天津首创国际城项目营销策划报告 74P
2017首创光和城+国际城年度战略推广案
第二阶段：品牌引爆期——匠心筑梦 首创质造（7月-8月）
首创高端产品系发布会
银河湾项目因年限较长，今年6、7期新品入市，产品打造高端，借势集团高端产品 系“禧瑞系”或“天阅系”，重新整合VI体系，让沈阳公司借势重新回归主流品牌 开发商； 7月，首创高端产品系“禧瑞系”或“天阅系”登陆沈阳； 联合3盘，第二次引爆，举办产品发布会； 再次印证品牌实力，传承匠心制造的品牌精髓； 拓展土地、深度发力、产品升级，为市场、客户提供更具生命力的产品； 品牌印记不断加深；
形象打造
融入萌元素，亲切惹人爱，鲜明定位， 增加亲近感
赋予灵魂
赋予小创灵魂，拟人化的行为个性
社交媒体的互动 微博、微信上萌萌的段子、 小创事件， 与粉丝充分互动
话题及互动营销 亮相沈阳首创各种场合，节日节点搞 笑送福利，活跃园区氛围
经济价值衍生 配合U等生发布会、高端产品系入市、 创客工厂等代言推广
线下物料+推广物料
第一阶段：品牌起势期——首创力量 让城市看见（3月-6月）
沈阳户籍，享北京学区
3月开学季，以学区签约进行第一次引爆，举办品牌发布会； 结合2盘学区资源落实，以沈阳户籍，北京学区为发力点； 回归业主关怀，改善生活品质，引领城市发展； 体现国企实力，资源丰富，深厚背景，提升品牌价值。
TO EXCELLENT TO TOMORROW
创U城市未来
2017从品牌战略到光和城+国际城升级营销
提：天十事业部l 谨呈：首创置业 2017 . 01. 20
从“工业4.0”到“中国制造2025” 新时代，新格局下的首创制造2020
工业 4.0
瓦特蒸汽机/工业1.0 机械化时代
西门子发电/工业2.0 电气化时代
精选首创国际城品牌化营销基本规范
调查问卷问题二．您认为国际化社区有些怎样的标准（可多选，最多不超过3个）？ A.地段，有涉外设施，有外国人居住 B .建筑，异国风情，有异国情调 C .室内空间，很合理，开敞性好 D .社区配套，很完善 E .物业服务，很高档 F .生活服务，比较便利 G .社区管理，比较人性化 H .社区文化，比较洋气 I .多国籍住民 J .社区道路比较好，小尺度，适合人散步 K .注重提供共享空间，促进人际交流
世 界 之 先
The world first 来自品质感（建筑外观，规划）
人性化（会所、物业服务）
领地感（大规模，高层建筑）
舒适度（社区规划、街区尺度）
2.4.2 “世界之先”的价值体系
注重空间的独立与专属国际城拥有大规模的体量， 在异地城市占据“领地”的地位；意味着拥有安全、秩序及显示力量的权利；高层建筑具有动感之美，为城市凭添了完美的天际线，也因其独特的建筑特色，成 为了城市的地标建筑，给予居住着与众不同的领地感；具有领地感的建筑，是先进生活理念的代表，是都市人向往的归宿。
同一产品线不同城市项目共享一个品牌，同一产品线品牌依据同一规范实现三个基本统一：
１.3 产品线品牌规范的三个层面
1.４ 首创置业产品线品牌化营销进展概述
A-Z Town产品线 市场营销部整合各方专业力量，于2007年5月，完成《A-Z Town产品线品牌化营销基本规范》，旋即下发以指导各A-Z Town项目的营销推广。目前公司在北京、成都各有一个A-Z Town项目，两者运作都很成功。天津A-Z Town（双港项目）计划明年推出。
1.５ 国际城产品线近期运作项目
天津：伴山人家项目成都：胜利村项目沈阳：沈营路项目西安：北高新区项目（研究中）…… …… 伴随着首创置业快速的全国拓展步伐，首创·国际城品牌项目将迅速在全国各大城市得到成功复制。 几个项目都在城市发展区；面对激烈的区域同质项目竞争；肩负快速销售，创造价值的重要任务，急需产品线的品牌建设及快速复制支持；国际城产品线的推广效果也意义重大。
新城国际营销策划报告
新城国际营销策划报告尊敬的各位领导及团队成员：首先，非常感谢大家能够参加本次新城国际营销策划报告会，非常荣幸能够为大家呈现我们团队对于新城国际未来营销策略的研究和规划。
接下来，我将就我们的研究结果向大家做详细的汇报。
一、市场分析我们团队对目前的市场进行了深入分析，得出以下几个关键点：1.市场潜力巨大：新城国际位于城市中心区域，交通便捷，周边商业配套完善，具有很大的市场潜力。
同时，中国的经济快速发展，人民生活水平提高，购买力增强，为新城国际的品牌推广创造了良好的市场环境。
2.市场竞争激烈：与其他同类型商业物业相比，新城国际面临着激烈的市场竞争。
在吸引租客和顾客方面，我们必须有切实可行的策略来突破竞争对手，建立市场领先地位。
二、目标定位在市场分析的基础上，我们确定了以下目标定位：1.品牌形象定位：将新城国际定位为高端商业地产项目，以高档、时尚、便利为主打特色，打造独特的商业氛围和消费体验，吸引中高收入人群。
2.目标客户定位：针对中高收入人群，以白领为主要定位客户，在满足他们购物、娱乐、休闲等需求的同时，提供特色服务，增加客户粘性。
三、营销策略基于目标定位，我们提出了以下营销策略：1.整合线上线下资源：结合互联网时代的发展，我们将以线下店铺为主体，在线上平台进行品牌推广和销售。
通过在社交媒体、电子商务平台等渠道的广告投放，吸引目标客户的注意力，提升品牌知名度和认可度。
2.提供优质服务：我们将注重提升用户体验，提供高品质的商业环境和便捷的服务。
例如，通过引入智能设备，以及提供购物减免券、会员专享活动等方式，让顾客感受到独特的消费价值。
3.与相关企业合作：我们将与品牌知名度高、受众群体符合我们定位的企业进行合作，通过互利共赢的方式，实现共同发展。
例如，与高端酒店、时尚品牌等企业合作，共同举办活动，扩大品牌影响力。
4.加强市场宣传：通过积极开展各类宣传活动，如线上线下推广、赞助活动等，提高品牌知名度和美誉度。
《首创国际城营销案》
首创国际城热销西安、首创地产实现品牌积累 ——终极任务
西安市场、西安受众与首创品牌和国际城产品的对接 ——成败关键
从关键点提炼核心课题，解决主要矛盾，完成终极任务 ——确定在西安市场的发力方向和方式
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经纬
理想
机遇
圈层
演义
竞争
客群
省身
解读
发力
认知
执行
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核心课题一：
国际化背景 标准化城市运营
2005年自雅荷春天以来，明确了企业主张，强化雅荷品牌的情感之道；强化与 受众的情感联系；突出雅荷企业的文化内涵，建立了新的营销导向……
未来的雅荷堂、雅荷纳帕蓝湾、雅荷国际等项目均分布在北城
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首创的品牌之道：
国企、国际资本运作、肩负责任的城市综合运营商 积极参与着西安的城市跃进
西安既有的外埠企业进入西安多采用企业主张与地缘资源相结合，或 者以新产品线带来的生活主张进行市场突破
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绿地集团（1）
绿地第一次推出“新里”采取强势宣传海派文化的手法，却得不到西安客户的认同 主要原因是强势的品牌导入，未能与消费者形成共鸣……
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绿地集团（2）
绿地——魏玛公馆，弱化品牌力的影响，使项目形象力加强，形成新的突破点。
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中海集团
中海地产2003年进入西安，是以 打招呼的口吻与姿态进行市场探 索……
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2核
心 课 题
形象力塑造及 与品牌的结合
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国际城的基本精神
精彩在世界之先
这是从人本尺度对人居物质基础的考量，是旗帜鲜明的生活方式和态度的主张。 是物质层面的定夺，更是精神层面的追求。
国际城主张
合富辉煌天津国际新城房地产项目定位报告.pptx
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
PART 4 产品主题
产品主题
产品主题是基于市场定位的基础，将核心 竞争力要素落实于项目产品本身。
——亿达品牌在大连已家喻户晓，企业品牌在社会上认知度较高 ——亿达项目在大连消费者心目中有着“住亿达房子，过舒心日 子”
的良好口碑
2.成熟准现房
——工程建设接近尾声，6月底首批交楼，9月底全面交楼 ——示范单位及园林示范区即将全部完工 ——物业管理驻场更加体现了本项目的成熟优势 ——与区域内的竞争楼盘相比，本项目成熟优势更加明显
国际新城项目营销策划 中期汇报
定位篇
合富辉煌房地产（天津）营销策划有限公司 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.
项目定位推导思路
项目发展回顾 SWOT分析 市场结论
市场定位 产品主题 形象主题 主力目标客户群定位
PART 1 项目竞争力分析
项目概况 项目发展回顾 项目SWOT分析
5.交通配套有待改善
——本项目临近五一路，道路条件不佳 ——周边公共交通辐射能力有限，未能直达中山、西岗等繁华地区 ——通往旅顺南路的数码路需要步行15分钟
6.品牌资源整合不足
——未能很好运用亿达开发的软件园影响力，企业内部资源没有得到充 分运用和宣传
——亿达集团房地产板块内部品牌整合不足，没有统一的对外形象 ——本项目的品牌树立及提升没有充分发挥，项目市场形象较为模糊
1000套
384套 534套 19180元 5000元
国际新城房地产产品营销策划计划方案【word版 可编辑】8p
● 项目背景资料 阳光100国际新城地处有重庆外滩之称的南岸滨江路东北段五桂石片区，依万亩青翠的“天然氧吧”南山风景区，直面长江、嘉陵江汇合处，远眺渝中半岛，南接南岸区成熟商业及行政中心南坪，周边市政及生活配套完善；北邻规划中的王家沱大桥及渝黔高速公路，规划中连接渝中半岛和南岸的过江隧道正位于项目地块内，交通四通八达。
重庆沿江十景独占其四，涂山、大佛寺、慈云寺、千佛寺、呼归石等巴渝历史人文遗迹代表分布项目地块内，人文、自然风景鼎胜，为重庆城区绝版地块。
阳光100国际新城由重庆渝能壹百房地产开发有限公司投资30亿开发，总用地面积800亩，规划建筑面积110万平方米，容积率仅为2.0，一期建筑面积25万平方米。
渝能壹佰房地产开发有限公司秉承“创造居住文明、传播时代文化”的开发理念，特约世界5大着名建筑设计事务所（澳大利亚DCM 、德国GMP 、日本鹿岛建设、法国 、 丹麦 ）竞标规划设计。
阳光100国际新城将引入国际人居理念，巧妙利用项目地块的地形和地貌，在沿长江1000米构筑融商业、商务、高尚住宅为一体的国际化居住社区。
● 阳光100国际新城面临的营销问题国际新城房地产产品营销策划计划方案 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】阳光100国际新城已形成初步的产品概念，计划建设成具有强烈现代（解构主义）风格的综合居住社区。
但当前应解决以下几个营销问题：1.哪些人对阳光100国际新城有购买兴趣和购买能力？他们有什么哪些特征？2.如何确定阳光100国际新城的目标市场定位或定位组合？目标市场对产品功能属性需求有哪些？阳光100国际新城的产品结构比例如何？3.重庆市及南岸区未来经济发展及城市发展规划、南滨江路的建设、轻轨交通等因素对阳光100国际新城开发有何影响？4.潜在消费者对阳光100国际新城价格的预期及接受能力如何？“阳光100”品牌对项目价格提升幅度有多大？5.除沿长江风景要素外，还有哪些元素可能提升阳光100国际新城的市场价值？6.阳光100国际新城与南岸滨江路沿线待开发的众多项目的差异何在？是否有何独特性不可复制？阳光100国际新城产品/营销策划的重点1.宏观环境及竞争格局识别¨重庆市及南岸区未来经济发展及城市发展规划对房地产市场发展趋势的影响¨重庆城市结构以及交通状况（轻轨/公路/轮渡等）对阳光100国际新城周期的影响¨南岸滨江路片区所面临的竞争格局，分析阳光100国际新城应采取的竞争策略2.目标市场定位¨探测阳光100国际新城的目标群，描述其特征¨了解重庆市消费者对“阳光100”房地产产品品牌的认知与态度¨调查重庆市消费者对阳光100国际新城所在南岸滨江地区的认知及偏好¨根据目标消费者影响购买决策的各种因素及其影响程度（价位/交通/建筑/户型/景观/配套/文化等）3.目标市场产品需求特点¨目标消费者的生活方式及其对居住空间（社区规模、建筑风格、建筑形式、套内户型、面积、结构功能等方面的需求¨目标消费者的收入水平、消费结构，对阳光100国际新城价格预期及支付意愿4.项目核心形象设计¨阳光100国际新城产品概念测试（也即开发理念），明确阳光100国际新城的核心形象设计要素。
天津某地产项目全程市场推广方案
天津某地产项目全程市场推广方案2.目标客群：本项目主要面向广大年轻白领和家庭购房者，他们对购房品质、环境和生活便利性有较高的要求。
二、市场推广目标1.销售目标：在项目规划总价值内，达到60%的销售额。
2.品牌建设：提升本项目在天津房地产市场的知名度和美誉度，打造高品质、高性价比的地产品牌形象。
三、市场推广策略1.品牌塑造(1)命名规划：选择一个寓意吉祥、与天津有关联的名字，打造独特的品牌形象。
(2)Logo设计：设计简洁大方、富有创意的Logo，结合项目所处地理特色。
2.线上推广(1)网站建设：建立专属项目官方网站，包括项目介绍、户型图、周边配套设施等内容，提供在线预约、咨询等功能，提升用户体验。
(2)社交媒体运营：在微博、微信等社交媒体平台上开设专属项目账号，发布项目动态、户型图、购房政策等内容，与用户进行互动交流。
3.线下推广(1)户型体验展示：开设样板房，进行实物展示，提供购房者参观体验，并配备专业销售人员进行解答。
(2)楼盘周边宣传：在项目周围设置宣传牌、广告等，增加项目的曝光度。
(3)公众演讲：邀请业内专家进行公众演讲或讲座，提升项目的知名度和可信度。
4.广告宣传(1)电视广告：在天津市重点电视台播放动画广告，展示项目的优势和卖点。
(2)户外广告：在天津市主要的商业区、交通枢纽等关键位置设置户外广告牌和标语，吸引目标客户。
5.优惠政策(1)首付优惠：针对购房者，提供一定比例的首付优惠，吸引购房者。
(2)融资优惠：与银行合作，提供贷款优惠政策，降低购房者的购房成本。
四、市场推广实施计划1.市场调研：调研天津市场，了解目标客户需求及购房偏好。
2.品牌定位：根据调研结果，确定品牌定位和推广策略。
3.市场推广预算：根据推广策略，制定市场推广预算。
4.策划与设计：根据品牌定位和推广预算，制定推广活动方案、设计推广资料等。
5.线上推广：建设官方网站、开展社交媒体运营等。
6.线下推广：开设样板房、设置宣传牌等。
天津华夏国际公寓项目广告推广策略提案PPT精品文档78页
·稀缺性的梳理：
• 谁稀缺呢？稀缺什么呢？我们好象讲的不是太有逻辑条理。因为策略是模糊的， 这对于广告执行是很致命的，但至少我们可以肯定，讲“这地方缺少这样的房子” 比讲“这房子很贵气”要有力量。
因此我们重新从四个角度阐释“缺点”：
• CBD/五大道什么都不缺，就缺用来居住的好建筑； • 层峰人群什么都不缺，就缺可以方便工作的好住处； • 有些个有钱人喜欢搞房产投资，但市场上缺投资价值高的房子； • 有些个土款想在市中心买间房子标榜身价，可找不到适合的地界
以把它当“投资项目”来卖。
但是，主要要吆喝什么成了我们策略上的一大矛盾，解决这个矛盾是我 们得以展开行销动作的关键。真的就得非此即彼吗？难道“纯住宅”与 “投资价值”之间就没有可以将他们贯通为一体的点吗？我们难以取舍，
因此，我们挖掘出了一条合二为一的捷径，那就是“稀缺性”诉
求。
2020/3/9
10
既然如此，我们还愁什么呢？（核心问题）
2020/3/9
12
结论一
华厦国际公寓怎么卖，
是当住宅卖还是当“投资项目”卖根本不存在诉求主次的 矛盾。
他们的逻辑关系是这样的：
CBD/五大道缺乏华厦国际公寓这种国际品质生活，所以华 厦国际公寓具有投资价值。
那么，我们是否需要为项目定义一个概念？ 这一概念/主张具有什么行销价值？ 让我们从目标族群着手简单分析
本次推广目的：
华厦品牌与企业产品双管齐下，以产品品牌带动企业品牌的快速提 升，最大限度的扩充华厦企业品牌的市场瞩目度，达到品牌与销售 双赢的最终目的。
锐设绘任务：
寻找市场机会，挖掘目标客户并给予用户一个充足的购买理由。
2020/3/9
3
锐设绘对推广在整个销售中的理解
天津住宅项目营销策划方案
天津住宅项目营销策划方案一、项目背景分析天津是中国北方重要的经济、金融和航运中心，拥有庞大的人口基数和广阔的市场需求，住宅市场潜力巨大。
根据统计数据显示，天津的人口数量呈现快速增长的趋势，尤其是城市的发展引来了大量外来人口的涌入。
而天津住宅市场的需求主要集中在新房市场，其中以中高档住宅市场需求最为旺盛。
二、项目概述1. 项目名称：天津住宅项目2. 项目地点：天津市3. 项目规模：建设多栋中高档住宅楼，总建筑面积约100万平方米。
4. 项目目标：以高品质住宅产品满足不同层次人群的需求，成为天津中高档住宅市场的领军企业。
三、市场分析1. 住宅市场潜力巨大：随着城市化进程的加速，对住宅需求的增长势头持续强劲。
2. 中高档住宅市场需求旺盛：天津作为重要的中国北方城市，经济实力雄厚，市民的生活水平提高，对高品质住宅的需求越来越高。
3. 外来人口需求增长迅速：作为一个重要的经济中心，天津吸引了大量外来人口，他们对住房的需求也呈现出增长态势。
四、目标客户1. 高净值人群：他们对住宅品质要求较高，愿意为高品质住宅买单。
2. 成功白领：他们有一定的经济实力，追求高品质享受，对住宅的选择有一定的讲究。
3. 外来人口：由于工作等因素，外来人口对住宅的需求量大，且对高品质住宅的需求也较高。
五、策划方案1. 市场调研：通过市场调研，了解目标客户的需求和偏好，有针对性地进行产品设计和市场推广。
2. 产品定位：将天津住宅项目定位为高品质的中高档住宅，强调功能、便利和舒适性。
3. 产品设计：根据市场调研结果，设计满足目标客户需求的住宅产品，包括户型设计、空间规划、配套设施等。
4. 建筑设计：与知名建筑设计公司合作，打造具有地标性和独特风格的住宅楼群，提升项目的品牌形象和市场竞争力。
5. 价格策略：结合市场需求和产品特点，制定合理的价格策略，合理定价以提高市场竞争力。
6. 项目宣传：通过多种媒体渠道进行项目宣传，包括广告、户外媒体、网络宣传等，提高项目知名度和美誉度。
天津项目策划
天津项目策划篇一：天津项目策划建议书天津项目策划建议书1.产品定位分析1.1地理位置分析1.2交通分析1.3人口及消费能力分析1.4地块现状分析1.5产品分析及定性指标初步确定2.项目开发步骤和时间进度分析2.1各种开发模式的对比及效益评估2.2开发模式的分析2.3整体开发的时间节点的初步确定3.规划设计的建议3.1规划设计的重点3.2规划设计的实施节点分析3.3景观设计3.4户型设计3.5设备设计3.6商业设计准备和策划4.营销分析及营销建议4.1项目营销分析4.2营销策划4.3商业项目的策划5.工程进度整体控制计划分析5.1工程主要节点5.2工程进度保证措施5.3工程整体费用支出的规划6．团队建设的建议7．总结1.产品定位分析1.1地理位置分析天津项目位于天津市宝坻区京津新城,地块处于京津唐三角区域,距北京85公里,天津市区50公里,河北省唐山市50公里,天津宝坻区城镇25公里。
我司征地面积为1600亩，其中还迁房用地300亩左右，第一宗土地预计可在今年十月挂牌上市，面积300亩左右，位于整个地块的东南角。
此地位于华北平原农业区范围,基础农业较为发达。
地域内有多条水系通过,地表水,地下水以及地热资源较为丰富,加之宝坻区域工业生产和人口密度均不高，自然资源保存相当良好.宝坻地区北部地下有较为丰富的煤炭资源,和唐山地区煤炭储藏属同一矿脉,因开发难度大,一直列为能源储备区域.1.2交通分析宝坻区域交通严格意义上讲应该是一种被动式的发展和分布,区域内有京哈高速（原京沈高速）,津蓟高速通过,并受京沪等多条高速路的辐射,高速交通极为发达。
因其地理位置原因,本地虽无机场,但北京首都机场,天津杨村机场,唐山西机场以及未来的北京新机场规划均可为本地提供较好的航空服务。
铁路交通在宝坻周边区域较为发达。
宝坻区域内以及京津新城区域严重缺乏廉价的公共交通体系建设,没有更多的选择余地提供给日常生活和居住需要。
日常出行极不方便。
商业地产项目策划营销工作报告书
商业地产项目策划营销工作报告书第一篇：商业地产项目策划营销工作报告书第一部分、商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。
因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
调研种类所需资料/研究范围商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。
消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。
投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。
竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。
一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析1、周边主要城市商业物业发展水平的比较2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。
4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资客户研究1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
首创置业房地产公司介绍及北京天津的项目的案例分析的资料共74页文档共76页文档
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
首创置业房地产公司介绍及 北京天津的项目的案例分析
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41、实际上，我们想要的不是克·吐温
42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚
43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊
44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
首创置业项目工程管理策划书模版
首创置业项目工程管理策划书模版首创置业**公司**项目**期工程管理策划书,模版,首创置业**公司2014年7月首创置业一线公司工程管理策划书公司内部审批栏:本《工程管理策划书》已通过我司内部审批，同意执行,项目经理成本管理部设计管理部经营开发部工程管理部客户服务部营销策划部主管副总总经理1首创置业一线公司工程管理策划书首创置业企业工程管理文化首创置业的企业价值观:全生活全价值我们的工程管理思路:以首创置业现行的工程管理制度为支持，结合工程实际情况，在工程实施前进行完善的工程管理策划，在工程实施过程中用细致认真地态度对工程进度、质量、成本、安全文明施工进行管理，在工程交竣前对项目工程管理做缜密冷静地总结，实现现场工程管理的PDCA良性循环,努力实现现场工程管理的标准化、系统化、精细化!我们的底线:安全是一切工程活动进行的前提,也是现场管理最重要的工作内容以完备的、切实可行的计划去保证项目的进度在质量面前绝不妥协，绝不以牺牲质量为代价来追求工程进度以客户的需求为工程管理的终极目标,做客户价值的创造者和守护者我们对供应商的管理理念:每一家供应商都是首创置业的合作者我们有着一致的终极利益---为客户创造价值2首创置业一线公司工程管理策划书目录第1章工程概况 ..................................................................... ............................................................... 8 1.1 项目总体概况 ............................................................................................................................... 8 1.2 前*期概况 ..................................................................... ................................................................ 8 1.3 本期工程概况 ..................................................................... .......................................................... 8 1.3.1 自然概况 ..................................................................... ........................................................... 8 1.4 典型的平立剖图或透视图 ..................................................................... ........................................ 8 第2章开工前准备工作 ..................................................................... .................................................... 9 2.1 “七通一平” ................................................................... ............................................................ 9 2.2 施工现场平面布置图中需要考虑的主要问题...................................................................... .......... 9 2.2.1 场地分期开发基本意图 ..................................................................... ..................................... 9 2.2.2 分期开发各期场地衔接利用的基本思路...................................................................... ........... 9 2.2.3 临时道路布置以及交通系统 ..................................................................... .............................. 9 2.2.4 项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置...........................................................9 2.2.5 竖向垂直运输布置 ..................................................................... ............................................. 9 2.2.6 施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区......................................................................9 2.2.7 临时水电接驳、临时变压器安排 ..................................................................... ....................... 9 2.2.8 出场车辆的清洗 ..................................................................... ................................................ 9 2.2.9 土方场地内搬运与大型土方堆放场地 ..................................................................... ............... 9 2.2.10 室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化 ......................................................... 9 2.2.11 营销意图在现场平面布置的体现 ..................................................................... ..................... 9 2.2.12 施工现场平面布置图 ..................................................................... ..................................... 10 2.3 各种临时设施搭设的综合协调...................................................................... .............................. 10 2.4 工程开工合法手续 ..................................................................... ................................................. 10 2.4.1 用地许可证 ..................................................................... ...................................................... 10 2.4.2 计划立项证明 ..................................................................... .................................................. 10 2.4.3 规划许可证 ..................................................................... ...................................................... 10 2.4.4 桩基提前开工证明 ..................................................................... ........................................... 10 2.4.5 基坑开工证明 ..................................................................... .................................................. 10 2.4.6 施工许可证 ..................................................................... (10)3首创置业一线公司工程管理策划书 2.5 施工图纸会审及设计交底 ..................................................................... ...................................... 10 第3章项目的组织架构与岗位职责...................................................................... ............................... 11 第4章项目的综合协调管理...................................................................... .......................................... 12 4.1 营销意图对工程管理的要求 ..................................................................... .................................. 12 4.1.1 营销推广对工程进度要求 ..................................................................... ................................ 12 4.1.2 售楼准备工程任务分配 ..................................................................... ....................................... 12 4.2项目部与公司内其他部门的配合(内部) .................................................................... .............. 12 4.4 与政府职能部门的协调...................................................................... ......................................... 12 4.4.1 国土局报建 ..................................................................... ......................... 错误～未定义书签。
首创国际半岛销售模式
活动推广—大型主题活动及周末暖场
为提升项目人气和影响力，每 月定期策划大型主题活动以及周末 暖场活动，如世界杯主题活动、雀 圣大赛、夏季消暑吃西瓜大赛、小 苹果快闪大型户外活动以及结合小 苹果快闪与世纪佳缘联合举办的七 夕相亲大会等。设置抽奖环节、赠 送随手礼；节日类的如七夕节、中 秋节等大型节日活动来访量大。
销售模式—渠道带客
渠道带客激励制度：
➢带客奖：每组客户200元（规定每周5组以上的带看任务，未完成下调为100元/组， 下一周再未完成则下调为50元/组，再下一周未完成取消带客奖励）； ➢渠道带客成交奖励：联排2.5万元/套，双拼7万元/套，高层1.5-1.8万元/套。 渠道带客须至甲方报备并录入思源系统，带客奖须经过甲方渠道负责人确认方可发放。
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活动推广—小苹果快闪
结合前段时间传遍大江南北的网络神曲《小苹果》，特别策划大型户型主题快闪活 动。选派形象气质佳的美女走上街头，在首创馆、建外soho、国贸、三里屯、蓝色港湾、 华贸中心等大型商场及写字楼中心地带做快闪，派发小苹果，在礼品包装上印制项目信 息以及官方微信二维码，充分利用活动造势。并通过大型视频网站，在优酷、土豆网、 搜狐视频、腾讯视频等进行病毒式扩散传播，促使项目短时间内在业内传播，提升知名 度和影响力。
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销售模式—联合代理
金网络
扎根项目3年，依托丰富的老客户资源及成熟团队。
联
合
伟业
具备一线实战经验的团队及丰富的操盘经验。
代
理
高策
依托高策内部平台，借助泛竞争区域的项目资源。
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销售模式—渠道带客
三家代理公司8月份开始正式启动渠道营销，依靠渠道公司强大的拓客能力为本案 扩充客户资源。
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谨呈：天津市新创置业有限公司首创·国际城2010年营销策划报告北京金网络联首房地产经纪有限公司目录一、市场研究1.1房地产宏观市场分析1.2区域市场成交分析1.3 区域典型项目分析项目分析二、项目分析2.1项目概况2.2项目价值提炼2.3区位价值分析及利用2.4项目资源、配套价值分析及利用三、目标客户分析四、项目竞争态势分析五、营销推广策略5.1、项目推广思路5.1.1、项目的形象定位5.1.2、项目的推广主题5.1.3、项目总体推广思路5.1.4、项目总体推广策略5.2、项目卖点整合5.3项目整合推广策略5.3.1品牌整合策略5.3.2项同资源整合策略5.3.3推广阶段划分及各阶段策略六、项目销售策略l、2010年项目销售总体目标2、销售时机分析七、2010年营销费用使用计划一、市场研究1、房地产宏观市场分析1.1房地产宏观市场分析 房地产开发投资情况注：统计局数据截止到2009.9 09年1-9月天津市总体房地产开发投资的增长幅度约为16.96%，增速较之前出现一定幅度的下滑，但从绝对值上看，投资额仍达到了历史的最高位516.69亿元。
商品房市场走势数据来源：天津市房管局每日房价总体上看，在经历了08年的低迷后，09年天津市总体商品房市场表现良好，呈现了较为明显的回暖迹象，尤其是8月之前，这种趋势更呈现出单边上扬的态势。
只是在9月之后，随着前期存量的消化殆尽和后期供给不足，市场的成交量才略有回落。
成交量从总的成交量上看，截止到09年11月中旬天津市商品房累计成交约1265.91万平方米，按可比计算，大幅上升130.79%，同时完全超越了09年全年的638.35万平方米的成交规模。
从月度成交的走势上看，月度成交量自春节后开始出现增长，虽然成交量在个别月份出现波动，但总体保持向上的趋势，并于8月达到了近些年的月度成交峰值。
成交均价截止到11月中旬天津市商品房的整体成交均价约为7490 元/平方米，与08年同期的7543元/平方米相比小幅下降0.7%。
从成交均价的月度走势上看，08年后半段价格回调过快且09年上半年价格回升过慢是造成整体价格下降的主要原因，而自09年下半年开始成交均价上调的迹象就越发明显，并于10月再次突破8000元/平方米，价格已经基本接近最高时期的水平。
商品住宅市场走势天津市商品住宅量价走势图100020003000400050006000700080009000数据来源：天津市房管局每日房价商品住宅成交方面，其总体成交趋势与商品房基本相同，进入成交回暖期。
整体成交量约为1128.43万平方米，同比上升158.91%，回升的幅度高于商品房的130.79%。
成交均价为7300元/平方米，环比出现约16.68%的上升，并无明显变化。
同时09年商品住宅的成交价格峰值也出现在10月，超过了8000元/平方米。
● 区域市场成交分析◆ 成交量分析07.1-10，08.1-10成交规模对比分析数据来源：天津市房管局每日房价各大区域成交规模均呈现了倍数增长的趋势，其中滨海新区增长的幅度达到了187.91%，攀升幅度位于四个区域的第一位，而环城四区则以155.68%的增长幅度位居增幅的第二位。
同时市内六区、远郊也增长的幅度分别达到了148.09%、146.28%。
07.1-10，08.1-10成交结构对比分析数据来源：天津市房管局每日房价环城四区仍以348.09万平方米的成交规模位居第一位，这主要归于环城四区日趋完善的居住环境及配套、超级大盘的高品质等因素依对人们的吸引。
另外，滨海新区优良的政策环境及日趋改善的投资环境，和由此而带来的大量居民拆迁，使得滨海新区以278.77万平方米的成交超越市内六区，位居四个区域成交规模的第二位。
除仍位居四个区域的最后一位的远郊区，成交规模有一定差距外，09年居区域成交量第三位的市内六区位，并未与滨海新区产生较大的差距。
成交均价对比分析数据来源：天津市房管局每日房价价格方面：从各区域统计情况来看，以远郊区域的增长最为明显，增长的幅度约为14.15%（但其绝对价格仍与其他三区存在加大差距）；滨海新区的价格增长幅度位居第二位，在经过10.96%的增长后达到了7130元/平方米，仅次于市内六区；而市内六区价格仍有6.43%的小幅增长，总体均价依旧位于天津之首；虽环城四区整体均价呈现了3.6%的小幅下滑（主要是08年下年的幅度过大），但实际上价格已经基本上回归到一定高位。
对于未来天津市房地产市场的判断结合09年市场情况，我们对天津未来一段时间房地产市场有如下判断：总体市场形势在政策没有大幅度调整的情况下，会依然向好。
成交量：1、成交量有可能在一段时间上保持平稳，主要有以下支撑要素：1）宏观经济转好，促进整体经济发展的政策仍会继续；2）天津市在环渤海中的经济核心地位继续明确，城市规划和拆迁的范围、力度有可能进一步加大，催生了一定的刚性需求，这种刚性需求还需要一定的释放；3）成交量在一段时间内持续走高，购房者与部分投资者信心有所恢复，一部分投资客开始入市；4）07年所获得两年大限已到，及08年土地的需求量增加，将在未来增加补充项目的供应；2、在成交量保持平稳的同时，对未来成交量仍有几点阻碍因素：1）目前政策对地产的支撑作用不明朗，仍需要一段时间进行观察；2）传统的房地产销售淡季仍会存在。
3）由于08年市场较为平淡，导致目前以消化之前的产品供应为主，存量产品已消化大部分，虽然项目在未来供应极有可能增加，但产品供应的时限存在不确定性，容易造成部分时间段上的空白，从而影响今后的成交规模。
成交均价：随着成交量的平稳释放，今后房价将在高位盘整或缓慢上涨，大幅快速的提升将受到多方面的遏制：1）社会舆论强烈反对房价的快速上涨，也迫使政府出台适当的限制性措施,2）在经济形势没有全面复苏，人们收入水平没有根本性大幅提高的前提下，购买力也限制了房价快速上涨；3）政策的很多不确定因素，也会使市场突生变数，这将影响开发商大幅提升价格的信心。
总之，未来一段时间内房地产市场的成交量将趋于平缓，但不排除阶段性波动的可能性，而房价水平在不发生较大的政策变革的情况下仍有继续小幅上涨的趋势。
1.2 国际城项目区域市场分析塘沽区塘沽区量价走势200040006000800010000从走势上看，08年塘沽区月度成交量随整体市场低迷而低迷，这种现象在08年后半段显得尤为明显，近些年成交量最低值出现在08年10月，仅有2.4万平方米；而之后月度成交量逐步攀升，即使进入春节09年2月其成交量已经攀升到9.71万平方米；春节后，塘沽区月度成交量呈现了较为明显的向上趋势，虽然在个别月份出现波动，但成交规模总体平稳上升，至09年8月达到了近些年的成交峰值；而之后趋于供给量逐步减小，成交量开始回落。
价格方面，总体保持上涨，但在08年价格也一度回落，而进入第四季度价格的回落促使成交量出现一定上涨。
09年春节后塘沽区价格开始稳步上扬，但在个别月份略有波动，与成交量略有不同的是，成交价格峰值出现在09年7月，而在8月略有调整，在10月达到了价格峰值。
地理位置及区域总体规划滨海新区1)、滨海新区处于华北平原北部，渤海湾顶端，濒临渤海。
紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。
2）、以新区为中心，方圆500公里范围内还分布着11座100万人口以上的大城市。
对外，滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中。
滨海新区拥有海岸线153公里，陆域面积2270平方公里，海域面积3000平方公里。
至2020年规划人口将达300万。
3）、滨海新区包括三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；三个功能区：天津港、开发区、保税区全部；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇。
塘沽1）、塘沽地处太平洋西岸渤海湾畔，地理坐标为北纬38°44′～39°13′，东经117°30′～117°46′。
2）、是中国中央政府直辖市——天津市所辖的东部滨海市区，距离天津市区约50公里，为天津滨海新区的中心区，是中国首都北京及中国北方地区重要的出海口。
3）、区境东濒渤海，西邻东丽、津南二区，南接大港区，北抵汉沽区与宁河县，位于环渤海经济发展带和京津冀城市圈的交汇点。
4）、行政辖区面积859平方公里，总人口58万。
下辖新村、新河、新港、北塘、杭州道、向阳、解放路、三槐路、大沽、胡家园、渤海石油等11个街和新城镇。
海洋高新技术开发区天津塘沽海洋高新技术开发区成立于1992年，1995年晋升为国家级高新区，是目前我国唯一的以发展海洋高新技术产业为主的国家级高新技术开发区，位于天津市塘沽城区的北侧，总体规划面积50平方公里，分为起步区和发展控制区。
其中，起步区4.54平方公里。
地处渤海之滨，面向太平洋，背倚津京两大城市，是整个华北、西北、中原地区十几个省市的进出通道和欧亚大陆的桥头堡。
京津塘高速公路、铁西公路、杨北公路、塘汉公路、新北公路穿区而过，距首都北京142公里，津滨高速、津滨轻轨、唐津高速近在咫尺，距天津市仅45公里，京山线、北环线、李港线三条铁路环绕海洋高新区周围，形成了现代化物流的自由通道。
总体规划滨海新区总体空间布局：T型结构，一轴一带滨海新区总体空间布局为“T”型结构：沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。
在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城构成滨海新区的核心区。
一轴:沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产业发展轴”一带:沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”七个功能区先进制造业产业区滨海高新技术产业园区滨海化工区滨海中心商务商业区海港物流区临空产业区海滨休闲旅游区塘沽区总体规划：两轴三带两轴：东西向轴线即海河发展轴，面向中心城区，沿海河形成生活服务轴，构建生活服务带南北向轴线即从开发区—于家堡—海底隧道一线，形成南海路商贸带，构建滨海新区中心商业商务区三带：北部依托两条京津塘高速形成高新技术产业带中部以海河为轴，形成城市生活服务带南部依托津晋高速形成城市空间拓展带总体规划：两轴三带1、北塘新区，10平房公里，人口5万2、北部城市生态区，22平方公里3、经济技术开发区，30平方公里4、中部高新技术产业园区，40平方公里，常住10万5、中部城市综合区，73平方公里，人口65万6、滨海新城，53平方公里，人口80万7、南部城市发展区，面积27平方公里8、散货物流区，面积25平方公里片区配套情况片区优劣势分析优势1)、片区位于塘沽区，国家无论总体政策、规划对滨海新区的强有力支撑必然会对片区产生意义深远的影响，从而扩大该区域的号召力与影响力。