2017年上半年重庆省房地产估价师《理论与方法》：估价依据模拟试题

2017年上半年重庆省房地产估价师《理论与方法》：估价依据模拟试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
2、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的__。

A．0.2%～0.8%
B．0.2%～1.0%
C．0.25%～1.5%
D．1.0%～3.0%
3、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是．【2005年考题】
A：某标准厂房
B：某酒厂厂房
C：某待出让土地
D：某写字楼
E：工业用地的监测点评估价格
4、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。

A．成本利润率
B．动态投资回收期
C．投资利润率
D．财务内部收益率
5、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是．【2007年考题】
A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
E：工业用地的监测点评估价格
6、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。

A：负债业务
B：资产业务
C：中间业务
D：代理业务
E：执行层的组织协调
7、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。

当年，该类房地产以美元为基础的价格平
均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：1，9月30日为6．46：1。

下列关于该房地产价格的说法，正确的是。

A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡
B：该房地产的实际交易价格为人民币6404元／㎡
C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡
D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％
E：工业用地的监测点评估价格
8、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为__万元。

A．95
B．100
C．120
D．175
9、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。

A：收益法
B：经济法
C：权益法
D：成本法
E：工业用地的监测点评估价格
10、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。

A：土地使用期限
B：土地使用管制
C：土地面积大小
D：土地权利性质
E：工业用地的监测点评估价格
11、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。

该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。

A．35.00
B．56.29
C．86.29
D．180.00
12、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。

若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。

A．100
B．111
C．112
D．118
13、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2007年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：2044．87万元
B：4296．54万元
C：5526．56万元
D：7337．33万元
E：工业用地的监测点评估价格
14、用成本法估价房地产时，房屋现值=。

A：房屋重置价格-房屋年折旧额
B：房屋重置价格×房屋成新度
C：房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D：房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
E：工业用地的监测点评估价格
15、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用__性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A．扩张
B．适度从紧
C．紧缩
D．稳健
16、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。

A．区域因素
B．1
C．2
D．3
E．权重估价对象可比实例
F．0.5 100 90
G．0.3 100 90
H．0.2 100 125
17、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。

A：宅基地所有权
B：空间利用权
C：地役权
D：建筑物相邻关系
E：工业用地的监测点评估价格
18、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。

A：600
B：738
C：900
D：960
E：工业用地的监测点评估价格
19、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。

A．变动费用
B．同定费用
C．材料费用
D．人工费用
20、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A．400
B．450
C．500
D．540
21、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。

A：分离
B：独立
C：对立
D：融合
E：借款合同
22、住房公积金的结息日是__。

A．5月31日
B．6月1日
C．6月30日
D．7月1日
23、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目建议书的编制
B．施工图设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
24、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】A：单独深度价格修正率
B：累计深度价格修正率
C：平均深度价格修正率
D：加权深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
25、下列不属于拍卖规则的是__。

A．价高者得规则
B．低价也可行规则
C．保留价规则
D．瑕疵请求权规则
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列属于不得转让房地产情況的有。

A：司法机关依法决定查封的
B：经过其他共有人书面同意的共有房地产
C：未依法登记领取权属证书的
D：依法登记领取权属证书的
E：权属无争议的
2、房地产项目投资估算的范围，包括__。

A．土地费用
B．前期工程费用
C．销售利润
D．销售费用
E．设计费
3、下列关于房产图的表述中，正确的有__。

A．房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1:500
B．房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等各项房地产要素
C．房产分户图是表示房屋建筑结构的细部，比例尺一般为1:100
D．房产分户因是分丘图的局部明细图
E．分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料
4、住房公积金属于__所有。

A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
5、__就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。

A．潜在需求评估
B．市场趋势分析
C．市场规模分析
D．市场需求预测
6、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。

A：面积误差比在3％以内(含3％)的房价款由买受人补足
B：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
C：绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人
D：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人
E：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
7、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。

(2008年试题)
A：提高投资收益
B：降低系统风险
C：降低个别风险
D：使投资毫无风险
E：借款合同
8、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇)人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
9、房地产抵押合同，属于__。

A．主合同
B．从合同
C．债权合同
D．担保合同
10、财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
E．资产负债率
11、我国城市土地使用制度改革突出表现在。

A：征收土地使用费
B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让
C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
D：修改宪法和土地管理法
E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例
12、不属于房地产投资的物业类型是__。

A．居住物
B．商用物业
C．工业物
D．农业物业
13、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的__。

A．技术上的可能
B．经济上的可行
C．价值最大化
D．法律上许可
14、__不属于拆迁的实施方式。

A．统一拆迁
B．代办拆迁
C．自行拆迁
D．委托拆迁
15、下列属于正常利润的是__。

A．创新利润
B．使用自有土地的地租
C．企业主应得的酬金
D．雇佣工人的剩余价值
E．企业主自有资本的利息
16、一般抵押登记包括。

A：房屋抵押权设立登记
B：房屋抵押权变更登记
C：房屋抵押权转移登记
D：房屋最高额抵押权确定登记
E：房屋抵押权注销登记
17、纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。

A：10
B：20
C：30
D：50
E：执行层的组织协调
18、某建筑物共3层．总建筑面积为600㎡，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。

其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有。

A：按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3％
B：按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0％
C：按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0％
D：按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0％
E：按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9％
19、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
20、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。

(2007年试题) A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值
B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基
C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值
D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E：地下人防设施免税
21、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是__时期。

A．1949～1955年
B．1956～1965年
C．1966～1978年
D．1978年之后
22、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。

A．特殊
B．另类
C．吉芬
D．个性
23、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。

A．矿藏、森林、草原
B．水流、山岭、滩涂
C．森林、山岭、荒地
D．森林、水流、荒地
E．草原、滩涂、荒地
24、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。

A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
25、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。

A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能。