房地产估价理论与方法培训课件(ppt 37张)
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房地产价格培训课件PPT(共 44张)
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
最新第五章--房地产评估课件ppt
解：根据纯收益在若干年后保持不变，县收 益有限年期的计算公式：
例2：有一宗地产，目前的纯收益为50万元， 资本化率为5％，若（1）未来各年的纯 收益将在上年的基础上增加1万元；（2） 未来各年的纯收益将在上一年基础上增 长1％。试分别两种情况下的地产收益价 格。
解：根据纯收益等差组数递增和等比 级数递增的计算公式：
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他 附着物随之抵押。地上建筑物、其他附 着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
(四)地价的特征
1．地价是地租的资本化。地价并不是土地的 购买价格，而是地租的资本化。
2．地价是权益价格。由于地产位置不可移动， 因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物 质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。 地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、 抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地 产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权 益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
(3)文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
(三)个别因素 1．土地的个别因素（宗地因素 ）。 (1)区位因素。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 (3)形状因素。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 (5)用途因素。 (6)土地使用年期因素。
2．建筑物的个别因素。 (1)面积、结构、材料等。 (2)设计、设备等是否良好。 (3)施工质．交通便捷因素。 4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
城市设施可以分为以下三类
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供 气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、 通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、 通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面）
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、 银行、储蓄所、邮电局等设施。
例2：有一宗地产，目前的纯收益为50万元， 资本化率为5％，若（1）未来各年的纯 收益将在上年的基础上增加1万元；（2） 未来各年的纯收益将在上一年基础上增 长1％。试分别两种情况下的地产收益价 格。
解：根据纯收益等差组数递增和等比 级数递增的计算公式：
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他 附着物随之抵押。地上建筑物、其他附 着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
(四)地价的特征
1．地价是地租的资本化。地价并不是土地的 购买价格，而是地租的资本化。
2．地价是权益价格。由于地产位置不可移动， 因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物 质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。 地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、 抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地 产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权 益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
(3)文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
(三)个别因素 1．土地的个别因素（宗地因素 ）。 (1)区位因素。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 (3)形状因素。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 (5)用途因素。 (6)土地使用年期因素。
2．建筑物的个别因素。 (1)面积、结构、材料等。 (2)设计、设备等是否良好。 (3)施工质．交通便捷因素。 4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
城市设施可以分为以下三类
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供 气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、 通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、 通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面）
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、 银行、储蓄所、邮电局等设施。
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
房地产评估培训PPT课件 假设开发法
通常用复利计算，公式I=P[（1+i）n－1]
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
房地产评估培训课件
（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧有房地产价格＝土地重新取得价 建筑物重新 或重新开发价 购建价
旧有房地产的贬值（包括土地的损耗和建筑物的损耗）
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％
在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出 成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应 考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文 、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其 他五十年。
1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧有房地产价格＝土地重新取得价 建筑物重新 或重新开发价 购建价
旧有房地产的贬值（包括土地的损耗和建筑物的损耗）
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗
在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法
根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。
分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％
在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出 成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应 考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益 与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独 转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文 、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其 他五十年。
《房地产估价》完整版课件全套ppt教程最新最全
产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下 制造某种使用价值所需要的劳动时间。 • 商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比。
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
第一章 房地产相关经济知识
• （五）简单劳动与复杂劳动
• 分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简 单劳动。
• （1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳 动者都能胜任的劳动。
• （六）劳动生产率
• 商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。 • 劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。
它通常有以下两种表示方法： • 一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产
品数量／单位时间。 • 二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时
间／单位产品。
第一章 房地产相关经济知识
• 部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社 会必要劳动时间。
• 个别劳动生产率是指பைடு நூலகம்别生产者的劳动生产率，体现 个别劳动时间。
• 商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间 决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会 随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变 化可能会导致商品价值量的变化。
第一章 房地产相关经济知识
• 2、抽象劳动 • 抽掉了一切具体形式的无差别的人类劳动，叫做抽象
劳动。 抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别 的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可 以比较的。它是商品价值的源泉。 • 具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方 面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二 者统一于生产同一商品的劳动过程之中。
第一章 房地产相关经济知识
• 使用价值和价值之间是相互排斥的。 • 主要表现在 ：商品的使用价值和价值二者不可兼得。商
房地产估价ppt课件完整版
1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
房地产估价理论与方法成本法应用PPT课件
开发成本是指在取得的土地上进行基础设施 建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项：
1、勘察设计和前期工程费 2、建筑安装工程费 3、基础设施建设费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发期间税费
精品课件
22
三、管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地 产开发经营活动所必要的费用
房地产从长时期内平均来看， 价格= 成本+平均利润
具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产
精品课件
8
应当注意：
运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题 一是应采用客观成本而不是实际成本。 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值 三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。
精品课件
44
二、重新购建价格的求取思路（熟悉）
(一)房地重新购建价格的求取思路 一是模拟房地产开发商的房地产开发过程 二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立
的部分分别求取土地和建筑物的重新购建价格， 再求和。
房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格
精品课件
45
(二)土地重新购建价格的求取思路
所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价 值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值 与在估价时点的重新购建价格之差。
精品课件
3
二、成本法的理论依据（熟悉）
从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费 用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替代原 理。
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c. 基础设施建设费；
d. 公共配套设施建设费； e. 其它工程费； f. 开发期间税费。
房地产估价方法——成本法
③ 管理费用
房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必
要支出，包括：
a. 人员工资； b. 福利费；
c. 办公费；
d. 差旅费。 管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。
房地产估价方法——成本法
a)市场购置下的土地成本构成：
建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取， 也可采用基准地价法、成本法求取。 土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建 设用地使用权价格的一定比例来测算。
某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格
房地产估价理论与方法 ——— 成本法来自房地产估价方法——成本法
1、成本法的含义：
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来
求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求 取房地产的价值。
房地产估价方法——成本法
2、成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地 产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
3、计息期：起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状 况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间；
4、计息方式：单利计息、复利计息。
5、利率：一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。
房地产估价方法——成本法
⑤ 投资利息
单利计息公式
I=P×i×n
F=P(1+i×n）
复利计息公式 I=P[（1+i） n-1]
分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、 销售税费和开发利润7大项，即：
房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用
＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
房地产估价方法——成本法
① 土地取得成本
取得房地产开发用地的途径：
a)
b)
市场购置
征收集体土地取得；
c)
征收国有土地上房屋取得。
② 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、
施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；
③ 成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费 用、税金等必要支出以及正常的开发利润；
房地产估价方法——成本法
4、房地产价格构成：
④ 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成
的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成
施建设费、建设用地使用权出让金等。
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
①
土地补偿费 安置补助费
耕地被征前3年平均年产值的6-10倍 每人补助标准为前3年平均年产值的4-6 倍
②
③ ④
地上附着物和亲苗补偿费 安排被征地农民的社保费
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
c)征收国有土地上房屋的土地取得成本：
①
被征收房屋补偿费
②
搬迁费 临时安置费
③ ④
停产停业损失补偿费
⑤
补助和奖励
⑥
相关费用（评估费、服务费、其他费用）
房地产估价方法——成本法
② 建设成本
在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房
屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：
a. 勘察设计和前期工程费； b. 建筑安装工程费；
房地产估价方法——成本法
④ 销售费用
销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要
支出，包括：
a. 广告费； b. 销售资料制作费；
c. 售楼处建设费；
d. 样板房建设费 e. 代理佣金等。 销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。
房地产估价方法——成本法
⑤ 投资利息
指房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算
房地产估价方法——成本法
3、成本法估价的操作步骤：
① 弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；
② 测算估价对象的重新构建价格；
③ 测算估价对象的折旧； ④ 求取估价对象的积算价值。
房地产估价方法——成本法
4、房地产价格构成：
① 运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对
象的价格构成；
相关税费
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地） 标准由省、自治区、直辖市规定。 省、自治区、直辖市的规定缴纳
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》 按照征地费用总额的一定比例 国家和当地政府有关规定
② 耕地开垦费（占用耕地） ③ 耕地占用税（占用耕地） ④ 征地管理费 ⑤政府规定的其他有关费用
房地产估价方法——成本法
（楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税 等税费，则土地取得成本为多少？ 土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元）
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相
关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设
F=P(1+i）n
房地产估价方法——成本法
⑥ 销售税费
销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴 纳的税费，可分为下列两类： a) 增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加（通常简称“两税一费”）； b) 其它销售税费，包括印花税、交易手续费。 销售税费一般按照开发完成后房地产价值的一定比例来测算。
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收 益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用 为目的的房地产，特别适用成本法估价。 化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独 特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地 产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。 房地产保险和房地产损害赔偿。
的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费；
土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资 金还是自有资金，都应计算利息；
借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即
基于资金的机会成本的考虑。
房地产估价方法——成本法
⑤ 投资利息
投资利息的计算把握原则： 1、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售 税费一般不计利息； 2、计息周期：计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）；