房地产估价师考试考友精心总结的重点
房地产估价师考试复习方法大全
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房地产估价师考试复习方法
1、做任何事情，方法都很重要。在房地产估价师的学习中，除了理解记忆外还需要大量的计算。只有通过大量的练习才能在考场上应对自如。但对考生来说时间和精力毕竟是有限的，所以一个好的复习方法至关重要。
2、一定要有一个明确的时间表，哪个阶段熟悉教材，哪个阶段做练习，哪个阶段做模拟和历年考试题，一定要有一个明确的安排，具体到每一个阶段也要有一个更为细致的计划表，要具体到每一章。计划不一定要很细，但要切实可行，而且初期要容易达到，不至于打击学习的信心。要根据自己学习的速度，学习的时间，及时调整计划。
3、要正确认识考试的难度，不要盲目乐观也不要妄自菲薄。任何考试只要下工夫，抓住规律，掌握应试技巧，都是纸老虎了。
房地产行业的发展趋势
1. 城市化进程不断推进：随着城市化进程的不断推进，人口流动加剧和城市建设不断扩张，房地产行业得到了长期的发展和壮大。因此，房地产估价师的需求也随之增加。
2. 政府政策的引导：政府对房地产市场采取了一系列的政策来规范行业秩序，保护购房者利益。其中，对房地产估价师相关资质的要求也有所提升，这使得合格的估价师更受市场青睐。
3. 房地产市场的多元化发展：目前，房地产市场呈现出多元化的发展趋势，包括商业地产、写字楼、住宅、工业园区等领域，房地产估价师的就业领域也相应地增多，为他们提供了更广阔的就业机会。
房地产估价师的就业机会
1. 政府机构及企事业单位：房地产估价师可以在政府相关部门从事评估工作，参与土地使用权划拔、征收补偿、土地招拍挂等工作。同时，估价师也可以在企事业单位中从事房地产的估价、评估、投资决策等工作。
房地产估价师考试考友精心总结的重点
房地产估价师考试考友精心总结的重点
集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#
2008年房地产估价师考试考友精心总结的重点
一、完整的估价报告(8部分)
1、封面;
2、目录;
3、致委托人函;
4、注册估价师声明;
5、估价的假设和限制条件;
6、估价结果报告;
7、估价技术报告;
8、附件。
(一)封面(7项)：
1、报告名称：房地产估价报告;
2、估价项目名称;
3、委托人全称;
4、估价机构全称;
5、注册估价师姓名及其注册号;
6、估价作业日期;
7、估价报告编号。
(二)目录
(三)致委托人函(11项)：
1、委托人全称;
2、估价对象;
3、估价目的;
4、估价时点;
5、价值类型;
6、估价结果：大写和小写，总价和单价;
7、报告应用有效期;
8、提供报告数量;9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。
(四)注册估价师声明：
1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名;
2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。
(五)估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设;
不确定因素的假设，应合理且有依据。
(六)估价结果报告+编号(13—15项)：
1、委托人：单位全称、法人代表、住所;
或者个人姓名、身份证号、住所。
2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。
3、估价对象：名称;
(1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。
(2)实物状况：①建筑物——面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、
建成年月、平面布置等。
②土地——四至、形状、地势、规划条件等。
房地产估价师之估价原理与方法考试知识点梳理
房地产估价师之估价原理与方法考试知识点梳理
1、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。
A.位置
B.外部配套设施
C.环境景观
D.交通
【答案】 D
2、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。
A.29
B.39
C.40
D.45
【答案】 B
3、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热
【答案】 B
4、东南地区治疗特点
A.气候寒冷慎用寒药
B.病多湿热，治宜苦寒
C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温
D.病多风寒，治宜辛温
【答案】 B
5、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
A.2.0%
B.2.24%
C.2.5%
D.4.33%
【答案】 A
6、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。
A.上升
B.下降
C.保持相对稳定
D.先上升后下降
【答案】 A
7、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。
A.在建工程抵押估价业务
B.城市房屋拆迁补偿估价业务
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
【答案】 D
8、在房地产权利中，属于用益物权的是（）。
房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结
房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结
第一篇：房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结
房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
《房地产估价案例与分析》考试大纲
第一章房地产估价文书写作
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产估价文书概述
一、房地产估价文书的种类及作用
（一）估价委托书
（二）估价委托合同
（三）估价项目来源和接洽情况记录
（四）估价作业方案
（五）估价所需资料清单
（六）估价对象实地查看记录
（七）估价报告
（八）估价报告内部审核表
（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
（十）估价报告交接单
二、房地产估价报告写作的文字要求
（一）对词义的要求 1.用词准确
2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可
3.用词不可带有较强的感情色彩
4.用词简练、标准，不堆砌、不生造
5.朝向与楼层（二）对语句的要求1.句子简洁，概括性强2.搭配得当3.逻辑严密
（三）要防止错别字和错漏第二节房地产估价报告写作
一、房地产估价报告的构成要素
二、房地产估价报告的写作
（一）封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构
5.注册房地产估价师
6.估价作业日期
7.估价报告编号
第1页房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
（二）目录的写作
（三）致委托人函的写作
（四）注册房地产估价师声明的写作
（五）估价的假设和限制条件的写作
（六）估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限（七）估价技术报告的写作1.实物状况（或个别因素）分析2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定
房地产估价师考试经验总结
昨天评估那边的同事打电话给我，说看到广东省通过的名单里有我，不会是同名同姓吧？我也怀疑，晚上回到家查分，却发现查不了，可能查的人太多了。今早一起来就查，哈哈，真的是我。房地产基本制度与相关知识79，房地产经营与管理72.5，估价理论与方法88.5，案例62.5。还真是付出多少，得到多少，从分数可见，我理论投入的时间过多，而案例投入时间确实太少，下面我会讲到原因，希望给大家以后考试时参考。执业考试不需要高分，只要保证通过，60分危险，70分才是正道，有些考友考的分数很高，其实真没必要。人的精力有限，投入到这里，必然会忽略其他，工作也好，生活也好，家庭也好，都需要投入精力时间才能经营得风生水起。多次执业考试的经验告诉我，当你觉得你对这门课可以合上书清楚的记得每章每节的主要内容，每个知识点在某页的准确位置时，你大概能考80分以上；如果能基本知道每章每节的主要内容，知道在哪里可以找到答案，那么这门课最后基本可以通过，70分左右。如果练习题目所涉及的知识点在书哪章哪节都没搞清楚，很显然，肯定通不过。所以，我的标准就是70分左右。但有时很难控制，因为学得好有激励，就更有学习的冲劲，知识点更容易记住；学得不好，连书都不想打开，甚至想明年再考算了，呵呵，我也有过连书都不知道在哪里翻的感觉。我在会计师事务所工作，从上一年12月拿到书，上半年因为项目不断很忙（成年人知道这只是借口），还经常加班，一直没有开始学习。直到6月26日，我痛下决心，每天早上早起到单位看40分钟书，中午看40分钟，周末和晚上没心思看，从6月底到9月底，每天的学习时间大概是一天1至两个小时，有时还要偷赖。结果到9月26号那个星期，我才看完制度和理论教材各一遍，这时项目基本暂停，在上班时间能认真学习，国庆放假期间和之后的一个星期全天看，加上之前资产评估师后续教育四天内可以全天看书，即四个星期内全天学习，每天大概9个小时。 一开始没有买新教材，用同事上一年的旧书。我最早先开始基本制度和理论与基础，打算基本制度完成一遍后看相关知识，理论与基础学习后看经营与管理，案例没能排上日程。结果等看完制度与理论基础后再看相关知识时，时间已不多，只好随便看了看相关知识，相关知识主要靠做题和背建工网老师冲刺班的教案。经营与管理是看完制度和理论这两本书开始看的，看完一遍后觉得对后面几章的内容一点印象也没有，只好做题加重复看书，今年考了新例题，我没新书也不知道；理论与方法花时间最多，以前考资
房地产估价师各科目考试内容
房地产估价师各科目考试内容房地产估价师是一个非常重要的职业，他们负责根据市场情况和相关法规，对房地产进行估价。为了成为一名合格的房地产估价师，需要参加一系列考试。以下是我为您总结的房地产估价师考试的各科目内容。
一、专业知识与技能
这一科目是房地产估价师考试的核心科目。主要测试考生对于房地产评估的相关理论和技能的掌握程度。包括以下内容：
1.房地产价格理论与方法：考察对于房地产价格形成、估价方法和模型的理解和应用能力。
2.评估标准与规范：考察对于国内外房地产估价的相关法规、政策和标准的了解和运用能力。
3.数据分析和估值模型：考察对于数据分析和估值模型的应用能力，包括市场分析、收益法、比较法、成本法等。
4.估价报告撰写：考察对于估价报告撰写的规范要求和技巧的掌
握程度。
二、房地产法律与法规
这一科目主要考察考生对于房地产相关法律和法规的掌握程度，
包括以下内容：
1.房地产法律概论：考察对于房地产法律基本概念和原则的理解。
2.不动产登记法律法规：考察对于不动产登记法律法规的了解和
应用能力。
3.房地产经纪法律法规：考察对于房地产经纪法律法规的了解和
应用能力。
4.建设用地法律法规：考察对于建设用地法律法规的了解和应用
能力。
三、经济与金融知识
这一科目主要考察考生对于经济与金融知识的了解程度，包括以
下内容：
1.宏观经济基础知识：考察对于宏观经济环境和政策的了解程度。
2.金融与货币知识：考察对于金融与货币市场的了解程度。
3.投资与资本市场：考察对于投资与资本市场的了解程度。
4.房地产金融知识：考察对于房地产金融产品和贷款业务的了解
房地产估价师考试经验分享
房地产估价师考试经验分享
考试概述
房地产估价师是在房地产领域专业评估房地产价值并出具评估报告的专业人员。其职业越来越受到关注，考取房地产估价师证书是近年来不少求职者和职业转换者的首选。
房地产估价师考试由国土资源部统一组织，每年分春、秋两季进行，笔试和实
务考试均为闭卷，考试题目以选择题、填空题、简答或论述题、案例分析题等多种形式出现。
考试科目
房地产估价师考试科目较多，主要包括：
1.税法
2.财务会计
3.经济法以及工程测量和土地规划等基础知识
4.房地产估价学理论考试
5.房地产估价实务考试
注意事项
考取房地产估价师证书需要考生具备一定的解题技巧和考试经验。以下是一些
经验分享：
多做真题试题
考生需要仔细研究历年真题试卷，找出常考的题目和考试纲要。了解考试题型，找准重点、难点和薄弱环节，然后根据题型练习基础知识和应试技巧。
做好时间规划
房地产估价师考试时间紧张，要在限定时间内完成考试。考生需要做好时间规划，合理安排答题时间，避免花费过多时间在某一道题目上而疏忽其他题目。
熟悉考试规则
考生在考试前需要详细了解考生规则和注意事项。遵守考试纪律，并在考试前
做好心理准备，保持心态平稳，减少考试紧张感。
房地产估价师证书对于求职者和职业转换者来说，具有非常重要的意义。考生
应该加强基础知识练习，多做真题试题，掌握考试技巧和解题策略。熟悉考试规则，做好时间规划，心态平稳，能够更好地应对考试挑战。
《理论与方法》第十章2020年房地产估价师考试划重点：确定估价结果
在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：1.估价计算的正确性，即计算是否有错误;2.估价基础数据的正确性，即估价测算中所使用的面积、使用期限等反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据是否正确;3.估价参数的合理性，即用于测算估价对象价值或价格的调整系数、报酬率、利润率等系数、比率或比值是否合理;
4.估价计算公式的恰当性，即选取的计算公式是否合适;
5.不同估价方法的估价对象财产范围的一致性，即比较法、收益法、成本法等估价方法的财产范围是否相同;
6.不同估价方法的估价前提的一致性，即估价前提是否相同;
7.估价方法的适用性，即选用的估价方法是否合适;
8.估价假设的合理性，即估价假设是否合理;
9.估价依据的正确性，即估价依据是否正确;10.估价原则的正确性，即是否遵循了应遵循的估价原则;11.房地产市场状况的特殊性，即房地产市场是否处在特殊情况，如房地产价格是否有较大泡沫、房地产市场是否不景气。(第四科估价报告指错的思路)
【例题】在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。
A.隐含的估价对象范围不同
B.参数选取不合理
C.估价作业日期不同
D.价值类型选取不合理
E.选用的估价方法不切合估价对象
『正确答案』ABE
『答案解析』本题考查的是价值类型的确定。估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。参见教材P403。
房地产估价师执业资格考试笔记
房地产估价师执业资格考试笔记
房地产估价师是负责对各类不动产的价值进行估算、评估、鉴定的专业人士。房地产估价师执业资格考试是评价房地产估价师能力的重要考试。下面本文将介绍房地产估价师执业资格考试的笔记内容。
一、房地产市场基本知识
在考试中涉及了许多基本知识，如房地产市场现状、国家政策、房地产抵押贷款、不动产的种类和用途等。考生应准确掌握相关题目和常见问题，抓住重点，努力做好基本功。
二、估价方法论与技术
估价方法论和技术是房地产估价师执业资格考试的核心内容。常见的估价方法有市场比较法、收益法、成本法等，每种方法都有自己的适用范围和前提条件。考生需要熟练掌握每种估价方法的原理、步骤和注意事项，了解如何根据实际情况选取合适的估价方法。
三、估价现场实操技巧
房地产估价师在实际工作中需要前往现场进行勘查和测量，此时需要掌握一定的实操技巧。考生需要了解如何合理分配时间、如何准确测量细节、如何记录现场信息等，在繁忙的估价工作中高效完成任务。
四、估价报告分析
估价报告是房地产估价师工作的重要成果，需要把勘查结果、估价方法和技术分析等转化成简明清晰的报告。考生应该掌握如何组织报告内容、如何结构化报告、如何突出重点等技巧，提高估价报告质量。
五、法律法规和估价行业规范
在房地产估价师执业过程中，涉及到众多的法律法规和行业规范，例如《房屋评估师行业规范》、《不动产市场交易管理办法》等。考生应该深入了解这些法律法规和行业规范的内容、意义和执行标准，准确遵循行业规范和伦理准则。
六、中英文术语及表述翻译
考生需要掌握房地产估价师中英文术语和表述翻译，包括专业英语词汇和行话术语等。考生可以通过积累经验、阅读相关文献和技术书籍等方式提高中英文表述水平。
(整理)房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习11
一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1．掌握对房地产价格影响因素的总认识；
2．熟悉房地产价格影响因素的分类；
3．掌握房地产自身因素；
4．熟悉人口因素；
5．熟悉制度政策因素；
6．熟悉经济发展状况因素；
7．掌握居民收入水平因素；
8．掌握利率因素；
9．熟悉汇率因素；
10．熟悉物价水平因素；
11．了解政治安定状况因素；
12．了解社会治安状况因素；
13．熟悉城市化因素；
14．了解房地产投机因素；
15．了解国际因素；
16．了解心理因素；
17．了解其他因素。
二、内容讲解
第四章房地产价格影响因素
第三节人口因素
房地产特别是居住房地产的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大的影响。下面主要从人口数量、人口素质、人口结构三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响。
一、人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。
引起人口数量变化的一个重要来源：建设工程教育网因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。反映人口增减速度的指标主要是人口增长率。某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：
房地产估价考试重点
第一章
房地产估价:
1.房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。
2.估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
3.估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。
4.价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
5.价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
6.估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
7.估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果
第二章
1.房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体”
2.房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。
3.房地产特性:（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值
4.种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。
5.开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。
房地产估价师考试重点难点集锦(1-50)
《房地产基本制度与政策及相关知识》重难点
（1—30）
目录
1、廉租住房
2、经济适用房
3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心
4、建设用地使用权划拨
5、房屋拆迁
6、资本金比例。
7、出让土地房地产项目转让条件。
8、商品房交付使用
9、房地产广告必须载明：
10、紫线、绿线、蓝线、黄线
11、注册建造师
12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为
13、商品房买卖合同误差处理：
14、出让合同
15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：
16、施工许可证
17、房地产登记
18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10年，要达到估价服务的行为结束。
19、住房置业担保机构注册资金
20、估价机构业务范围
21、房地产估价收费计算
22、房屋登记权属信息查询
23、住房公积金存贷款利率
24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。
25、房产税
26、耕地占用税
27、土地增值税
28、契税。
29、营业税、城建税
30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。
31、住房专项维修资金
32、物业服务收费有两种。
33、房地产测绘
34、地形图比例尺
35、几种房产图
36、工程造价的构成
37、建筑施工图
39、污染源
40、经济成本
41、国库券计算
42、货币政策工具
43、货币供给层次
44、非银行金融机构
45、几种信用形式区别
46、金融工具的种类
47、商业汇票必须经过承兑才能生效。
48、居住区、居住小区和居住组团。
49、证券分类
50、保险的职能
51、统计收集数据的方法
52、相对指标
1、廉租住房：
面对最低收入家庭；
面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13平米左右；
房地产估价师考试重点考点整理_开发经营
第一章房地产投资与投资风险
➢短期投资(周转快、流动性好、风险小、收益低)vs长期投资
➢直接投资vs间接投资（资金所有者与资金使用者分离）
➢金融投资vs实物投资
➢生产性投资vs非生产性投资
➢国内投资vs国际投资
➢投资的特性：1经济行为2具有时间性3目的是获取收益4具有风险性
➢投资的作用：1国家经济增长的基本动力2投资于企业发展密切相关3投资可以促进人民生活水平提高4投资有利于国家的社会稳定和国际交往
➢房地产投资分类：投资主体划分（1政府投资2非盈利机构投资3企业投资4个人投资）、经济活动类型划分（1土地开发投资2房地产开发投资3房地产经营投资）、物业类型划分（1居住2商用3工业4酒店等）
➢房地产投资的特性：受制于房地产的不可移动性、异质性、和弱流动性，形成：1区位选择异常重要2适于进行长期投资3需要适时的更新改造投资4资本价值风险（相同房地产有着因人而异的投资价值）5变现性差6易受政策影响（酒店、娱乐特殊物业影响最大）7依赖专业管理8存在效益外溢和转移
➢经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算。
➢房地产开发投资（土地开发、商品房建设）vs房地产置业投资（自用、出租、转售）
➢房地产投资信托基金：权益型、抵押型、混合型，收益稳定，流动性好。
➢房地产投资之利：1较高的收益水平2易于获得金融机构的支持3抵消通货膨胀的影响4提高投资者的资信等级➢房地产投资之弊：1投资数额巨大2回收期较长3需要专门的知识和经营4变现性差
➢风险：标准差越小，风险越小。标准差=√∑（x−X）2/n
➢实际收益超出期望收益，获得了风险收益；低于预期收益，发生了风险损失。
房地产估价 重点
第一章概论
1、专业估价与非专业估价的本质区别
①是专业估价机构和专业估价人员完成的；
②提供的是专业意见；
③具有公信力；
④实行有偿服务；
⑤要承担法律责任。
2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。
四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则
思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？
2、什么是专业的房地产估价？
3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？
4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？
5、了解中国房地产估价行业发展概况。
第二章房地产及其描述
1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体
2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权
3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。
4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性
房地产估价师考试复习方法及备考重点-备考资料
房地产估价师考试复习方法及备考重点-备考资料学习效率
对于学习的方法可以说是仁者见仁，智者见智，老生常谈，
。对于房地产估价师这门职业资格考试里，往往一年通过的几率很小，可能有的学员或者我考生，考了几年，也可能学习方法不对，总而言之，根据自己的基本情况来定。
首先，接到大纲后要制定个计划，因为从现在开始，教材和大纲已经来到，期间也就是不到四个月的时间，在这四个月的时间了，我们要制定个详细的学习计划，我们第一步要干什么，第二步要干什么，这是一个计划问题，另外我们制定计划后还要按照计划进行，不能半途而废，否则的话，你的计划就是一纸空文，这点大家要认识到。
第二，我们要熟悉它，对于大纲而言，来到后我们看看到底有没有变化。因为考试大纲是考试命题的重要依据，也是我们学习以及教材编著的一项重要依据。只有熟悉的大纲，我们才能更好的有针对性的学习有关的重点知识。也就是说，我们对照大纲看一看，每一张知识中的重点是什么，要求是什么，特别是哪些知识点是了解点，哪些知识点又是掌握点和熟悉点，这是你要分清的，我们必须要熟悉大纲。我们在学习的时候，必须按照大纲的基本要求去做、复习、看书。
第三，要精读教材，也可以说通读教材。教材来到后，我们四月好把教材通通看一遍，这时候不要急于听辅导课，参加辅导班，我们要先看一遍。看一遍以后我们再做其他工作。通读教材我认为就是一字不落的，对教材的全部内容要看一遍。再看的时候我们最好用铅笔标出来每一章中的重要知识点，用铅笔把它勾画出来。勾画的目的是为以后我们复习使用，如果看见以后我们可以通过辅导之后再做一部分联系，接下来有时间的话，我们可以多看看勾勒出的重点知识，这
房地产估价师之估价原理与方法考试考点大全笔记
房地产估价师之估价原理与方法考试考点大全笔记
1、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。
A.甲＞乙＞丙＞丁
B.乙＞丁＞甲＞丙
C.乙＞丙＞甲＞丁
D.丙＞乙＞丁＞甲
【答案】 C
2、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。
A.1
B.1.5
C.2
D.2.5
【答案】 D
3、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。
A.1
B.2
C.3
D.4
【答案】 C
4、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是
A.“重寒则热，重热则寒”
B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”
C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”
D.“阴阳离决，精气乃绝”
【答案】 C
5、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。
A.偏高
B.偏低
C.不高不低
D.无法确定
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2008年房地产估价师考试考友精心总结的重点
一、完整的估价报告(8部分)
1、封面;
2、目录;
3、致委托人函;
4、注册估价师声明;
5、估价的假设和限制条件;
6、估价结果报告;
7、估价技术报告;
8、附件。
(一)封面(7项)：
1、报告名称：房地产估价报告;
2、估价项目名称;
3、委托人全称;
4、估价机构全称;
5、注册估价师姓名及其注册号;
6、估价作业日期;
7、估价报告编号。
(二)目录
(三)致委托人函(11项)：
1、委托人全称;
2、估价对象;
3、估价目的;
4、估价时点;
5、价值类型;
6、估价结果：大写和小写，总价和单价;
7、报告应用有效期;
8、提供报告数量;9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。
(四)注册估价师声明：
1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名;
2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。
(五)估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设;
不确定因素的假设，应合理且有依据。
(六)估价结果报告+编号(13—15项)：
1、委托人：单位全称、法人代表、住所;
或者个人姓名、身份证号、住所。
2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。
3、估价对象：名称;
(1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。
(2)实物状况：①建筑物——面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、
建成年月、平面布置等。
②土地——四至、形状、地势、规划条件等。
(3)权属状况：①建筑物——权属(他项)证书、所(共)有权人、用途、面积等。
②土地——权属(他项权)证书、使用权人、性质、用途、
(分摊)面积、使用年限、终止日期等。
4、估价目的：抵押—为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。拆迁—为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值。
表述要规范。
5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。
6、价值定义：价值类型及其内涵：
(1)市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。
(2)快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。
(3)谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值;
——应说明有无法定优先受偿款。
(4)清算价值：不符合持续使用条件。
(5)投资价值：某个投资者角度衡量的价值。
7、估价依据。
8、估价原则：(1)独立、客观、公正;
(2)合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则(抵押)。
9、估价方法：
(1)估价方法及其定义;应选用2种以上的方法;
(2)成本法与市场、收益、假设法组成2种估价方法的，成本法为首选法不妥当。
(3)收益性房地产，应采用收益法作为其中一种方法。
10、估价结果：总价和单价(总价/建面)、大写和小写;楼面地价(土地)。
11、估价人员：所有参加估价的人员及其执业资格，并签名盖章。
12、估价作业日期。
13、估价报告应用有效期。
(以下为抵押报告)：
14、市场风险提示。
15、短期强制处分和变现能力分析：
影响房地产变现能力的因素有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)价值大小;
(4)可分割转让性;(5)开发程度;(6)区位;(7)市场状况。
(七)估价技术报告
1、个别因素分析;位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。
2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。
3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。
4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。
5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。
6、估价测算过程;
7、估价结果确定：要有理由。
(八)附件。
注意：
1、大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。
2、收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。
3、成本、费用、租金(有租约除外)、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。
4、用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感情色彩、自相矛盾。
5、基准地价法要有评估过程。
6、要说明基准地价的内涵。
7、年期修正公式：Vn=基准地价×[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
8、前后面积是否吻合。
9、计算数值是否正确。
10、房屋改变用途是否经政府有关部门批准。
11、抵押报告是否体现谨慎原则。
二、收益法
1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。
2、年收益天数为365天，月份为12个月。
3、出租率为100%不合理;要有确定正常出租率的方法和理由。
(一)年净收益 =有效毛收入—运营费用;=每平米月租金×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率);
1、有效毛收入=潜在毛收入—空置和收租损失(包括扣减押金收入的空置率);
潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁押金收入+其他收入;
2、运营费用=管理费+租赁税费+房地产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费
(不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和
划拨土地上交收益或使用费);
(1) 管理费=人员工资+办公费(管理费率的确定要有理由);
(2) 租赁税费=营业税及附加(5.5%)+租赁手续费代理费;
(3) 房地产税=土地使用税+房产税;
(4) 保险费=房屋现值×保险费率(确定要有理由);