房地产评估知识培训资料
房地产评估方法培训
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房产估价方法—收益法
运用收益法估价应按下列步骤进行：
1 搜集有关收入和费用的资料； 2 估算潜在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算运营费用； 5 估算净收益； 6 选用适当的资本化率； 7 选用适宜的计算公式求出收益价格。
注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
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宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影 响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土 地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。 其基本公式如下： 土地价格=基准地价×(1±K) 式中： Ｋ――基准地价修正系数
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宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法
成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适 用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较 法进行估价时采用。
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宗地地价评估基本方法—剩余法
剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交 易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、 利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 基本公式： V＝A－(B＋C） 式中：V――待估土地的价格 A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润 对于房地产开发项目，其基本公式为： 土地价格＝房屋的预期总售价－建筑总成本－利润－税收－利息
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房产估价方法—收益法
资本化率分析确定方法：
1、市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价 格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本 化率。 2、安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整 值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年 利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整 值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对 象的用途及新旧程度等确定
房地产行业知识培训资料
房地产金融产品与市场
房地产金融产品
包括住房按揭贷款、商业房地产贷款、住房公积金贷款等。
房地产金融市场
为房地产投资者提供投融资渠道，包括银行、信托、基金等金融机构参与的 市场。
房地产投资风险与收益分析
风险分析
包括市场风险、政策风险、流动性风险等。
VS
房地产市场的组成
房地产市场由市场主体、客体和中介机构 组成。市场主体包括房地产开发商、投资 者、消费者和政府机构等；市场客体包括 土地使用权和房屋所有权；中介机构包括 房地产估价机构、经纪机构和律师事务所 以及物业管理公司等。
房地产市场的发展历程
起步阶段（1978-1…
改革开放后，土地使用权开始有偿出让，房地产 市场逐渐形成。
房地产投资分类
按投资对象可分为土地投资、房地产开发投资、房地产经营投资 等；按投资方式可分为直接投资和间接投资。
房地产投资基本要素
包括投资目标、投资规模、投资期限、投资成本和投资收益等。
房地产投资的优缺点
• 优点：稳定的收益、抵御通货膨胀、优化资产配置等。 • 稳定的收益：房地产市场波动相对稳定，投资者可以通过长期持有或租赁获得稳定的收益。 • 抵御通货膨胀：在通货膨胀时期，房地产作为一种实物资产，其价值通常会随着时间的推移而增加，具有
2023
《房地产行业知识培训资 料》
contents
目录
• 房地产市场概述 • 房地产法律法规 • 房地产投资与金融 • 房地产项目管理 • 房地产市场分析与方法 • 典型案例分析
01
房地产市场概述
房地产市场的定义与组成
房地产市场的定义
房地产评估专题培训
▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115
2024年房地产评估行业培训资料
后期服务跟进及客户满意度提升举措
后期服务
提供评估报告解读、咨询等后期服务，协助客户解决问题。
客户满意度调查
定期对客户进行满意度调查，了解客户需求和反馈。
改进措施
针对调查中发现的问题，及时采取改进措施，提升客户满意度。
05
风险防范与法律问题处理
法律法规遵守及合规性检查清单制定
01
全面了解国家及地方房 地产相关法律法规，确 保企业业务合规运营；
区块链技术
利用区块链的去中心化、不可篡改 等特点，确保房地产交易和评估数 据的真实性和可靠性，提高评估的 透明度和信任度。
数据采集、处理和分析流程优化探讨
数据采集
通过多渠道、多方式采集房地产 相关数据，包括市场数据、政府 数据、企业数据等，确保数据的
全面性和准确性。
数据处理
对采集到的数据进行清洗、整理 、转换等处理，提高数据的质量 和可用性，为后续的评估工作奠
2024年房地产评估行业培 训资料
汇报人：XX 2024-02-03
目录
• 房地产评估行业概述 • 行业现状及竞争格局 • 评估方法与技术应用 • 业务流程与操作规范 • 风险防范与法律问题处理 • 团队建设与人才培养
01
房地产评估行业概述
定义与发展历程
定义
房地产评估是指专业机构和人员，遵 循特定的评估原则和方法，对房地产 的价值、价格、租金等进行科学、客 观、公正的评定和估算。
政策法规影响分析
政策法规
国家和地方政府出台了一系列政策法规，对房地产评估行业 的市场准入、行为规范、监管措施等进行了明确规定。
影响分析
政策法规的实施对房地产评估行业产生了深远的影响，推动 了行业的规范化、专业化发展，提高了评估结果的准确性和 公信力。
房地产评估培训
房地产评估培训房地产评估培训是指培训人员如何进行房地产评估工作的相关知识和技巧的培训。
以下是关于房地产评估培训的内容：房地产评估培训的重要性：1. 专业性：房地产评估是一个专业性较强的工作，需要了解相关的法律法规、市场动态以及评估方法等知识，通过培训可以提升人员的专业水平。
2. 责任性：房地产评估涉及到大量的资金、产权和公平性等方面的利益，因此评估人员在进行评估工作时必须尽职尽责，培训可以加强人员的责任意识和职业道德。
3. 可靠性：房地产评估需要提供客观、准确、可靠的评估结果，培训可以提高评估人员的判断和分析能力，从而为客户提供更好的服务。
房地产评估培训的内容：1. 法律法规：评估人员需要了解相关的法律法规，包括土地管理法、房地产法、评估师条例等，以确保评估工作的合法性和准确性。
2. 市场分析：评估人员需要熟悉当地的房地产市场，包括价格趋势、需求供应关系、政策变化等，以便为客户提供准确的评估结果。
3. 评估方法：评估人员需要学习和掌握各种评估方法，包括收益法、成本法和比较法等，以适应不同的评估对象和情况。
4. 数据分析：评估人员需要学习如何收集、整理和分析相关的数据，包括市场数据、土地价格、建筑成本等，以确保评估结果的准确性和可靠性。
5. 评估报告：评估人员需要学习如何编写评估报告，包括报告的结构、内容和规范，以便为客户提供完整、清晰和有说服力的评估结果。
房地产评估培训的方法：1. 理论学习：通过讲座、课程等方式，向评估人员传授相关的理论知识，并结合实例进行分析和讨论，培养评估人员的理论基础。
2. 实践训练：通过实地考察和实际工作中的模拟演练，让评估人员亲身体验和应用所学的知识和技巧，提高实际操作能力。
3. 考核评估：通过考试或实际工作的表现评估，对评估人员的学习效果进行检验和评估，以便及时调整培训内容和方式。
总之，房地产评估培训对于提升评估人员的专业水平、加强责任意识和提供可靠的评估结果具有重要意义。
房地产估价师培训资料
房地产估价师培训资料2〕除房地产抵押估价外，当估价对象为多宗房地产时，可按表7.0.17－2说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；3〕房地产抵押估价中假定未设立法定优先受偿权下的价值，可按表7.0.17－1或表7.0.17－2说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；4〕房地产抵押价值评估结果，可按表7.0.17－3说明最终评估价值；5〕当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额；6〕当最终评估价值的币种为外币时，应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价，并应注明最终评估价值的单价和总价所折合的人民币价值。
表7.0.17－2估价结果汇总表币种：表7.0.17－3估价结果汇总表币种:7.0.17 估价结果报告应包括以下内容〔10〕11.注册房地产估价师，应按表7.0.17－4写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。
表7.0.17－4参加估价的注册房地产估价师本条说明：〔1〕估价人员那个地点规定仅为注册房地产估价师；〔2〕非注册房地产估价师只能作为〝参与估价人员〞协助或关心注册房地产估价师开展有关工作；〔3〕估价工作的质量和后果均由注册房地产估价师承担。
其目的要紧是：一是为了幸免现实中以为参与估价工作的人员差不多上估价人员的误解，用一样人员代替注册房地产估价师；二是为了杜绝注册房地产估价师不亲自到估价对象现场；三是为了加大注册房地产估价师的责任，同时也是为了提高注册房地产估价的地位。
7.0.17 估价结果报告应包括以下内容〔10〕12.实地查勘期，应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。
本条说明：实地查勘的完成期可能是1天，也可能是多日。
应依照估价对象的规模、复杂程度、查勘工作是否顺利等情形，按实际查勘完成的所需时刻确定。
房地产基础知识培训资料
房地产基础知识培训资料一、房地产的定义和特点房地产，简单来说，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
实物包括土地、建筑物以及其他附着物，如树木、水井等。
权益则涵盖了所有权、使用权、租赁权、抵押权等各种权利。
而区位，指的是房地产的地理位置以及与周边环境、设施等的关系。
房地产具有以下几个显著特点：1、不可移动性：这是房地产最根本的特性。
土地和建筑物都固定在特定的位置，无法像一般商品那样随意移动。
2、独一无二性：没有两宗完全相同的房地产，即使在同一小区、同一栋楼，不同的单元也存在差异。
3、耐久性：土地具有不可毁灭性，建筑物只要建造得当，也可以在很长时间内存在。
4、数量有限性：土地是不可再生资源，其总量是有限的，特别是在城市中心区域，可供开发的土地更是稀缺。
5、用途多样性：同一宗房地产可以有多种用途，例如住宅可以改为商业用途，但这种改变需要符合相关法规和规划。
二、房地产的分类1、按用途分类居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等，主要用于满足人们的居住需求。
商业房地产：如商场、写字楼、酒店等，用于商业经营活动。
工业房地产：工厂、仓库等，用于工业生产和存储。
农业房地产：包括农田、牧场、果园等，用于农业生产。
2、按开发程度分类生地：指不具备城市基础设施的土地，如荒地、农地。
毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。
熟地：指具备完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
3、按是否产生收益分类收益性房地产：能直接产生经济收益，如出租的写字楼、商铺等。
非收益性房地产：不能直接产生经济收益，如自用住宅、政府办公楼等。
三、房地产市场1、房地产市场的构成要素市场主体：包括房地产开发商、购房者、投资者、中介机构等。
市场客体：即房地产交易的对象，包括土地、房屋等。
交易条件：包括价格、付款方式、交易时间等。
2、房地产市场的分类一级市场：又称土地出让市场，是政府将土地出让给房地产开发商的市场。
《房地产估价师培训》课件
普通住宅估价
评估普通住宅的市场价值，考虑因素 包括地理位置、周边环境、房屋状况 等。
别墅估价
评估别墅的市场价值，考虑因素包括 地段、环境、房屋品质、装修等。
公寓估价
评估公寓的市场价值，考虑因素包括 地段、交通便利度、房屋品质、物业 管理等。
商业房地产估价案例
总结词
商铺估价
商业房地产估价案例主要涉及商铺、办公 楼、购物中心等商业用途的房地产。
商业房地产估价
总结词
商业房地产估价主要涉及商场、购物中心、商业街、酒店等商业用途 的房地产价值评估。
评估方法
除了比较法、收益法、成本法等常用方法外，还需考虑商业地产的特 殊性质，如人流量、地理位置、商业氛围等。
评估依据
以商业地产的租金水平、经营状况、未来发展前景等信息为依据，同 时参考同区域、同类型商业地产的成交价格等信息。
值的方法。
房地产估价的原则和程序
原则
合法原则、最高最佳使用原则、替代 原则、估价时点原则、公平原则。
程序
明确估价目的和估价对象、搜集有关 资料、选定估价方法、确定估价结果 、撰写估价报告。
03
房地产估价实务操作
住宅房地产估价
总结词
住宅房地产估价是房地产估价的重要领域之一，主要涉及 普通住宅、高档公寓、别墅等居住用房地产的价值评估。
房地产：是指土地、建 筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分 和附着于其上的各种权 益的总和。
价值：是指事物对人的 有用性，是人们对事物 的一种评价观念。
价格：是指为获得某种 事物或劳务所必须付出 的代价或费用。
房地产估价的意义：随 着市场经济的发展和土 地、房地产市场的不断 完善，估价业务量逐年 增加，估价报告的种类 和数量也越来越多，其 社会地位和作用也日益 显现。
房地产专业知识培训(完全版)
房地产专业知识培训(完全版)房地产专业知识培训一、房地产基础专业知识1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征：a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和效劳的行业。
包括：a、土地开发；b、房屋建设、维修、管理；c、土地利用权的有偿划拔、让渡；d、房屋所有权的买卖、租赁；e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；9、土地利用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。
土地公有制采取了两种方式：即集体所有制和国度所有制。
a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国度所有制的方式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：划拔：无偿利用，如学校、医院、军事用地、机场等市政扶植工程；出让：从国度有偿取得利用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据利用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；、房地产市场：a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、让渡、租凭（二手房）；房地产市场结构善一览表：1、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
房产评估培训
房产评估培训房地产市场作为一个重要的经济支柱，一直备受关注。
在这个行业中，房产评估扮演着至关重要的角色。
准确的房产评估可以为购房者提供依据，帮助金融机构进行风险把控，对于房地产市场的稳定发展至关重要。
为了提高从业人员的专业素质和技能水平，房产评估培训应运而生。
一、培训内容房产评估培训的内容涉及房地产市场相关法律法规、评估方法和技巧、房产估价设备使用等。
具体包括以下几个方面：1.法律法规：培训将重点介绍国家和地方有关房产评估的法律法规，包括土地管理法、不动产登记法等，使从业人员了解和掌握相关法律法规，从法律角度评估房产价值。
2.评估方法和技巧：培训将介绍各种房产评估方法和技巧，如销售比较法、收益法、成本法等。
通过案例分析和实践操作，帮助从业人员掌握不同方法的应用场景，提高评估准确性和可靠性。
3.数据分析和处理：培训将介绍如何进行房产相关数据的分析和处理，包括房屋基础数据、市场交易数据等。
通过培训，从业人员将学会使用相应软件和工具进行数据建模和分析，提高评估结果的科学性和准确性。
4.估价设备使用：培训将教授从业人员如何正确使用房产估价设备，如测量仪器、测量软件等。
培训将通过理论和实践结合的方式，使从业人员熟悉设备操作流程，确保评估过程的专业性和规范性。
二、培训机构目前，市场上存在多家专业的房产评估培训机构，如房产评估职业培训中心、房地产估价培训学院等。
这些机构拥有丰富的培训经验和专业师资，能够为从业人员提供专业的房产评估培训。
培训机构通常会根据从业人员的需求，提供不同级别和不同方向的培训课程。
课程设置灵活，可以根据从业人员的实际情况选择适合的课程。
培训机构还提供各种形式的学习资源，包括教材、案例分析、实践操作等，确保学员能够充分掌握所学知识。
三、培训效果参加房产评估培训可以提高从业人员的专业素质和工作能力，对于他们的个人发展和职业晋升具有积极的推动作用。
首先，培训将帮助从业人员建立起系统的房产评估知识体系，从而提高他们的理论水平和专业素养。
房地产评估公司实用培训资料
房地产基础知识一、房地产的概念房地产：土地、建筑物及其附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称。
房产:建立在地面上的房屋，例如住房地产：土地和地下各种基础设施，例如供水、供电、地面道路权益包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权二、房地产市场是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所.根据房地产流通顺序分为(1)房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场）,是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。
房地产一级市场是由国家垄断的市场.(2）二级房地产市场。
又称增量房地产市场.是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。
向开发商购买一手商品房属房地产二级市场转移。
（3）三级房地产市场。
又称存量房地产市场.是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场.也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换.向其它单位或个人购买二手商品房属房地产三级市场转移。
三级市场转移需交的税费卖方应交的税费有:(1) 营业税：为售价的5％；（2）城建维护税：为售价为的0 05％;（3）印花税:为售价的005%；(4) 有所得的，单位须交所得额15％的单位所得税,个人须交20％的个人所得税;（5) 有增值的,须交增值额20%的土地增值费.买方应交的税费有：（1）印花税：为售价的005%;另每证贴花5元；(2) 登记费：为登记价的01％。
三、房地产的分类1、按使用权限分(住宅房70年(教育、科教、文化、卫生、体育等用地50年（商业、旅游、娱乐40年另外加油站、加气站用地20年超出使用年限的续期：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请,经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同,按规定支付地价款并更换土地权属证件。
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13. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、 中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为 低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为 高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度 超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超 过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室 内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。 14. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然 老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物 自竣工ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。 建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等 作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物， 一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与 空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、 水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 12. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等） 组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）； 砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构；空间结构等。 钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结 构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建 筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结 构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构 建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。
二、房地产估价
4.建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权 的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获 取国有土地使用权。 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍 卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有 土地使用权。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂 牌方式出让。 建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、 科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合 或其他用地为50年。 国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳 补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给 土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政 法规另有规定外，没有使用期限的限制。
砖混结构建筑：主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其 构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过 梁、屋架等横向构件，搁置在墙、柱上，承受并传递楼面荷载。其造价较低， 是我国目前建造量较大的建筑。但抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一 定的限制，其层高也受到限制。 砖木结构建筑：主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建 筑物,其结构构造可以由木结构(梁和柱)承重,砖石砌筑成围护墙.也可以采用砖 墙、砖柱承重的木屋架结构。古建筑、解放前建造的城镇民居、上世纪五、 六十年代的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑。 钢结构建筑：主要的承重构件采用钢材作为承重材料的建筑物称为钢结构 建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑 物，如体育馆、大剧院、大跨度的特种工业厂房等。
房地产评估基础知识
目
录
一、房地产的几个基本概念 二、房地产估价 三、房地产评估的基本方法 四、房地产抵押估价 五、常见用途房地产的估价 六、房地产评估基础资料
一、房地产的几个基本概念
1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三 者的综合体。 2.房地产的特征：不可移动；独一无二；寿命长久；供给有限；价 值量大；难以变现；用途多样；相互影响；易受限制；保值增值。 3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的 能力。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。 影响房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性；该房地产的 独立使用性；该房地产的价值大小；该房地产的可分割转让性；该房 地产的开发程度；该房地产的区位；该类房地产的市场状况。
5.建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比； 6.建筑控制高度：由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距 离； 7.容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即： 容积率 =总建筑面积/土地面积 8.绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即： 绿地率 =绿地面积/土地面积 9.土地单价：单位土地面积的土地价格，即： 土地单价 =土地总价/土地面积； 10.楼面地价：按照建筑面积均摊的土地价格； 楼面地价 =土地总价/总建筑面积； 由此可得出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下： 楼面地价 =土地单价/容积率 11. 建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物 即包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。