房地产估价师考试重点难点集锦(1

房地产基本制度与政策及相关知识》重难点（1—30）目录1、廉租住房2、经济适用房3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心4、建设用地使用权划拨5、房屋拆迁6、资本金比例。

7、出让土地房地产项目转让条件。

8、商品房交付使用9、房地产广告必须载明：10、紫线、绿线、蓝线、黄线11、注册建造师12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为13、商品房买卖合同误差处理：14 、出让合同15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：16、施工许可证17、房地产登记18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。

19、住房置业担保机构注册资金20、估价机构业务范围21、房地产估价收费计算22、房屋登记权属信息查询23、住房公积金存贷款利率24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。

25 、房产税26 、耕地占用税27 、土地增值税28 、契税。

29、营业税、城建税30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。

31、住房专项维修资金32、物业服务收费有两种。

33、房地产测绘34、地形图比例尺35、几种房产图36、工程造价的构成37、建筑施工图39、污染源40 、经济成本41、国库券计算42、货币政策工具43、货币供给层次44、非银行金融机构45、几种信用形式区别46、金融工具的种类47、商业汇票必须经过承兑才能生效。

48、居住区、居住小区和居住组团。

49 、证券分类50 、保险的职能51 、统计收集数据的方法52 、相对指标1、廉租住房：面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13 平米左右；保障资金来源：①地方财政预算安排，②住房公积金增值收益，③土地出让金净收益，④廉租住房租金专项应用于维护和管理。

租金标准由维修费和管理费两项构成。

政府定价。

2、经济适用房面对中低收入家庭；政府指导价。

实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售，单套面积控制在60川以内。

满 5 年可转让，单应按照规定缴纳土地收益等价款，政府优先回购。

（1、2 同为保障性住房，面对低收入住房困难家庭提供）政策性住房包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房，面对中等偏下收入住房困难家庭供应。

3、有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容；土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。

4、建设用地使用权划拨：转让有两种方式：①受让方办出让手续；②不办出让手续，转让方上缴土地收益；对国企改革中的划拨土地：可采取出让、租赁、作价出资入股和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

①出让或出租，有限责任或股份公司或股份合作制，租赁经营，非国有兼并的；②保留划拨，继续公益性的长久，继续国有、一方频临破产、国有独资可保留5 年。

擅自改变用途或连续2 年未使用，国家收回。

凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地管理。

5、房屋拆迁房屋性质由规划部门确认；监督部门是住房城乡建设主管部门；征收范围确定后，不得新建、扩建、改建和改变房屋用途；补偿范围包括：被征收房屋的价值，搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失；除三级暂定资质外，其他资质机构可从事征收征收评估。

6、资本金比例。

保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20% ，其他为30% 。

7、出让土地房地产项目转让条件。

（1）交付全部出让金，取得土地证；（2）属于房屋建设的，出让金外，投资25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。

土地变更登记手续完成完毕30 日内，持转让合同到房地产开发主管部门备案。

8、商品房交付使用（1）交付60 日内，开发商向房地产主管部门报送相关权属变更登记资料；（2）交付时向购买人提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。

保修期从交付之日计算。

防水3 年。

9、房地产广告必须载明：（1）开发企业名称；（2）代售的，该机构名称；（3）预售的，许可证号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

房地产广告不得：（1）不得以所需时间表示距离；（2）预售不得涉及装修内容；（3）不得以其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（4）不得设计融资或变相融资，不得含升值或投资回报的承诺；（5）不得含有办理户口、就业、升学的承诺。

10、紫线划定保护历史文化街区和历史建筑；绿线，绿地，绿化用地面积，绿地布局；蓝线，城市地表水、湿地；黄线控制城市基础设施用地。

城市、镇规划分为城镇总体规划和详细规划。

11、建设工程施工管理文件和质量合格文件上，必须有注册建造师签字。

12 、商品房预售条件：（1）项目可转让条件；（2）持有建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证；（3）确定施工进度和交付日期，预售最低规模不小于栋。

取得预售许可需要提供《商品房预售方案》，内容项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量承担主体和承担方式、住房能量消耗指标和节能措施。

预售合同备案的申请人是商品房预售人。

商品房销售禁止行为：返本销售、成套住宅分割拆零销售、期房再转让、未得预售许可收定金。

13 、商品房买卖合同误差处理：（1）误差3% 以内的，据实结算；（2）误差超过3%的。

①买受人提出退房的，30日内连本带息付清；②买受人不退的，大于合同面积的，3%的补足，超过3%白送；小于合同面积的，3% 的原价返还，超过3%的双倍返还。

变更规划的，变更确定10 内通知买房人，15 日不答复的视作同意。

未在规定时间内书面通知的，可退房。

14、出让合同附件含宗地平面界址图、出让宗地竖向界限、市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件。

签订后，60 日内不付款的，解除合同，违约赔偿；60 日内不供地的，解除合同，双倍返还定金。

15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：（1）估价方法选用（2）估价路线选择（3）估价参数选取（4）估价结果确定16、施工许可证（1）30万元投资以下，300川建筑面积以下，可不办理；（2）建设工期不足1 年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，超过1 年的，不少于30%。

17 、房地产登记（1）登记机构的职责是查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实及时登记有关事项。

（2）预告登记该登记未登记的3 个月内失效，异议登记15 日内不起诉的失效。

（3）单方申请的情形：因合法建造房屋去得房屋权利；继承、遗赠；（3）因法律文书生效得；（4）房屋灭失；（5 ）放弃。

（4）土地以宗地未基本单位，房屋以基本单元进行登记。

（5）登记实现：集体土地上房屋60 天，国有土地上房屋30 天，异议登记1 天，其他10 天。

（6）收费。

住房等级每件80 元，宅基地收工本费10 元，非住房登记每件550 元。

前者一套一件，后者一次一件。

18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。

19、住房置业担保机构注册资金不少于1000 万，担保资金不高于30 倍。

20、二级资质可从事公司上市A、企业清算B以外的业务；三级资质可从事A、B、司法鉴定C以外的业务；三级暂定资质可从事A、B、C、城镇住房拆迁、在建工程抵押以外的业务。

21、房地产估价收费：100（0.005）—900（0.0025 ）—1000（0.0015）—3000（0。

008)宗地估价收费：100（0.004 ）—100（0.003 ）—800（0.002 ）—1000 （0.0015 ）—3000 （0.0008 ）22、房屋登记权属信息查询（1）可公开查询。

房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况，具体包括房屋自然状况（位置面积用途），权利状况（设定时间类别期限），及司法查封情况。

（2）限制查询的信息。

权利人、委托人、继承人、受赠人可查询与该房屋有关原始登记凭证。

其他可查询直接相关原始资料。

23、住房公积金存贷款利率：当年结息日挂牌公告的或其存款利率，往年结转按结息日挂牌公告3 个月整存整取存款利率利息，6月30 日为结息日；贷款利率，一年一定，每年1月1日。

人行提出，国务院批准执行。

24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。

25、房产税：判断标准，是否有经营性，出租，生产。

比例税率。

工业用途房产，50% —60% 作为应税房产原值；商业和其他用途房地产70% —80% ；与地上房屋相连的地下建筑，与地上房屋通标准计算。

26、耕地占用税。

定额税率。

经济特区、经济技术开发区加成不过50% ，基本农田加成50% 。

减税范围：军事设施，学校，幼儿园、养老院、医院。

接通知30 日内缴税。

27、土地增值税。

有偿转让，不含继承赠与。

四级超额累进税率。

转让房地产合同签订7 日内申报纳税。

建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的免税。

28 、契税。

个人购买普通住房且属于家庭唯一住房减半征收；又是90川以下的，1%征收。

法定继承人继承，免征，非法定继承人承受，征收。

拆迁购房拆过拆迁款的，对超过部分征收契税。

29 、营业税涉及不动产5%。

城建税为消费税、增值税、营业税三者之和的7% （城市市区）、5% （县城、建制镇）、1%（其他地区）。

30、房地产估价师注册管理部门是国务院建设主管部门，省级政府房地产主管部门为初审部门。

31 、住房专项维修资金（1 ）交存标准。

商品房首期交存按建筑面积按当地建安费用每平方米5%—8%；公有住房，按建筑面积，首期未当地房改成本价的2% ；多层不低于20% ，高层不低于30% ，一次性提取。

（2）不足30% ，续交。

（3）经业主大会或2/3 以上业主（未成立）同意，可购买国债。

禁止国债回购，委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保业务。

32、物业服务收费有两种。

（1）包干制=物业服务成本+法定税费+企业利润（2）酬金制=物业服务支出+企业酬金33、房地产测绘（1）基础测绘得房产分幅平面图，项目测绘得分丘平面图和分层分户平面图。

（2）误差可能来自仪器、观测者和环境影响，以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

34、地形图是地物和地貌的正射投影图，地物按图式符号加注记表示，地貌用等高线表示。

面积量算方法：坐标解析法、实地量具法和图解法。

多种比例尺地形图：35、房产图，平面控制测绘及房地产调查后的西部测量36、工程造价的构成建设投资和建设期贷款利息之和对应固定资产投资，在量上等于建设项目工程造价。

37、建筑施工图38、按建筑物承重受力方式分类39、污染源40、经济成本=会计成本（显成本）+隐成本（正常利润）经济利润（超额利润）=销售收入-会计成本-隐成本当销售收入=经济成本时，厂商获得正常利润。

41、国库券计算售价=面值*（1-贴现率*距到期日期/360）收益率=（面值-售价）/面值*360/距到期日数42、货币政策工具43、货币供给层次44、非银行金融机构（1）资金来源于发行股票、债券等方式，资金运用于非贷款的某样业务（保险、信托、证券。