项目建设和设计流程

2011年4月6日星期三
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设计阶段——方案设计 设计阶段——方案设计
按照规划设计要求进行方案设计 签订设计协议 业主提交设计任务书 平面、立面业主签字确认 编写方案设计文本 编制估算书 事先先送环保、绿化和人防审批，审批通过后规划局才能审批 消防八大类项目需要单独送消防审批 业主工程报建备案，获得报建IC卡 业主工程报建备案，获得报建IC卡
2011年4月6日星期三
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设计阶段——方案设计 设计阶段——方案设计
注意以下内容： 1、指标要用足，容积率、建筑密度和建筑高度，为以后修改增加 便利 2、绿化率满足规划要求即可，有很多余量的可以适当放大。绿化 最终验收时大面积硬地和水面，明沟等都要扣掉的 3、建筑间距放200余量，考虑建筑面层和施工误差 、建筑间距放200余量，考虑建筑面层和施工误差
技术核定单 一般是对施工图未明确的做法进行核定，该办法操作简单，设计单 位最好操作。 所有签字程序都是施工单位和监理先行签字盖章 一般情况尤其是涉及造价增减，先由业主签字确认 涉及设计图纸错误，可以先行签字，但必须通知业主 变更通知书 注意电子版的及时更新，图样目录我认为可以暂时不出，到竣工验 收前再出一次最新版的图样目录即可
2011年4月6日星期三
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设计阶段——初步需提交的资料 设计阶段——初步需提交的资料
方案设计要求和方案批复 初步设计文本和概算书 各部门的审查意见。消防、抗震办、节能办、环保、交通、环 卫、劳动保护、安全生产、民防、卫生防疫、水务等 消防八大类项目需要单独送消防审批 结构超限项目需要开专家评审会
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设计阶段——施工图审图 设计阶段——施工图审图
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按照国家及上海要求，施工图需专业审图机构审查通过后方可 施工 施工图到审图公司后，一般2 施工图到审图公司后，一般2周后出具审图意见 设计单位按照审图意见修改完成后出具审图合格证书 审图也包括了勘察设计报告的审查 审图内容包含了手续审查和消防审查，项目必须建卡后方能上 网申办审图合格证书 审图公司另需要一套目录和总平面图存档
规划要求的是容积率进行控制，而房产商要求的是销售面积。 两者的差值就是房产商的秘密 1、不计入容积率的建筑面积。建筑保温和出屋面楼电梯的面积。 上海房价如此之高，房价超过1W后，保温面积的售价已和成本 上海房价如此之高，房价超过1W后，保温面积的售价已和成本 价持平，所以现在房产商不再对保温持否定态度 2、地下部分设备用房面积。按照上海市计算规定，只为本栋住宅 使用的地下设备用房计入公摊面积。像地下配电间、弱电间和 水泵房都可以计入销售面积。
2011年4月6日星期三
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建设阶段——施工许可证 建设阶段——施工许可证
工程报建 监理，施工单位等招投标 质安监报监 有深基坑等重大施工安全问题的需开施工方案专家评审会 所需资料： 施工许可申请表 建设工程规划许可证 申办施工许可工程现场情况说明表 建设工程资金入帐凭证 建设工程施工承发包合同副本（含建设工程施工中标通知书） 廉洁协议 质量、安全监督手续
2011年4月6日星期三
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设计阶段——施工图设计 设计阶段——施工图设计
按照业主要求，初步设计意见进行施工图设计 相信大家流程很熟悉了 建筑作业图——结构断面尺寸、用房要求——建筑作业图2 建筑作业图——结构断面尺寸、用房要求——建筑作业图2 版——各专业互提资料（给排水暖通先向电子提资）——留洞 ——各专业互提资料（给排水暖通先向电子提资）——留洞 资料——会签——校审——出图 资料——会签——校审——出图 提4个想法： 1、互提资料规范化，按《民用建筑工程设计互提资料深度及图样》 、互提资料规范化，按《民用建筑工程设计互提资料深度及图样》 图集深度，各专业均相同要求 2、建筑专业外部引用，避免出现最终版、终极版、至尊版等作业 图 3、施工设计说明的及时升版，延续性、及时性和正确性 4、子项不多的项目建议出综合图册目录，所有子项统一出，各个 子项只出图样目录
2011年4月6日星期三
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设计阶段——方案需提交的资料 设计阶段——方案需提交的资料
上海市建设工程规划设计方案申请表 方案总平面图 方案设计文本 分层面积表。核工院今后应统一表格样式，采用容易填写的 WORD版本 WORD版本
2011年4月6日星期三
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设计阶段——房产商的秘密 设计阶段——房产商的秘密
2011年4月6日星期三
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建设阶段——竣工验收 建设阶段——竣工验收
面积及总平面测绘报告，分规划和房地局2 面积及总平面测绘报告，分规划和房地局2个测绘报告 勘察、设计、施工、监理出具合格证明书 环保局：生产审批 卫生局：效果预评审备案 绿化局：绿化竣工验收 消防局：消防验收意见书，一般区里负责，八大类项目市局负责 城建档案馆：档案验收合格证 防雷办：竣工验收意见书 民防办：竣工验收意见书 规划局——竣工规划验收合格证 规划局——竣工规划验收合格证 建交委——竣工验收备案 建交委——竣工验收备案 房地局——《房地产权证》 房地局——《房地产权证》
2011年4月6日星期三
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项目前期——公司注册 项目前期——公司注册
一个项目开始都需要有建设主体，需要在工商部门注册备案 工厂仓库会成立新的公司，住宅和商业项目会成立开发子公司， 而自用项目则不一定需要成立公司 公司注册也需要经过审查，对你的业务进行核准备案。而公司 名称确定则需要经过工商部门查名。 公司注册当然离不开资金，需要在银行开设账户，这叫注册资 金
2011年4月6日星期三
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建设阶段——规划许可证 建设阶段——规划许可证
对施工图图纸进行控制核准 所需资料： 地形图3 地形图3份 施工总平面图3 施工总平面图3份 建筑施工图2 建筑施工图2套 基础施工平面图及桩位平面布置图2 基础施工平面图及桩位平面布置图2套 项目公示的建设工程平面示意图
项目建设和设计流程
2011年 2011年4月6日
基本流程——四阶段 基本流程——四阶段
1、项目前期——项目立项决策，设计单位参与 项目前期——项目立项决策， 2 、 设计阶段——设计单位的主要阶段，进行方案、初步和施工图设计 设计阶段——设计单位的主要阶段，进行方案、 及审图 3 、 建设阶段——业主组织施工监理等单位进行施工，设计单位进行施 建设阶段——业主组织施工监理等单位进行施工， 工配合 4、生产时期——工厂仓库生产，住宅公建就是使用阶段 生产时期——工厂仓库生产，
2011年4月6日星期三
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设计阶段——初步设计 设计阶段——初步设计
按照方案批复进行初步设计 提交总平和勘察设计要求交由业主委托进行地质勘察并得到地 质勘探报告 简单项目可以直接进行详细勘探，复杂项目存在变数的可以先 进行初步勘探，施工图再进行详细勘探 平面、立面业主签字确认 编写初步设计文本和概算书
2011年4月6日星期三
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项目前期——土地取得 项目前期——土地取得
规划局颁发用地规划许可证 签订出让合同 缴纳土地费用 房地局出具建设用地批准书 土地正式到手
2011年4月6日星期三
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设计阶段——规划设计要求 设计阶段——规划设计要求
重要的设计依据，规定用地容积率、建筑密度、绿化率和建筑 高度等基本参数 需要资料：用地范围的地形图，总平面布置意向，房屋土地权 属证明，批准的可行性研究报告文件 设计必须按照要求设计，条件绝对不能突破 其中容积率、建筑密度和建筑高度一般情况下都是最大值，而 绿化率是最小值。
2011年4月6日星期三 -2020-
生产阶段——意见反馈 生产阶段——意见反馈
设计难免纸上谈兵 检验的最好办法就是实际使用的意见反馈 做好经验教训积累，杜绝下次再犯同样的错误
2011年4月6日星期三
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谢谢！
2011年4月6日星期三
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2011年4月6日星期三
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建设阶段——其他申请 建设阶段——其他申请
卫生局：备案 公安局：申请门牌号 招商局：工程设计备案 绿化局：备案 水务局：排水许可证 自来水公司：用水申请 供电局：用电申请 电信局：电话及网络申请 防雷办：装置设计审核备案
2011年4月6日星期三
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建设阶段——设计修改 建设阶段——设计修改
2011年4月6日星期三 -1616-
建设阶段——放样复验 建设阶段——放样复验
先完成现场放样 实际操作：按照总平面图在场地上放出建筑轮廓线——灰线。 实际操作：按照总平面图在场地上放出建筑轮廓线——灰线。 规划局根据规划许可证提交的总平面图复核建筑尺寸，建筑间 距和离界尺寸。建筑间距和离界尺寸只要大于图上的尺寸就认 为满足要求。操作仪器为红外线测距仪。 所需资料： 上海市建设工程放样复验申请表 建设工程规划许可证 建设工程项目表 总平面图 涉及规划控制线的建设项目，加送有资质的测量部门提供的规划控 制线测定成果报告
2011年4月6日星期三
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项目前期——土地取得 项目前期——土地取得
建设项目要启动，必须要有根基——土地 建设项目要启动，必须要有根基——土地 土地获得途径：划拨、出让和转让。一般都是出让，分招标、 拍卖、挂牌和协议几种方式 以招标为例，有很多工作。先有意向申请评估，房地局批准后 提交项建书到发改委，发改委批准后提出资格申请，同意后参 加土地招标。工业建筑还要参加招标前还要提交环评报告和职 业卫生报告预审。 土地中标获得 编制可行性研究报告，包含必要性研究、资源情况、建设条件、 环境保护、设计方案、实施进度、企业资料、社会及经济效果 分析、设计方案和节能减排等篇章