2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》
⼀、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有⼀个符合题意，请在答题卡上涂⿊其相应的编号) 1.某块⼟地上有⼀建筑物，各层建筑⾯积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B 2.⼟地取得成本是取得( )所需的费⽤.税⾦等。
A.⼟地使⽤权 B.⼟地转让权 C.⼟地经营权 D.开发⼟地 答案D 3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以⽤下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的⼟地单价。
A.建筑⾯积 B.原容积率 C.⼟地总⾯积 D.增加后的容积率 答案B 4.下⾯对假设开发法适⽤条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项⽬ B.⽤于出售⽤途的房地产项⽬ C.具有投资开发或再开发潜⼒的房地产 D.⽤于投资或再开发的房地产 答案C 5.房地产价格与⼀般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地⽅。
共同之处是( )。
A.都是价格，⽤货币来表⽰ B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.市场性质相同 答案ABD 6.中国⼤陆⽬前有偿出让和转让⼟地的价格都是( )。
A.所有权价格 B.抵押权价格 C.地役权价格 D.使⽤权价格 答案D 7. 房地产的供给曲线表⽰( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系 B.房地产的出售量与购买者能⼒的关系 C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的供给量与购买者能⼒的关系 答案C 8.某⾼层楼房占⽤的⼟地总⾯积为800 m2，总建筑⾯积为2000 m2，某⼈拥有其中120m2的建筑⾯积。
那么如果按建筑⾯积进⾏分摊计算，该所有⼈拥有的⼟地数量为( )m2。
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C 9.有甲⼄两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;⼄房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。
2016年浙江省房地产估价师《理论与方法》：估价方法考试试卷
2016年浙江省房地产估价师《理论与方法》：估价方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。
A．1B．2C．3D．52、王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用__。
A．会减少B．会增加C．保持不变D．可能增加也可能减少3、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。
A：扎实的理论知识B：广泛的人际关系C：丰富的实践经验D：良好的职业道德E：工业用地的监测点评估价格4、下列不属于物业管理基本特性的是__。
A．城市化B．社会化C．专业化D．市场化5、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。
A．882B．1765C．1667D．15386、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。
A：超额利润B：投资回报C：内部收益D：风险报酬E：借款合同7、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。
该宗房地产的正常成交价格为__。
A．2000元/m2B．2200元/m2C．2400元/m2D．2500元/m28、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。
A：地方性法规B：政府规章C：部门规章D：自治条例E：执行层的组织协调9、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是__。
A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93%10、认股权证一般是有确定期限的，通常以为限。
2016年上半年北京房地产估价师《理论与方法》：确定最终的评估价值考试试卷
2016年上半年北京房地产估价师《理论与方法》：确定最终的评估价值考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。
若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为__。
A．8%B．10%C．12%D．14%2、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。
A．产品线定价B．选择品定价C．补充品定价D．产品束定价3、某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。
若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为__。
A．31.25万元B．38.75万元C．37.5万元D．43.5万元4、房地产泡沫产生的基础是。
A：投机需求膨胀B：金融机构过度放贷C：房地产市场中的过度开发D：土地资源的稀缺性E：借款合同5、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。
A．1B．2C．3D．56、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。
若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。
A．100B．111D．1187、2010年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。
王某应到A市房地产管理部门办理。
A：房屋所有权转移登记B：房屋所有权初始登记C：房屋抵押权登记D：房屋所有权变更登记E：执行层的组织协调8、将作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解【圣才出品】
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A．房地产估价难免会有误差B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
2．关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A．估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B．注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C．估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D．估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响【答案】B【解析】B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。
但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。
3．估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A．估价对象适宜采用多种方法估价B．各种估价方法都有一定的局限性C．各种估价方法之间具有理论统一性D．难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一定程度上都有局限。
要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
房地产估价师《理论与方法》考试题及答案
房地产估价师《理论与方法》考试题及答案2016房地产估价师《理论与方法》考试题及答案1.房地产估价人员应遵守的职业道德包括( )。
A.应保持估价的独立性，必须回避自己.近亲属或其他有利害关系人的估价业务B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C.尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托D.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争答案:AD2.明确估价对象包括( )。
A.明确估价对象的实物B.明确估价对象的权益C.明确估价对象的区位状况D.明确估价对象的基础设施情况答案:ABC3.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/m2。
A.3000B.4500C.5200D.5600答案:D4.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。
A.估价目的B.估价程序C.估价时点D.估价作业日期答案:B5.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。
房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。
①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的.估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩答案:C6.求取建筑物重新构建价格的具体方法有( )。
A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法答案:ABD7.可比实例和成交日期应与估价时点接近。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析
2016年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法.请问：1。
假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1。
假设开发法的估价前提有3种：(1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提"；(3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”.本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341~342。
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价,一般应采用“被迫转让前提”。
2。
在不同的估价前提下,假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下,后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限,从而导致后续开发经营期发生变化.（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下,只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”.(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值,自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值.参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
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2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试真题及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
参见教材P65。
5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。
A.估价对象距离机场35公里B.估价对象面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。
参见教材P78。
6.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。
A.消费者的收入水平堉加B.该种房地产的价格水平下降C.该种房地产的开发成本上升D.消费者预期该种房地产价格上涨【答案】C【解析】本题考查的是房地产需求。
一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。
参见教材P86。
7.购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。
A.于成交日期一年后一次性支付所有款面B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付【答案】D【解析】本题考查的是名义价格和实际价格。
选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。
参见教材P113。
8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。
A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】D【解析】本题考查的是房地产区位因索。
经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通赛用统一用货币来衡量，以反映距离。
参见敦材P132。
9.下列影响价格的因索中，不属于实物因素的是（）。
A.朝向B.保温C.隔音D.户型【答案】A【解析】本题考查的是房地产实物因索。
朝向是区位因素。
参见教材P12510.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。
A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际状况C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格【答案】D【解析】本题考查的是合法原则。
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下定价值或价格，参见教材P155。
11.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。
A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况【答案】B【解析】本题考查的是价值时点原则。
在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。
（2）估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。
参见教材P162。
12.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。
若收H期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。
则该商业房地产的抵押价值为（）万元。
A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】A【解析】本题考查的是谨慎原则。
遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。
4.2/6%[1-1/（1+6%）30]=51.81。
参见教材P171。
13.评估建筑面积为1202的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。
A.甲B.乙C.丙D.丁【答案】B【解忻】本题考查的是。
可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。
参见敦材P173。
14.卖方5年前以贷款方式购买了一套達筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。
则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。
A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A【解析】本题考查的是统一税费负担。
至价值时点，尚未偿还的贷款=45x（1-5/15）=30万元，正常负担下的价格=[30+50/（1~6%）]/85=0.9787万元/m2=9787元/m2。
参见教材P184。
15.关于比较法运用的说法，错误的是（）。
A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考D.修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】D【解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。
选项A正确，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B正确，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项C正确，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。
16.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。
A.0-50B.50-65C.50-80D.62.5-150【答案】C【解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。
甲宗地单独的价格为50万，合并后增值=150-（50+70）=30（万元）。
那么土地乙的拥有着可要价50万元至80万元（50+30=80）。
参见教材P190。
17.某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。
A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【答案】A【解析】18.关子建筑物经济寿命说法，正确的是（）。
A.经济寿命主要甶建筑物的质量及地基稳走性决走B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】C【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。
建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分忻判断得出的。
参见教材P235。
19.房地产的有租约限制价值等于（）。
A.无租约现值价值减承租人权益价值B.出租人权益价值加承租人权益价值C.无租约现值价值减出租人权益价值D.出租人权益价值减承租人权益价值【答案】A【解析】20.运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。
A.能够获得的交易实例数量较多B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整【答案】B【解析】本题考查的是报酬率的求取方法。
市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。
参见教材P250。
21.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6%,该房地产的价值为（）万元。
A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C【解忻】本题考查的是剰余技术。
建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200x12%=24,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x[1-1/（1+6%）30】=495.53。
合计，房地产价值=200+495.53=695.53万元。
参见教材P257。
22.某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。
销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。
A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C【解析】本题考查的是单位比较法。
V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(万元)。
参见教材P290。
23.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。