江苏城市住宅需求地区差异实证研究

、
住 宅需 求模 型
增 加会增 加 他 们 在 固 定 资 产上 的投 资 。因此 ， 入对 收
房 地产 的需求 具有 正效应 。 利 率 。 由 于 房 地 产 价 格 相 对 于 一 般 家 庭 的 收 入 来
由 于 住 宅 市 场 是 典 型 的 地 域 性 市 场 ， 与 城 市 经 它
策具 有重 要 意 义 。本 文 主 要 采用 面板 数 据 分 析 方 法 ，
影 响房 地产 的需 求 量 。然 而 。 与其 他 商 品不 同 的是 住
宅 不 但 可 以作 为 消 费 品 ， 人 们 提 供 居 住 服 务 。 来 福 为 带
利效用 ， 另一 方 面 。 宅 还 具 有 保 值增 值 的 特性 ， 住 因此 其还 可以作 为 投 资 品 。 当作 为 正 常 消 费 品 时 ， 格 的 价 上升 会减少 住宅 的需求 量 ； 为投 资 品时 ， 作 价格 的上 升 带 来 收益 的增加 ， 而会 使 投 资者 增 加投 资 。 求 量 上 反 需 升 。因此 ， 价格 对房 地 产需 求 量 的影 响具 有 双重 性 ， 具 体要 看买 房者 的购 房 目的 ， 出于 满 足 自 己的 住 房需 是
体 现在 住宅 市 场 的 快 速发 展上 ， 由于 住 宅 产 业 关 联 度 高， 它的 发 展 带 动 了 建 材 、 金 、 织 、 工 、 械 、 冶 纺 化 机 交 通 、 电通 信 、 电家 具 等 许 多 行 业 的 发 展 ， 为 我 国 邮 家 成 经济发 展 的 “ 三驾 马 车” 一 。然 而 ， 地 产 高 速 发 展 之 房 使房价 不断 攀升 ， 些地 区房 地产 投 资过 热 ， 现 了房 一 出 地产“ 沫 ” 泡 。为 此 ， 家 近来 出 台 了一 系 列 调 控 房 地 国 产土地 和金 融方 面 的政 策 。 以抑 制房 地 产 的过 热 现 象 。 房地 产业 能否成 功 实现“ 着 陆” 为 我 国经 济 当前 能 软 成 否保持 持续 高速 增长 的关 键 。对住 宅 需求 模 型 进 行研 究 。 析影响 需求 的 因素 ， 于 制定 有 效 的宏 观 调控 政 分 对
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． ・ 麓 经济探讨／ ０７・ ２０ １
江 城 住 需 地 差 实研 苏 市 宅 求 区 异 证 究
朱 亮 ． 明 华 杨
（ 南大学 经济管理学院 。 苏 南京 ２０９） 东 江 １０ ６
摘 要 ： 近年 来 ， 中国住 宅市场 已 出现“ 沫” 象 。为 了有 效控 制 出现 的“ 泡 现 泡沫 ” 首 先必 ， 须 了解 影响住 宅需 求的 关键 因素 。通过 建 立住 宅需 求模 型和 运 用面板数 据研 究江 苏省的城 镇
说 是一 笔 巨大 的 费 用 支 出 ， 此 人 们 只 有通 过 住 房抵 因 押 贷款或 者 是长期 储 蓄来 购 房 。当通 过 住 房抵 押 贷款 购房时 ， 押贷 款利 率的 提 高将 增 加抵 押 贷 款成 本 ， 抵 从
而 增 加 房 屋 消 费 的 成 本 ， 此 房 地 产 需 求 会 减 少 。 当 因
从 城市 和 区域 的角度 出发 进行 研 究 则 更容 易 抓住 真 正
通 过 长期储 蓄 来 购 房 时 ， 款 利 率 的 上 升 会增 加 存 款 存
求。
一
收入 。 由当前 的 房 价 收 入 比来 看 ， 品 房 似 已变 商 成一 种奢 侈 品 ， 入 的 上 升 将 带来 需 求 的 增 加 。对 于 收 无 房的低 收入 家 庭 来 说 ， 入 的增 加 会 促 使 其 考 虑 购 收 买住 房 。对于 有 房 的 中 等收 入家 庭 来 说 ， 入 的 增 加 收 会促 使其 购买 更 好 的房 子 ， 改 善 自己 的 居 住 条 件 。 以 而 对于那 些拥 有高 档 住 宅 的 高 收 入 家 庭 而 言 ， 入 的 收
住 宅 需求 ， 结果 显 示 ， 苏省 ｌ 江 ３个 地级 市 的住 宅需求模 型 是 不 同的 ， 对住 宅市场 的宏观 调控 应
该 因地 制 宜 。
关键词 ： 宅 市场 ； 求模 型 ； 住 需 面板 数 据
中 图分 类 号 ： ２ ７ ８ 文献标 识 码 ： Ｆ ８． Ａ
文章 编 号 ：０ ４ ６ ５ ２ ０ ） １ ０ ４ —０ １ ０ —１ ０ （ ０ ７ ０ － ０ ７ ４
自 １９ ９ ８年 取 消 福 利 分 房 以 来 ， 国 的 房 地 产 业 进 中 入 了 快 速 发 展 时 期 。 近 几 年 。 地 产 市 场 的 发 展 主 要 房
影 响住 房市场 运行 的地 域 经济 变 量 。影 响 和制 约 房地
产 需 求 的 因 素 很 多 ， 文 主 要 选 价 格 。作 为 一 种 商 品 。 地 产 的 价 格 自然 会 房
济 体系 之 间存 在 着 互 动 关 系 。住 宅 市 场 的 供 给 、 求 需 与 价格 波动 都 与 城 市 经 济 基 本 面 的变 动 紧密 相 关 ， 因 此， 用统一 的需 求 函数来 分 析 全 国的 房地 产 需求 ， 出 得
的 结 论 容 易 产 生 片 面 性 ， 影 响 宏 观 政 策 的 效 果 。 而 会
要还 是为 了投 资 。
取江 苏省 １ ３个城 市 ２ ０ — ２ ０ ０ ０ ０ ４年 的 面板 数据 对 江苏 省 的住 宅需 求 进 行 实 证 研 究 ， 于 江苏 各 个 城 市 和地 由 区 间也存 在着 经 济 发展 的不 平 衡 ， 以 不 可能 建 立 一 所 个统 一需 求 函 数模 型来 分 析 全 省 的住 宅需 求 ， 须 从 必 全省 各城 市 和 区 域 经 济 的 角 度 来 研 究 住 宅 市 场 的需