2017房地产估价师考试复习资料
房地产估价师第三套《房地产估价相关知识》真题附答案
2017年《房地产估价相关知识》真题一、单选题25.根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为（）。
A.综合平衡法B.环境容量法C.区域分配法D.系统工程法【答案】B【解析】本题考查的是城市性质与城市规模。
环境容量法，它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。
参见教材P12。
28.关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。
A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】C【解析】本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。
选项C错误，工程量清单计价的主要计价依据是“清单计价规范”，其性质是含有强制性条文的国家标准，清单的项目划分一般是按“综合实体”进行分项的，每个分项工程一般包含多项工作内容。
参见教材P151。
29.宗地（宗海）代码的第一层次为（）。
A.市级行政区B.县级行政区C.地籍区D.地籍子区【答案】B【解析】本题考查的是不动产权籍图。
第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。
参见教材P169。
30.以价格为纵坐标，供给量为横坐标，当供给曲线是一条垂直于横坐标的直线时，其供给价格弹性系数是（）。
A.0B.0.5C.1D.无穷大【答案】A【解析】本题考查的是弹性理论。
如以价格为纵坐标，供给量为横坐标（以下同），则供给曲线是一条垂直于横轴的直线。
此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。
参见教材P186。
33.我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是（）。
A.中央银行B.商业银行C.投资银行D.政策性银行【答案】B【解析】本题考查的是商业银行。
商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。
参见教材P238。
34.对于封闭型基金，开放型基金具有的特征是（）。
A.投资风险较小B.投资变现能力较差C.资产稳定且便于经营D.不允许持有人向发行人请求赎回【答案】A【解析】本题考查的是投资基金类别。
2017年房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法(3—5)精品复习课件
抵押价值（掌握）
•
从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生 当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、 变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款 受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建设工程价款、已抵押担保的债 权数额以及其他法定优先受偿款，但不包括强制执行费用。
• ③维修费；
• ④管理费；
• ⑨租赁税费，如营业税、城市维护建 设税、教育费附加、租赁手续费；
• ⑩利润。
• ⑤投资利息；
• ⑥保险费；
估价时一定要分析租约﹗
• 也可能包含着上述房租构成因素之外的费用，如家具设
备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、 通信费、有线电视费等；
• 也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用，例如出
征收价值
也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确 定被征收房地产的补偿提供参考依据而评估的被征 收房地产的价值
五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地 产权利价格（了解）
（一）房地产所有权价格 房地产所有权价格，是指房屋所有权价格、土地所 有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。中国目 前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格。
完全产权价值：指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不 受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。 无租约限制价值：是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值 出租人权益价值：也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指 出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。 承租人权益价值：是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权 益的价值 无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值
2017年上半年新疆房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性考试题
2017年上半年新疆房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。
A．股份B．股票C．股单D．公司债券2、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行__。
A．5674元B．10 000元C．6250元D．8929元3、如果是无期限的土地所有权，就无需计提__。
A．时限问题B．附加值C．利率D．折旧4、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。
A．人身保险B．责任保险C．财产损失保险D．信用保证保险5、下列不属于征收土地特点的是__。
A．具有一定的强制性B．要妥善安置被征地单位人员的生产和生活C．被征收后的土地所有权不发生转移D．用地单位给予被征地单位经济补偿6、下列不属于房地产结合物的是__。
A．管理人B．实物C．权益D．区位7、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。
该宗房地产的现时单一价为元／㎡。
A：1 200B：1 250C：1 270D：1 800E：工业用地的监测点评估价格8、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。
A：《商品房购销合同示范文本》B：《商品房转让合同示范文本》C：《商品房购买合同示范文本》D：《商品房买卖合同示范文本》E：执行层的组织协调9、__在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。
2017年房地产估价师《理论与方法》重点训练试题及答案
2017年房地产估价师《理论与方法》重点训练试题及答案2017年房地产估价师《理论与方法》重点训练试题及答案第 1 题下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是( )。
A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【正确答案】： C第 2 题设立地役权通常会使( )。
A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】： A第 3 题下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。
A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降【正确答案】： A第 4 题在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的( )。
A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则【正确答案】： A第 5 题近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的`某个日期，其估价类型可能是( )。
A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【正确答案】： D第 6 题在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。
A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【正确答案】： C第 7 题估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。
A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【正确答案】： B第 8 题某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。
2017年房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法笔记精品复习资料
第一章：房地产估价概论1、专业估价的特点：专业机构和专业人员完成；专业意见；公信力；有偿服务；法律责任。
2、估价基本事项：估价目的；估价对象；价值时点；价值类型。
3、估价业务：房地产估价；房地产价格和价值分配；房地产价值提升评估；房地产价值减损评估；相关经济损失评估（停产停业、搬迁费、安置费）；房地产咨询。
4、房地产估价特点：本质上是评估的房地产价值而不是价格；是模拟市场定价而不是代替市场定价；是提供价值意见而不是作价格保证（鉴证性估价和咨询性估价；鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”）；误差应在合理范围之内（评判一般以估价程序、估价依据、估价方法、估价参数是否合理）；既是科学又是艺术。
5、专业估价存在的必要前提：独一无二；价值量大。
6、完全市场必须同时具备的八个条件：同质商品买者不在乎从谁手里购买；买者和卖者人数众多；买者和卖者都有进出市场的自由；买者和卖者都掌握完全信息并能预测未来的价格；就成交总额而言每个买者和卖者的购销数量都无关紧要；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求效用最大，销售者要求利润最大；商品可转让且可发生空间位置移动。
7、对房地产估价的各种需要：抵押；征收征用；税收；司法拍卖；分割；损害赔偿；保险；转让租赁；国有土地出让；企业有关经济行为；房地产行政管理；其他。
8、房地产估价机构：自然人出资；以有限责任公司或合伙企业形式设立；法人或合伙人必须是注册3年估价师；一级、二级、三级、暂定三级业务均不受地域限制。
9、估价原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。
评估现状价值不能有最高最佳使用原则；评估谨慎价值还应该有谨慎原则。
10、中国房地产估价师与房地产经纪人学会：民政部登记；业务主管单位为住房和城乡建设部。
第三章：房地产及其描述1、房地产是实物、权益、区位的结合体。
2、建筑物：广义的建筑物包括房屋和构筑物；狭义的建筑物主要指房屋。
2017年上半年新疆房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性考试题
2017年上半年新疆房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是。
A：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B：凡是內部有孔隙的材料，其密实度都大于1C：材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D：材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质E：执行层的组织协调2、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：10.2B：11.0C：11.3D：11.5E：工业用地的监测点评估价格3、在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币亿元。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调4、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门B．人民法院C．县级以上人民政府D．同级人民政府5、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状6、重新评估一般应由__进行评估。
A．交易双方B．房地产交易活动监督机构C．房地产管理部门D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构7、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。
企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。
A．选择专业化B．单一市场集中化C．市场专业化D．产品专业化8、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/(m2·年)，则其面临__。
湖北省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：搜集估价所需资料考试题
湖北省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：搜集估价所需资料考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该房地产的实际价格为万元。
A：87B：124C：130D：134E：工业用地的监测点评估价格2、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）A．3200 B．3185 C．3257 D．31563、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。
A：44％B：50％C：67％D：94％E：工业用地的监测点评估价格4、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。
A：开发结束时的时间B：购买待开发房地产时的时间C：开发期间的某个时间D：全部租售出去时的时间E：工业用地的监测点评估价格5、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。
A．18%B．20%C．15%D．25%6、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。
A：社会环境因素B：政治环境因素C：经济环境因素D：金融环境因素E：借款合同7、在城市房屋拆迁补偿安置中，__。
A．产权不明确的房屋不予补偿B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿8、报酬资本化公式的假设前提不包括。
2017年房地产估价师《房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)》真题及详解【圣才出品】
2017年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．廉租住房单套建筑面积应当在（）m2以内。
A．30B．50C．60D．90【答案】B【解析】廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租给符合条件的家庭。
廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。
廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
2．单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。
A．5%B．8%C．10%D．12%【答案】D【解析】住房公积金的缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。
单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。
具体缴存比例由住房公积金管委会拟定，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。
3．根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。
A．无偿收回B．给予补偿收回C．自动续期D．届满前一年申请续期【答案】C【解析】依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
4．某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（）批准。
A．国务院B．省人民政府C．县人民政府D．国土资源部【答案】A【解析】征收土地批准权限的规定为：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
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2017 房地产估价师考试复习资料2017 房地产估价师考试时间虽然还有很多，但是提前做好复习是很有必要的，下面小编为大家整理了一些复习资料，一起来看看吧：房地产抵押贷款
(一)房地产抵押贷款的概念与发展现状
房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。
(二)房地产抵押贷款的种类
1.个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
2.商用房地产抵押贷款
商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
3.在建工程抵押贷款
在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
(三)个人住房贷款的风险
个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
(四)金融机构对房地产抵押物的要求
不论是何种类型的抵押贷款，金融机构在设定房地产抵押权时，。