2017年《房地产估价案例与分析》真题
2017年上半年河北省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试试题
2017年上半年河北省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。
A：国务院各部委B：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会C：国务院D：全国人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调2、业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的（）性。
A．文化B．相似C．适应D．各异3、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是__。
A．《工程建设监理单位资质管理实行办法》B．《工程建设监理单位资质管理若干细则》C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》4、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。
A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同5、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。
A．中国房地产协会B．房地产估价师协会C．中国房地产估价师学会D．中国土地学会6、下列属于房地产开发直接投资的是__。
A．购买房地产开发企业的债券、股票B．购买房地产投资信托基金C．购买住房抵押支持证券D．购买一座正在运营的高尔夫球场7、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。
则该可比实例在2005年9月末的价格为元／㎡。
A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格8、基准地价是城市中均质区域内的土地。
浙江省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试题
浙江省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记2、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起日内给予答复。
A：10B：30C：45D：60E：房地产估价机构必须加盖公章3、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A．等于报酬率B．大于报酬率C．小于报酬率D．无法知道4、建设工程竣工验收，由负责组织实施。
A：工程质量监督机构B：建设单位C：工程监理单位D：房地产开发主管部门E：执行层的组织协调5、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。
A．组织市场B．集团消费市场C．组团消费市场D．企业消费市场6、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。
A．交易的任何一方B．交易双方C．产权承受人D．出售方7、无正当理由拖欠房租个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
A：1B：3C：5D：6E：执行层的组织协调8、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。
A：7B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章9、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为。
A：12.55％B：12.68％C：14.75％D：15.01％E：借款合同10、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资__的重视。
A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性11、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为__。
2016-2017年房地产估价师案例与分析考试真题及答案
2016年房地产估价师案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
2017年浙江省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试试卷
2017年浙江省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于物业管理基本特性的是__。
A．城市化B．社会化C．专业化D．市场化2、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。
A．集体经济组织B．国家C．建设单位D．使用单位3、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。
A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。
现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。
若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。
A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点评估价格5、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。
价格为1 000元／㎡，容积率为3。
后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。
A：100B：200C：300D：600E：工业用地的监测点评估价格6、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供__。
A．商品住房B．限价商品住房C．经济适用住房D．廉租住房7、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。
A：信用贷款B：保证贷款C：信用保险贷款D：定值保险贷款E：执行层的组织协调8、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。
则该宗房地产的现时收益价格为万元。
(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格9、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。
房地产估价师2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选
2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选(总分：60.00，做题时间：90分钟)一、问答题共 3 题，每题 10 分。
请将答案写在答题纸对应的题号下。
(总题数：3，分数：30.00)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。
甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金问题：（分数：10）(1).采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
)解析：(2).采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（分数：5）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
浙江省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试试卷
浙江省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的分类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房屋面积测算的内容不包括__。
A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积2、房地产开发企业税后利润应首先用于．(2005年试题)A：弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C：提取公益金D：向投资者分红E：借款合同3、定位于最大的细分市场的营销方式是__。
A．无差异性营销B．差异性营销C．定制性营销D．集中性营销4、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。
A：廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B：廉租住房免征房产税C：廉租住房的供应以实物配租为主D：廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％E：执行层的组织协调5、施工单位签署质量合格的文件上，必须有__的签字盖章。
A．注册建筑师B．注册结构工程师C．注册建造师D．注册监理工程师6、某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200万元，则应纳房产税最低税额为万元。
A：1．44B：1．68C：1．92D：2．16E：执行层的组织协调7、收益递增递减原理可以帮助我们确定__。
A．最佳用途和最佳规模B．最佳集约度C．最佳规模和最佳集约度D．最佳用途8、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。
A．存量规模B．租金水平C．开发成本D．资本化率9、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为__年。
A．50B．40C．35D．3010、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配__，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融，加强物业管理等。
A．商品化B．社会化C．货币化D．规范化11、下列股东权利中，属于自益权的是__。
A．股票过户的权利B．表决权C．查询公司经营状况的权利D．出席股东大会的权利12、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。
江西省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质考试题
江西省2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A．4000B．5000C．6000D．90002、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。
A．移动平均法B．扩大时距法C．最小二乘法D．趋势观察法3、某套住宅建筑面积为100 ㎡，套内建筑面积为92 ㎡，使用面积为80 ㎡，每平方米使用面积的价格为3 000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：2 400B：2 580C：2 607D：2 760E：工业用地的监测点评估价格4、某套200㎡、单价4000元／㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
如果折现率为5％，则该套住宅的实际价格为万元。
A：71.84B：74.47C：75.23D：80.00E：工业用地的监测点评估价格5、估价报告书中说明的__限定了其用途。
A．估价原则B．估价方法C．估价目的D．估价对象状况6、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。
2017房地产估价师案例与分析练习题及答案
2017房地产估价师案例与分析练习题及答案2017房地产估价师案例与分析练习题及答案案例分析题甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h ㎡综合用地的土地使用权。
该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。
商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。
该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。
假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。
乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。
在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
第 1 题该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。
A.采取人工加固措施B.降低地下水位C.用大型土石方修筑地基D.按条形基础砌筑【正确答案】： A,B第 2 题该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )㎡。
A.2916.67B.3250.00C.3437.50D.3500.00【正确答案】： B【参考解析】：1h㎡=15亩=10000㎡。
该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。
根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。
该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。
该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。
该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。
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当当老师微信17096023】除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较 基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统 一计价单位。 二、单项选择题（共 3 大题，10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案只有 1 个最符合题 意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一） 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有 的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注 册房地产估价师在实地查勘时发现委托人 指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书 记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公 安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编 号。 1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（ ）。A. 认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价 B. 认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价 C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托 D.进行针对性 调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作 【答案】D 【解析】注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一 步考虑后续工作。 2.如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（ ）。 A.估价委托书载明的房屋坐落地址 B.房屋权属证书记载的坐落地址 C. 实地查勘显示的房屋门牌号地址 D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因 【答案】D 【解析】估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及 变动原因。 3.如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（ ）。 A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设 【答案】C 【解析】不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不 一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对 估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。