地产职业培训之房地产估价讲义
房地产估价讲义
房地产估价讲义1. 引言房地产估价是指通过对房地产市场的调查研究，对房地产资产进行评估和估价的过程。
在房地产交易、土地征收、保险理赔、财务报表等方面，都需要进行房地产估价，以确定房地产的价值。
本讲义将介绍房地产估价的基本概念、估价的方法以及应用案例。
2. 房地产估价的基本概念2.1 房地产估价的定义房地产估价是指对房地产资产的价值进行评估的过程。
它基于市场供求关系、土地价格、建筑物的物理特征以及财务数据等因素，对房地产资产进行定量和定性的估价。
2.2 房地产估价的目的房地产估价的主要目的是确定房地产的市场价值。
它可以用于房地产交易的定价、土地使用权的征收、房地产税的计算、保险理赔的处理、财务报表的编制等方面。
2.3 房地产估价的基本原则房地产估价需要遵循以下几个基本原则：•客观性原则：房地产估价需要客观、公正地评估房地产的价值，不能受主观因素的影响。
•综合性原则：房地产估价需要综合考虑市场供求、土地价值、建筑物质量等因素，综合判断房地产的价值。
•时效性原则：房地产估价需要根据不同时间点的市场情况进行评估，及时反映房地产市场的变化。
3. 房地产估价的方法3.1 直接比较法直接比较法是通过比较房地产资产与相似房地产资产的价格，来确定房地产的市场价值。
该方法适用于市场供求充分的情况下，通过比较不同房地产的特征和价格，确定估价结果。
3.2 收益法收益法是根据房地产的收益能力来确定其市场价值。
该方法适用于投资性房地产，通过估计房地产的租金收入和折现率，计算出房地产的净现值，作为市场价值的估计。
3.3 决策树法决策树法是一种辅助定性分析的方法，通过建立判断树，对不同因素进行评价和加权，最终得出房地产估价的结果。
该方法适用于复杂的房地产估价问题，可以帮助决策者快速准确地做出决策。
3.4 成本法成本法是根据房地产的建设成本来确定其市场价值。
该方法适用于新建房地产，通过估计房地产的建设成本和折旧率，计算出房地产的折现价值，作为市场价值的估计。
房地产评估方法培训
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房产估价方法—收益法
运用收益法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关收入和费用的资料； 2 估算潜在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算运营费用； 5 估算净收益； 6 选用适当的资本化率； 7 选用适宜的计算公式求出收益价格。
注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
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宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影 响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土 地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。 其基本公式如下： 土地价格=基准地价×(1±K) 式中： Ｋ――基准地价修正系数
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宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法
成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适 用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较 法进行估价时采用。
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宗地地价评估基本方法—剩余法
剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交 易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、 利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 基本公式： V＝A－(B＋C） 式中：V――待估土地的价格 A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润 对于房地产开发项目，其基本公式为： 土地价格＝房屋的预期总售价－建筑总成本－利润－税收－利息
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房产估价方法—收益法
资本化率分析确定方法：
1、市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价 格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本 化率。 2、安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整 值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年 利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整 值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对 象的用途及新旧程度等确定
房地产评估知识培训资料
13. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、 中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为 低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为 高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度 超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超 过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室 内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。 14. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然 老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物 自竣工ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。 建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等 作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物， 一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与 空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、 水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 12. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等） 组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）； 砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构；空间结构等。 钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结 构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建 筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结 构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构 建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。
房地产估价师培训课件
房地产估价师培训课件标题：房地产估价师培训课件一、课程简介本课程旨在为学员提供全面的房地产估价知识，培养其成为合格的房地产估价师。
课程涵盖了房地产估价理论、方法与实践，让学员能够掌握估价技能，提高估价水平。
二、教学内容1、房地产估价基础知识（1）估价师职业发展与道德规范（2）房地产基础知识：类型、功能、产权形式等（3）房地产市场分析：供求关系、价格趋势、区域差异等2、估价方法（1）比较法：前提条件、数据收集、计算公式、调整方法等（2）收益法：预期收益、折现率、资本化率等（3）成本法：建筑物重置成本、土地还原成本、综合成本等3、实践案例分析（1）住宅小区估价：不同类型住宅的价格评估实例（2）商业地产估价：商业用途的房地产价格评估实例（3）工业用地估价：工业用地价格评估实例4、估价报告撰写（1）估价报告的结构与内容（2）估价报告的撰写技巧与规范三、教学方法1、理论讲解：通过讲座、案例分析等形式，使学员理解房地产估价的理论知识。
2、实践操作：通过实际操作，让学员掌握估价方法，提高估价技能。
3、小组讨论：学员分组进行讨论，分享实践经验，互相学习。
4、专家指导：邀请行业专家进行授课，为学员提供实际操作指导。
四、评估方式1、课堂测试：对学员的课堂学习情况进行测试，了解其掌握程度。
2、实践评估：对学员的实际操作进行评估，检验其估价技能水平。
3、小组讨论：对学员在小组讨论中的表现进行评价，了解其沟通能力与团队协作能力。
4、学习报告：要求学员撰写学习报告，总结课堂学习内容及实践经验。
五、结课证书完成全部课程学习，通过课程考核的学员，将获得本课程的结课证书。
同时，我们将为优秀学员提供推荐就业的机会，助力其在房地产估价领域取得更好的发展。
六、总结本课程通过系统的教学内容、丰富的教学方法以及全面的评估方式，旨在培养合格的房地产估价师。
我们期待各位学员在课程中取得丰硕的成果，为未来的职业发展打下坚实的基础。
房地产价格评估培训课程
房地产价格评估培训课程介绍房地产价格评估是房地产行业中重要的一项工作，也是决策购买、销售、投资等关键环节所必需的技能。
房地产价格评估培训课程旨在为从业人员提供全面的培训，帮助其掌握房地产价格评估的方法和技巧。
本文档将介绍房地产价格评估培训课程的内容和目标。
课程内容1.基础知识介绍：–房地产市场概况–房地产价格评估的重要性和作用–相关法律法规和政策说明2.房地产价格评估方法：–市场比较法–成本法–收益法3.数据收集和分析：–收集市场数据和信息的渠道和方法–数据的整理、分析和归纳–利用统计工具进行数据分析4.房地产市场趋势分析：–房地产市场的周期性特征–各种因素对房地产市场的影响–判断市场趋势的方法和技巧5.评估报告编写：–报告的结构和要点–评估结果的表达和说明–常见的评估报告误区6.实践案例分析：–对实际案例进行价格评估–分析案例中的问题和挑战–提出解决方案和建议7.培训实际操作：–使用专业评估工具进行实际操作–学员之间的小组合作练习–培训师的实际辅导和指导课程目标房地产价格评估培训课程的目标是使学员能够掌握以下能力和技能：1.理解房地产市场的基本知识和行业概况，包括政策法规、政府政策、市场发展趋势等；2.掌握房地产价格评估的方法和技巧，包括市场比较法、成本法和收益法；3.学会收集、整理和分析相关数据，准确评估房地产的市场价值；4.能够分析房地产市场的趋势，提前预判市场的变化和风险；5.编写准确、清晰和有说服力的评估报告，包括结构、内容和表达方式；6.在实践中运用所学知识和技巧，解决实际案例中的问题和挑战。
培训师资本次培训课程将由行业专家、资深评估师和大学教授组成的师资团队负责。
他们具有丰富的理论和实践经验，在房地产价格评估领域有着良好的声誉和专业知识。
培训方式本课程采用线下面授和实践相结合的方式进行。
培训班规模适中，保证每个学员都能够充分参与和互动。
课程设置理论授课、案例分析和实践操作等环节，旨在加强学员的实际操作能力和应用能力。
房地产估价知识讲义(PPT 40张)
项目七 地价评估与地价分摊
【情境案例】
现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而 且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150 米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为 4000元，设标准深度为120米。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
房地产估价
项目七: 地价评估与地价分摊
项目七 地价评估与地价分摊
【知识目标】
了解路线价法
熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法 掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法 会运用基准地价修正法进行宗地评估 能分析补地价的情况，会进行补地价测算 能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊 测算
课题一 路线价法
（三）路线价法适用的对象和条件
路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列 较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗 土地的估价，而且所需的时间相对较长。 路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客 观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方 法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、 房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估 价。
本项目知识与技能内容
课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算
课题四 高层建筑地价分摊
课题一 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价的概念
路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准 深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地 的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度， 选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用 价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。
《房地产估价》课件
房地产估价对未来的影响
探索房地产估价如何塑造未来的 城市规划和投资决策。
房地产估价的未来挑战和 机遇
分析房地产估价面临的挑战ຫໍສະໝຸດ 并 提出可行的解决方案和潜在的商 机。
结束语
1 总结
回顾本课程涵盖的关键概念和技巧，强调房地产估价的重要性。
2 展望房地产估价的未来发展
探讨房地产估价领域可能面临的机遇和挑战，激发学习者对该领域的兴趣。
1
房地产估价案例解析
通过具体案例分析，展示如何应用估价方法进行实际房地产估价。
2
房地产估价实战技巧
分享一些在房地产估价实践中的技巧和策略，帮助你做出更准确的估价。
3
房地产估价实践中的注意事项
提供一些建议，以避免常见的房地产估价实践中可能遇到的问题。
第四部分：房地产估价的未来
房地产估价的发展趋势
展望房地产估价领域的未来，探 讨技术和市场趋势的影响。
第二部分：房地产估价基础知识
房地产估价法律法规
讨论与房地产估价相关的法律 和法规，如土地法、房产法和 估价师行业规范。
房地产估价的要素
探讨影响房地产估价的关键要 素，如土地价值、建筑物状况 和市场需求。
房地产估价的方法
介绍不同的房地产估价方法， 如比较市场法、收益法和成本 法。
第三部分：房地产估价实战
《房地产估价》PPT课件
# 房地产估价 房地产估价是一个重要的领域，通过评估房地产属性的价值，帮助我们做出 明智的决策。
第一部分：介绍
房地产估价概述
了解房地产估价的定义、目的和应用范围。
房地产估价的流程
介绍从数据收集到估价报告的详细步骤。
房地产估价的重要性
解释为什么对于买家、卖家和金融机构来说，准确的房地产估价至关重要。
《房地产估价》讲义(第2讲-房地产价格)
第2讲 房地产价格重点：掌握房地产价格的特征和影响房地产价格和因素，了解房地产价格的种类。
难点：熟悉房地产的供求关系。
2.1 房地产价格的概念房地产价格是房地产的效用、相对稀缺性及其市场供需关系相互作用的结果。
房地产价格的形成条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
⎩⎨⎧地产价格房产价格 ⎩⎨⎧地租资本化价格商品价值 2.2 房地产价格的特征共同之处：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
2.2.1 土地价格的特征1. 土地价格没有一个波动中心。
一般商品有生产成本；土地无生产成本，地价是地租的资本化。
一般商品是劳动创造的；土地不是劳动创造的。
2. 土地价格主要由需求价格决定，并呈不断上升趋势。
（土地的供给总量是固定的，人类对土地的需求却不断增加）3. 土地价格具有明显的地域性。
4. 土地价格受到各国政府政策的控制。
2.2.2 房地产价格的特征1. 房地产价格受区位影响明显。
2. 房地产价格是关于房地产权益的价格。
⎪⎩⎪⎨⎧其他权利、利益房地产的使用权房地产的所有权3. 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
4. 房地产价格是在长期综合考虑中形成的。
5. 房地产价格容易受交易者的个别因素影响。
2.3 房地产供求与均衡价格2.3.1 房地产需求2.3.1.1 房地产需求的概念房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个价格水平上愿意而且能够购买的房地差商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求。
2.3.1.2 影响房地产需求的因素1. 城市人口数量和结构的变化。
2. 房地产价格水平。
3. 消费者的收入水平。
4. 消费者的偏好。
5. 相关物品的价格水平。
6. 消费者对未来的预期。
2.3.1.3 房地产需求曲线2.3.2 房地产供给2.3.2.1 房地产供给的概念房地产供给是指生产者在某一定特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，也可叫做房地产市场供给。
房地产估价师讲义
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
房地产估价讲义
（三）统一币种 不同币种间价格的换算，应采用该价格所对应
日期当时的市场汇率。在通常情况下，是采用成交 日期时的汇率。但如果先技原币种的价格进行交易 日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应 采用估价时点时的汇率进行换算。在统一货币单 位方面，人民币、美元、港元等，通常都将其换算 成人民币“元”。
（二)交易实例搜集的内容 1．交易双方情况及交易目的 交易双方情况包括交易者的名称、性质、法人代
表、住址等，以及双方有无利害关系，以便进一步判 断交易是否属于正常交易。交易目的是指交易双方为 什么而交易，一般包括买卖、入股、抵押等交易目的。
2．交易实例房地产状况 交易实例房地产状况一股应包括：坐落位置、形
1、土地价格、建筑物价格、房地产价格 2、总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 ❖ 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5， 单 价 为 1000 元 / 平 方 米 ； 乙 地 的 容 积 率 为 3 ， 单 价 为 800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投 资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
例 有A、B两宗可比实例，A实例为一宗60 000 m2的地块，交 易价格为1000万美元，成交当时美元与人民币的汇率是1美元 ＝8．50元人民币；止实例为一宗55000 m2地块，成交价为 1200万元(“元”指人民币元)，请比较两块土地单价。
交易价格＝(1000×8．50)万元＝8500万元 土地单价＝(85000 ooo／60000)元／m2＝1417元／m2 土地单价＝(12 000 000／55000)元／m2＝218元／m2