2017年《房地产估价案例与分析》真题
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（一） 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有 的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注 册房地产估价师在实地查勘时发现委托人 指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书 记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公 安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编 号。 1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（ ）。A. 认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价 B. 认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价 C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托 D.进行针对性 调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作 【答案】D 【解析】注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一 步考虑后续工作。 2.如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（ ）。 A.估价委托书载明的房屋坐落地址 B.房屋权属证书记载的坐落地址 C. 实地查勘显示的房屋门牌号地址 D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因 【答案】D 【解析】估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及 变动原因。 3.如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应ຫໍສະໝຸດ Baidu设说明属于（ ）。 A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设 【答案】C 【解析】不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不 一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对 估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
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【答案】除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较 基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统 一计价单位。 二、单项选择题（共 3 大题，10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案只有 1 个最符合题 意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
2017 年《房地产估价案例与分析》真题（精选） 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场 价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同 租金明显低于市场租金。请问： 1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？ 【答案】有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。 在租赁期内根据租约合同 中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市 场客观租金水平、管理费 用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明 显低于市场租金，应关注租 赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。 2.采用比较法估价时，如何 对可比实例成交价格进行租赁状况调整？ 【答案】对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面： （1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按 套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续 租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。 （2）租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一 次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。 （二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均 分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途 为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以 该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问： 1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？ 【答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧， 估价测算过程中应关注下列问题： （1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。 （2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。 2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？ 【答案】估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转 让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能 力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市 场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。 （三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。 采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到 A 别墅的相关信息及挂牌价格，搜集 到 B 别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价 对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问： 1.上 述两个案例能否作为可比实例？为什么？ 【答案】A 别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布 的卖方的要价或报价、开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交 价，一般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。 B 别墅宜选作可比实例，因为 B 别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好 的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。 2.选定可比实例后，为求得 相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例 成交价格进行哪些处理？
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【答案】除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较 基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统 一计价单位。 二、单项选择题（共 3 大题，10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案只有 1 个最符合题 意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
2017 年《房地产估价案例与分析》真题（精选） 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场 价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同 租金明显低于市场租金。请问： 1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？ 【答案】有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。 在租赁期内根据租约合同 中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市 场客观租金水平、管理费 用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明 显低于市场租金，应关注租 赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。 2.采用比较法估价时，如何 对可比实例成交价格进行租赁状况调整？ 【答案】对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面： （1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按 套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续 租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。 （2）租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一 次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。 （二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均 分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途 为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以 该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问： 1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？ 【答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧， 估价测算过程中应关注下列问题： （1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。 （2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。 2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？ 【答案】估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转 让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能 力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市 场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。 （三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。 采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到 A 别墅的相关信息及挂牌价格，搜集 到 B 别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价 对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问： 1.上 述两个案例能否作为可比实例？为什么？ 【答案】A 别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布 的卖方的要价或报价、开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交 价，一般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。 B 别墅宜选作可比实例，因为 B 别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好 的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。 2.选定可比实例后，为求得 相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例 成交价格进行哪些处理？