封闭阳台是业主专有支配权的正当行使
部分业主要随意封闭阳台怎么办
部分业主要任凭封闭阳台怎么办xx某大厦入伙前，物业管理处的工作人员多次到现场考察，综合考虑各种因素，并听取关于方面建议或建议或意见，做出了“主阳台允许用白铝材、白玻璃、统一规格平开窗封闭”的规定。
可一入伙，这一规定就遭到了部分业主的质疑，他们提出许多不同的理由，要求依照自己的思路来封闭阳台。
有些业主听了管理处的说明，了解管理处的初衷是为了保持大厦外观的统一，也就快乐地接受了。
可仍有部分固执己见，甚至成群结伙，一天几次地到管理处来横加指责，闹得沸沸扬扬。
在这种情形下，管理处先用了个“缓兵之计”。
向有意向向见的业主说明，管理处的方案可以马上做进一步论证，看能否为大多数业主所认同，但在未做最后确定前，各自的方案也不要急于实施。
把他们暂且稳定下来之后，管理处做了一个调查，发觉持有异议的业主只有二十多户，并不占多数。
只是因为他们都是沙头角本地居民，互相熟悉，简单连成一气。
有了这个底数后，管理处原来可以强制要求这部分业主执行既定的封闭阳台的规定，但还是希望能说服他们，让他们自觉自愿地去执行（这个思路对头，尽管强按牛头也能喝水，但难免结怨）。
于是，确定来个“各个突破”。
比如X楼X座的谢先生，是盐田港集团公司的高级职员，他们公司几位同事都是东和大厦的业主，都不认同管理处的阳台封闭方案。
有一天晚上，他到管理处咨询办理装修手续的问题，趁这机会，主管工作人员与他进行了两个小时的长谈，从管理处制订方案的动身点到这个方案的优点，再通过比较指出他们那个方案的弊端，最后他心悦诚服地接受了管理处的方案，然后他又说服了自己的几位同事（拨亮一盏灯，照亮一大片）。
就这样针对利用业主的不同特点进一步做说服动职工或职工或员工作，渐渐地规定执行起来顺当多了。
期间，也有极个别业主是横竖不听，不管管理处如何作说明，还是自行其事，甚至扬言“我就不按统一规定封窗，你们能拿我怎么样？”。
对此，管理处态度上还是和和气气，但管理上寸步不让，把《业主公约》和物业管理法规资料文件资料资料文件汇编送到他面前，让他自己了解和体会应当如何去做（送法上门，应当说也是一种服务），然后再给他发去限期整改通知单，最后他只得依照规定推倒重来。
业主自行封闭阳台,物业公司能否作为原告起诉的案例
业主自行封闭阳台，物业公司能否作为原告起诉的案例业主自行封闭阳台，物业公司能否作为原告起诉的案例提要：律师说法]我们知道，业主在购买房屋后，对自己所购的房屋就享有一种不动产物权，即建筑物区分所有权，也就业主自行封闭阳台，物业公司能否作为原告起诉的案例2004年2月，张先生与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：开发商于2005年1月前交付房屋（用途为住宅），该商品房阳台为封闭式。
然而，张先生于2005年1月与开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋前后阳台并未封闭，只是在阳台外围构筑了一些铁栏杆。
此后，张先生多次就阳台问题与开发商及开发商委托的前期物业管理公司进行交涉，在交涉无果的情况下，张先生便自行将阳台封闭。
该物业管理公司向律师咨询：能否以张先生的行为违反相关物业管理协议，擅自装修，严重影响小区整体外立面的统一与观瞻，妨碍正常物业管理为由将其起诉至法院？[律师说法]我们知道，业主在购买房屋后，对自己所购的房屋就享有一种不动产物权，即建筑物区分所有权，也就是业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
由于所有权是一种支配权、绝对权和对世权，因此业主在对其建筑物专有部分行使所有权时，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，就可以自由行使之。
但如果业主在自己的房屋乱搭乱建或装修产生如下后果：1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工计划；2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的权益；3、影响其他单位或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果，权利受到侵害的业主或相关利害关系人可以对其提起民事诉讼。
那么，具体到本案，物业管理公司是否属于相关利害关系人，张先生的行为又是否损害了物业管理公司的合法权益呢？按目前通行的说法，个别业主自行封闭阳台的行为并没有损害物业管理公司的合法权益。
上海业主封闭自家观景阳台被物业告上法庭案例
上海业主封闭自家观景阳台被物业告上法庭案例沪上的很多高档住宅都带有景观阳台。
但景观阳台究竟该如何使用？买下房子后业主是否可以自由处置自家的景观阳台？上海市某幢商品房5位业主因擅自封闭自家景观阳台，被物业公司告上法庭。
日前，静安法院一审判决，5户小区业主拆除其原先封闭景观阳台的玻璃。
3年前，购置了上海市万航渡路某幢商品房大楼物业的业主，与房产开发商签订了《上海市商品房预售合同》。
该合同附件五约定，应遵守该物业管理公约和《前期物业管理服务合同》的一切条款。
入住的业主还与房产商订立了一份《物业管理服务公约》，该公约约定，除非得到管理者事先书面同意，不得在土地及物业任何部分装置或竖立任何招牌，不得以任何形式影响或改变物业的外观。
2001年4月1日起，上实物业管理（上海）有限公司受房产商的委托，对该小区进行前期物业管理。
今年3月31日，该物业公司与该小区的业主委员会签订了《小区物业管理服务合同》。
自2001年5月至2002年12月间，该小区的一些业主用无框玻璃封闭了自家的景观阳台。
今年5月24日，该小区的业主委员会向全体小区业主发出公告，就“是否封闭景观阳台”进行了全体业主代表表决。
根据表决的结果，业主委员会决定维持原业主公约中不允许封闭阳台的约定，请广大业主自觉遵守。
同日，小区业主委员会还致函物业公司，要求物业公司采取措施拆除阳台封闭物。
6月下旬，上实物业管理（上海）有限公司分别对6户业主提出起诉（后对其中1户作了撤诉），称这些业主违反了购房时签署的《物业管理服务公约》和《承诺书》，未经允许擅自对景观阳台实施封闭，损害了小区景观和全体业主利益，要求这些业主拆除封闭玻璃。
被告上法庭的5户业主则认为，物业公司是受业主委员会委托，为小区提供物业管理服务的机构，其本身不具备诉讼主体资格。
若认为所封闭景观阳台的行为损害的是全体业主的利益，也应当由业主委员会来提起诉讼。
他们还强调，小区《物业管理服务公约》是业主与房产开发商所签订，物业公司并未参与该公约的签订，物业公司无权行使该公约所赋予的权利。
封闭阳台的处理方法
封闭阳台的处理方法2010年，我在某小区购买了一套房屋。
交房时，物业公司要求我们业主在他们事先拟定好的物业管理公约上签了字，其中有一条约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变里面。
”我入住后发现，由于我的房屋紧临马路，噪声大、灰尘多，我想在阳台上加装无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。
但物业公司知道我要加装玻璃窗时，出面阻止我，说是影响整个小区的外形美观，不许我加装。
请问，我与物业公司签订的物业管理公约中不得封闭阳台的内容是否有效？我是否有权安装玻璃窗？杨礼生律师解答：首先，根据我国《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。
阳台属于整套房屋的一部分，专属于你个人独立使用，因此你对阳台享有专有所有权。
除法律另有限制外，所有权人对其专有部分可以自由使用、收益、处分。
因此，你有权封闭自家阳台。
其次，根据我国《合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
物业公司通过其单方提供的为重复使用而预先拟定的物业管理公约，提出不得封闭阳台的条款，该条款内容未与房屋业主协商，亦不属于业主大会的决定或业主委员会的授权，显然属于格式条款。
而根据该法第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
显然，物业公司在其提供的物业管理公约中提出不得封闭阳台的条款，排除了你作为物业专有所有权人的主要权利，应属无效。
最后，你封闭阳台也应考虑尽量保护建筑物和小区的整体美观，封闭阳台虽然是你的正当权利，但你对阳台加以封闭，不可避免地会对建筑物和小区的整体和谐造成一定的影响。
因此，为了提升小区的整体品位，你也应顾及建筑物和小区的整体外形美观。
所以，你采用加装无色、无边框、平推开合式的玻璃窗的做法是可取的。
阳台封闭管理制度最新
一、总则1. 为规范阳台封闭管理，维护建筑物外观和居民生活环境，特制定本管理制度。
2. 本管理制度适用于所有具有阳台封闭设施的住宅小区或住宅楼。
3. 本制度要贯彻执行居民自治、物业管理与政府监管相结合的原则，保障居民合法权益。
同时，也要加强阳台封闭设施的安全管理，确保居民生命财产安全。
4. 物业公司要对阳台封闭设施进行定期检查并进行维护，保证设施的正常使用。
二、封闭阳台范围1. 封闭阳台指的是在原有阳台外面增加围墙、窗户以及屋顶等设施，改变原有建筑结构，增加面积并封闭阳台的行为。
2. 未经审批，并且未取得相应合法手续的封闭阳台行为，将被视为违法行为。
3. 封闭阳台的设施必须符合国家规定的建筑标准和要求，采用防火、防水、防盗等安全措施，并经过相关部门的验收合格方可使用。
三、封闭阳台管理1. 封闭阳台的建设必须事先向相关部门申请批准，取得相关许可证并通知邻居，征得邻居同意及业主大会同意，并做到公开、公正、公平，方可施工建造。
2. 封闭阳台的监管责任由物业公司承担，物业公司应对封闭阳台的施工工艺、建筑质量及使用安全进行监督管理，对不符合要求的阳台封闭设施予以停用，在保障封闭阳台的营造美化环境和居民安全的同时，也要防止一些不法商家非法占用或者变相占用阳台空间。
3. 物业公司应当建立封闭阳台档案资料，做好封闭阳台的登记和备案工作，定期对封闭阳台设施进行检查，确保设施的正常使用。
四、封闭阳台收费1. 封闭阳台设施属于专项工程，属于共有部分，维护费用由业主共同承担。
具体费用标准由业主大会通过决议确定，并交由物业公司进行收取。
2. 如果在封闭阳台施工中涉及对其他业主利益造成损害，需给予被损害业主相应的经济补偿。
3. 物业公司对封闭阳台的维护和管理费用必须进行专项核算，保证资金使用的透明和合理。
1. 封闭阳台纠纷由业主大会讨论决定，并通过书面形式通知相关业主，物业公司负责执行；在不能解决时，可以通过物权法律纠纷解决途径解决。
关于封闭阳台的法律依据
关于封闭阳台的法律依据关于封闭阳台的法律依据（关心圭寸闭阳台的业主必看）关于圭寸闭阳台的法律依据（关心圭寸闭阳台的业主必看）一、建设部《住宅建筑设计规范》中，对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。
”因此，现行房屋建筑设计规范和建筑面积计算有关规定，对房屋阳台区分全圭寸闭和未圭寸闭两类。
全封闭阳台建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭阳台建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
阳台建筑面积：a.原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b.挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c .凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；d.半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
二、1.我国《民法通则》规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”。
业主作为房屋的所有人，对自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。
他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也就是行使所有权的表现。
2.我们业主与与前期物业签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。
理由是：如果我们业主不签订《物业管理服务合同》和《业主公约》，我们将拿不到自己房产的钥匙，所以该合约是格式的霸王合同，属于无效合同，对业主没有约束力。
3.业主与物业是经营管理者与消费者（业主）的关系。
业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。
4.业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为，其是处于弱者地位的自然人。
物业管理公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；就其性质而言，物业管理公司属于服务行业，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。
业主有权封闭自家阳台吗-
业主有权封闭自家阳台吗?刘先生购买了某小区一套商品房,入住后对小区环境、物业管理都比较满意。
唯一遗憾是阳台没有封闭,每逢刮风下雨,阳台就会弄得很脏。
于是,刘先生请装饰公司封闭阳台。
谁知第一天施工,就遭到了物业公司的制止,既不给工人办理出入证,也不准工人进入小区。
刘先生认为,房子是自己购买的,享有该房屋的财产所有权,阳台包含在自己所购的房屋之内,也是自己的私有财产,所以自己完全有权封闭阳台,物业公司根本无权干涉。
物业公司认为,虽然房屋和阳台都是刘先生的私有财产,但是在刘先生入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》和刘先生签字确认的《业主公约》中都明确约定,业主不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含颜色)、设计用途、功能和布局,不得封闭阳台。
物业公司有权制止违反物业管理制度、《业主公约》的行为。
律师出马不得违反业主公约封闭阳台本期律师:江苏圣典律师事务所王都王都律师指出,首先,刘先生对这套商品房拥有财产所有权。
法律规定,财产所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。
同时法律规定,公民在行使权利时不得违反法律或者社会公共利益,不得妨碍和侵害他人的权利。
由于这套产权房是小区里一幢楼中的一套,刘先生购买的不仅是套内部分,同时还有公摊部分。
对套内部分,刘先生享有专有所有权,即包括四项权能的完全所有权。
刘先生家的阳台,虽然是在所购房屋的套内,刘先生享有占有、使用、处分、收益的专有所有权,完全有权按照自己的意志随意处置。
但是,刘先生在行使所有权行为肘,不得违反法律法规的规定,还要考虑到相邻关系。
例如,《物业管理条例》第七条就规定,业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则。
刘先生所在的小区业主公约中明确约定不得封闭阳台,刘先生就必须遵守。
物业公司是根据与业主签订的《物业管理服务合同》,受业主的聘请为业主提供物业管理服务的,其管理服务的权限来自于《物业管理服务合同》的约定和相关法律法规的规定。
《物业管理条例》第四十六条规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
阳台能不能封，到底听谁的
29永远有比你更有天赋还更努力的人。
成都一小区物业与业主高先生针对该小区阳台能不能封打起了官司。
业主认为阳台是自己花了真金白银购买的，不是公摊区域，所以封不封阳台“是自己的事，不需要他人来决定能不能封”。
小区另一部分业主则认为，封阳台会影响外立面，进而会影响房价，“是大家的事”。
关于“阳台能不能封，到底听谁的”，众说纷纭。
赞成者说我认为，能不能封阳台，应该是业主自己说了算。
首先，从所有权角度来看，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：专有部分一是须具有构造上的独立性，能够明确区分；二是须具有利用上的独立性，可以排他使用。
阳台无论从构造还是使用来看，都具有独立性，业主作为房屋的主人，自然有权对专属于自己的阳台进行封闭。
其次，高先生虽然签订了《诚园小区临时管理规约》，但是这个《规约》是一个格式条款合同，格式条款合同是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。
“如果你想买房就必须签，没得选，对我们来说就是一个霸王条款。
”最后，从业主自身利益来看，高先生花了200多万，买了这套110多平米的改善房，但是房子临街，如果不封阳台，噪音、灰尘、安全性等各方面都有影响。
赞成者条分缕析，有理有据。
在明确表达了自己的观点后，分别从所有权角度，格式条款合同和业主利益角度进行了分析。
高先生封阳台，是作为房屋的主人正当合理地使用自己的权利，《规约》只是一个格式条款合同，当事人高先生签约时别无选择。
买新房是为了改善生活条件、住得舒心，现在连阳台都不能封，处处受限制，谁能受得了？所以高先生能不能封阳台，应该由他自己说了算。
赞成者从法理、事理、情理的角度进行分析，令人折服。
反对者说虽然高先生是这套房子的主人，他有权对自己的新房按照自己的意愿进行装修，但是能不能封阳台，并不能由他一个人说了算，要具体问题具体分析。
首先，该小区是典型的绿城式建筑，外立面采用了大面积玻璃幕墙和石材，风格独树一帜，为了保护这一优势，特意在《诚园小区临时管理规约》中注明相关协议，即不能擅自封阳台破坏统一的结构与风格。
关于封包阳台法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，住宅建设规模不断扩大，居民住宅阳台成为重要的生活空间。
然而，近年来，一些居民为了扩大居住空间、提高生活品质，私自对阳台进行封包，导致阳台功能丧失、建筑结构安全隐患等问题。
为了规范阳台封包行为，保障人民群众的生命财产安全，我国陆续出台了一系列关于封包阳台的法律规定。
本文将围绕封包阳台法律规定展开论述。
二、封包阳台的定义及分类1. 封包阳台的定义封包阳台，是指业主在不改变房屋主体结构的前提下，对住宅阳台进行封闭处理，将其与室内空间相连，形成封闭的居住空间。
2. 封包阳台的分类（1）室内封包阳台：将阳台封闭后，与室内空间相连，形成室内空间的一部分。
（2）室外封包阳台：将阳台封闭后，形成独立于室内空间的室外空间。
（3）半封闭阳台：将阳台部分封闭，部分开放，形成半封闭的居住空间。
三、封包阳台的法律规定1. 《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国建筑法》第三十二条规定：“建筑设计应当符合国家标准，保证建筑物的安全、适用、美观和环保。
建筑物设计应当符合抗震、防火、防洪、抗震、防雷等要求。
”根据该规定，封包阳台的设计应当符合国家标准，确保建筑物的安全。
2. 《住宅设计规范》《住宅设计规范》中关于阳台设计的规定如下：（1）阳台设计应当充分考虑日照、通风、采光、排水等因素。
（2）阳台面积不宜小于建筑面积的1/4。
（3）阳台栏杆应当设置防护设施，栏杆高度不应低于1.05米。
（4）阳台设计应当符合抗震、防火、防洪、抗震、防雷等要求。
根据该规范，封包阳台的设计应当符合国家标准，确保建筑物的安全、适用、美观和环保。
3. 《住宅室内装饰装修管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》第十四条规定：“住宅室内装饰装修工程应当符合以下要求：（一）不得擅自改变房屋主体结构和承重构件；（二）不得擅自改变房屋的使用功能；（三）不得擅自改变房屋的防火、防水、防雷等设施；（四）不得擅自改变房屋的通风、采光、排水等设施。
封阳台相关法律规定优选稿
封阳台相关法律规定 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】《市住宅物业管理规定》(2011实施)第五十条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。
禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：(一)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物;……第五十一条业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。
业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。
第五十三条物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。
上海房产律师：根据以上法规可明确：1.阳台属于业主的专有部分，对阳台改装是依法处分，他人无权干涉。
2.如果业主侵犯了他人的合法权益或共同利益，也应由业主大会或业委会行使权力去排除妨碍或要求赔偿，而非物业公司。
3.即使依照《管理公约》的规定，由约定获得诉权，物业公司也不能真正行使诉权。
约定是建立在平等的基础上，在法律的框架下，而不能对抗法律的强制规定。
现有的法律，未规定物业公司可以行使业主委员会或业主大会的诉权。
4.且，物业公司也仅是行使“劝解，监督”并提交行政部门最终处理的这样一个组织，而非行使民法规定的诉权的适格主体。
5. 物业公司，究其本质而已，是根据物业服务合同和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供服务，它是受物业所有人委托或合同约定维护小区物业的秩序，而非管理。
从业主擅自封闭阳台引起的纠纷谈起
从业主擅自封闭阳台引起的纠纷谈起.从业主擅自封闭阳台引起的纠纷谈起2004年5月，王某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，购得商品房一套。
同年11月，王某与开发商指定的前期物业管理公司签订《管理协议》后取得房屋钥匙。
协议约定：本小区统一不得封闭阳台。
王某入住后，以阳台雨天经常积水，房屋紧临马路噪声大、灰尘多，不利于防盗等原因，对其阳台进行了封闭。
物业管理公司认为王某违反了《管理协议》，《住宅装修管理协议》，予以阻止，双方发生争议。
物业管理公司诉至法院，至今尚未判决。
物业管理公司认为：业主与开发公司的售房合同中，写明南阳台未封闭，北阳台封闭，业主都签字认可；业主与物业管理公司签订的《管理协议》也明示，业主不得随意封闭阳台。
且均不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。
王某认为：附属于房屋的阳台为各业主独立支配，物业管理公司未与业主协商而在协议中限制业主封闭阳台，属于排除合同相对人主要权利的格式条款，属于霸王条款，应为无效，物业管理公司无权阻拦业主封闭阳台。
深入研讨该案件的整个过程，可见涉及以下几个法律问题：一、物业管理中民事法律关系如何确定1、物业管理法律关系的主体是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织，主要包括开发商、业主（业主大会和业主委员会）、物业管理公司、物业使用人。
2、物业管理法律关系的客体指法律关系主体权利义务共同指向的对象，包括物、行为和非物质。
其中，“物”指物业，即建筑物本体、附属设备、设施及相关场地。
“行为”指物业管理中各方主体的活动。
“非物质财富”即智力活动成果，包括精神文化财富，如小区的荣誉称号、规划设计等。
3、物业管理法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务，法律关系的实质即主体的权利和义务关系，由此可见，这起封闭阳台引起的法律关系是业主王某与物业管理公司之间的法律关系，同时也与开发商、物业使用人等有关。
二、业主的权利如何确认开发商是物业管理中十分重要的一员。
阳台使用权是谁的
阳台使用权是谁的
阳台使用权是业主的。
房屋外的公用阳台一般属于全体业主，房屋内的室内阳台一般属于房屋所有权人，封闭阳台按全面积计算，半封闭阳台按一半面积计算。
关于阳台使用权是谁的的问题，下面由我为您详细解答。
一、阳台使用权是谁的
1、阳台使用权是业主的。
房屋外的公用阳台一般属于全体业主，房屋内的室内阳台一般属于房屋所有权人，封闭阳台按全面积计算，半封闭阳台按一半面积计算。
2、法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百七十二条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国民法典》第二百七十三条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
二、宅基地使用权属于谁
宅基地的所有权归农民集体。
城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规
定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
希望以上内容能对您有所帮助，。
「案例」阳台能封,还是不能封,业主和物业到底谁说了算？文档样版下载
「案例」阳台能封，还是不能封，业主和物业到底谁说了算？文档样版下载案例朱女士是汉口某小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。
“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。
另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，家里老人的睡眠质量因此受到了很大的影响。
”万般无奈之下，朱女士请了装修师傅装了无框阳台，但接下来的事情让她很难开心起来，物业拿出了朱女士当初在领取钥匙时签订的《小区物业管理公约》和《补充协议》。
《补充协议》第六条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。
而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台”，强制要求朱女士拆除阳台。
虽说朱女士当初是签订了合同，但她有点不明白，房子是自己买的，在自家阳台上安装，怎么就不行了呢？对此，物业的解释是，作为业主，朱女士对阳台有支配权，但不代表有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。
再者，阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用功能的放大。
双方就此不能达成一致意见，于是在吵闹之中，物业将朱女士告上了法庭，但经过法院的审理，朱女士却胜诉了。
为什么呢？法院给出了三点理由其一，《补充协议》，提出“不得封闭阳台”的条款未与业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，属于格式条款，是无效条款，不能限制房屋所有权人的“物权”。
阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有对其进行装修、封闭等的权利。
其二，封闭阳台没损害他人利益。
朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。
她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。
其三，物权高于“整体美观”。
业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。
封阳台相关法律规定完整版
封阳台相关法律规定 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】《上海市住宅物业管理规定》(2011实施)第五十条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。
禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：(一)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物;……第五十一条业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。
业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。
第五十三条物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。
上海房产律师：根据以上法规可明确：1.阳台属于业主的专有部分，对阳台改装是依法处分，他人无权干涉。
2.如果业主侵犯了他人的合法权益或共同利益，也应由业主大会或业委会行使权力去排除妨碍或要求赔偿，而非物业公司。
3.即使依照《管理公约》的规定，由约定获得诉权，物业公司也不能真正行使诉权。
约定是建立在平等的基础上，在法律的框架下，而不能对抗法律的强制规定。
现有的法律，未规定物业公司可以行使业主委员会或业主大会的诉权。
4.且，物业公司也仅是行使“劝解，监督”并提交行政部门最终处理的这样一个组织，而非行使民法规定的诉权的适格主体。
5. 物业公司，究其本质而已，是根据物业服务合同和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供服务，它是受物业所有人委托或合同约定维护小区物业的秩序，而非管理。
民典法包阳台内容
民典法包阳台内容
《民法典》中关于包阳台的内容主要涉及到建筑物区分所有权和共有权的问题。
根据《民法典》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
而阳台作为建筑物的共有部分，其所有权和共有权问题需要按照相关的法律法规和合同约定进行处理。
如果业主想要对阳台进行封闭或者包封，需要遵守相关的规定和约定。
首先，需要确保封闭或者包封的方式不会对建筑物的安全性和整体外观造成影响。
其次，需要遵守小区业主大会或者业主委员会的决定，如果决定不允许封闭或者包封阳台，那么业主就不能进行封闭或者包封。
此外，如果业主想要对阳台进行封闭或者包封，还需要遵守相关的法律法规和合同约定。
例如，需要遵守《建设工程质量管理条例》等相关法规的规定，确保封闭或者包封的工程质量符合相关标准。
同时，需要遵守购房合同或者物业服务合同的约定，确保封闭或者包封的行为不会违反合同条款。
总之，《民法典》中关于包阳台的内容主要涉及到建筑物区分所有权和共有权的问题，需要遵守相关的规定和约定，确保封闭或者包封的行为不会对建筑物的安全性和整体外观造成影响，也不会违反相关法规和合同条款。
封阳台管理制度
封阳台管理制度封阳台是一种对阳台进行封闭处理的装修方式，可以有效地增加室内空间利用率，改善室内环境质量。
为了保障封阳台管理的顺利开展，维护业主的共同利益，制定本管理制度。
二、管理范围本管理制度适用于封阳台的安装、使用及维护管理的相关事宜，适用于物业公司、业主委员会及所有封阳台业主。
三、封阳台管理方案1.封阳台装修风格应与大厦整体外观相协调，需提前向物业公司申请并提交封阳台装修方案，经物业公司审核通过后方可施工。
2.封阳台的材料应符合相关国家建筑安全规范，安装工程应由具有相关资质的公司进行施工，确保安全性和合理性。
3.封阳台业主应按照规定的时间内完成封阳台的施工，不得因故拖延工期，如有特殊情况需提前向物业公司请假并经批准后方可延期。
4.封阳台装修后，应通知物业公司进行验收，验收合格后方可正式使用，任何未经验收的封阳台装修不得擅自使用。
5.封阳台业主使用封阳台过程中应注意文明行为，不得在封阳台上乱扔杂物、乱晾衣物，影响大厦整体外观。
6.封阳台业主应及时清理封阳台，保持封阳台的整洁卫生，不得因个人私人原因而影响大厦整体卫生环境。
7.封阳台业主如有搬离或出租房屋的情况，需提前通知物业公司，并将封阳台原样交还给物业公司管理，不得私自拆除或改变。
8.封阳台业主如需对封阳台进行维修、改造等工程时，需提前向物业公司进行申请并获得批准后方可施工，不得擅自改动封阳台的结构。
9.物业公司将定期对封阳台进行检查，确保封阳台的安全性和合理性，如发现封阳台存在安全隐患，将通知封阳台业主及时处理。
四、违规处理1.未经批准私自施工或擅自改动封阳台结构的，物业公司有权要求恢复原状，并根据情节轻重进行相应处罚。
2.未经验收擅自使用封阳台的，物业公司有权要求停止使用，并要求整改。
3.封阳台业主有恶意破坏封阳台的行为的，物业公司将按照相关规定进行处理，并追究其法律责任。
五、其他规定1.封阳台业主有权对本管理制度提出建议及意见，并有权向物业公司进行反馈。
阳光封阳台使用协议
阳光封阳台使用协议1. 协议目的本协议是为了规范和管理阳光封阳台的使用，保障住户的利益和安全，维护小区环境的整洁与美观。
2. 定义•阳光封阳台：指位于住户房址内，且使用透明材料围合的阳台区域。
•多功能阳光封阳台：指阳光封阳台在围合的基础上增设功能装置，如休闲区、洗衣房等。
3. 使用权限1.住户有权使用其所居住房屋的阳光封阳台，但须在符合下述规定的前提下行使使用权。
2.多功能阳光封阳台的使用权限根据小区业主委员会的规定执行。
4. 使用规定1.每个住户仅可使用自家阳光封阳台，不得占用他人的阳光封阳台。
2.使用阳光封阳台时，住户须确保不影响他人的正常生活和活动。
3.禁止在阳光封阳台吸烟、放置可燃或危险品、堆放杂物等行为。
4.洗衣晾晒时，应采取遮挡措施，防止毛发、衣物等物品从阳光封阳台飘散出去。
5.宠物禁止进入阳光封阳台。
6.定期清洁阳光封阳台，保持其整洁、干净。
7.禁止进行违法、违规活动，如生火、烧烤等。
8.如有发现阳光封阳台设施损坏或功能失效，应及时报修。
5. 安全责任1.住户需自行承担使用阳光封阳台带来的一切安全风险和后果。
2.住户须妥善保管阳光封阳台门窗的钥匙，防止丢失。
6. 共用阳光封阳台–共用阳光封阳台的使用时间、使用范围由住户共同协商决定；–共用阳光封阳台的使用须互相尊重、协调，不得影响他人正常使用；–使用完毕后，应及时清理、整理共用阳光封阳台。
7. 违约责任1.如住户违反本协议条款，包括但不限于：–占用他人阳光封阳台；–影响他人正常生活和活动；–擅自改变阳光封阳台结构；–损坏共用阳光封阳台设施；–进行违法、违规活动等；则应承担相应的法律责任或行政责任，并赔偿由此造成的损失。
8. 其他规定1.本协议的内容如有变更，应根据小区业主委员会的通知进行相应的修订和调整。
2.若住户有其他关于阳光封阳台的争议或问题，可向小区业主委员会提出申诉，由业主委员会进行调解并作出最终决定。
业主想封闭阳台,物业不同意怎么办？word模板下载
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现在很多有阳台的业主都选择了对阳台进行了封闭改造，毕竟封闭阳台具有不受外界天气影响，安全以及增加使用面积等方面的优势，但与此同时很多业主也遭遇了相同的问题，即物业公司拒绝其封阳台的装修方案，让人不禁产生了疑问，物业公司这样做真的合法吗？
业主权利首先我们要考虑这个问题，业主是否有权封阳台？根据《物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
因此，仅按照法律规定，业主方在不损害其他业主合法权益的时候，是可以行使权力进行改造的。
物业角度但是，若按照房屋的规划设计，小区的所有阳台都是半封闭式的，业主私自封闭阳台，势必对房屋的承重以及外观上造成影响，属于违规建筑。
同时如果业主进行封闭阳台等改变房产外观的行为发生在综合验收前，由于在没有通过综合验收之前一般不能改建或增建，否则可能会影响综合验收。
解决方式因此能否封闭阳台不是业主或者物业公司单方能够决定的，必须要看房屋设计规划要求，以及购房合同关于此问题如何约定的，如果合同里关于这个问题的说明比较模糊不明确，业主可与物业公司进行协商处理。
如果合同中已经约定“买房人不得封阳台”，而业主又想封阳台，在这种情况下，单个的业主自行封阳台，明显有违约的性质。
在社区条件成熟成立业主委员会后，如果全部或者绝大多数业主有意愿，可以由业委会形成动议，进行协调，变更原有合同条款，以此来实现自
己的权利。
单个的业主很容易处于弱势，成立业主委员会，统一意见，从达成封阳台的动议，到确定施工方案和施工方，少数服从多数，才更有可行性。
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封闭阳台是业主专有支配权的正当行使
樊建兵周凯裁判要旨
物业公司以格式条款限制业主封闭阳台，排除业主的主要权利，按照合同法规定该条款无效。
业主作为阳台的专有所有权人，有权对阳台正当支配使用，物业公司无合法依据不得干涉。
案情
2003年5月，江苏南通市民裴蕾向南通新海通有限公司购买天安花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。
同年11月，裴蕾领取房屋钥匙时与南通新海通物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。
《补充协议》第六条约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。
裴蕾入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。
物业公司向南通市崇川区人民法院起诉，要求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。
裁判
南通市崇川区人民法院认为，物业公司以事先拟订的格式条款，排除各业主对阳台的专有支配权，根据合同法第四十条的规定该条款无效。
裴蕾出于居住安全、防尘、防噪音等因素将南侧阳台封闭不为物业管理法律法规所禁止。
并且，裴蕾采用无色、无边框、平推开合式的玻璃封闭阳台，已顾及物业外观的美观，未与小区业主的公共利益相冲突，是对其合法权利的正
当行使，故物业公司无权加以干涉。
据此，判决：一、物业公司与裴蕾签订的《补充协议》中不得封闭阳台的内容无效;二、驳回物业公司要求裴蕾将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。
物业公司上诉请求撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。
其认为：一、封闭阳台不属于业主专有支配权的正当行使。
二、封闭阳台不属于裴蕾的主要权利。
1.封闭阳台不属于专有支配权，更谈不上是业主使用阳台的主要权利。
裴蕾房屋的南侧阳台从设计到交付，均为不封闭，这符合国家规范及阳台的功能，能够满足业主的需要。
2.在阳台使用上要求其具有“安全、防尘、防噪音”的功能，是对使用阳台权利内容的增加，不属于业主的主要权利。
南通中院认为，本案争议焦点为：一、《补充协议》中“不得封闭阳台”的条款是否有效?
二、裴蕾封闭阳台的行为是否正当?
一、关于第一个争议焦点。
南通中院认为，本案物业公司通过其单方提供、为重复使用而预先拟定的《补充协议》，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款未与裴蕾等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，根据合同法第三十九条第二款的规定，属于格式条款。
裴蕾通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。
案涉阳台作为附属于房屋主体的特定部分，其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离，并与房屋主体紧密相连，不存在建筑物中的共有部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主裴蕾依法享有专有所有权。
《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法第四十条规定，应属无效。
物业公司关于封闭阳台并非裴蕾主要权利的上诉理由，不能成立。
首先，权利在性质和数量上有主次之分。
从权利性质上分析，封闭阳台本属行使专有所有权权能范围内的行为，而专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权
利。
虽然从数量上分析，封闭阳台只是业主享有的整个专有所有权的一小部分，但物权具有“一物一权”的特征，阳台作为房屋主体不可分割的部分不成立单独的物权，而且阳台具有房屋其他部分不可替代的功能，业主即便只是失去这一数量上的小部分权利，也将严重影响合同目的的实现。
因此，对权利主次的划分不能以孤立、简单的数量关系为标准。
其次，权利在位阶和等次上有高低之分。
格式条款排除对方主要权利最直接的后果是导致合同权利义务严重失衡。
本案当事人之间是物业管理法律关系，双方应依此确定平等的权利义务，而物业公司却依位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的专有所有权，导致双方权利义务的失衡。
因而，两权比较之下，业主的权利亦是一种主要权利。
二、关于本案第二个争议焦点。
南通中院认为，裴蕾封闭阳台符合行使专有所有权的正当性要求。
首先，封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为。
其次，裴蕾封闭阳台的目的、方式和结果正当。
就目的而言，裴蕾出于保障居住安全和提高生活质量的考虑对阳台予以封闭，未改变阳台服务于居住的根本用途;就方式而言，裴蕾采用无色、无边框玻璃以平推开合式的方式加装于阳台上，有别于传统的封闭方式，已顾及物业外观的美观;就结果而言，裴蕾封闭阳台没有对房屋安全结构予以改变、破坏，不构成不当损毁，亦不影响相邻住户居住安全和便利，不影响建筑物正常使用。
第三，裴蕾封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益。
从南通市整体而言，大多居民小区交付时阳台即已封闭，即使交付时未封闭，大多业主往往也会选择自行封闭，这符合我市居民的居住习惯，亦和我国当前社会、自然环境以及社会观念密切相关，因此，封闭阳台是否损害建筑物区分所有人整体利益的判断应符合我国的基本国情。
而且，天安花园不存在处于风景名胜区等的特殊情形，没有来自社会公共利益的特殊限制。
第四，裴蕾封闭阳台的行为尚无来自业主整体意志的限制。
根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能否封闭及如何封闭等小区管理事项以民主方式议定，由业主委员会执行，
该决议对全体业主具有合约的效力。
而天安花园业主并未就此召开会议作出决议，业主委员会亦未正式成立。
三、关于本案最终的裁量。
对于本案阳台能否封闭及如何封闭问题，理想的方式是由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商，以达到业主权利与小区整体利益的和谐共进。
但由于物业公司与包括裴蕾在内的业主不能就此达成一致，因而，本院只能就本案个案依法作出裁量，以平衡各方利益。
裴蕾封闭阳台不构成专有所有权的不当行使，法律应当保护这一合法、正当的利益。
建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护虽无法律明文规定，但亦属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。
而本案裴蕾对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制裴蕾封闭阳台，又会侵犯裴蕾的正当权利，两者存在一定的利益冲突。
利益衡量之下，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
据此，2006年6月29日，南通中院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。