求。
2. 户型设计：注重空间布局合理性和舒适性，提供多种户型选择。
3. 配套设施：建设商业中心、幼儿园、健身房等配套设施，为业主提供便利。
五、营销策略1. 品牌推广：通过广告、公关活动等方式提升品牌知名度和美誉度。
2. 销售渠道：建立多元化的销售渠道，包括线上线下相结合的方式。
3. 促销活动：推出购房优惠政策、分期付款等方式吸引客户。
六、项目实施计划1. 前期准备：完成项目规划设计、土地获取等前期工作。
2. 建设阶段：按照计划有序推进项目建设，确保工程质量和进度。
3. 销售阶段：根据市场需求和销售计划，逐步推出房源并进行销售。
4. 后期服务：提供完善的售后服务，保障客户权益。
七、投资收益分析1. 销售收入：根据市场情况和项目定位，确定合理的销售价格，预计实现销售收入[X]亿元。
2. 成本预测：包括土地成本、建设成本、营销成本等，预计总成本为[X]亿元。
世联大连亿达国际新城四期项目整体定位报告62PPT
学习改变命运,知 识创造未来
项目目标及限制条件
项目目标 ➢充分利用地块价值 ➢合理控制开发风险
项目限制条件 ➢预计06年初开工，06年上半年入市 ➢总体开发周期控制在2年左右 ➢楼面地价按2000元/M2计算，综合建安成本为2100—3000元 /M2 区域对本项目要求 ➢与软件园整体发展阶段相匹配 ➢进一步完善园区的居住功能，从而提升区域价值
房价
走势
3000
5000
6000
项目 档次
中档
中高档
？
客户 层面
中等收 入人群
中高收 入人群
？
从软件园内住宅发展趋势来看，本项目应占位高端，锁定高收入人 群。但是项目自身条件能否支撑呢？
世联大连亿达国际新城四期项目整体定位报告62PPT
学习改变命运,知 识创造未来
本项目的市场占位：客户目标和项目资源条件使项目 具备超越国际新城，占位高端的优势
世联大连亿达国际新城四期项目整体定位报告62PPT
目标及限制条件
项目发展战略
地块解析
项目价值挖掘
项目发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
城市层面 区域层面 地块层面
客户定位 形象定位 产品定位
世联大连亿达国际新城四期项目整体定位报告62PPT
客户定位
学习改变命运,知 识创造未来
世联大连亿达国际新城四期项目整体定位报告62PPT
1—华良海景花园 2—顺达。海滨花园
大连高端市场分析：大连高端项目大体分为四大版
3—一品星海 4—星海阳光
块，并且形成各自的特点
5—维多利亚庄园
6—万达华府
E
7—海昌。枫桥园
8—三环。滨海阳光
9—半岛听涛
大连项目商业概念策划提案1
第一重： 基本消费及服务功能
第一重：各类专卖店、特色店、餐饮店、超级市场、常规服务设施等 第二重：儿童天地、娱乐城、办公楼、健身房、钟点旅馆、夜总会、俱乐部等 第三重：图书馆、邮政局、宠物诊所、药房等 第四重：大型商业活动中心、社会活动舞台、传统文化交流基地和空间
商业概念定位
选择以购物、休闲、餐饮、娱乐于一体， 服务大社区的全新商业模式
项目商业定位策略
方案一
引入社区商业概念
概念导入
社区商业——“Community” ——法国社会学家卡.滕尼斯于1882年首先提出。
1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义：一定 区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相 对独立的社会共同体。
派生客流 分享客流 自身客流
项目商业概念定位
项目商业定位策略
商业定位导入
市场互补
与大规模居住区进行配套
动态市场
以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念 以物美价廉、品种齐全服务社区
项目商业定位策略
商业消费层次功能元素层次组合导入
第四重： 商业/社会/文化交流的消费
及服务功能
第三重： 外延辅助型消费及服务功能
17种新型业态
电话购物 电视购物 直销 自动售货亭 网上商店 邮购 家居建材店 百货店 仓储会员店 超市 折扣店 便利店 食杂店 专卖店 专业店 大型超市 购物中心
全面了解业态是项目商业制胜关键之一
商业概念导入
业态商圈的界定和各业态店商圈辐射
商圈
也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。
商圈大小
一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半 径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。
大连亿达世纪城成本分析 (2)-文档资料
-0.23 0
-0.14 0
1 1.03 1.066 1.08
32.23
30.8
12.32
24.65 þ Ú ¶ Æ ý Æ È Ú Ä Æ Ë Ú
1.1 1.08 1.06 1.04 1.02 1 0.98 0.96
1.066 1.03 1 » Æ Ò Ú þ Æ ¶ Ú ý Æ È Ú
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46.02 37.14
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表5
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34.88 30.18
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亿达世纪城成本分析
大连亿达房地产
Байду номын сангаас
2019/3/12
1
纲要索引
项目名称 编号 1 2 目录 规划指标 销售数据摘要 销售价格与成本的关系 项目收益 总成本组成比例分析 项目成本比较 成本执行完成情况 成本估算 附件表格 表1、表2 表3、表4 表5 表6、表7 表8~表15 表16、表17 表18 表19
大连国际新城项目营销策划方案
大连国际新城项目营销策划方案一、项目概况1. 项目背景2. 项目定位3. 项目规模4. 项目竞争对手分析二、目标市场分析1. 目标客户群体分析2. 目标市场规模及增长潜力分析3. 目标市场特点分析三、市场定位1. 独特卖点（Unique Selling Proposition, USP）的确定2. 市场定位策略四、目标与策略1. 市场目标2. 营销策略a. 产品策略b. 价格策略c. 渠道策略d. 促销策略五、品牌建设1. 品牌定位2. 品牌形象设计与传播3. 品牌推广活动六、销售渠道建设1. 渠道选择与拓展2. 渠道管理与优化七、营销传播1. 媒体选择与投放2. 国内外推广活动3. 社交媒体营销八、客户关系管理1. CRM系统建设2. 客户关怀与维护3. 客户投诉处理九、预算与效果评估1. 营销预算2. 营销效果评估方法下面是营销策划方案详细内容：一、项目概况1. 项目背景大连国际新城项目是一项拟建设位于大连核心城区的综合性城市开发项目，旨在打造一个集商业、住宅、文化、教育等多功能于一体的国际化社区。
2. 项目定位将项目明确定位为高端生活方式体验中心，提供优质住宅产品、便捷商业服务和丰富的文化娱乐活动。
3. 项目规模项目规划总面积100万平方米，包括住宅楼、商务楼、购物中心、文化广场等多个功能区域。
4. 项目竞争对手分析分析项目周边已有的类似项目，了解竞争对手的产品特点、市场占有率、市场口碑等情况。
二、目标市场分析1. 目标客户群体分析调研目标市场的人口结构、消费能力、购房需求等情况，明确项目的目标客户群体。
2. 目标市场规模及增长潜力分析通过市场数据分析，对目标市场的规模、增长潜力进行评估和预测。
3. 目标市场特点分析分析目标市场的消费习惯、购房需求、品牌偏好等特点，确定营销策略。
三、市场定位1. 独特卖点（Unique Selling Proposition, USP）的确定确定项目的独特卖点，即项目相比竞争对手的优势和特色，如地理位置、产品质量、服务等方面。
大连房地产市场高档的项目建议书-PPT课件
2、从市场看，大堂挑高一定要有，高度最低不低于6米，最高不超过8.6米；高层 开间不低于4米，最高不超过8米，多层大堂尺度基本30㎡以上
3、从市场看，大堂装修以气派、高品质感为主，多以欧式风格、理石拼花装饰 4、最少保证两面采光通风
蓝湾大堂：气派，大尺度，南 北采光，功能齐全
星海湾壹号大堂（多层）：两面采 光，可观景
中心裕景大堂：旋转楼梯、吊灯
大堂
小平岛大堂：采光不好
东海岸天际大堂：普通入户大堂，采光不好
大堂-配备
蓝湾
东海岸天 际：最普 通的
杰特
中心裕 景水吧 台
入户门
入户门
从市场看，中心裕景和星海大观的入户门最为高档 特殊门锁：杰特、中心裕景、星海大观
中心裕景
星海大观
杰特
中心裕景
窗
窗
外推窗开启方式节 省了室内空间
东海岸天际：出入停车场需要刷卡进入
小平岛地下停车场：地坪漆提升品质， 需要继续延用
园林
蓝湾园林
蓝湾园林
星海湾壹号
园林
星海湾壹号宫廷式园林设计，整齐，对称
星海湾壹号园林
东海岸天际：园区内室外 网球场
朝向分析
建议： 1、据调查，朝向偏西在15度以内，客户对此抗性很小，可引导 2、如红星海，部分房源朝向偏西为20度，度数较大，但此房源为海景房，有强势的景观资源，且价格比其他要低， 故客户可接受 3、建议本项目朝向尽量不要偏西，如果偏西，希望配备强势的景观资源
亿达普罗旺斯项目建议
2019年3月13日
报告框架
Part1 Part2 Part3
工程类
配套类
营销展示类
竞品项目：
工程类
立面风格 建材 车库 园林 朝向
亿达蓝湾项目营销提案(下)
七大定向客群︱多种线下渠道︱ 七大定向客群︱多种线下渠道︱系列宣传物料
定向人群： 定向人群：企业中高层管理人员及白领 宣传形式： 、 宣传形式：DS、x展架、书签、白皮书等
定向人群： 定向人群：客户数据库营销/区域短信 覆盖 内容： 内容：配合活动和销售情况隔周发布
定向人群： 定向人群：银行白领、中高层管理人员
（2）大连高新技术园区客户挖掘
大连高新技术园区是大连市的对外开放先导区。
园区总占地35.6平方公里 园区总占地35.6平方公里 35.6
软件园 海外学子创业园 龙头分园 七贤岭产业化基地 河口工业园区 腾飞工业园区
旅顺南 路软件 产业带
大连高新园区已与世界50多个国家和地区建立了联系，三资企业800多家， 大连高新园区已与世界50多个国家和地区建立了联系，三资企业800多家，累 50多个国家和地区建立了联系 800多家 计注册企业2700 2700家 发展高新技术企业400余家。 400余家 计注册企业2700家，发展高新技术企业400余家。
3）针对驻大连办事处
A/合作方式 A/合作方式 定期向各办事处投放项目资料（楼书、DM单页）。 定期向各办事处投放项目资料（楼书、DM单页）。 单页 在各办事处网站上发布项目广告。 在各办事处网站上发布项目广告。 以电子邮件的形式向各办事处发送项目资料和动态。 以电子邮件的形式向各办事处发送项目资料和动态。 摆X展架，做广告宣传。 展架，做广告宣传。 B/邀请相关人员参与活动 B/邀请相关人员参与活动 通过与办事处的联系， 通过与办事处的联系，尽量获取来访各办事处的外地人员的 资料，通过邮寄邀请函的形式，邀请客户参加活动。 资料，通过邮寄邀请函的形式，邀请客户参加活动。 定期为有购房需求的外地客户提供购房咨询。 定期为有购房需求的外地客户提供购房咨询。
新世界商业街区盛大开业活动策划方案
An ancient Chinese book about plants explains that "in Minor Snow, the weather is cold and it is going to snow
模特迎宾+红毯铺陈
外籍男模+女模，身着统一礼服， 演绎新天地时尚风潮大片
一 次 规 模 空前 の时尚派对
In ancient times, glutinous rice cake was a traditional festival offering to the bull god used by peasants.
一次至潮够IN の潮玩集市
In ancient times, glutinous rice cake was a traditional festival offering to the
For thousands of years, the people of Nanjing, Jiangsu province have welcomed Minor Snow with pickled vegetables cooked in different ways.
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Ŏ 图片仅供参考
COASTAL N EW WORLD
清凉快闪 水枪大作战
--大连亿达国际新城四期项目整体定位报告62
五一路 Ａ 8万平米 旧住 宅楼
山体 净水厂
山体 B 1.24万平米 西南路
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项目价值挖掘
目标及限制条件 地块解析 项目价值挖掘 项目发展战略
城市层面 区域层面 地块层面
客户定位
形象定位 产品定位
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项目城市价值 处于城市西拓第一站带 给本项目的利好： •使本区域成为高端项目向 城市外围扩展的主导方向 •城市西拓带来的大量迁移 人口为本项目提供大量的 潜在客户 处于“绿色硅谷”核心 区带给本项目的利好： •高新产业的发展带来区域 环境和氛围的持续改善 •高新产业带来大量有购买 能力的产业人口 •高新产业带动区域知名度 和接受度的迅速攀升
项目城市层面价值：城市西拓，绿色硅谷核心区，
软件产业的带来的高收入产业人口和区域环境建设
大连城市规划——西拓北进
产业 西拓到高新 区、旅顺 北进到甘井 子 结论 高新产业 加工制造 业 环境 海景、山 景和绿化 污染严重
西拓
老市中心
在城市扩张的两个主导 方向中，本项目所处的 西边在产业和环境方面 都优于北边
产业规划——建设绿色硅谷
到2010年，大连市规划将旅顺 南路建成中国“绿色硅谷” 其中本项目所处的由家村软件 园和七贤岭高新技术产业基地为 “绿色硅谷”的核心区
•高新产业带来区域价值的 持续、大幅提升
城市规划使本项目处在城市西拓的第一站 产业规划使本项目处在一个很高的发展平台——绿色硅谷核心区
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软件园内 软件园周边
国际新城均价走势
对比同期上市的项目，区域 内与区域外住宅价差达到 1000元左右。除去亿达品牌、 产品品质带来的溢价，仅软 件园区域价值带来的溢价大 约就在500元/m2左右 从国际新城的价格走势来看， 软件园内项目升值潜力巨大