房地产估价理论与方法培训课件(ppt 37张)

F=P(1+i）n
房地产估价方法——成本法
⑥ 销售税费
销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴 纳的税费，可分为下列两类： a) 增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加（通常简称“两税一费”）； b) 其它销售税费，包括印花税、交易手续费。 销售税费一般按照开发完成后房地产价值的一定比例来测算。
房地产估价方法——成本法
a)市场购置下的土地成本构成：
建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取， 也可采用基准地价法、成本法求取。 土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建 设用地使用权价格的一定比例来测算。
某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格
（楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税 等税费，则土地取得成本为多少？ 土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元）
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b)征集集体土地的土地取得成本：
征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相
关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设
施建设费、建设用地使用权出让金等。
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
Leabharlann Baidu土地征收补偿费用
①
土地补偿费 安置补助费
耕地被征前3年平均年产值的6-10倍 每人补助标准为前3年平均年产值的4-6 倍
②
③ ④
地上附着物和亲苗补偿费 安排被征地农民的社保费
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b)征集集体土地的土地取得成本：
房地产估价理论与方法 ——— 成本法
房地产估价方法——成本法

1、成本法的含义：
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来

求取估价对象价值的方法。

成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求 取房地产的价值。
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2、成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地 产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、 销售税费和开发利润7大项，即：
房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用
＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
房地产估价方法——成本法
① 土地取得成本
取得房地产开发用地的途径：
a)
b)
市场购置
征收集体土地取得；
c)
征收国有土地上房屋取得。
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收 益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用 为目的的房地产，特别适用成本法估价。 化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独 特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地 产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。 房地产保险和房地产损害赔偿。
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④ 销售费用
销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要
支出，包括：
a. 广告费； b. 销售资料制作费；
c. 售楼处建设费；
d. 样板房建设费 e. 代理佣金等。 销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。
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⑤ 投资利息
指房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算
c. 基础设施建设费；
d. 公共配套设施建设费； e. 其它工程费； f. 开发期间税费。
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③ 管理费用
房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必
要支出，包括：
a. 人员工资； b. 福利费；
c. 办公费；
d. 差旅费。 管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。



房地产估价方法——成本法

3、成本法估价的操作步骤：
① 弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；
② 测算估价对象的重新构建价格；
③ 测算估价对象的折旧； ④ 求取估价对象的积算价值。
房地产估价方法——成本法

4、房地产价格构成：
① 运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对
象的价格构成；
② 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、
施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；
③ 成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费 用、税金等必要支出以及正常的开发利润；
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4、房地产价格构成：
④ 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成
的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成
相关税费
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地） 标准由省、自治区、直辖市规定。 省、自治区、直辖市的规定缴纳
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》 按照征地费用总额的一定比例 国家和当地政府有关规定
② 耕地开垦费（占用耕地） ③ 耕地占用税（占用耕地） ④ 征地管理费 ⑤政府规定的其他有关费用
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的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费；
土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资 金还是自有资金，都应计算利息；
借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即
基于资金的机会成本的考虑。
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⑤ 投资利息
投资利息的计算把握原则： 1、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售 税费一般不计利息； 2、计息周期：计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）；
3、计息期：起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状 况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间；
4、计息方式：单利计息、复利计息。
5、利率：一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。
房地产估价方法——成本法
⑤ 投资利息
单利计息公式
I=P×i×n
F=P(1+i×n）
复利计息公式 I=P[（1+i） n-1]
c)征收国有土地上房屋的土地取得成本：
①
被征收房屋补偿费
②
搬迁费 临时安置费
③ ④
停产停业损失补偿费
⑤
补助和奖励
⑥
相关费用（评估费、服务费、其他费用）
房地产估价方法——成本法
② 建设成本
在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房
屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：
a. 勘察设计和前期工程费； b. 建筑安装工程费；