230908万科项目拓展PPT课件
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万科城价值体系产品篇(共30张PPT)
露台：无论端头或者居中的户型，都有和房间相等的阳台或露台设计，平 衡了各房间的均好性，景观阳台由室内过渡到自然，生活阳台留给生活品 味的空间。
四、园林
西班牙田园风情绿化将住宅建筑同水景、绿化园林珠联璧合，带来 异国风情的的自然气息。 远望丘陵起伏，浅草弥漫，清流蜿蜒；近观花红柳绿，喷珠溅玉。 运动和生活交织，自然与人相融，营造出宜居宜游的无尘境界。无论晨 起夕落，还是窗前门外，永不凋零的山水风情与和你朝夕相伴。或者轻 击巧打，挥洒青春的激情；或者闲庭信步，静享久违的诗意。
景致的小区绿地
景致的点状组团绿地、带状的林荫步行道和生态的集中中心绿地，最大限
度发挥绿地的功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色活
动空间融为一体。
景致的小区绿地
“均布”的布局方式，通过底层架空在满足景观视线的要求下，内部人工 造景，不单使位于小区中心绿地的住宅具有好的景观，而是使各个组团均
全、优美的环境与场所和明确而规整贯通的路网系统，让出入更加顺畅，更加安全，
拥有一个安静清新的居住环境，心情也更加晴朗
山水景墅七大领衔价值
停车位：大部分端头户型设置3个入户车库，其中户型2个入户车库，业主
直接开车入户，无需步行，同时满足老人、车辆保护与人身安全。
山水景墅七大领衔价值
多功能地下室：具备自然采光与通风功能的半地下室，营造安全、安心的 人性化居住区域环境，用途广泛，设计精致，业主可以拥有相对多元的生
四、园林
西班牙田园风情绿化将住宅建筑同水景、绿化园林珠联璧合，带来 异国风情的的自然气息。 远望丘陵起伏，浅草弥漫，清流蜿蜒；近观花红柳绿，喷珠溅玉。 运动和生活交织，自然与人相融，营造出宜居宜游的无尘境界。无论晨 起夕落，还是窗前门外，永不凋零的山水风情与和你朝夕相伴。或者轻 击巧打，挥洒青春的激情；或者闲庭信步，静享久违的诗意。
景致的小区绿地
景致的点状组团绿地、带状的林荫步行道和生态的集中中心绿地，最大限
度发挥绿地的功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色活
动空间融为一体。
景致的小区绿地
“均布”的布局方式，通过底层架空在满足景观视线的要求下，内部人工 造景，不单使位于小区中心绿地的住宅具有好的景观，而是使各个组团均
全、优美的环境与场所和明确而规整贯通的路网系统，让出入更加顺畅，更加安全，
拥有一个安静清新的居住环境，心情也更加晴朗
山水景墅七大领衔价值
停车位：大部分端头户型设置3个入户车库，其中户型2个入户车库，业主
直接开车入户，无需步行，同时满足老人、车辆保护与人身安全。
山水景墅七大领衔价值
多功能地下室：具备自然采光与通风功能的半地下室，营造安全、安心的 人性化居住区域环境，用途广泛，设计精致，业主可以拥有相对多元的生
万科城案例分析报告(ppt 22页)
开发时机的选择 对城市扩张模式的判断：产业主导与交通主导的双重扩张动力 对未来房价走势的判断 四季花城项目开发的经验积累
房地产开发的时机关乎项目选择的机会成本——提前两步死，提前一步累，提前半步活
DTZ
5
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
西班牙建筑风格 突出的整体风格：运用拱门、矮墙、塔楼和筒瓦、小开窗、外挑门亭、弧型窗等古典建筑元素 增加居住舒适度的设计手法：退台式花园、空中花园等
花园洋房
户型：2-4房 面积：70-130M2 其他：底层送入户花园
Town House
位置：相对私密的社区内部及临湖位置
户型：4-5房
面积：220-269平米；其中后期联院、景 院HOUSE面积区间为158-178平米
DTZ
住宅分析——产品设计
宽景House
特色1：超宽向阳面 特色2：一、二层送地下室，三层送较大的 露台 特色3：退台设计形成不同的入户方式
各期开发的物业类型 一期：广场、商业、学校、住宅 二期：商业、住宅 三期：住宅
DTZ
9
项目开发分期
一期启动区域的选择
临交通主干道，增加可达性
建设广场、商业等“见光面” ，增加楼盘的展示效果
相对集中分布，减少后期对前 期建成物业的影响
九年制学校； 幼儿园
案例分析--万科项目开发股权合作模式介绍PPT课件-PPT精品文档
万科需要控制新设立公司的工商注册登记、股权变更等手续，控制项目公司印章、帐户，以便控制可能产 生的或有负债。
•
万科合作模式及案例分享
与土地方的合作模式
案例：上海金丰兰乔圣菲项目
1、项目概况：占地面积31.7万平米，土地方为上海金丰房地产实业有限公司。隶属闵行区华漕镇政府。注册 资本总额1000万元人民币。公司资产总额9013万元，负债8735万元，所有者权益278万元。土地方在签约前已
建房。土地可以协议出让。合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。
案例：深圳银湖项目 • 合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作建房方式取得土地。万科深圳公司拟与土地方、中介 方通过三方合作建房的形式进行开发。
• 合作内容： 1、土地方在项目中占20%的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线内的清场，办理相关手续， 取得林业和环保部门的批文； 2、中介方在项目中占15%的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数计算， 估计总额在2,000万元左右），负责按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理； 3、万科在项目中占65%的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议 的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。
万科合作模式及案例分享
与土地方的合作模式
第三种模式：股权收购模式
模式描述：股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，万科将项目公司的部分股权收购，达 到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。 基本模式如图：
•
万科合作模式及案例分享
与土地方的合作模式
案例：上海金丰兰乔圣菲项目
1、项目概况：占地面积31.7万平米，土地方为上海金丰房地产实业有限公司。隶属闵行区华漕镇政府。注册 资本总额1000万元人民币。公司资产总额9013万元，负债8735万元，所有者权益278万元。土地方在签约前已
建房。土地可以协议出让。合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。
案例：深圳银湖项目 • 合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作建房方式取得土地。万科深圳公司拟与土地方、中介 方通过三方合作建房的形式进行开发。
• 合作内容： 1、土地方在项目中占20%的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线内的清场，办理相关手续， 取得林业和环保部门的批文； 2、中介方在项目中占15%的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数计算， 估计总额在2,000万元左右），负责按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理； 3、万科在项目中占65%的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议 的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。
万科合作模式及案例分享
与土地方的合作模式
第三种模式：股权收购模式
模式描述：股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，万科将项目公司的部分股权收购，达 到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。 基本模式如图：
万科简介PPT课件
持续的增长和领跑 • 良好的售后服务，不断钻研技术，提高居住水平
14
万科VS保利
万科
经营理念
企业精神
人才是万科资本 尊重客户
学习生活方式 创新生命的源泉
追求完美 共同发展 创新精神 和谐激情
保利
经营理念
企业精神
立足之本 发展源泉 经营之道 追求之境
团队精神 敬业精神 创新精神
15
保利地产swot分析 优势
16
企业Fra Baidu bibliotek心竞争力
1它对顾客是否有价值？ 2它与企业的竞争对手相比是否有优势？ 3他是否很难被模仿或复制?
17
万科的核心竞争力
不可被模仿的资源 建立竞争优势的资源 不可替代的资源 持久的资源
18
谢谢观看
19
机会 1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资
源提高市场占有率。 2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之
一。 威胁 绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争
优势，对其未来增长构成有力威胁。
12
企业宗旨
为客户创造一个展现自 为投资者回报一份令人
我的无限空间
满意的理想收益
4
万科LOGO
•
1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的
窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
14
万科VS保利
万科
经营理念
企业精神
人才是万科资本 尊重客户
学习生活方式 创新生命的源泉
追求完美 共同发展 创新精神 和谐激情
保利
经营理念
企业精神
立足之本 发展源泉 经营之道 追求之境
团队精神 敬业精神 创新精神
15
保利地产swot分析 优势
16
企业Fra Baidu bibliotek心竞争力
1它对顾客是否有价值？ 2它与企业的竞争对手相比是否有优势？ 3他是否很难被模仿或复制?
17
万科的核心竞争力
不可被模仿的资源 建立竞争优势的资源 不可替代的资源 持久的资源
18
谢谢观看
19
机会 1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资
源提高市场占有率。 2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之
一。 威胁 绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争
优势，对其未来增长构成有力威胁。
12
企业宗旨
为客户创造一个展现自 为投资者回报一份令人
我的无限空间
满意的理想收益
4
万科LOGO
•
1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的
窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
万科品牌推广策略98页PPT
万科品牌推广策略
怎样思想，就有怎源自文库的生活
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
怎样思想，就有怎源自文库的生活
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
万科房地产开发全流程ppt课件
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
7客户管理 8物业管理
为什么需要城市地图
新的形势：
• 一个城市操作的项目从1-3个，发展到5-10个，个别城市超 过10个；
• 项目分布广泛，项目类型多样，对城市只有局部认识已经 非常不足；
• 城市快速发展，土地价值迅速变化，只有把握趋势，才能 抢先一步，抓住机会
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
7客户管理 8物业管理
前置工作篇
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
• 对整个城市的客户购成没有系统认识，每个项目都是一个 重新摸索的过程，周期长、效率低；
• 每个项目重复开展客户需求研究，无法持续积累和共享；
• 每个项目对客户的描述都不相同，难以总结和归纳某类客 户的共性，难以实现产品复制；
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
• 会所：健身中心200平、 棋牌室200平、酒吧200平
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
7客户管理 8物业管理
为什么需要城市地图
新的形势：
• 一个城市操作的项目从1-3个，发展到5-10个，个别城市超 过10个；
• 项目分布广泛，项目类型多样，对城市只有局部认识已经 非常不足；
• 城市快速发展，土地价值迅速变化，只有把握趋势，才能 抢先一步，抓住机会
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
7客户管理 8物业管理
前置工作篇
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
• 对整个城市的客户购成没有系统认识，每个项目都是一个 重新摸索的过程，周期长、效率低；
• 每个项目重复开展客户需求研究，无法持续积累和共享；
• 每个项目对客户的描述都不相同，难以总结和归纳某类客 户的共性，难以实现产品复制；
经营者提供商品或者服务有欺诈行为 的，应 当按照 消费者 的要求 增加赔 偿其受 到的损 失，增 加赔偿 的金额 为消费 者购买 商品的 价款或 接受服 务的费 用
• 会所：健身中心200平、 棋牌室200平、酒吧200平
万科项目策划书PPT
建筑布局
根据地块特点和设计要求，合理安排建筑物的朝向、间距和空间 布局，确保住宅单元的采光、通风和视野。
社区配套
规划建设社区中心、健身房、游泳池、儿童游乐场等公共设施， 提升居民生活品质。
项目特色与亮点
绿色建筑
采用节能、环保的技术和材料，打造绿色生态住宅，提高居住舒适度和节能减排效果。
智能科技
引入智能家居、物联网等科技，提升住宅的智能化水平，为居民提供更加便捷、安全的生 活体验。
项目对地方财政收入的贡献， 促进地方基础设施建设和社会
事业发展。
社会综合效益
项目对当地经济、社会、环境 等多方面的综合效益评估，包 括产业升级、节能减排、生态
保护等方面。
08
项目总结与展望
项目总结
销售业绩
万科项目在销售业绩方面取得了显著的成功，凭借其独特的产品 设计和卓越的地理位置，吸引了大量购房者，销售额屡创新高。
万科项目策划书
xx年xx月xx日
contents
目录
• 项目背景与目的 • 项目市场分析 • 项目定位与规划 • 项目实施计划 • 项目营销策略 • 项目风险管理 • 项目经济效益评估 • 项目总结与展望
01
项目背景与目的
项目背景介绍
1
介绍项目的由来和背景，包括历史和现状。
2
分析项目面临的问题和挑战，以及市场和政策 环境的变化。
根据地块特点和设计要求，合理安排建筑物的朝向、间距和空间 布局，确保住宅单元的采光、通风和视野。
社区配套
规划建设社区中心、健身房、游泳池、儿童游乐场等公共设施， 提升居民生活品质。
项目特色与亮点
绿色建筑
采用节能、环保的技术和材料，打造绿色生态住宅，提高居住舒适度和节能减排效果。
智能科技
引入智能家居、物联网等科技，提升住宅的智能化水平，为居民提供更加便捷、安全的生 活体验。
项目对地方财政收入的贡献， 促进地方基础设施建设和社会
事业发展。
社会综合效益
项目对当地经济、社会、环境 等多方面的综合效益评估，包 括产业升级、节能减排、生态
保护等方面。
08
项目总结与展望
项目总结
销售业绩
万科项目在销售业绩方面取得了显著的成功，凭借其独特的产品 设计和卓越的地理位置，吸引了大量购房者，销售额屡创新高。
万科项目策划书
xx年xx月xx日
contents
目录
• 项目背景与目的 • 项目市场分析 • 项目定位与规划 • 项目实施计划 • 项目营销策略 • 项目风险管理 • 项目经济效益评估 • 项目总结与展望
01
项目背景与目的
项目背景介绍
1
介绍项目的由来和背景，包括历史和现状。
2
分析项目面临的问题和挑战，以及市场和政策 环境的变化。
万科地产项目-万科城城市定义PPT课件
强化品牌建设
提升品牌知名度和美誉度，增强市场竞争力。
持续市场研究
密切关注市场动态，及时调整营销策略。
政策风险评估与应对策略
政策稳定性
评估政策环境的稳定性，分析政策变 化的可能性。
政策限制
了解相关政策对项目的限制和要求。
政策风险评估与应对策略
法律环境
分析法律环境对项目的影响，如法律法规的变化。
深入研究政策走向
项目管理团队与人员分工
项目管理团队
万科城项目将组建一支由项目经理、 工程师、预算员、资料员等组成的专 业团队，负责项目的整体规划、组织 、协调和实施。
人员分工
项目经理负责整体进度把控和决策； 工程师负责技术方案制定和实施；预 算员负责项目预算和成本控制；资料 员负责资料整理和档案管理。
质量控制与安全管理
05
略
市场风险评估与应对策略
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，分析是否与项目定位相符合。
竞争态势
分析同行业的竞争状况，了解竞争对手的优势和劣势。
市场风险评估与应对策略
• 经济环境：评估宏观经济环境对项目的影响，如经 济增长率、失业率等。
市场风险评估与应对策略
灵活调整产品定位
根据市场需求变化，适时调整产品类型和定位。
D
03
万科城项目优势
地理位置优势
01
提升品牌知名度和美誉度，增强市场竞争力。
持续市场研究
密切关注市场动态，及时调整营销策略。
政策风险评估与应对策略
政策稳定性
评估政策环境的稳定性，分析政策变 化的可能性。
政策限制
了解相关政策对项目的限制和要求。
政策风险评估与应对策略
法律环境
分析法律环境对项目的影响，如法律法规的变化。
深入研究政策走向
项目管理团队与人员分工
项目管理团队
万科城项目将组建一支由项目经理、 工程师、预算员、资料员等组成的专 业团队，负责项目的整体规划、组织 、协调和实施。
人员分工
项目经理负责整体进度把控和决策； 工程师负责技术方案制定和实施；预 算员负责项目预算和成本控制；资料 员负责资料整理和档案管理。
质量控制与安全管理
05
略
市场风险评估与应对策略
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，分析是否与项目定位相符合。
竞争态势
分析同行业的竞争状况，了解竞争对手的优势和劣势。
市场风险评估与应对策略
• 经济环境：评估宏观经济环境对项目的影响，如经 济增长率、失业率等。
市场风险评估与应对策略
灵活调整产品定位
根据市场需求变化，适时调整产品类型和定位。
D
03
万科城项目优势
地理位置优势
01
万科品牌集团画册中文PPT课件
04 万科品牌集团企业文化与管理
CHAPTER
企业文化理念
总结词
以人为本，追求卓越
详细描述
万科品牌集团秉承“以人为本”的理念，注重员工的成 长与发展，鼓励员工不断追求卓越，为企业创造更大价 值。
总结词
客户至上，诚信经营
详细描述
万科品牌集团始终坚持“客户至上”的原则，致力于提 供优质的产品和服务，同时注重诚信经营，树立企业良 好形象。
CHAPTER
市场占有率
总结词
市场领导者
详细描述
万科品牌集团在中国房地产市场中占据重 要地位，其市场份额持续领先，是行业的 标杆和引领者。
市场份额
市场布局
万科品牌集团的市场份额一直稳居行业前 列，通过不断创新和优化产品与服务，实 现了持续增长。
万科品牌集团在全国范围内广泛布局，覆 盖了一线城市、二线城市以及部分三线城 市，形成了完善的市场网络。
公司自成立以来，始终坚持以人为本、创新发展的理念，不断拓展业务领域，成为 涵盖住宅、商业、物流等多个领域的综合性企业。
万科在发展过程中，注重社会责任，积极参与公益事业，为社会做出了积极贡献。
公司愿景与使命
01
万科的企业愿景是成为中国房地 产行业的领导者，为客户提供高 品质的居住环境和服务。
02
万科的企业使命是不断创新、追 求卓越，为股东和员工创造更多 价值，同时积极履行社会责任， 推动行业的可持续发展。
万科地产项目拓展相关经验借鉴129页PPT
万科地产项目拓展相关经验借鉴
1、 舟 遥 遥 以 轻飏， 风飘飘 而吹衣 。 2、 秋 菊 有 佳 色，裛 露掇其 英。 3、 日 月 掷 人 去，有 志不获 骋。 4、 未 言 心 相 醉，不 再接杯 酒。 5、 黄 发 垂 髫 ，并怡 然自乐 。
Βιβλιοθήκη Baidu 6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
1、 舟 遥 遥 以 轻飏， 风飘飘 而吹衣 。 2、 秋 菊 有 佳 色，裛 露掇其 英。 3、 日 月 掷 人 去，有 志不获 骋。 4、 未 言 心 相 醉，不 再接杯 酒。 5、 黄 发 垂 髫 ，并怡 然自乐 。
Βιβλιοθήκη Baidu 6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
最新精品万科开发项目ppt模板
万科理念
万科相信，住宅建筑是一种与各种形态的生命息息相关的事业。作为 住宅的建设者，满怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅， 并创造和谐、健康丰盛的阳光生活。
02
Байду номын сангаас
跨部门合作内容概况
在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；行快速周转、快速开发，
依靠专业能力获取公平回报的经营策略。
为品牌建立统一形象
万科品牌形象
02
1.全新的形象替换更新
让建筑赞美生命
“让建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是万科坚持的产品核 心价值观。万科始终不懈地致力于为不同消费者提供展现自我、和谐 共生的理想生活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可持续 发展。 万科之道 客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
√
容积率形式表达产品形态及大约的户型面积
5000－5500
ⅹ
有一定 困难
ⅹ
5500－6000
√
3500
ⅹ
15
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
与以往不同，成本要先说话！
第四对 眼睛
任务：初步判断目标客户是否是我们接受的？
成本 提交：《单一成本测算表格》【成果文件】
资金：
争取应用国际资本
12
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
纲要
任务1：回答什么客户愿意选择此处购房？
定义 作用
第三对 眼睛
营销 提交：《土地属性分析清单》【成果文件】
方法
《市场竞争分析报告》【成果文件】
实例
原则
建立从客户到土地的逻辑
支持工具：【城市地图】、【城市客户细分报告】
•地理位置 •周边配套
总经理
财务
营销
成本
实例 原则
过程成果文件： 1、【营销】《土地属性分析清单》
2、【营销】《市场竞争分析报告》
3、【营销】《初步目标客户定位说明》
4、【成本】《单一成本测算表格》
第一阶段成果：找到了目标客户 限定了设计准则
18
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到解决方案
纲要
定义 作用
第二阶段 找到解决方案
方法
方法：重要客户群访谈法
实例
原则
客户 类别
TCG1 富贵之家
TCG2 社会新锐
TCG3 望子成龙
TCG4 健康养老
TCG5
富 富 家 青 家 青 小 阳 后 孩 老 老 老 经济
3 2 1 3
2 1
客户 贵 贵 细分
年 年太 之 持阳
小子 太代
人 代
人 代
人 代
务实
需求 产品 价格 承受
初判
7000－ 8000
实例
开发——具体对项目开发周期等的要求。
原则
跳出专业，关注战略
11
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
纲要
依照总经理要求提出项目经营准则：
定义 作用
财务
内部收益率 销售净利率
转化成量化的数据要求
第二对 眼睛
方法
开发周期等
实例
原则
建立经营准则
内部收益率：>25%；
销售净利率：>9%
开发周期 <2年
2
3. 投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接
1.1. 综合：七对眼睛 1.2. 定位：城市地图 1.3. 营销客服：客户细分 1.4. 设计：产品品类 1.5. 经济测算 1.6. 成本分析 1.7. 项目投资风险评估与分析 1.8. 投资并购
3
“七对眼睛”看西山
4
目录
纲要
纲要
定义
作用
Pulte Homes对“七对眼睛”的定义
健康养老
新锐
富 细贵
富 家青 家青 小 阳后 孩
老
老
老
经济 务实
贵 年 年太 小子 人 人 人
3 2 1 3
2 1
分
之 持阳 太代 代 代 代
判 断
√
√
ⅹ
√
√
14
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
纲要
任务2：这些客户的基本需求和价格承受能力？
定义 作用
第三对 眼睛
营销 提交：《初步目标客户定位说明》【成果文件】
纲要
定义 作用
第一阶段 找到目标客户
方法
实例
原则
客户
•地理位置
•周边配套
产品 土地
•小区
•房子
10
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
纲要
提出总经理对项目的要求：
定义 作用
品牌——品牌承担在细分市场地位的责任；
总经理 经营——对现金流和利润的取舍和要求等；
第一对 眼睛
方法
发展——土地、合作及可持续发展的关系；
•小区 •房子
13
《土地属性分析清单》纲要：
纲要 定义
• 什么客户能够认同区域历史属性、产业特征、自然资源等等； • 不同客户基于其购房的核心价值观不同会针对教育、医疗、交通、商业、娱乐、景
观等特别的偏好与取舍。
作用
方法 实例 原则
TCG1 类 别
TCG2 社会
TCG3
TCG4
TC G5
富贵之家
望子成龙
成本前置
• 开发前期准备费
固
• 社区管网工程费
定
• 园林环境费
成
• 配套设施费
本
• 开发间接费
• 期间费用
可
• 土地价款
变
成
• 主体建筑
本
• 主体安装
容积 率 R1
R2
R3
建筑面 积 S1
S2
S3
单位固定成 本 A1
A2
A3
容积 率 R1
R2
R3
建筑面积 S1 S2 S3
单位可变成 本 A1
A2
A3
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万科项目发展解密与经验借鉴
2009年9月
1
目录
I. 基于公司战略导向的项目拓展决策 II. 房地产公司项目拓展专业体系 III. 投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接 IV. 房地产公司的投资流程和评估体系的建设 V. 什么样的土地是A+土地
方法
实例 原则
2 目标客户需要什么产品？
精确的产品定位。
7
七对眼睛的实施过程
纲要 定义
七对眼睛＝？
作用
方法 实例
3 个支持工具
原则
7 个阶段成果文件
2 二大阶段
1 个判别标准
8
纲要
定义 作用
1 西山的目标客户是谁？
方法
实例 原则
2 目标客户需要什么产品？
9
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
方法
实例
七对眼睛解决什么问题
原则
七对眼睛的基本原则
七对眼睛在大连的实施过程 七对眼睛应用小结
5
Pulte homes 描述的七对眼睛是什么？
纲要
定义
精确的产品定位
作用
方法
实例
打乒乓球的设计过程
原则
每一个人都是在对最 后成品的规划做贡献
6
七对眼睛是解决什么问题的？
纲要
定义 作用
1 我们的目标客户是谁？
0.5
0.7
180
130
5578
5000
10%
10%
7800
6000
成本初步 判断
√
TCG2 社会新锐 青年 青年 之家 持家
5300 1.7
90/115
4277 10% 5500 需要市场回 答总款承受 能力
TCG3 望子成龙 小太 后小 孩子 阳 太阳 3代
ⅹ ⅹ ⅹ
ⅹ
TCG4 健康养老 老人 老人 老人 1代 2代 3代
5600 1.2 90/130 4417 10% 5500
√
TCG5 经济 务实 3500
ⅹ ⅹ 4417
ⅹ
根据成本反推，健康养老和富贵之家是本项目的主要客户，社会新锐 的价格承受能力有一定问题，需要降低成本。
17
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——Leabharlann Baidu到目标客户
纲要
第一阶段总结：
定义
作用
流程：
方法
容积 建筑面 单位成 判
率
积
本
断
R1
S1
A1
√
R2
S2
A2
Ⅹ
R3
S3
A3
√
16
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
第四对眼睛
成本
客户 类别
细分 类别 承受价格 容积率 户型面积 单位成本 净利率 反推售价
TCG1
富贵之家
富贵 1
富贵 2
8000
6500
容积率形式表达产品形态及大约的户型面积
5000－5500
ⅹ
有一定 困难
ⅹ
5500－6000
√
3500
ⅹ
15
纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
与以往不同，成本要先说话！
第四对 眼睛
任务：初步判断目标客户是否是我们接受的？
成本 提交：《单一成本测算表格》【成果文件】
资金：
争取应用国际资本
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七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
纲要
任务1：回答什么客户愿意选择此处购房？
定义 作用
第三对 眼睛
营销 提交：《土地属性分析清单》【成果文件】
方法
《市场竞争分析报告》【成果文件】
实例
原则
建立从客户到土地的逻辑
支持工具：【城市地图】、【城市客户细分报告】
•地理位置 •周边配套
总经理
财务
营销
成本
实例 原则
过程成果文件： 1、【营销】《土地属性分析清单》
2、【营销】《市场竞争分析报告》
3、【营销】《初步目标客户定位说明》
4、【成本】《单一成本测算表格》
第一阶段成果：找到了目标客户 限定了设计准则
18
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到解决方案
纲要
定义 作用
第二阶段 找到解决方案
方法
方法：重要客户群访谈法
实例
原则
客户 类别
TCG1 富贵之家
TCG2 社会新锐
TCG3 望子成龙
TCG4 健康养老
TCG5
富 富 家 青 家 青 小 阳 后 孩 老 老 老 经济
3 2 1 3
2 1
客户 贵 贵 细分
年 年太 之 持阳
小子 太代
人 代
人 代
人 代
务实
需求 产品 价格 承受
初判
7000－ 8000
实例
开发——具体对项目开发周期等的要求。
原则
跳出专业，关注战略
11
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
纲要
依照总经理要求提出项目经营准则：
定义 作用
财务
内部收益率 销售净利率
转化成量化的数据要求
第二对 眼睛
方法
开发周期等
实例
原则
建立经营准则
内部收益率：>25%；
销售净利率：>9%
开发周期 <2年
2
3. 投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接
1.1. 综合：七对眼睛 1.2. 定位：城市地图 1.3. 营销客服：客户细分 1.4. 设计：产品品类 1.5. 经济测算 1.6. 成本分析 1.7. 项目投资风险评估与分析 1.8. 投资并购
3
“七对眼睛”看西山
4
目录
纲要
纲要
定义
作用
Pulte Homes对“七对眼睛”的定义
健康养老
新锐
富 细贵
富 家青 家青 小 阳后 孩
老
老
老
经济 务实
贵 年 年太 小子 人 人 人
3 2 1 3
2 1
分
之 持阳 太代 代 代 代
判 断
√
√
ⅹ
√
√
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七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
纲要
任务2：这些客户的基本需求和价格承受能力？
定义 作用
第三对 眼睛
营销 提交：《初步目标客户定位说明》【成果文件】
纲要
定义 作用
第一阶段 找到目标客户
方法
实例
原则
客户
•地理位置
•周边配套
产品 土地
•小区
•房子
10
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
纲要
提出总经理对项目的要求：
定义 作用
品牌——品牌承担在细分市场地位的责任；
总经理 经营——对现金流和利润的取舍和要求等；
第一对 眼睛
方法
发展——土地、合作及可持续发展的关系；
•小区 •房子
13
《土地属性分析清单》纲要：
纲要 定义
• 什么客户能够认同区域历史属性、产业特征、自然资源等等； • 不同客户基于其购房的核心价值观不同会针对教育、医疗、交通、商业、娱乐、景
观等特别的偏好与取舍。
作用
方法 实例 原则
TCG1 类 别
TCG2 社会
TCG3
TCG4
TC G5
富贵之家
望子成龙
成本前置
• 开发前期准备费
固
• 社区管网工程费
定
• 园林环境费
成
• 配套设施费
本
• 开发间接费
• 期间费用
可
• 土地价款
变
成
• 主体建筑
本
• 主体安装
容积 率 R1
R2
R3
建筑面 积 S1
S2
S3
单位固定成 本 A1
A2
A3
容积 率 R1
R2
R3
建筑面积 S1 S2 S3
单位可变成 本 A1
A2
A3
专业致力 精诚明锐 专注于地产培训 定制化服务
发现房地产规律 为您创造价值
赢在前期
万科项目发展解密与经验借鉴
2009年9月
1
目录
I. 基于公司战略导向的项目拓展决策 II. 房地产公司项目拓展专业体系 III. 投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接 IV. 房地产公司的投资流程和评估体系的建设 V. 什么样的土地是A+土地
方法
实例 原则
2 目标客户需要什么产品？
精确的产品定位。
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七对眼睛的实施过程
纲要 定义
七对眼睛＝？
作用
方法 实例
3 个支持工具
原则
7 个阶段成果文件
2 二大阶段
1 个判别标准
8
纲要
定义 作用
1 西山的目标客户是谁？
方法
实例 原则
2 目标客户需要什么产品？
9
七对眼睛在大连西山项目的实施过程—找到目标客户
方法
实例
七对眼睛解决什么问题
原则
七对眼睛的基本原则
七对眼睛在大连的实施过程 七对眼睛应用小结
5
Pulte homes 描述的七对眼睛是什么？
纲要
定义
精确的产品定位
作用
方法
实例
打乒乓球的设计过程
原则
每一个人都是在对最 后成品的规划做贡献
6
七对眼睛是解决什么问题的？
纲要
定义 作用
1 我们的目标客户是谁？
0.5
0.7
180
130
5578
5000
10%
10%
7800
6000
成本初步 判断
√
TCG2 社会新锐 青年 青年 之家 持家
5300 1.7
90/115
4277 10% 5500 需要市场回 答总款承受 能力
TCG3 望子成龙 小太 后小 孩子 阳 太阳 3代
ⅹ ⅹ ⅹ
ⅹ
TCG4 健康养老 老人 老人 老人 1代 2代 3代
5600 1.2 90/130 4417 10% 5500
√
TCG5 经济 务实 3500
ⅹ ⅹ 4417
ⅹ
根据成本反推，健康养老和富贵之家是本项目的主要客户，社会新锐 的价格承受能力有一定问题，需要降低成本。
17
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——Leabharlann Baidu到目标客户
纲要
第一阶段总结：
定义
作用
流程：
方法
容积 建筑面 单位成 判
率
积
本
断
R1
S1
A1
√
R2
S2
A2
Ⅹ
R3
S3
A3
√
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纲要 定义 作用 方法 实例 原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
第四对眼睛
成本
客户 类别
细分 类别 承受价格 容积率 户型面积 单位成本 净利率 反推售价
TCG1
富贵之家
富贵 1
富贵 2
8000
6500