印象城项目分析
上海南翔印象城MEGA购物中心设计分享
上海南翔印象城MEGA购物中⼼设计分享⽉前我们曾分享2020下半年值得期待的购物中⼼ | ⽹红商场设计分享,其中备受瞩⽬的南翔印象城MEGA在8⽉底如约⽽⾄。
34万平⽶的体量、95%的招商率、90%的开业率的话题度，以及开业⾸⽇30万⼈次客流、2,500万销售额、开业第⼀周销售额及线上流量双双破亿的战绩，更使其成为后疫情时期的业内焦点。
下⼀个TOD商业样板？南翔印象城MEGA位于嘉定商圈，北临陈翔公路，东临沪嘉⾼速，南接真南路，西临嘉闵⾼架，属于上海虹桥交通综合枢纽“10分钟辐射区”，完全可以满⾜地铁通勤和⾃驾交通的潮汐⼈群消费需求，乃⾄覆盖长三⾓⼀体化的周边城市。
项⽬与轨道交通之间的天桥依托西上海的门户位置，进，联接上海市区，出，衔接昆⼭、太仓、苏州等地的重要过渡区域。
“轨道交通双⾸层+市内公交双站台”的⽴体交通，出站即达的便利，是西上海潮汐⼈群休闲购物，也是上海周边城市绝佳的中转站。
基于地理优势和交通便利，嘉定距离上海市区最近的南翔镇也成了⼀个“未来中⼼”的潜⼒股，吸引众多顶级开发商来此投资建设，区域住宅开发⾯积超过500万平⽅⽶，并规划30栋总部办公⼤楼，或将成为上海⾸个“近郊CBD”。
南翔印象城MEGA项⽬区位图国际⼤型城市不断外延的⼈⼝及消费趋势，让类似嘉定这样的新兴区域有了越来越不可估量的商业发展机会。
据官⽅统计数据显⽰，2018年嘉定区的社会消费品零售总额就超过了1200亿元。
⽽南翔印象城MEGA的出现，更是有望凭⼀⼰之⼒证实嘉定区亟待挖掘的巨⼤消费潜⼒，同时也将进⼀步稳固嘉定在西上海的商业领衔地位。
也因此，不少知名品牌和新兴品牌，都愿意跟随南翔印象城MEGA积极布局这⼀⽚区，率先抢占市场空⽩。
城市新中产、新兴家庭、新上海⼈⼈⼝基数毫⽆疑问是商业项⽬⽇常客流最基础的保障。
有数据统计显⽰，南翔印象城MEGA项⽬10km辐射范围内成熟消费群约200万+，5km核⼼商圈的常住⼈⼝则在100万左右，以此预测3km内的⾼依赖度活跃消费客群⼤概会有45万⼈次。
南通印象城方案-une
南通印象城NANTONG INCITY G R A N D O P E N I N G ——————Presented by UNE ——————策划理念Planning Concept创意发想Creative Settlement项目管理Project Management策划理念Planning Concept乐享「印」货BRAND BRICK每一个加入印象城的品牌、商家都有着同样的精神追求，那就是让生活更欢乐，让城市更活力，让世界更艺术。
趣玩成「印」CUSTOMER BRICK从亲子玩乐到潮流运动，来到这一欢购之城的每一位客人都成了让欢乐升级的景中之景，趣玩成瘾。
「印」在心鲜STAFF BRICK每一个印象城的员工都在不断吸收新的养分充实自我、不断发现潜能、不断寻找人们的内心需求、不断探索细微、不断自省自励。
分享共同梦想的每一个品牌、每一件货物构成了“有艺思”的印象城有着情感共鸣的每一个家庭、每一位客人构成了“有艺思”的印象城有着心鲜标签的每一个部门、每一位职员构成了“有艺思”的印象城THEME印象城•有艺思A r t I N C I T YSt art in Bricks印象城•有艺思A r t I N C I T YS t a r t i n B r i c k s［有艺思］－巧妙的露出艺术的标签、同时表现富有张力与活力的品牌智慧Art INCITY艺术印象城Start in Bricks－每一件艺术品都是由一笔一划构成的，最美的一笔来自于每一个你创意发想Creative Settlement视觉设计VISION-主KV-物料活动内容EVENT-艺起看-艺起玩-艺起赞活动流程RUNDOWN-开业典礼-开业活动视觉设计VISION-主KV-物料活动内容EVENT-艺起看-艺起玩-艺起赞活动流程RUNDOWN-开业典礼-开业活动Start in bricks，一个个简单的像素可以构成惊艳的画作；一个个1*1的乐高小方块可以搭建出奇幻的梦想，品牌、客户、员工都是搭起这座有艺思的印象城的元素，我们的活动主题元素与设计方向也将以乐高贯穿。
【西安印象城】项目介绍
商 业 市 场
高
商 品 档 次 定 位 低 小
高新商圈 曲江商圈 小寨商圈 经开商圈
钟楼商圈
长乐商圈
消费者年龄跨度
大
商圈面积及客流量分析：
钟楼商圈在商业面积和人流是最大的，而经开商圈则是最小的，商圈之间差异大。
商 业 市 场
300 250
105
120 100 80
50
28
200
150 100 50 0
西安商圈特点：核心商圈地位不可以替代，越靠近核心商圈商业成长迅速！
西安商业发展趋势综述
商 业 市 场
钟楼商圈为目前西安核心商圈，无论 是在规模、档次还是成熟度均领先其 他商圈，商圈之间的水平落差较大， 市场并未饱和、成熟。 商圈较为分散，较少出现以时尚为定
位的成熟中高端商业体，市场存有较
大空间发展。
西安近年对二环路、绕城高速公路、地铁等一批重要交通网络的改造和建设，大大改善了交通
状况，加速城市化进程，改变原有商业格局，促进商圈多元化、繁荣发展。
区域交通优势
未央距西安咸阳国际航空港32.8公里，距西安北站仅9公里 地铁1号线、2号线穿境而过。 区域内西安铁路北客站为亚洲最大的铁路客运站，随着全 国高速铁路网的逐步形成，将实现由西安1小时到宝鸡、2 小时到郑州、3小时到武汉、4小时抵北京、5小时到上海 的发展目标。
曲江 商圈
小寨 商圈
传统区域商业中心商圈如： 小寨（升级为城市级）、解放路、土 门、长乐路、电子城等商圈等升级改 造 开发建设商业中心 新兴商圈：西高新、曲江新区、北经 开区、大兴新区等新商圈不断兴起
按照规划，到2020年，西安市将形成“时尚购物在中心、消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。
印象城资料
宁波
西安
西安印象城位于未央路商圈未央区未央路与龙首十字东北角， 处于龙首商圈核心位置，临近未央区政府，出门即是龙首原地 铁站点。项目总建筑面积125,540平方米，商业楼层为B1-L5， 共有1373个停车位。西安印象城提供购物、休闲、娱乐、饮食 全方位一站式服务，以求打造一座“新都市主义”时尚购物中 心，向西安都市时尚生活的新地标看齐 项目由购物中心、写字楼、高端住宅三个板块组成，其中印象 城购物中心以青年时尚、家庭消费为目标客群，打造青山全家 庭无界购物中心，在刷新青山商业模式的同时，有效填补了区 域内主题购物的需求空白。
未开业
苏州
常熟
杭州古墩印象城购物中心是由深圳投资商用置业有限公司投资 杭州古墩 设立的、零售、地产开发管理商深圳商置商业咨询管理有限公 司在国内建造的大型旗舰购物中心。
西溪印象城，位于余杭区五常街道西溪湿地（洪园）五常大道 入口正对面，是一家时尚、潮流的中高端家庭型区域购物中 杭州西溪 心，一期建筑面积近20万平方米，将全面辐射留下、闲林、小 和山、老余杭一带的大量居住区。
武汉
成都
青岛
南通
印象城资料介绍 基础信息
位置： 苏州市现代大道1699号 总建筑面积： 136,705平方米 商业楼层： B1-F4 主力租户： 沃尔玛 停车位： 1000个 开业时间： 2009年9月 位置： 常熟市海虞南路88号 总出租面积： 83,361平方米 商业楼层： F1-F4 主力租户： 沃尔玛 停车位： 400个 开业时间： 2008年6月 位置： 杭州市西湖区古墩路588号 总建筑面积： 52,761平方米 商业楼层： B1-F4 主力租户： 沃尔玛 停车位： 300个 开业时间： 2010年1月 位置： 余杭区五常大道1号 总建筑面积： 146,515平方米 商业楼层： B1-F3 主力租户： 山姆会员店 停车位： 1,600个 位置：禅城区季华五路36号 总建筑面积： 106,700平方米 商业楼层： B1-F3 主力租户： 沃尔玛 停车位： 520个 开业时间： 2011年12月
经典商业-港汇广场苏州印象城南通中央商务区研究
南通中央商务区(CBD)
南通中央商务区(CBD)交通
位于工农南路以东， 园林路以西，崇川路 以南，啬园路以北。 四面沿街，交通极为 便利。紧邻南通市新 政府、南通大学新校 区。此地为南通传统 的旅游文化区，南面 约3公里为著名的旅游 胜地----狼山，以及江 南名园--啬园，东面以 濠河为界。为未来的 市中心区。
Cerruti188 1
业态组合B1-6F
楼层 B1 面积 5714 商户数 11 入住品牌 GIORDANO、联华超级生活馆、Quicsilver、FOX、APPLE SHOP、CHEVIGNON、 JACK & JONES、F1 TEAM OFFICIAL MERCHANDISE、ebase、肯德基、名店运 动城 i.t.、ARTINI、PINKO、Calvin Klein、HUGO BOSS、VERSACE、LONGCHAMP、 BALLY、PATRIZIA PEPE、Anna Sui、CERRUTI 1881、Verri Milano、 PAUL&SHARK、Ermenegildo Zegna、施华洛世奇、Miss Sixty PORTS、Costa Coffee、GUESS、G2000、格兰菲儿、AGATHA、 XOXO、Baby Jane、IZZUE、b+ab、mitu、GIORDANO LADIES、STELLA LUNA、JOY&PEACE、 满记甜品、BCBGirls、MNG、Scilla torigiani、Sisley、BENETTON、汉玉 工房、JESSICA、Liu.Jo、汉玉工房、LACOSTE、DYRBERG/KERN、G-STAR、 Calvin Klein Jeans、安娜丽斯、KUHLE、MEXX、[eni:d]、TINA GIA 天纳 吉儿、ANMANI、9 DIAMONDS、JOCKEY、ESPRIT/EDC ESPRIT、N.O.T.A.、 P.A.C、MAX STUDIO、Azona、GANT、琉璃工房、GALADAY、ELLE、DISSONA、 GILLIVO、安玛莉、OFUON、亚一金店、天美、JC COLLEZIONE、SENSE 1991、 CNE、AEE、LE SAUNDA、NINE WEST、Sole alliance、Millie's、AMEDA、 BATA、卡迪娜、Naughty Monkey、达芙妮、Sonatina、Hush Puppie、skap、 天美意、t.g.top gloria、ST&SAT、百丽、思加图
杭州金沙印象城考察报告
数据来源：边界猎手
德胜快速路
地铁1号线
金沙湖板块 （居住、商务、商业、政务）
高沙路站
金沙湖 3km
金沙印象城
高教园区（西区）板块
绕 城 高 速
4.2km
工业园区板块 4
项目基本情况
2019年10月10日
项目名称：金沙印象城 项目位置：金沙大道97号 项目体量：总建筑面积18.6万㎡，购物中心面积16.2万㎡项目业态 Nhomakorabea特色（L2）
Nike
主中庭
全棉时代
ID酷舞咖
次中庭
品牌：除了全棉时代城市点和NIKE Beacon 750 旗舰 店，其他品牌均比较一般；
公区、吊顶等硬件装修也比较一般较一楼有明显差距； 公区环境整体一般，相比之下卫生间的硬件及效果就明
显要比公区走廊要好很多；
12
项目业态及特色（B1）
超市进出口 方向
迪卡侬
迪卡侬在印象城算是绝对的主力店了，因项目 周边超 市集中1.5km范围内已有3家大型超市，所 以印象城 没有规划生活超市业态。
• 除主力店迪卡侬之外主要业态还是以餐饮美食 集市为
• 主（15家）其次是美容/护理（4家）； 为提高B1层的曝光率及吸引力，产品打造了“花 园 步梯”及“星空主题吊顶”，但实际视觉效果一般 。
杭州·下沙 金沙印象城项目考察报告
考察时间：2020年08月10日 作者说明：本篇为完整考察报告，带logo背景图已去掉，谢谢付费使用；
1
目录
CONTENTS
项目基本情况
1
2 项目业态及主题
3 项目运营及活动 4 项目产品及细节
2
项目区位
杭州金沙印象城:位于杭州下沙
综合体上盖住宅的设计探讨——以未央印象城住宅设计为例
综合体上盖住宅的设计探讨——以未央印象城住宅设计为例摘要：随着时代的发展，综合体上盖住宅项目的比重越来越多，具有其特殊性及挑战性。
本文以的结合工程实践的回顾，对综合体上盖住宅项目加以分析总结。
关键词：综合体上盖住宅；未央印象城；制约条件一、时代背景由于城市综合体内的酒店、商场可长期持有的特性，城市综合体的开发投资回报高于纯住宅项目，更可让开发商长期获利。
再加上在当前银行对商业地产只提供短期贷款的前提下，公寓和写字楼是可以出售的，开发商完全可以通过出售这些可售物业迅速回笼资金，以支持酒店和商场的运营，因而城市综合体成了当前商业地产开发的主流模式。
城市综合体选址位置多为有人流和消费基础，交通便利的城市核心区。
而该区域往往是有大量居民的老城区。
由于用地条件及开发强度的制约，开发商通常通过在综合体上盖住宅即回迁房，解决原居民的赔偿问题。
综合体上盖住宅已成为城市综合体设计的重要课题之一。
二、问题和挑战面对越来越多的综合体上盖住宅项目，我们意识到它与单纯住宅设计相比到存在不少特点。
（一）高密度。
综合体上盖住宅项目往往意味着高密度，其日照及卫生间距较难满足；户型设计难度较大，难以保证每个套型朝向的均好性，往往造成少数住宅的朝向、采光、通风较差。
（二）统一考虑。
设备管道等基础及配套设施需要与商业、酒店等统一安考虑。
而纯住宅设计通常分期建设，可根据场状况调整后续的设计。
（三）得房率相对较低。
由于上部住宅的交通空间不可避免地需要穿过底层商业空间。
每户公摊面积较多，得房率，相对较低。
（四）公共交往空间不足纯住宅的公共交往空间，是小区环境与规划结构的结合，具有较大的设计空间。
综合体上盖住宅项目由于场地的限制，屋顶花园往往是最大的公共交往空间。
（五）结构相对复杂。
为了满足裙房商业空间的要求，往往需将上部住宅的剪力墙结构转换为框架柱结构。
由于综合体中裙房层数通常在4层以上，因此转换层通常设在4层以上，建筑需作高位转换（注：对于带转换层的结构，转换层位置高度是影响其抗震性能的主要因素之一，转换层位置越高，转换层上、下层间位移角及内力突变越明显，需要结构采取相应措施越复杂）。
常熟印象城调查报告V3
交通情况
街、元和路、环城路和花 琴湖路、新世纪大道、三 园浜路等主要街道 ； 环路、青墩塘路、富春江 市中心公交线路辐射于 路、沙家浜路、东南大道 纵横交错。 全区境内，区域交通便捷。 距离方塔街步行仅为10 分多钟，又紧靠常熟市政 府和虞山镇镇政府。 片区内社会资源丰富， 片区内工业经济发达， 名胜古迹众多，是一个典 服务设施齐全，人居环境 型的老城区和古城标志地。 优美。拥有市50强企业， 方塔管理区商贸兴旺， 如：江苏梦兰集团、江苏 琴湖集团； 是常熟市较为成熟的商圈。 管理区内拥有华联商厦、 拥有集景观、商业于一 第一百货、百盛商场和华 体的方塔东街，有全市大 地百货等大型商业服务网 型购物中心大润发超市、 点。 印象城和五星电器大卖场 等。
交通便利：204国道、 通港路、黄河路、长江 路、新世纪大道贯穿全 境； 区域内正处于不断扩 张和完善的过程，道路 交通不断改造，到周边 城市更为便捷。
枫林路、珠江路，长江
路、黄河路、204国道样 板段等景观大道穿越其间。 交通便捷：市政府公交 线路辐射整个市城区。
区域内工业发达，拥有 区域内工业园区基础设
•位于中国经济最活跃的区域——上海经济圈中心 ； •2008年常熟GDP总量为1150.02亿，在全国县级市中排名第四； •08年常熟市总户籍人口约106.5万，全市财政收入完成162.79亿； •居民储蓄存款554.57亿元，城镇人均可支配收入为24602元
14
区域发展现状与前景
常熟地理位置优越，处于上海经济圈的中心，东倚上海，南接苏州，西邻无
深访实施
深访总结 调查执行 访问员培训 现有顾客定量调查 商圈居民定量调查 数据录入与报告撰写 数据录入与处理 报告撰写 报告提交
常熟印象城
本报告是严格保密的。
案例参考 常熟印象城——品牌借鉴
项目业态及品牌组合：4F 典型品牌举面积例：
典型租户 外婆菜 布衣寒舍 面积（㎡· 套 内建筑面积） 1243 413
本报告是严格保密的。
案例参考 常熟印象城——品牌借鉴
本报告是严格保密的。
案例参考 常熟印象城——品牌借鉴
本报告是严格保密的。
侨福芳草地业态配比
精品购物和餐饮娱乐成为整个购物中心主要
构成品牌，此外，也包含部分奢侈品和艺术 类生活品牌，且占据较好位置； 品牌多为时尚类、艺术类中高端品牌，多为 在国内较少的欧美稀缺品牌，顶级奢侈品品 牌较少； 主力店包含： i.t. ，梵克雅宝，好食城，卢米
10% 2% 1% 7%
本报告是严格保密的。
项目业态及品牌组合：1F
典型品牌举面积例：
典型租户 C&A
面积（㎡· 套 内建筑面积）
1442
VERO MODA
ONLY
285
296
OCHIRLY
SEPHORA 屈臣氏 韩林烧烤
152
302 267 417
本报告是严格保密的。
案例参考 常熟印象城——品牌借鉴
项目业态及品牌组合：2F 典型品牌举面积例：
典型租户 JACK JONES 面积（㎡· 套 内建筑面积） 289
铂悦酒家
大地影院 威尔仕健身
1323
1285 1033
本报告是严格保密的。
案例参考 常熟印象城——品牌借鉴
项目业态及品牌组合：3F 典型品牌举面积例：
典型租户 Wal—Mart 迪诺 红黄蓝早教 面积（㎡· 套 内建筑面积） 15000 1566 15号中银大厦11-12层 新浪微博：同致行地产顾问
西溪印象城
深国投商用置业有限公司（主打三个品牌印象城、新一城、深国投广场； 定位： 杭州已开业印象城2家） 美国凯里森（荣获2009-2010中国购物中心设计创新奖） 占地面积：
中档区域型家庭购物中心 130亩 一期：17.3万平方 二期：4万平方
工期：2009年初-2010年（筑面积： 招商团队组建：2011年（竣工前1.5年）
周边环境：
人流量统计：
1.周一---周四：2万人/天 2.周五：2.5---3万人/天 3.周末/节假日：5---6万人/天
1.逗留时间长； 2.一站式消费； 3.家庭式消费； 1.亲民、好逛； 2.突显娱乐、餐饮； 3.餐饮、娱乐、零售比例：1:1:1 1.每层均设有停车场，增加消费者可达便利性； 2.长条型架构，中间一条主道，弧形设计，店铺易看易找； 3.春、夏、秋、冬四中庭设计，别致独特.增强愉悦性； 4.业态丰富、受众广泛：卖场与零售、休闲于商务、儿童与成人、餐饮与影音、应有 尽有；
业态布局
B1层
B1层品牌组合：山姆会员店、曼诺莎、尊和名品、一席地、casa miel 、咬不得、青转餐厅
业态布局
BM层
BM层品牌组合：coco奶茶、mumu teapresso、艾薯、ICEASON、顺电、LEXON、LN、周大生、酷乐潮玩、UMON、 美珍香、优之良品、渔火东海面点、DQ、摩堤工坊、干锅居、老娘舅、Pizzahut、玩转烤肉、太兴、Ani plaza、 7°银匠、瞬间、启路生活馆、老凤祥、中国黄金、屈臣氏、黛拉美甲、海伦美甲、宝岛眼镜、readTalk、阿香 米线、食其家、味千拉面、KFC
人流特点：
业态特点：
购物体验：
租金水平
租金水平
租金单位：元/㎡/月 （按实际面积计租） 西溪印象城 古墩印象城
杭州金沙印象城临地铁与浅基础民宅的深基坑设计施工技术交流
两侧相向施工，在中间相交处，三轴设备移机至最西侧
追赶TRD施工，从而错开施工，缩短施工工期。
三、 解决方案及主要施工技术
TRD从西向东施工，三轴搅拌桩从东向西施工
三、 解决方案及主要施工技术
TRD和三轴搅拌桩在中间相遇
三、 解决方案及主要施工技术
TRD继续向东施工，三轴移机至西侧追赶TRD施工
ZC 1-
ZC
ZC
1
11
ZC1-2
ZC12
ZC1-2
L
YD
L2
ZC1 -
2
ZC1-2
-1 ZC 1 ZC 11
ZC1-2
L
YDL 2
YDL2
ZC
K
YDL2
ZC 1-
11
1
ZC12
ZC1-2
ZC1-2
ZC1-2
ZC1-2
K
-1
ZC1-2
ZC 1
J
YDL2
ZC
ZC 1-
11
1
ZC1-2
ZC1-2
J
YDL2
三、 解决方案及主要施工技术
下
坑 坡 道 措 施 图
1
三、 解决方案及主要施工技术
下
坑 坡 道 措 施 图
2
三、 解决方案及主要施工技术
下
坑 坡 道 措 施 图
3
三、 解决方案及主要施工技术 5、合理组织施工措施
基坑北侧支护为TRD+三轴+地连墙+三轴，在地连墙
施工前需完成TRD和三轴施工，TRD和三轴都是大型设 备，占地面积大，且此处的三道工序为关键工序，需合 理组织提前施工，故采用大型设备相向行走与跳尾追向 式双侧止水帷幕施工技术，即三轴和TRD分别从东、西
印象城项目分析
Rental per NLA per month incl Anchor Tenant (RMB/sqm/mth)
38
90
70
102
92
178
177
176
170
298
73
147
105
第*2二0十0三9页年，共九44月页。*
苏州—总平面图
第*二20十0四9页年，共九44月页。*
苏州—B1平面图
WM: 19,426 ㎡
第*二2十0八09页年，共九44月页。*
苏州—L4平面图
Best Buy
呷哺 呷哺
外婆家
嘉禾影院: 4,529 ㎡
英派斯
其他商铺（17/ 9,639㎡）：服装（2）/ 餐饮（6）/ 娱乐（1） / 其他（3） 第*二2十0九09页年，共九44月页*。
苏州—设计特点
• 两面临河，景观较好； • 将出租车的上下客点设在后区，有利于带动后区的人流； • 一层很多次主力租户设计为一通二； • 店铺面积大，适合大品牌的店铺；
项目概述
1
*2第0一0页9，年共4九4页月。 *
背景介绍
32.5%
Morgan Stanley
35%
SCP
32.5%
Simon
常熟
郑州
苏州
杭州
合肥
已开业
预计09年开业
*2第0二0页9，年共4九4页月。 *
在建项目
主力租户列表
*第20三0页9，年共九44页月。 *
郑州 Incity
4
*第2四0页0，9共年4九4页月。 *
杭州—业态收入分析
第*2三0十0五9页年，共九44月页。*
杭州—楼层收入分析
印象城项目分析课件
年轻家庭
印象城项目也针对年轻家庭，提 供适合家庭生活的空间和设施， 满足他们对子女教育和生活品质
的需求。
投资客
印象城项目还吸引了一部分投资 客，他们看重项目的潜力和未来
升值空间。
竞争对手分析
万科
万科作为国内领先的房地产开发商，拥有较强的品牌影响力和资 源整合能力，是印象城的主要竞争对手。
碧桂园
碧桂园在三四线城市拥有较高的市场占有率，其产品线丰富，覆盖 各类人群的需求。
年均收益
印象城项目建成后的年均收益，主要来源于票务收入、商品销售收 入和活动收入。
投资回报期
是指从开始投资到获得投资回报所需的时间，由初始投资与项目总收 益决定。
06
风险评估与对策
市场风险
市场竞争
市场竞争激烈，需要分析市场需求、竞争对手情况，制定合理的 市场定位和竞争策略。
消费者需求变化
消费者需求变化对市场风险有较大影响，需要密切关注市场动态， 及时调整产品和服务。
绿地
绿地作为老牌的房地产开发商，拥有较强的土地储备和开发能力， 其在高端住宅和商业地产领域与印象城存在竞争关系。
03
建筑规划与设计
建筑风格与特色
现代简约风格
印象城项目采用了现代简约的建筑风 格，注重流线型的设计和简洁的外观 ，体现了现代都市的时尚与大气。
地域特色
在建筑设计中，印象城融入了当地的 地域特色，如采用地方特色的建筑材 料、结合传统文化元素等，使建筑既 有现代感，又不失传统韵味。
土地政策
土地政策对项目用地的影响较大，需要对土地政 策进行深入分析，确保项目用地的合法性和稳定 性。
建设风险
建设成本
建设成本是项目成功的 关键因素之一，需要全 面考虑建设成本的变化 情况，以及可能出现的 成本超支问题。
苏州园区印象城商业广场项目专题研究
改进建议
• • 1、对沃尔玛超市的运营能力进行细致的考察，并通过多方的努力里增加沃尔 玛的人气和营业额，毕竟需要广场来带动超市人气有些本末倒置。 2、因为广场内电动扶梯过多，容易扰乱消费者的逛街线路，导致部分区域成 为盲点，因此要对广场内的人流动线进行适度的引导，并对那些盲点区域进 行新的定位规划，扫除不必要的死角。 3、机动停车位区域适当减少，将其改造拿来经营商铺，增加广场内的业态种 类和商品类别的同时也可增加运营方的营收。 4、增加广场的班车线路和时间段，免费午餐巴士运营很成功，但其覆盖的时 间段和区域都比较少，在广场的培育阶段，增加广场的知名度，让消费者了 解述职本市场才是首要任务。
• •
机 动 车 位 数 量 充 足
塑宽 造阔 一公 流共 购空 物间 环， 境
联 合 促主 销力 广店 告频 活繁 动举 办
印象城目前经营情况
• 印象城的餐饮业经营情况相对市场内部的其他业态的要好得多。这可能和印象城周边 的餐饮分布格局有关（印象城近距离周围没有像样的饮食场），且其餐饮定位为中端 消费以及中餐和西餐各占一半，有效地满足了消费者的餐饮需求。 沃尔玛超市出现奇怪的水土不服现象，中午时分其40几个结账通道只开通了1/7。而且 购物人群多集中在鲜货果蔬区，表明多为附近居民为满足厨房冰箱而前来采购。这应 该是东环市场激烈的超市竞争所致，毕竟在窄窄的东环和苏家杭高速之间就拥有欧尚、 大润发、家乐福、沃尔玛等大型超市，竞争程度可想而知。 对整个商场的人群进行分析，一楼和三楼童装店的消费者较多，二楼的大众化消费反 而受到冷落，想必印象城的差异化还没有做足，毕竟对艾格、江南布衣、ESPIRT档次 类别有需求的消费者有更好的去处。 印象城运营方正计划对广场内的部分商家进行调整，来提升广场的质量，调整原则之 一就是引进各行各业更有名气的品牌商家，换掉一般品牌商家。
上海南翔印象城考察学习报告
屋顶景观
观景露台
儿童游乐场
体育公园
通过增加退台屋顶花园（包括儿童游乐场、体育公园、观景露台）的功能设计，巧妙的 将不利因素（建筑退台）转化为对运营有利的商业空间，提升项目的商业价值。
立体景观
建筑东立面：垂直绿化
室内中庭：热带植物园
通过立体绿化设计，包括建筑外立面垂直绿化和植物园设计，将绿色建筑概念引入商业项目， 创造让消费者能够体验和感知的绿色健康空间体验，为项目增加特色和亮点。
室内小品
商场中庭结合艺术顾问，设置符合中庭主题的艺术装置，并结合商户，增加营业面积，在儿童区域设置儿童专用卫生间，提升客户的好感度。
母婴室
在原本的人性化设施基础上，增加体验感及舒适性，母婴室空间相对其他商场的配置面积大，并且考虑了父 亲带儿童进入母婴室的需求，满足当代市场的需求及趋势。
生命线设施暴露，且整齐 摆放，也依然美观。
室内装饰元素
室内较多出现菱形、三角 形元素，呼应了千纸鹤的 折纸概念。
中庭
室内设置多个中庭，每个 中庭空间均具有不同的特 色，可以汇聚人气。
景观主题 注重情景打造，加深给人印象的同时，便于商场的方向导示。
热带雨林
将商场人流较少的转角，结合建筑中庭主题”觅境森林”，打造室内热带森林空间，并且注重室内的微环境（温度、 湿度、光照、空气等），将商业价值较低的区域通过场景打造，反而成为设计亮点，吸引人流。
项目考察收获 中庭
吃透交通资源：项目研究日本的TOD商业案例，充分利用11号线陈 翔路站这一资源，参考日本大阪等多地的商业地标，将购物中心场 景化（如多个中庭、内部的多处景观设计、天空跑道等），并且提 出了双首层的概念。
项目鸟瞰图
项目考察收获
屋顶仙鹤雕塑
项目管理-西安印象城-项目介绍
政企商务人群
旅游休闲客群
消
费
客
群
前瞻设计 时尚与建筑的完美结合
建 筑 特 色
未央印象城癿建筑设计富有前瞻性，追求商业不建筑美学癿完美结合，凸显时尚感和缤纷感。 重点关注首层细节癿精致设计，尤其是消费者直接接触癿区域，例如商业门面、出入口，通
迆景观和特殊灯效癿结合，让环境充满生机和活力。 外立面主要为石材和金屎板、玱璃，材质细腻精致，对比强烈，色彩柔和，整体感强，使建
公交线路：36、37、336、600、107、228等多达40条公交线路，贯穿市内主要繁华区域。
未 央
未央区——新发展 新中枢 全城活跃动线 百万人流
商
圈
印象城周边人口密集—步行15 分钟约 9 万多户居民，人口统计 33 万人
区域辐射人口预估统计：约60-80万人
印象城---新地标 新生活中心 日客流迉百万
ZARA、H&M、ARMANI JEANS、CK JEANS、Sephora、 UNIQLO、MUJI等。
品 牌
国际文城 西安双脉中心
皇城文脉+城市中轴主劢脉 得天独厚
未央商圈
大明宫遗址
钟楼商圈 龙脉中轴
印象城位亍大明宫规划区内未央路，位亍西安主城
地
区北部中轴路上。南侧为龙首路，东侧为大明宫遗
段
社会消费品零 售总额 （亿元）
2,236.06
城镇居民人均可 支配收入(元)
29,982
住宅价格水平 （元/㎡）
6578
固定资产投资额 (亿元） 房地产投资总额 (亿元）
4243.43 1281，90
2012年我国GDP增长7.8%， 创13年新低。 2012陕西GDP同比增长12.9% ，增速位列全国第五，较上一年排名提前一位。
印象城可行性研究报告
印象城可行性研究报告一、项目背景近年来，随着城市化进程的加快和居民消费水平的提高，城市中商业综合体的兴起成为了热门话题。
在这个背景下，印象城商业综合体应运而生。
印象城致力于打造“美好智慧生活”为愿景，依托科技、文化、艺术和创意融合，以创新产品、创新服务、创新体验为核心，打造新商业模式。
印象城项目由合作方A发起，拟在某市区进行占地约100亩的商业综合体建设。
该项目的投资总额约为20亿元，预计建成后可吸引当地居民及周边地区消费者，为当地经济带来巨大的商业价值。
因此，为对印象城项目进行可行性研究，我公司应邀承担了本次印象城商业综合体项目的可行性研究任务，希望通过深入的调研与分析，评估项目的可行性，为项目最终的决策提供参考。
二、项目市场分析1. 行业市场分析商业综合体是近年来兴起的一种城市商业形态，是城市商业发展的重要形式之一。
随着城市化进程的加快，以及人们生活水平的提高，商业综合体的需求日益增加。
市场规模逐渐扩大，行业形态也日趋多样。
目前，商业综合体的投资运营商以地产开发商和商业地产运营商为主。
2. 项目市场需求印象城商业综合体项目位于具有广阔的市场需求潜力的城市区域，周边居民规模庞大，具有消费能力的中高端人群较为集中，商业消费需求旺盛。
加之该项目融合了科技、文化、艺术和创意，符合当下消费者对于生活质量需求的追求，因此在市场上具有较强的吸引力。
3. 竞争对手分析在当地商业综合体领域，已有一些具有一定规模和品牌的商业综合体项目，这些项目具有一定影响力和市场份额，形成了一定的竞争格局。
因此，印象城商业综合体项目需要具备较强的竞争力，以吸引和留住消费者。
三、项目可行性分析1. 技术可行性印象城商业综合体项目拟借助科技、文化、艺术和创意等手段，打造全新的商业体验。
在建设过程中，相关技术手段的应用需要保证其稳定性和实用性，确保项目的后续运营和持续发展。
2. 经济可行性项目的投资规模较大，对于项目的经济效益有较高的要求。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
Total NLA (sqm)
Rental per NLA per month excl Anchor Tenant (RMB/sqm/mth)
Rental per NLA per month incl Anchor Tenant (RMB/sqm/mth)
L4 (A) L4 L3 L2 L1（CapitaLand-CRCT) • Newmart百货 • Grand Shanghai City • 百盛 • 丹尼斯百货 • 大商百货
*2009年九月*
郑州—项目概述
*2009年九月*
郑州—业态分布（GLA/保底租金）
*2009年九月*
郑州--业态收入分析
*2009年九月*
郑州—楼层收入分析
NO. of Tentants
Total NLA (sqm)
Rental per NLA per month Rental per NLA per month
excl Anchor Tenant
incl Anchor Tenant
(RMB/sqm/mth)
(RMB/sqm/mth)
• 项目四面临路，在三面设置了四个出入口，因此一层临通道或出入 口的铺位较多；
• WM设置在负一和负二层； • 公共区域的共享空间较大，视觉效果好； • 垂直交通工具充足； • 店铺面积大，适合大品牌的店铺； • 边角位置设置次主力租户； • 柱距9米，减少了结构面积，增加了店铺划分的灵活性； • 三层部分消防通道也出租给租户； • 一层主要租户设计为一通二。
*2009年九月*
郑州—B1平面图
WM: 8,650 ㎡
其他商铺（12/ 722 ㎡）：服装（4）/ 鞋包（3）/ 珠宝饰品（3）/ 电子（1）/ 其他（1） 主要品牌：皮尔卡丹、骆驼/ 达芙妮、马连奴/ 周大生/ 中国移动
*2009年九月*
郑州—L1平面图
Only/Vero moda/Jack &
INCITY 印象城项目分析
1
*2009年九月*
项目概述
2
*2009年九月*
背景介绍
32.5%
Morgan Stanley
35%
SCP
32.5%
Simon
常熟
郑州
苏州
杭州
合肥
已开业
预计09年开业
*2009年九月*
在建项目
主力租户列表
*2009年九月*
郑州 Incity
5
*2009年九月*
郑州—地理位置
Jones
Ochirly
Belle
WM: 525 ㎡
Asobio
ST & SAT
C&A
Sephora
其他商铺（26/ 4,846㎡ ）：服装（15）/ 鞋（2）/ 美容（3）/ 手表（2）/餐饮（1）/ 其他（3） *2009年九月*
郑州—L2平面图
JNBY
PPT
Lachapelle
Only/Vero moda/Jack &
主要品牌：麦当劳、真功夫/ 流星站/ 中国联通/ 特步 *2009年九月*
苏州—L1平面图
C&A H&M
Powerl and
Promod
Mango
ZARA
KFC
恒孚 珠宝
Uniqlo
Nike 360
Sephora
Only/Vero moda/Jack &
Jones
Asobio
味千 拉面 Papa Jone’s
其他商铺（16 / 4,933㎡ ）：服装（11）/ 鞋包（3）/ 美发（1）/儿童（1） *2009年九月*
郑州—L4平面图
中影: 758 ㎡
呷哺 呷哺 绿茵阁
西湖春天
土大力
Papa Jone’s
Hai Lin BBQ
其他商铺（12/ 4,652㎡ ）：餐饮（12） *2009年九月*
郑州—设计特点
Jones
Crocs
Basic House
Top Sport
C&A
其他商铺（16/ 3,858㎡ ）：服装（10）/ 鞋（1）/ 运动（1）/珠宝饰品（2）/ 其他（2） *2009年九月*
郑州—L3平面图
中影: 3,758 ㎡
In Base
Giordano/BALENO/URBAN S&K/
I.P.ebase/CARDANRO UNISEX
Jones
Me & City
Belle
嘉旺茶 餐厅
其他商铺（24/ 10,112㎡）：服装（18）/ 餐饮（2）/ 鞋（2） / 其他（2） *2009年九月*
苏州—L3平面图
Best Buy
MUJI
美联国际 英语
小吕宋
Sport 100
Mother care
嘉禾影院: 2,472 ㎡
Fly High
1,716
17
14,168
27
12,502
24
10,159
37
10,837
30
21,798
38
90
70
102
92
178
177
176
170
298
73
Sub-Total
135
71,254
147
105
*2009年九月*
苏州—总平面图
*2009年九月*
苏州—B1平面图
WM: 19,426 ㎡
其他商铺（29/ 2,372㎡）：餐饮（9）/ 服装（5）/ 珠宝饰品（3）/ 电子（2）/ 鞋包（3）/ 运动（1）/ 其他（6）
金宝贝
其他商铺（26/ 10,030㎡）：服装（4）/ 儿童（9）/娱乐（1）/ 运动（1）/ 电器（2） / 餐饮（2）/其他（5）
*2009年九月*
*2009年九月*
苏州 Incity
19
*2009年九月*
苏州—地理位置
现存主要竞争对手：
• 欧尚超市 • 天虹百货
*2009年九月*
苏州—项目概述
*2009年九月*
苏州—业态分布（GLA/保底租金）
*2009年九月*
苏州—业态收入分析
*2009年九月*
苏州—楼层收入分析
No of Shops
L4
13 5,390
85
78
L3
18 8,680
180
117
L2
18 4,791
129
129
L1
28 4,470
256
235
B1
12 9,357
395
65
B2
1 10,363
-
38
Sub-Total
90 43,125
174
98
*2009年九月*
郑州—总平面图
*2009年九月*
郑州—B2平面图
WM: 10,363 ㎡
一茶 一坐
星巴克
其他商铺（37/ 10,233㎡）：服装（17）/ 餐饮（10）/ 美容（2）/ 珠宝饰品（2）/ 包（1）/ 运动（1）/ 其他（4）
*2009年九月*
苏州—L2平面图
C&A
Etam
Next
Lachapelle
Uniqlo
H&M
ZARA
Manning
JNBY
Only/Vero moda/Jack &