房地产估价师相关知识

第八章房地产开发项目可行性研究

1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。

2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。

3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还

4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表）

5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费

6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。

7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。

8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。

10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。

11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。

12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。

13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。

14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。

二、

1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。

2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。

3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。

5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。

6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。

7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。

8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。

9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费

11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系

、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。

12、

勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

13、

资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

14、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（资产负债表、利润表）。

15、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（是否具有较理想的财务内部收益率、是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力、项目是否可行）。

16、一份正式的可行性研究报告应包括（封面、摘要、正文、附图）等6个部分。

三、判断题

5、经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于时间类参数。

6、构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。

9、可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

10、可行性研究中的调查研究中，主要从市场调查、资源调查、两方面进行。

第九章房地产金融与项目融资

一、单项选择题

1、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（操作风险）。

5、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（操作）风险。

10、总的来说，项目应具有适当的规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的（15％）。

16、证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。

二、多项选择题

3、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有（资金实力、企业信誉、企业偿债能力）。

5、金融机构在融出资金时，要遵循（流动性、安全性、盈利性）原则。

6、由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行（权益融资、债务融资）的压力。

8、房地产贷款担保的形式有（保证、质押、抵押）。

10、关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。（2011年真题）

B、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

D、存款性金融机构一般不参与房地产权益融资

11、债务融资的类型结构包括（银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资）。

12、房地产开发贷款的还款资金来源主要是（房地产抵押贷款、销售收入）。

13、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（租金水平、运营成本、出租率）等市场因素的影响。

14、与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（）。

A、房地产开发贷款

B、土地储备贷款

C、房地产抵押贷款

15、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（贷款期限最长不超过10年、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放）。