2012年房地产会计

第一讲土地获取阶段的会计业务处理一、获取土地的主要方式用于房地产开发的土地来源主要包括出让方式、划拨方式、转让方式、股东投资入股方式以及其他方式。

（一）出让方式取得土地使用权土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（二）以划拨方式取得土地使用权土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用权者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（三）以转让方式取得土地使用权土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。

（四）投资者投入土地使用权（五）其他方式二、获取土地使用权的会计处理（一）用于土地开发的土地使用权房地产开发企业如果取得的土地使用权用于土地开发的，应将土地使用权的取得成本计入“开发成本”中：借：开发成本——土地开发贷：银行存款（或应付账款）缴纳的印花税直接计入“管理费用”。

例：都红房地产公司通过投标方式取得土地使用权100亩用于开发商品性土地总价5000万元，契税征收率4%，当地政府规定的耕地占用税为22.5元/平方米。

银行转账方式支付土地出让金及相关税费。

借：开发成本——土地开发5000贷：银行存款5000借：开发成本——土地开发200+150贷：银行存款350支付印花税万分之五借：管理费用2.5贷：银行存款2.5（二）用于商品房开发的土地使用权房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权成本应当计入所建造的房屋建筑物。

借：开发成本——房屋开发贷：银行存款（或应付账款）缴纳的印花税直接计入“管理费用”。

（三）自用房的土地使用权房地产开发企业取得的土地使用权用于自建自用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不得与地上建筑物合并计算成本。

例：2011年3月12日，东方房地产公司以出让方式取得一块土地使用权，以银行存款转账支付500万元，并在该土地上自行建造两栋办公楼自用，发生建筑工程支出1100万元。

两栋办公楼已经完工并达到预定可使用状态。

假定土地使用权的使用年限为50年，无净残值；办公楼的使用年限为25年，预计净残值为100万元；采用直线法摊销和折旧。

契税征收率4%。

借：无形资产5000000贷：银行存款5000000契税借：无形资产200000贷：银行存款200000借：在建工程11000000贷：银行存款11000000借：固定资产11000000贷：在建工程11000000无形摊借：管理费用104000贷：累计摊销104000折旧借：管理费用400000贷：累计折旧400000（四）暂时没有确定使用用途的土地使用权如果取得的土地使用权暂时没有确定使用用途，计入“无形资产——土地使用权”账户。

（五）用于赚取租金的土地使用权企业改变土地使用权的用途，将其用于对外出租时，应将其转为投资性房地产。

例：东方房地产公司2010年8月取得土地使用权9000万元用于房地产开发。

现已完成土地开发，土地开发成本800万元。

因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产开发，将已开发完成的土地用于出租。

2011年2月1日与甲公司签订经营租赁合同，将该地出租给甲公司使用，租赁开始日为2011年2月1日，租期2年。

借：开发成本——房屋开发成本9000贷：银行存款9000借：开发成本——房屋开发成本800 贷：银行存款800借：投资性房地产9800贷：开发成本——房屋开发成本9800第二讲开发建设阶段的会计业务核算第一节开发成本概述一、开发产品成本的构成（一）按用途划分1、土地开发成本2、房屋开发成本3、配套设施开发成本4、代建工程开发成本（二）按成本项目划分1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施建设费5、公共配套设施费6、开发间接费用7、其他开发费用二、开发产品成本核算对象的确定合理确定成本核算对象，是企业开发产品成本核算的重要条件，开发产品成本核算对象，就是在开发产品成本的计算过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。

确定成本核算对象的一般原则是：1、一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象。

2、同一处开发地点，结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象。

3、对于个别规模较大，工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。

第二节土地使开发成本的核算一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。

前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。

二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（一）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（二）土地开发成本项目的设置根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）获得土地使用权的成本；（2）土地征用及拆迁补偿费；（3）前期工程费；（4）基础设施费；（5）开发间接费。

三、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。

（一）按成本核算对象和成本项目进行归集能够分清受益对象的费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地”、“开发成本——自用土地”账户。

发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。

例：某房地产开发企业在8月份从市国有土地储备中心获得甲和乙两块土地。

本月发生了下列有关土地开发支出：301351商品性土地自用土地支付征地拆迁费78 000元72 000元支付承包设计单位前期工程款20 000元18 000元应付承包施工单位基础设施款25 000元18 000元分配开发间接费10 000元合计133 000元108 000元则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借；开发成本——商品性土地开发成本78 000开发成本——自用土地开发成本72 000贷；银行存款150 000用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：借：开发成本——商品性土地开发成本20 000开发成本——自用土地开发成本18 000贷：银行存款38 000将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：借：开发成本——商品性土地开发成本25 000开发成本——自用土地开发成本18 000贷；应付账款——应付工程款43 000分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：借：开发成本——商品性土地开发成本10 000贷：开发间接费用10 000（二）已完土地开发成本的结转已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。

1、为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。

假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：借：开发产品——土地1002 000贷：开发成本——商品性土地开发成本1002 0002、为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本平行结转计入有关房屋的开发成本。

假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发支出540 000元共648 000元。

这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本648 000 贷：开发成本——自用土地开发成本648 0003、如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。

第三节房屋开发成本的核算一、房屋开发成本核算对象和成本项目的确定房地产开发企业开发建设的房屋按用途可分下列五类：1、为销售而开发的商品房2、为出租而开发的投资性房地产3、为安置拆迁居民而开发建设的周转房4、企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房5、企业自行建设自用的房屋房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。

二、房屋开发成本的核算（一）土地征用及拆迁补偿费主要包括土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费等（二）前期工程费在取得土地开发权之后，项目开发前期发生的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出。