中原-合生惠州世界岛开盘前营销执行方案-51页-2019年_图文.ppt
中原星河惠阳专案之营销策略报告(doc51)
星河惠陽專案·营销策略報告The Report of Camp pin tactics For XingHe11, MAY, 2007皇牌代理 信心標置T OPP R ODU C E深圳市中原地產顧問有限公司惠州事业部 营销A 组報告評審監製：深圳市中原地產品控中心專案全權負責：鐘志斌行銷總監專案報告主撰：徐智勇策劃經理報告技術負責：徐智勇策劃經理李燊策劃經理策劃參與成員：邱貞標策劃師何卷華高級策劃師劉正文策劃師吳磊策策劃師彭光平策划师報告文字處理：黃露張英華劉顯新这是一个经济大发展的时代这是一个地产发展的大时代无数的城在崛起，无数的边界在崛起中消失大城、大势。
深圳,26年前由一个小渔村成就一个世界经济史的神话，一座超级大城崛立在南中国的海滨它仍在不断的生长与漫延……就在大城东边，一颗正升起的明珠人人都在谈论，大亚湾和惠阳……在北纬22°46 ′，东经114°28 ′，在惠阳，1030000㎡的山水之间，2007年，星河地产,向东将续写在大城的辉煌中原营销目标：品牌提升&成就版图通过本项目的开发，东部地产确立在惠州、在惠阳大亚湾区域的领导者地位，成就星河版图。
将通过颠覆惠阳·大亚湾市场区域，采取引领营销之手段，再续星河传奇：“星耀中天·河山生辉”目录目录 (3)第一章、颠覆区域 (5)一、市场竞争激烈，硝烟四起，大盘时代、地产盛宴 (5)二、融合造就大势，大势成就地产 (6)三、深圳成为外购力的主要市场 (7)四、政策严控，高端物业稀缺，迫使中高端投资需求东移 (8)五、07年片区别墅供不应求 (10)第二章、整合推广策略梳理 (12)一、总体原则 (13)二、项目卖点挖掘 (13)三、引领营销策略 (15)四、广告媒介策略 (20)广告宣传：软硬结合 (21)活动促进：文武双作 (21)现场烘托：促进购买 (21)五、提升营销力---现场体验树品质策略 (24)第三章、入市策略建议 (25)一、入市时机 (26)二、高姿态入市形象策略 (26)三、两地拱合，同时入市 (26)第五章、项目推售策略建议 (27)一、推盘总体原则 (27)二、首期推货策略 (28)三、销售控制制造开盘高价速售的良好口碑 (29)四、分批快速推售，连续引爆市场 (29)五、高低组合，多方位赢得市场 (29)第六章、营销铺排建议 (30)一、一期营销排期 (30)二、阶段性目标 (31)第七章、价格策略 (31)一、高价入市驱动策略 (32)二、高开高走，小幅提升，多次提价 (32)第八章、硬件形象展示 (32)一、景观大道包装 (32)二、售楼处包装 (33)三、看楼通道包装 (35)四、样板房包装 (36)五、楼体包装 (38)六、开盘前须展示的环境 (38)第九章、阶段性推广建议 (39)一、形象导入阶段 (40)二、客户蓄水阶段 (41)三、第一批单位强势发售阶段 (44)四、二批单位强势发售阶段 (45)五、三批单位强势发售阶段 (47)第一章、颠覆区域一、市场竞争激烈，硝烟四起，大盘时代、地产盛宴半岛1号——占地100万平方棕榈岛——占地140万平方米珠江东岸——占地61万平方米星河惠阳项目——占地103万平方米振业惠阳项目——占地61万平方米东部大亚湾项目——占地61万平方米金海岸大亚湾项目——占地162万平方米碧桂园岐山度假村——200万平方米万科项目……超过近2000万的供应储备，诸多品牌发展商加入开发惠阳大亚湾的阵营，项目的营销面对较激烈的区域市场竞争，大盘时代，惠阳大亚湾的市场由复苏时的零星之火，迅速跨进市场的快车道。
世联广东惠州保利阳光城类别墅居住项目定位与营销策略
70多套别墅，其中340 ㎡双拼，590－900 ㎡独栋 40多套，280－580 ㎡独栋
50多套联排、双拼212－385 ㎡ 40多套别墅，双拼230 ㎡ ，独栋320 ㎡ 60套350-470㎡独栋，270-310㎡双拼，220-270㎡联排 约30套别墅，联排149-269㎡ ，双拼283㎡ 100多套208-233 ㎡ 联排别墅 ， 313 ㎡ 双拼别墅 100多套，135-200 ㎡叠加，170-285 ㎡联排，450 ㎡双拼，610-880 ㎡ 200多套别墅，271－273平的联排别墅，少量独栋 804 ㎡
平米
120 110
100
86-106
90
80
71-89
79
70
60
50
53
40
30-49
30
80108
53-79
90.03117.03
90-110平米
60.82107.69
65-80平米
63.55
100120
90 75-85
30.7974.72
30-40平米
30.31
45左右
106 89108
75-87 75
秋长 产业带
三和
产业 带
西区工业园
东区石化园 和黄惠州港
数据来源：世联惠州分公司数据库
专业人士访谈： 能够接受在大亚湾买房的
•2011年惠阳地区一手房共成交113.04万平米 ，相比去年同期上升10.5%，2011年惠阳地区 一手房成交均价为5396元/平米，增长4.9%。 从走势来看，成交均价从07年以来整体呈现出 平稳上升态势。
学习改变命运,知 识创造未来
世联广东惠州保利阳光城类别墅居住项目定位与营销策略
世联惠州城市原筑地产项目营销策略
发展商目标
大势 深圳市场
惠州市场
本体分期 市场分析
工程展示 客户分析
项目核心竞争力 案例借鉴 策略推导
销售
营销手段
团购认卡 楼体条幅 户外广告 活动营销
短信 CALL 客 老带新
DM直邮 联动
学习改变命运,知 识创造未来
世联惠州城市原筑地产项目营销策略
项目阶段总结（工程展示）
学习改变命运,知 识创造未来
世联惠州城市原筑地产 项目营销策略
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
阶段销售总结（销售） －－－经济指标
项目基本情况：
占地：26634.9㎡ 建面：66828㎡ 住宅建面：49618㎡ 户数：268户 车位：不少于1：1 建筑密度：22.6％ 容积率：1.88 绿化覆盖率：37％
工程展示 Байду номын сангаас户分析
项目核心竞争力 案例借鉴 策略推导
销售
营销手段
团购认卡 楼体条幅 户外广告 活动营销
短信 CALL 客 老带新
DM直邮 联动
学习改变命运,知 识创造未来
世联惠州城市原筑地产项目营销策略
大势
学习改变命运,知 识创造未来
世联惠州城市原筑地产项目营销策略
大势 当前中国经济的主要特征：
20
15
合计
268 59
209
学习改变命运,知 识创造未来
世联惠州城市原筑地产项目营销策略
城市原筑
7、8号楼营销策略及销售执行报告
学习改变命运,知 识创造未来
2008年04月
世联惠州城市原筑地产项目营销策略
营销报告结构
市场
本体阶段总结
中原地产营销执行报告(ppt 69页)
路灯旗确定、出 街
外展点进场 售楼部外围系列
营销包装 销售物料制作
工程进度
6月 香子园路施工 工程建至±0.00以上 1期山道整改、2期山道及1、2期山
道衔接处施工 1期园林施工 7月 香子园路施工完毕 售楼处重新装修完毕 楼体（脚手架、防护网搭建） C、D栋工程4层左右
休养期
高
高尚
高
高
公交、车行
根据本项目的定位，目标客户的年龄层次应该主要 分布在27—35及55岁以上的区间段。
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
目标客户区域分布评估
卖给谁？
地处下角
一期客户 天然辐射 产品提升 价格提升 形象提升 影响加大
咨询认筹期——有效宣传积累客户
时间计划 阶段目标
推广方式
7月中旬—9月上旬
工程进度
传递西湖片区原生态高尚社区山 景组团抢鲜上市，引起市场关注
传递对自然山居生活方向的诠释。 积累目标客户（认筹） 开展深圳外销市场
户外广告牌、路灯旗、报纸 广告、网络媒体、短信多媒 体、多渠道宣传
深圳看楼车 营销活动（认筹启动活动） 营销活动（象棋大赛） 营销活动（香子园摄影比赛）
有效 营销
营销体系
1 The value？ 2 Our mission? 3 The customers? 4 How to do?
——形象体系？ ——我们的目标？ ——卖给谁？ ——营销执行?
How to do ?
“ 以山湖原生 态社区的形 象扩大市场 影响力；
以深圳客户 带动惠州；
合生创展集团水口东江地块策略提案-167页-中原出品-2019年 共238页
润园
东方威尼斯
鹏基万林湖
世纪东方城 合生国际新城 远东翡翠长堤 富盈鹿岛小镇
本案
碧桂园岐山度假村
珠江东岸、棕榈岛高尔夫、 半岛一号、东方新城
惠州主要高端别墅类物业
联排供应为 主，独栋缺 乏。
楼盘总体规 模大，别墅 辅以小高层 等产品
联排别墅均 价1.5万元 为区域市场 天花板价格
高端物业天 然资源丰富
635274 32130 25300 128000 185430
套数 151 50 100余 152 280 100 25 83 130 14 约173
1258 90余 48 一期26 164
价格分析
第一居所
纯水岸三期
东方花园 香密湖1号
价格 80000
非第一居所 天琴湾三期 梅沙湾、东部华侨城
星河丹堤 第五园
/ / / / 11000
核心资源
原生态山林、天然湖泊
原生态山林、高尔夫 规模占地、生态山林
公园/广场 规模占地、公园/广场
天然江景 天然江景 天然江景 原生态山林、人工湖景 原生态山林、人工湖景 原生态山林，水系 规模占地 规模占地，体育公园 高尔夫 高尔夫、人工湖景
惠州高端别墅类物业小结
>>高端项目天花板价格增幅较快，后续上涨力度短时期较为有限 >>高端项目价格对自然资源的敏感度不高 >>拥有天然资源的市场存量及潜在供应量较大，竞争相对较强
项目名称
物业类型
雅居乐白鹭湖 一期
独栋/联排别墅、小高层
公爵小镇
庄园式独栋别墅
奥林匹克花园 世纪东方城
联排/合院 独立/联排别墅、小高层
合生国际新城
惠州-合生上观国际-二期营销策略总纲及销售执行报告课件
2010年产品推售进度图
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
商墅 K型洋房 二期一组团 二期二组团
剩下67套别墅 67套 79套 剩下45套洋房
9月 10 11 12 月 月月
204套
10月开盘
374套
12月开盘
惠州-合生上观国际-二期营销策略总纲及销售执行报告
目标 分解
实现目标意味着 全年销售560套，10万平米 意味二期全年销售428套，6.4万平米，金额3.1亿
平米。
惠州-合生上观国际-二期营销策略总纲及销售执行报告
产品 二期总可售套数578套，可售面积约8.8万 ㎡； 指标 房型包括3、4、5房，面积区间130-194 ㎡
二期产品盘点
栋号
房型
面积
房型
总面积
套数
A
136
4房2厅2卫
102
L
B
138
4房2厅2卫
41310
102
C
130
3房2厅2卫
102
A
175
惠州-合生上观国际-二期营销策略总纲及销售执行报告
工程 2010年10月二期一组团取得预售许可证 节点 2010年12月二期二组团取得预售许可证
2010年工程节点目前安排如下
2010年
2月
3月 4月
5月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
6月初，二期 二组团开工； 6月中下旬一 组团达到预 售进度；7月 初，两点一
68
M
B
164
4房2厅2卫
34000
68
C
155
68
G
A/B
194
5房2厅3卫
合生集团有限公司营销系统工作手册
合生集团有限公司营销系统工作手册及制度目录.....................................................................页码●管理目标 (2)✧营销中心管理目标✧项目公司销售系统管理目标●组织架构 (2)✧营销中心组织架构✧项目公司销售系统组织架构●岗位职责 (3)●工作流程 (3)●业务指引 (3)●量化指标 (3)●考核办法 (3)●营销管理制度及办法 (26)✧广告媒介管理办法✧销售工作规范及管理制度✧销售信息管理系统✧营销系统投诉机制✧项目公司销售系统岗位职责考核办法营销系统工作手册一、管理目标（一）营销中心管理目标1、完成、力争超额完成集团销售目标2、合理利用、控制营销费用3、树立、维护、升华企业品牌形象4、不断健全、完善销售管理机制5、整合营销体系，逐步使系统结构专业化（二）项目公司销售系统管理目标1、完成、力争超额完成本项目销售目标2、合理利用、控制本项目营销费用3、树立、维护项目品牌形象4、确保售出楼宇的资金回拢二、组织架构组织架构岗位组别三、工作职责、工作流程、业务指引、量化指标及考核办法◆营销总监（一）工作职责1、全面主持本部门各项工作，带领本部各组成员完成各项工作目标2、指导、协调本部各组日常工作的开展3、审批往来文件，签发部门经办文件4、监督部门行政费用执行情况5、参与公司会议，协调部门之间的工作关系6、完善部门结构，优化人力资源，提高员工综合质素7、完成公司领导交办的其他任务（二）工作流程、业务指引及量化指标✧检查本部各组工作完成情况工作流程：业务指引：1、营销总监根据公司要求下达各组工作任务；2、各组组长根据工作任务做工作计划并向总监汇报工作安排情况；3、营销总监指导业务开展；4、营销总监检查完工情况量化指标：每天上班时向各组负责人了解当天工作计划，下班前检查工作任务完成情况。
✧审批往来文件，签发部门经办文件工作流程：业务指引：营销总监收到资料员转来的会签文件后（或收到经办人报送的拟发文件后），首先了解文件会签要求、内容及相关事项，会签文件经审查无误后签字确认，经资料员登记后转发相关部门。
2019年惠州市富之页的项目全胜的的策划
江北片区
下角片区
东平片区
南坛
麦地演达片区 金山湖
麦地演达片区：
主要集中在麦地南路东侧， 基本价格在4500-5200元/平米左右 片区新开发楼盘较多较集中，由于拥有全 新市政规划和配套交通便利，吸引客户群 主要有 公司职员和私企业主，企业高级 管理人员，公务员，本地居民，外地投资 客。
房2地01产9w房策w产划w大大.师全tu案—a例—n集名yu企地a历产n年风.t案其云v例投资额占第三产业投资的比重为66％。
火车西站片区规划
规划目的：将建成以现代工业、商贸物 流和房地产业为主导产业，功能齐全、 配套完善、环境优美的现代生态型综合 性城区。
空间布局：新区用地将以京九铁路为中 轴线，沿铁路线南北两侧的新联路和三、 四环连接道呈东西向带状发展，整个片 区呈“一心、三轴、五组团”的发展态 势。
房地产策划大全——名企历年案例
2019w房w产w大.师tu案a例n集yu地a产n风.t云v
趋势五：房屋售价快速增长
据惠州市房地产交易中心公布的惠城区上半年的商品房预售数据。今年上半年，惠城区商品房预售均价仍稳 定在4000元／平米线上，为4092元。其中第二季度的预售均价为4144元，相比第一季度增幅为3%。与06年末的 2974元均价相比，惠州07年第二季度的房价已经上涨了39%，房价上升速度远比惠州人均收入水平快。
房地产策划大全——名企历年案例
2019w房w产w大.师tu案a例n集yu地a产n风.t云v
百脑会点
发展力空间为项目价值提升20％
发展力空间为本项目奠定了理想的发展基础，即：
□ 符合城市的趋势，把握时机，抢先一步进行投资开发； □ 顺应规划的趋势，充分挖掘火车西站片区的居住价值；