2017房地产估价师考试知识点：成本法
房地产估价师考试《理论与方法》：成本法基本公式
1.成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格一折旧2.适用于新开发土地的基本公式新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。
在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%实际测算时通常分为下列3大步骤进行：(1)计算开发区全部土地的平均价格。
(2)计算开发区可转让土地的平均价格。
用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。
(3)计算开发区某宗土地的价格。
将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。
对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。
3.适用于旧房地产的基本公式在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。
在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
2017房地产估价师《理论与方法》重点内容：成本法概述
成本法的含义:简要地说,成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法.具体地说,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法.重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润.折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损,其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差.成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法.即先把房地产价格分解为它的各个组成部分,然后分别求取各个组成部分,再将各个组成部分相加.因此,成本法也称为积算法.由此还可知成本法中的"成本"并不是通常意义上的成本(不含利润),而是价格(包含利润).但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价、投入等相关概念.这就需要在遇到"成本"、"费用"、"支出"、"代价"、"投入"等概念时,注意根据上下文的内容来判定它们的具体内涵.成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值.通常把成本法测算出的价值称为积算价值.成本法的优点是其求得的价值使人"看得见"--人们可以看到该价值是由哪些部分组成的;较容易发现其中哪些是重复多余的,哪些被遗漏了,以及哪些被高估了,哪些被低估了.因此,成本法测算出的价值看似有"依据",特别是在有"文件"规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下.成本法的理论依据:成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定.具体可从卖方和买方两个角度来看.从卖方的角度来看,房地产价格是基于其过去的"生产费用",重在过去的投入,是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价.如果低于该代价,他就要亏本.进一步来看,当一种房地产的市场价格低于它的成本时,它就不会被开发,除非它的市场价格升高了;而如果一种房地产的市场价格远高于它的成本,则它将会很快进入市场,直到其市场价格降下来.从买方的角度来看,房地产价格是基于其社会上的"生产费用",类似于"替代原理",是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发该房地产的必要支出及应得利润.如果高于该必要支出及应得利润,则还不如自己开发(或者委托他人开发).例如,当房地产为土地与建筑物的综合体时,买方在确定其购买价格时通常会这样考虑:如果自己购买一块相似的土地的现时价格是多少,然后在该土地上建造相同或相似的建筑物的现时费用又是多少,此两者之和(含应得利润)便是自己愿意支付的最高价格.当然,如果该房地产中的建筑物是旧的或者质量、性能上有缺陷,或者建筑物以外还有一些不利因素,则买方在确定其愿意支付的最高价格时还会考虑折旧,即还要减价.由上可见,一个是不低于开发已花费的代价(含应得利润),一个是不高于预计重新开发的必要支出及应得利润,买卖双方可以接受的共同点是正常的开发代价(包含开发的必要支出及应得利润).因此,估价对象的价值便可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取.成本法适用的估价对象:新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房),都可以采用成本法估价.对于很少发生交易而限制了市场法运用,又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产,如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产,特别适用成本法估价.化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产,以及单独的建筑物或者其装饰装修部分,通常也是采用成本法估价.在房地产保险(包括投保和理赔)和房地产损害赔偿中,往往也是采用成本法估价.因为在保险事故发生后或其他损害中,房地产的损毁通常是建筑物的局部,需要将其恢复到原状;对于发生建筑物全部损毁的,有时也需要采取重建方式来解决.另外,在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时,通常只好采用成本法估价.成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值.当采用成本法评估局部房地产的价值时,如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值,通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值,然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值.在实际估价中,根据估价对象这类房地产的开发方式,还可能需要先求取整个"小区"的平均价值,然后调整到"幢"的平均价值,再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值.采用成本法评估开发区中某宗土地的价值,通常也与此类似.成本法估价比较费时费力,测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度,尤其是那些建筑物过于老旧的房地产.如果一个建筑物已很破旧,基本上没有了使用价值,这时就不宜采用成本法估价.在这种情况下,对于建筑物,一般是根据拆除后的残余价值来估价;对于整个房地产,一般是采用假设开发法,根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价.因此,成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值.。
房地产估价师《理论与方法》第七章知识点：成本法概述
一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。
成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。
成本法也称为积算法,求得的价值也称为积算价格。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。
二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。
成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。
成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格，则就属于市场法，若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。
不过，成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。
三、成本法适用的对象和条件，只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法。
在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。
成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。
价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是一项重要的工作，它旨在确定房地产物业的价值。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其定义、原理和应用。
一、成本法的定义1.1 成本法的概念成本法是一种评估房地产物业价值的方法，它基于物业的重建成本来确定其价值。
该方法假设购买者不会支付超过重建物业的成本。
1.2 成本法的原理成本法的原理是根据重建成本来评估房地产物业的价值。
重建成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、相关许可证和手续费用等。
1.3 成本法的适用范围成本法适用于新建物业或者翻新项目的评估。
它对于没有可比销售数据的物业或者特殊用途物业的评估也非常有效。
二、成本法的应用2.1 重建成本的确定在应用成本法时，首先需要确定重建成本。
这包括确定土地购买成本、建筑物建造成本以及相关许可证和手续费用等。
2.2 折旧和折旧率的计算在成本法中，折旧是指物业价值的减少。
折旧率是根据物业的使用寿命和折旧方法来计算的。
根据不同类型的物业，可以选择直线折旧法或者加速折旧法。
2.3 确定物业的价值通过计算重建成本和折旧，可以确定物业的价值。
物业的价值等于重建成本减去折旧。
三、成本法的优缺点3.1 优点成本法的优点是适用于新建物业或者特殊用途物业的评估。
它不依赖于市场上的可比销售数据，因此可以独立进行评估。
3.2 缺点成本法的缺点是没有考虑市场需求和供应等因素对物业价值的影响。
它也没有考虑物业的收入潜力和现金流量。
3.3 应用限制成本法在评估市场上有大量可比销售数据的物业时不适用。
此外，它也不适用于特殊用途物业，因为这些物业的价值可能超过其重建成本。
四、成本法的应用案例4.1 新建商业物业的评估成本法适用于新建商业物业的评估。
通过确定重建成本和折旧，可以确定物业的价值，并为购买者提供指导。
4.2 翻新项目的评估对于翻新项目，成本法可以帮助评估物业的价值。
通过计算翻新成本和折旧，可以确定物业的价值，并为投资者提供决策依据。
2017房地产估价师《理论与方法》重点：成本法总结
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价.成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产,如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产.单纯建筑物的估价通常也是采用成本法.另外,成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产.在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,通常也是采用成本法估价.因为在保险事故发生后或其他损害中,房地产的损毁往往是局部的,需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的,有时也需要用重置或重建的办法来解决.成本法总结成本法总结:对成本法的内容进行归纳总结可知:成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地),其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧,或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧.其中,房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程,根据房地产价格构成,采用成本法求取;也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格,然后将两者相加来求取.土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本.土地重新购置价格一般是采用市场法求取,也可以采用基准地价修正法求取;土地重新开发成本一般是采用成本法求取.建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格,一般的建筑物适用重置价格,有特殊保护价值的建筑物适用重建价格.求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费,采用的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧,求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法.在现实中,房地产的价格直接取决于其效用,而非花费的成本,成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格.价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的,而且还需要具备两个条件:一是自由竞争(即可以自由进入市场),二是该种商品本身可以大量重复生产.房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高,开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高.要注意如下两个方面:一是要区分实际成本和客观成本.实际成本是某个具体的开发商的实际花费,客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费.在估价中应采用客观成本,而不是实际成本.二是要结合市场供求分析来确定评估价值.当市场供大于求时,价值应向下调整,当求大于供时,价值应向上调整.成本法主要适用于比较新的建筑物的估价,不大适用于过于旧的建筑物的估价.成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验,特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识.。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行估算的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
本文将介绍房地产评估中的成本法，包括其原理、应用范围、计算方法、影响因素和优缺点。
正文内容：1. 成本法的原理1.1 重建成本原理：成本法基于重建成本原理，即房地产的价值等于重建该房地产所需的成本。
1.2 折旧原理：成本法还考虑了房地产的折旧情况，即根据房地产的使用年限和磨损程度来计算折旧值。
2. 成本法的应用范围2.1 新建房地产：成本法常用于评估新建房地产的价值，可以匡助开辟商确定合理的销售价格。
2.2 重建房地产：对于需要进行重建的房地产，成本法可以匡助确定重建成本，为重建项目提供决策依据。
2.3 特殊用途房地产：成本法也适合于评估特殊用途的房地产，如工业厂房、医院等。
3. 成本法的计算方法3.1 建造成本：计算房屋建造的成本，包括土地购买费用、建造材料和劳动力成本等。
3.2 折旧计算：根据房地产的使用年限和磨损程度，计算折旧值。
3.3 土地价值：将土地的价值与建造成本相加，得到房地产的总价值。
4. 影响成本法评估结果的因素4.1 市场供需情况：市场供需关系会直接影响建造材料和劳动力成本，从而影响成本法的评估结果。
4.2 土地价值：土地价值的变动也会对成本法的评估结果产生影响。
4.3 建造材料和劳动力成本：建造材料和劳动力成本的波动也会对成本法的评估结果造成影响。
5. 成本法的优缺点5.1 优点：成本法相对简单易行，适合范围广泛，特别适合于新建和重建房地产的评估。
5.2 缺点：成本法没有考虑市场需求和供应情况，可能导致评估结果与市场价值存在差异。
总结：综上所述，成本法是房地产评估中常用的一种方法，通过计算房地产的重建成本来确定其价值。
成本法的应用范围广泛，适合于新建、重建和特殊用途房地产的评估。
计算方法包括建造成本、折旧计算和土地价值的计算。
然而，成本法评估结果受市场供需情况、土地价值和建造材料劳动力成本等因素的影响。
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书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
2017 房地产估价师考试知识点：成本法成本法是房地产估价师考试《经营与管理》科目的重要知识点，下面小编为大家整理了关于成本法的知识，一起来看看吧：
成本法：
1.成本法适用的估价对象：
①新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价;
②由于很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或者没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产以及单纯的建筑物或者其装饰、装修部分，通常也是采用成本法估价;
③在房地产保险及其他房地产损害赔偿中、房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价的，通常只好采用成本法估价;
④成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
2. 成本法的注意事项：
(1)采用客观成本而不是实际成本。
(2)在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
(3)在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。
成本法需要注意以下几个问题
1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。
主要包括：①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。
这里要搞清哪几项归土地开发成本，哪几项归建筑物建造成本。
需要明确的是：上述成本组成内容中，①项一般情况下归属于土。