房地产估价师考试相关知识笔记整理
房地产评估考试复习整理(全)
1房地产的定义：指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。
2 房地产的物权：所有权，使用权，租赁权，抵押权，典权，地上权，地役权。
3房地产的特性：位置的固定性、地区性、个别性；长期使用性；大量投资性；易受政策限制性（城市规划限制、行政征收权）；相互影响性；保值性与增值性4 房地产价格的含义：房地产价格一般根据房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三个因素，产生了该房地产的经济价值而形成的。
5 总价格：指一宗房地产的整体价格。
6 单位价格：房地产中，单位面积的价格。
7楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价/建筑总面积=土地单价/容积率。
8 容积率=建筑总面积/土地总面积*100%9 建筑物价格：指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地价格。
10 房地价格：指的是建筑物连同所占用的土地价格。
11 名义价格：指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。
12 实际价格;指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交提起时一次性付清的价格折现到成交日期的价格。
13 影响当地产的价格的一般因素：指在一般经济社会方面对房地产价格水平产生影响的因素，并且具有全区性，包括社会、经济、行政等各方面。
14 社会因素：人口数量个密度；社会文明及教育状况；家庭规模；政治安定状况；社会治安程度；房地产投机；城市化；心理因素。
15 经济因素：经济发展状况；财政金融状况；产业结构变化；税收负担状况；居民收入；物价。
16 行政因素：土地制度；住房制度；城市规划；房地产价格政策；税收；交通管制；行政隶属变更；特殊政策。
其中一般因素以人文条件为中心，是决定房地产价格的外在因素；区域因素是确定各地区的房地产价格水平基础；个别因素是以房地产本身物理特性为中心，是决定房地产价格的内在因素；房地产价格是由其效用、相对稀少性及需求是形成房地产价格的两个最终因素，其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。
房地产估价师考试-基本制度与政策-第10章-房地产税收学习笔记
第十章房地产税收学习笔记一、税收特征：强制性、无偿性、固定性二、房产税：1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（农村不收）2、依据：（考试答案一般成对出现，相差10倍，算的时候当心，一定要算清小数点）（1）依据余值收取1.2%：余值=原值*（1—10%-30%）原值包含各种附属设施或不单独计价的配套设施如暖气、管线、电梯等。
（2）依据租金收取12%3、地下建筑：（1）工业：原值=现价*50%-60%（2）商业或其他：原值=现价70%-80%三、土地使用税1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（集体土地也要收、外商也收）3、按年缴纳四、耕地占用税3、批准占用后30天内必须交清。
五、土地增值税1、税率：增值部分未超过扣除部分的50%，按30%；50%-100%，按40%；100%-200%，按50%200%以上，按60%2、其他规定（1）1994年1月1日前签订转让合同的，免征。
（2）1994年1月1日前签订开发合同或已立项，按规定投入开发，5年内首次转让免征。
*（3）《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收。
（4）普通标准住宅出售，增值未超过扣除部分的20%的，免征。
（5）签订合同7天内，税务申请。
六、契税1、税率：3%-5%2、2008年11月1日，90平方米以下的，按1%收取。
3、非法定继承人继承的，视同赠与，要征收契税。
七、其他相关税收1、固定资产调节税（1）五个档次：0%、5%、10%、15%、30%（2）2000年1月1日起，暂定征收。
2、营业税、城建税和教育费附加（1）城建税：7%、5%、1%（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2008年131号文件：普通住房：超过2年转让的，免征；2年以内的，按收入减原价差额征收营业税非普通住房：超过5年的，按收入减原价差额征收；2年以内的，按全额征收。
以上规定执行至2009年12月31日。
2023年房地产估价师考试考前核心考点速记
2023年房地产估价师考试考前核心考点速记1.2023年房地产估价师考试考前核心考点速记篇一房地产拍卖底价评估的特点：①强制处分。
处分行为要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。
②快速变现。
买受人无时间充分了解标的物，因此出价一般低于正常交易价格。
③市场需求面窄，推广力度小。
④消费者心理因素。
认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。
⑤购买者的额外支出。
拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用，由于竞买者要支付拍卖机构佣金，成为购买者的额外成本。
估价时应该考虑是否扣除。
2.2023年房地产估价师考试考前核心考点速记篇二租赁价格评估特点：①住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。
住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。
②租约对租金估价有一定的影响。
租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。
如果为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金则采用正常客观的租金标准;如租约所约定的租金与市场租金标准相差较大(或高或低)，租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。
租期最长为20年。
③划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。
④几种租金内涵。
成本租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税)、商品租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润)、市场租金(商品租金根据供求关系形成)。
3.2023年房地产估价师考试考前核心考点速记篇三工业房地产估价特点：①涉及的行业多;②非标准厂房多，单价相差大;③要区分设备和建筑物的造价;④受腐蚀的可能性大。
4.2023年房地产估价师考试考前核心考点速记篇四房地产估价职业道德的主要内容如下：(1)房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。
最新房地产估价师考试复习要点梳理
最新房地产估价师考试复习要点梳理1.房地产估价师考试复习要点梳理篇一工业房地产估价的常用方法：(一)成本法工业房地产估价时采用较多的是成本法。
标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。
(二)市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。
但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例、(特别是出租实例)通常较多，可以考虑采用市场法估价。
(三)收益法如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。
2.房地产估价师考试复习要点梳理篇二假设开发法的操作步骤：运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估计开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
3.房地产估价师考试复习要点梳理篇三成本法的基本公式：1.成本法最基本的公式房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧2.适用于新开发建设的房地产的基本公式新开发房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润3.适用于旧的房地产的基本公式房地合一时，旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。
房地产评估师《相关知识》高频考点
房估《相关知识》高频考点房估《相关知识》高频考点（第一章）1.城市发展战略的主要内容（1）经济发展目标（GDP、人均国民收入、产业结构比例等）（2）社会发展目标（人口总量，人口构成，居民生活水平和人口素质指标等）（3）建设水平目标（建设规模，土地利用结构、人际环境质量和基础设施水平等）2.城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。
（P4）3.城市规划的作用：（1）是国家对城市建设进行宏观调控的手段；（2）是政策形成和实施的工具；（3）形成了城市未来的空间架构。
（P5）4.城市规划的任务：（1）确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标。
（2）从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源。
（3）通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展。
（4）确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性。
（5）建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致。
（P5）5.居住区规划的任务和内容（1）居住区规划的任务创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。
（2）居住区规划的内容选择、确定用地的位置和范围；确定规模，人口和用地；拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式；拟定公共服务设施的内容，规模、数量、分布和布置方式；拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；拟定公共绿地的数量、分布和布置方式；拟定有关的工程规划设计方案；拟定各项技术经济指标和造价估算。
房估《相关知识》高频考点（第二章）1.环境污染源造成环境污染的发生源或环境污染的来源（场所、设备和装置）。
（1）按照污染物发生的类型，可分为工业污染源、交通污染源、农业污染源和生活污染源。
（2）按照污染源存在的形式，可分为固定污染源和移动污染源。
（3）按照污染物排放的形式，可分为点源、线源和面源。
2023年房地产估价师考试必备相关知识重点讲解
第四节 市场理论一、涵义完全竞争市场熟悉 完全垄断市场 理解 垄断竞争市场 理解 寡头垄断市场 理解(1）市场上有足够多旳生产者和消费者: （1)政府对某些行业实行直接控制; （１）市场上有足够多旳生产者和消费者： 更靠近于完全垄断;几家寡头垄断某行业 (2）市场上旳产品是同质旳； （２）政府赋予特许经营权; (2）市场上旳产品是不一样质旳； （３）资源完全自由流动; （3)具有高效生产规模；(３)资源完全自由流动; （４）信息是完全旳: （4）厂商独家控制某些特殊资源; （４)信息是完全旳： ⑸厂商旳技术和产品创新受专利保护。
二、需求曲线、平均收益、边际收益完全竞争市场完全垄断市场 垄断竞争市场 平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线互相重叠,为同一条曲线 独家厂商控制,该厂商产品旳需求曲线就是该行业旳； （1)需求曲线比较平坦:该厂商变化自己旳产品价格,其他厂商不变化，该厂商旳销售量将大幅变动; 市场对单个厂商产品旳需求有完全弹性。
由于产品质量好、价格低平均收益曲线与需求曲线重叠,边际收益曲线在它们下面; (２）需求曲线比较陡峭:该厂商变化自己旳产品价格,其他厂商也变化。
三、短期、长期均衡条件 完全竞争市场 完全垄断市场 垄断竞争市场 短期均衡 边际收益=边际成本;MＲ=ＭＣ停止营业点:总收益=所有可变成本; 边际收益=边际成本；MR=MC 边际收益=边际成本;ＭR＝MC长期均衡边际收益=边际成本=平均收益=平均成本;收支相抵点。
以最小成本实现最大旳利润 边际收益=长期边际成本＝短期边际成本。
MR＝LMC=ＳMC 平均收益=长期平均成本＝短期平均成本 MR=LMＣ=ＳMCＡＲ=LAC=SAC 短期均衡:供求均衡时，厂商得到正常利润;供不应求时,价格高,厂商得到超额利润； 供不小于求时，价格低,厂商也许亏损。
第五节分派理论 一、生产要素旳需求与供应熟悉 1、生产要素旳需求：要素市场由产品市场旳需求所派生或引致旳、间接旳; 生产要素旳需求具有互补性和替代性； 生产要素旳需求决定于生产技术状况； 生产要素旳需求与市场构造、要素市场构造及其组合有关。
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第四部分各种题型的串讲
第四部分 各种题型的串讲1.问答题的重点：（1）估价四大方法的技术路线选择及应用：一是选用的方法；二是估价前提、价格内涵、估价范围；三是价格形成的过程；资料应收集哪些、参数如何选择及处理、技术路线、注意事项等；四是估价工作中有哪些错误或不当之处？具体如下：1）收益法主要考有效毛收入如何测算、各类用房收益测算的技术路线？合同租金如何处理？租金差异原因？如何处理租金差异？净收益测算中的错误？收益法测算思路中存在哪些错误？2）比较法案例能否作为可比实例？为什么？选定可比实例后，应对可比实例成交价格进行哪些处理？如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？3）成本法主要考估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？测算中采用的建筑面积应为多少？确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？4）假设开发法假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（2）估价的相关事项：估价目的、估价对象范围、价值时点、价值内涵、估价原则、房地产的价值标准与估价目的之间的关系、复核估价如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价的估价目的和价值定义、原估价报告超出使用期限如何处理、补充哪些外部作业工作、做出哪些具体调整等。
（3）抵押估价、拍卖变卖估价、征收估价、损害赔偿估价的估价路线、参数处理、估价依据等，具体如下：1）抵押估价：变现能力分析中重点分析说明哪些问题？出售和抵押对比考题：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？抵押和征收估价的对比考题：估价对象房屋范围分别包括哪些？造成抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？和四大方法结合的考题，如假设开发法评估在建工程的抵押价值应注意哪些问题？2）拍卖变卖估价：估价机构书面回复的致函对象是谁？价格差异的主要原因有哪些？鉴证性估价还是咨询性估价？3）征收估价：征收房屋用途、面积的确定，租赁合同的处理，室内装饰装修如何补偿？结果差异原因？征收土地用途的确定、政府收购土地变成熟地需要再投入的费用？熟地出让，土地用途的确定和方法的选用。
全国房地产估价师执业资格考试笔记3
全国房地产估价师执业资格考试笔记3全国房地产估价师执业资格考试笔记3 八、运用各种估价方法时应注意的问题。
●市场比拟法●① 可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年）② 建立价格可比根底易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积）③ 交易情况修正（修正的方向，分子分母位置）④ 交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）⑤ 房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%）。
●收益法●（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限确实定）① 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误② 收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。
车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。
收益要与相应面积对应好）③ 收益工程要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）④ 费用也要客观（p199教材）a 不包含所得税、抵押贷款归还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项）。
b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）⑤ 带有租约的情况（p12标准）对其是否客观的说明⑥ 纯收益确实定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明⑦ 资本化率确实定要充分说明理由；⑧ 收益年限确实定；⑨ 公式运用是否正确。
●本钱法●①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物；②开发本钱确实定要有依据；③管理费用确实定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地本钱+建立本钱+管理费，容易缺项；⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。
⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。
⑶四种利润率与基数的对应关系（p145理论与方法）易出错；⑥税费；⑦折旧。
房地产估价师执业资格考试笔记
房地产估价师执业资格考试笔记房地产估价师是负责对各类不动产的价值进行估算、评估、鉴定的专业人士。
房地产估价师执业资格考试是评价房地产估价师能力的重要考试。
下面本文将介绍房地产估价师执业资格考试的笔记内容。
一、房地产市场基本知识在考试中涉及了许多基本知识，如房地产市场现状、国家政策、房地产抵押贷款、不动产的种类和用途等。
考生应准确掌握相关题目和常见问题，抓住重点，努力做好基本功。
二、估价方法论与技术估价方法论和技术是房地产估价师执业资格考试的核心内容。
常见的估价方法有市场比较法、收益法、成本法等，每种方法都有自己的适用范围和前提条件。
考生需要熟练掌握每种估价方法的原理、步骤和注意事项，了解如何根据实际情况选取合适的估价方法。
三、估价现场实操技巧房地产估价师在实际工作中需要前往现场进行勘查和测量，此时需要掌握一定的实操技巧。
考生需要了解如何合理分配时间、如何准确测量细节、如何记录现场信息等，在繁忙的估价工作中高效完成任务。
四、估价报告分析估价报告是房地产估价师工作的重要成果，需要把勘查结果、估价方法和技术分析等转化成简明清晰的报告。
考生应该掌握如何组织报告内容、如何结构化报告、如何突出重点等技巧，提高估价报告质量。
五、法律法规和估价行业规范在房地产估价师执业过程中，涉及到众多的法律法规和行业规范，例如《房屋评估师行业规范》、《不动产市场交易管理办法》等。
考生应该深入了解这些法律法规和行业规范的内容、意义和执行标准，准确遵循行业规范和伦理准则。
六、中英文术语及表述翻译考生需要掌握房地产估价师中英文术语和表述翻译，包括专业英语词汇和行话术语等。
考生可以通过积累经验、阅读相关文献和技术书籍等方式提高中英文表述水平。
总之，了解上述笔记内容，对于参加房地产估价师执业资格考试的考生来说是非常必要的。
熟悉基本知识和技术，多练习实操，掌握法律法规和行业规范，掌握中英文表述翻译，才能在考试中应对各种挑战，成功通过考试，成为一名合格的房地产估价师。
房地产估价师执业资格考试笔记
房地产估价师执业资格考试笔记一、考试概述房地产估价师执业资格考试是经国家房地产估价师资格认证委员会组织的考试，旨在评估考生在房地产估价领域的专业知识、技能和能力。
通过考试取得执业资格后，考生可以合法从事房地产估价工作，并对房地产市场进行准确估价，为行业和个人提供专业的咨询服务。
二、考试科目及内容1.房地产估价基础知识–了解房地产市场基本概念和特点–掌握房地产估价法律法规–熟悉房地产估价的基本原理和方法2.经济金融与房地产市场–熟悉宏观经济和金融政策对房地产市场的影响–掌握房地产市场调控政策和相关法规–了解房地产市场与社会经济发展的关系3.房地产市场调研与数据分析–学会使用各种方法进行房地产市场调研–掌握房地产市场数据的采集和分析技巧–了解房地产市场趋势和变化规律4.房地产估价实务–掌握房地产估价的实际操作流程–熟悉房地产估价报告的撰写要求和格式–了解房地产估价的审查和监督程序三、备考指导1.系统学习基础知识房地产估价师考试要求考生具备扎实的基础知识，包括房地产市场、法律法规、估价原理和方法等内容。
考生应该选择权威的教材、参加培训班或自学，全面系统地掌握各科目的知识点。
2.多做练习题通过做大量的练习题，考生可以更好地理解知识点，熟悉考试题型和答题技巧。
可以选择购买专门的考试辅导书籍或参加在线模拟考试。
3.深入实践房地产估价是一门实践性很强的学科，理论知识的掌握只是基础，必须通过实地考察、实际案例分析和模拟估价等方式进行实践。
考生可以联系当地的估价机构或专业人员，参与实际项目的估价工作，提高自己的实际操作能力。
4.做好笔记和总结备考过程中，考生可以逐步积累笔记，记录重要知识点、难点和应对方法。
对于做错的题目，要仔细总结错误原因和解题思路，及时调整学习计划。
四、考试注意事项1.注意审题与解题考生在考试过程中要仔细审题，明确题目要求和考点。
进行解题时，要理清思路，条理清晰地写出答案，注意语句表达的准确性和简洁性。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前复习知识点
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前一页纸◆掌握估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的关系（以抵押估价、征收评估、房地产司法拍卖为例）（P30）◆房地产权利的分类：物权和债权（租赁权），物权包括自物权和他物权，他物权包括用益物权和担保物权（抵押权）。
（P53）◆投资价值与市场价值的评估方法相同，区别在参数取值：市场价值和投资价值对应的折现率分别为社会一般报酬率、特定投资者要求的最低收益率；对未来净收益的估计，市场价值是客观水平，投资价值可能乐观也可能悲观。
（P91～92）◆快速变现价值一般低于市场价值；谨慎价值（抵押价值）通常低于市场价值。
在非继续使用条件下的残余价值（不同于残值），一般低于市场价值。
（P93）◆火灾险的评估价值包含遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失。
不含土地价值。
（P96）◆期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。
（P108）◆拍卖评估价。
第一次拍卖的保留价＝评估价＝市场价值。
（P110）◆合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定评估对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产估价。
（P156）◆比较法适用的估价对象（P176）◆选取可比实例的数量要求：3～5 个，不得少于 3 个。
（P182）◆统一税费负担（P186～187）正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）◆净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用（P252）◆重置提拨款扣除方式：利用偿债基金系数（终值转换为年金）进行计算。
（P260）◆建筑物重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本，土地的重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。
（P303）◆重建成本――复制；重置成本――替代。
房地产估价师考试重点考点整理_制度与政策
房地产估价师考试重点考点整理_制度与政策房地产估价师考试重点考点整理：制度与政策房地产估价师考试是一项涉及专业知识与实践技能的考试，对于从事房地产估价行业的人员而言，了解和掌握相关的制度和政策至关重要。
本文将整理房地产估价师考试中的重点考点，并围绕制度和政策进行阐述，以帮助考生更好地备考。
一、考试科目与形式房地产估价师考试科目包括房地产基本制度与政策、房地产估价原理与方法、房地产估价实务、房地产相关经济知识以及房地产估价案例与分析。
考试形式为笔试，总分为100分，考试时间为150分钟。
二、重点考点整理1、房地产基本制度与政策（1）土地制度与政策：包括土地所有权、土地使用权、土地供应政策等。
（2）住房制度与政策：包括住房保障制度、住房公积金制度等。
（3）房地产税收制度：掌握各类房地产税收政策，如房产税、土地增值税等。
（4）房地产市场监管政策：了解政府对房地产市场的调控措施，如限购、限贷等。
2、房地产估价原理与方法（1）估价原则：包括独立、客观、公正原则等。
（2）估价方法：掌握市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法的应用。
（3）估价程序：了解估价作业流程，包括受理委托、现场勘查、资料收集、评估测算等。
3、房地产估价实务（1）不同类型房地产的估价：掌握住宅、商业、工业等不同类型房地产的估价方法及注意事项。
（2）不同目的的估价：了解抵押、拍卖、征用等不同目的的估价方法及注意事项。
4、房地产相关经济知识（1）经济学基本原理：了解供需理论、市场均衡理论等基本经济学原理。
（2）金融学知识：掌握利率、汇率、金融产品等金融学知识，了解金融政策对房地产市场的影响。
（3）市场营销知识：了解消费者行为理论、市场竞争理论等市场营销知识，分析市场需求对房地产估价的影响。
5、房地产估价案例与分析（1）实际案例解析：通过分析实际案例，掌握房地产估价在实际工作中的应用技巧。
（2）难点解析：了解房地产估价中的常见难点，如复杂产权结构、不确定性因素等，掌握解决方法。
全国房地产估价师执业资格考试笔记1
案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？路线的三个方面①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。
对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。
d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。
⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。
二、房地产估价方法1、各方法之间的关系①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。
②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34③各方法相互引用P54比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价格整体价—部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去—现在过去—现在将来—现在将来—现在3、估价对象与估价目的、估价方法。
房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法笔记复习资料
第一章：房地产估价概论1、专业估价的特点：专业机构和专业人员完成；专业意见；公信力；有偿服务；法律责任。
2、估价基本事项：估价目的；估价对象；价值时点；价值类型。
3、估价业务：房地产估价；房地产价格和价值分配；房地产价值提升评估；房地产价值减损评估；相关经济损失评估（停产停业、搬迁费、安置费）；房地产咨询。
4、房地产估价特点：本质上是评估的房地产价值而不是价格；是模拟市场定价而不是代替市场定价；是提供价值意见而不是作价格保证（鉴证性估价和咨询性估价；鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”）；误差应在合理范围之内（评判一般以估价程序、估价依据、估价方法、估价参数是否合理）；既是科学又是艺术。
5、专业估价存在的必要前提：独一无二；价值量大。
6、完全市场必须同时具备的八个条件：同质商品买者不在乎从谁手里购买；买者和卖者人数众多；买者和卖者都有进出市场的自由；买者和卖者都掌握完全信息并能预测未来的价格；就成交总额而言每个买者和卖者的购销数量都无关紧要；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求效用最大，销售者要求利润最大；商品可转让且可发生空间位置移动。
7、对房地产估价的各种需要：抵押；征收征用；税收；司法拍卖；分割；损害赔偿；保险；转让租赁；国有土地出让；企业有关经济行为；房地产行政管理；其他。
8、房地产估价机构：自然人出资；以有限责任公司或合伙企业形式设立；法人或合伙人必须是注册3年估价师；一级、二级、三级、暂定三级业务均不受地域限制。
9、估价原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。
评估现状价值不能有最高最佳使用原则；评估谨慎价值还应该有谨慎原则。
10、中国房地产估价师与房地产经纪人学会：民政部登记；业务主管单位为住房和城乡建设部。
第三章：房地产及其描述1、房地产是实物、权益、区位的结合体。
2、建筑物：广义的建筑物包括房屋和构筑物；狭义的建筑物主要指房屋。
房地产估价师考试相关知识笔记整理
第一章房地产市场和投资知识▲市场=人口+购买能力+购买动机▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。
▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。
▲市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群.▲市场包括：有形市场和无形市场.▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。
▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。
▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产.▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给)；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性;⑨难以变现性；⑩保值增值性。
▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大,依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务.▲房地产市场分类：1、按用途（功能)可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场；2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场;3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场；4、按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场；5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场；6、按流转次数可分为:房地产一级市场(为土地使用权出让市场)、房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产＊**市场（为房屋再次交易市场)；7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。
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第一章房地产市场和投资知识▲市场=人口+购买能力+购买动机▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。
▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。
▲市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。
▲市场包括：有形市场和无形市场。
▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。
▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。
▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。
▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。
▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。
▲房地产市场分类：1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场；2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场；3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场；4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场；5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场；6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产***市场（为房屋再次交易市场）；7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。
▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的（最大）化而进行的努力。
▲房地产市场竞争有：①卖方与买方之间的竞争；②卖方与卖方之间的竞争；③买方与买方之间的竞争。
▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。
▲房地产市场：①买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权；②卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。
▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断（少数几家厂商）、完全垄断（市场上只有一个买方或一个卖方）。
▲完全竞争市场必须具备以下几个条件：①所买卖的商品具有同质性，不存在差别；②有相当多的买者和卖者，每个人的买或卖在市场上只占微小的份额；③市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件：①买者和卖者都比较多；②产品存在差异；③市场信息完备。
▲完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。
▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点：①只有一个卖者，而买者很多；②产品无相近的替代品；③新生产者不能进入。
▲造成卖方垄断的原因：①资源控制②政府许可限制③专利和规模经济等。
▲房地产市场周期：①上升期：租金、售价同步上涨，二手房价格上涨；②高峰期：售价增长大于租金增长，新建房交易量大；③衰退期：旧房交易量大，新房销售困难，空置率上升，售价比租金下降快；④低谷期：市场极为萧条；交易量很小；开发项目开工率低租金下降；消费需求依市场惯性降低，租金下降。
▲房地产中，最容易出现泡沫的，第一是土地，二是期房（楼花），三是新建成的商品房。
▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。
▲房地产“泡沫”的形成原因主要有：①群体的非理性预期；②过度的投机炒作。
▲房地产需求种类：①消费性需求；②投资性需求；③投机性需求；④盲目性需求。
▲地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对地区经济的发展不利，体现在：①会降低外来投资的吸引力；②会降低本地区产业的市场竞争力；③会使现有的投资者外迁。
※以下本章复习重点▲弹性的一个变量发生1％的变化，将会引起另一个变量的变化。
▲形成有效需求的条件：①消费者愿意购买；②消费者有能力购买（潜在需求的条件）。
▲影响房地产需求量的因素：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③相关房地产的价格水平；④消费者的偏好；⑤消费者对未来的预期。
▲一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少，价格下降，对其需求就会增加。
但有比较重要的例外是弦要性物品和吉芬物品。
▲替代品：一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。
如经济适用性住房与普通住宅之间。
互补品：对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。
如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
▲形成供给的条件：①开发商或拥有者愿意供给；②开发商或拥有者有能力供给。
▲影响房地产供给量的因素：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④开发商对未来的预期。
▲房地产的供求状况分为：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产的供求状况③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。
▲房地产需求弹性有：房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉弹性。
▲在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。
▲房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比▲房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比▲房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比▲房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1％所引起的其需求量的百分比变化。
▲房地产供给弹性有：房地产供给的价格弹性、房地产供给的要素成本弹性。
▲房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比▲房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比▲一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。
▲弹性系数：弹性数值大于1，富有弹性；弹性数值小于1，缺乏弹性；弹性数值等于1，单一弹性；弹性数值无穷大，完全弹性；弹性数值等于0，完全无弹性。
▲开发周期长的房地产，供给弹性较小。
▲资金的时间价值的核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。
▲资金存在时间价值的主要原因：①通货膨胀；②承担风险；③资金增值；④机会成本。
▲资金的时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差。
▲利率是指单位时间内的利息与本金的比率。
即：利率=单位时间内的利息÷本金。
▲单利的计算：①总利息的计算I=P×i×n ②本利和F=P(1+i×n)P表示本金i表示利率n 表示计息的周期数I表示总利息F表示计息末期的本利和▲复利的计算：①复利的本利和的计算F=P（1 + i ）n②复利的总利息计算I=P［（1＋i）n－1］▲如果利率相同，则通常情况下单利计息的利息少，复利的计息利息多；如果要使单利计息的利息与复利的计息利息两不吃亏，单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。
▲资金的时间价值的换算：（一）资金时间价值换算的基本说明1、资金时间价值换算中符号及其涵义P表示现值F表示将来值I表示利率N表示计息的周期数A表示等额年金2、资金时间价值换算中的假设条件（1）资金时间价值换算中采用的是复利。
（2）利率的时间单位与计息周期一致，为年。
（3）本年的年末为下一年的年初。
（4）现值P是在当前年度开始时发生的。
（5）将来值F是在当前以后的第N年年末发生的。
（6）年金A是在每年年末发生的。
（7）第一个等差额G和增长率S是第二年年末发生的。
3、资金时间价值换算中的基本关系（1）现值+复利利息=将来值（2）将来值—复利利息=现值（3）将来值—现值=复利利息（二）资金时间价值换算的各种公式1、将现值转换为将来值公式F=P（1+i）n（1 + i）n 称为“一次支付终值系数”。
通常用F/P,i,n来表示。
（一次性还贷款用此公式计算）2、将将来值转换为现值的公式P=F.1/（1+i）n1/（1 + i）n 称为“一次支付现值系数”。
通常用P/F,i,n来表示。
（如：已知利率3％，算3年后500万元相当于现在多少?用此公式计算）3、将等额年金转换为将来值的公式F＝A（１＋i）n —１／i （１＋i ）n -１／in 称为“等额系列终值系数”。
通常用F/A,i,n来表示.（算某人每月存款100元，年利率8％，20年好的累计金额是多少？用此公式计算）4、将将来值转换为等额年金的公式Ａ＝Ｆ[i／（１＋i）n—１]i／（１＋i）n -１称为“偿债基金系数”。
通常用A/F,i,n来表示5、将等额年金转换为现值的公式Ｐ＝Ａ[（１＋i）n─1/i(1+i)n]（１＋i）n─1/ｉ(1＋i)ｎ称为“等额系列现值系数”。
通常用P/A,i,n来表示6、将现值转换为等额年金的公式A=P[I（1+ｉ）ｎ/（1+ｉ）ｎ—1］（1+ｉ）ｎ/（1+ｉ）ｎ—1称为“资金回收系数”通常用A/P,i,n来表示（算月等额还贷款本息用此公式）▲投资前经过的三个阶段：①投资机会寻找；②投资机会评价（投资前最重要的环节）；③投资机会选择。
▲任何一项投资都包含收益和风险两个基本因素,这两个基本因素可归纳为3个方面:①预期收益的大小；②预期收益的持续时间；③预期收益获取的可靠性。
▲根据风险偏好可将投资者分为：①投机型的投资者；②保守型的投资者③普通投资者。
▲投资较重视长期的时间介入，且强调理性的分析和与评估......。
▲投机较看重短期的时间介入，缺乏理性的分析和与评估......。
▲不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法不同，但其基本原理是相同的，包括3个步骤：①估计相关的现金流量；②计算有关的评价指标；③将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评估结论。
▲现金流量分为：现金流入量、现金流出量和净现金流量。
▲净现金流量＝现金流入量－现金流出量▲现金流量图的习惯表示方法是：1、用一条线表示时间，将该水平线发分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，它可以是年、半年、季、月，通常为年；2、前一个计息周期的终点同时也是最后一个计息周期的起点；3、现金流量越大，垂直线越长。
▲净现值用NPV表示；内部收益率用IRR表示。
▲判断项目可行性的标准：①净现值大于零；②投资回收期短于基准投资回收期；③内部收益率大于基准收益率。
▲净现值的计算方法；1、算出净现金流量（现金流入量-现金流出量=净现金流量）；2、算出净现值；例：净现值=-60-500/（1+10％）+100/（1=10％）2+600/（1+10％）33、判断NPV是否可行。