融创高层住宅成品装修房总(分)包管理办法

附件16融创高层住宅成品装修房总（分）包管理办法目的1.探索精装饰总包管理的模式；2.界定总包管理的范围；3.明确分包的职责；4.本办法为管理提纲，在施工管理过程中应根据不同的项目不断的完善。

成品装饰房总包定义什么是高层成品装饰总包：1.装饰总包是装饰工程的总组织者和管理者，对单个项目而言，它不仅代表自身分包单位的项目管理，也代表着对整个项目的施工管理；2.总包管理主要包括：质量、进度、工期、安全、分包管理、合同履约等；3.总包管理的主要分包单位有：安装分包单位有：空调、地暖、新风、智能终端等施工单位；装饰分包单位有：套装门、橱柜、厨房电器、净水设备、木地板、衣柜、洗菜盆及龙头、墙纸、入户门等施工单位。

4.装饰总包从接收土建移交场地开始对施工界面内的工作和质量负全部责任；5.装饰总包负责对项目的预验房和交房的组织管理和配合工作。

总包管理的内容：一、质量管理：计划、实施、检查、处理二、安全管理三、文明施工四、合同履约五、工期控制六、水电使用责权七、分包成品保护制度八、清洁费用及其他费用的分摊九、交叉配合问题十、出入施工区域管理一、质量管理：计划、实施、检查、处理1、计划总包编制完整的项目实施计划、以及各分包的配合计划，材料供应单位的材料的配合计划，总包对项目的总工期负完全的责任。

分包单位应在总包施工总计划下编制明确的质量控制目标计划，实现目标的方案和措施。

各分包单位应按总包单位的质量控制计划确定独立的质量控制的组织制度、工作流程、技术施工方法、合理资源配置、检验等要求、质量记录方式和不合格管理措施等具体内容和做法文件。

总包单位应根据其实现预值期目标的可引性、有效性、合理性引进分析。

计划的关键点：分包的插入时间，完成的控制时间，前道工序的状态：a)空调和栏杆是墙纸、乳胶漆基层完成后进场b)室内木门装框是厨卫地砖完成后进场c)橱柜是厨卫墙地砖完成、天棚的腻子和底漆完成后进场d)木地板室内的空调、栏杆、户内门扇完成后进场2、实施a)计划和实施方案的交底；b)场地的移交；c)施工样板和样板层效果点评；d)总包单位应监督各分包单位的实施、执行，并对进度、质量动态的监控。

3、检查总包单位应对分包单位计划实施过程进行各种检查。

包括分包单位的自检、互检和专职管理者专检。

总包单位应检查分包单位是否严格执行了计划方案。

现场条件、进度是否发生变化，计划执行偏差的原因，质量检查执行的结果，即质量是否达标，对此进行确认和评价。

4、处理总包对于质量检查所发现的质量问题或质量不合格情况，及时同分包单位进行原因分析，采取必要措施予以纠正，保证质量始终处于的受控状态。

总包单位应组织分包单位每周进行质量分析专题会，做到事前控制、事中控制和事后控制。

二、安全管理：总包对项目的安全管理负全部的责任安全生产是指：生产过程避免人身伤害、设备损坏和其他可能产生的损害风险。

1、总包单位必须明确安全生产方针“安全第一，预防为主”。

总包单位建立专职安全管理员制度，定期开展现场巡检、安全教育，并与分包、班组签订安全生产责任书；2、建立防火、防盗、用电、用水管理制度。

对装饰成品、半成品的完好状态进行监管，重点关注强弱电井的电缆、水表井的水阀、厨卫的五金丢失等。

3、清理现场安全隐患，加强“安全三宝”“四口、五临边”管理。

空调室外机安装、清洁卫生、吊顶、灯具安装等高空作业项目必须有专项的安全作业方案；消除危险源：以总包为龙头，各分包单位在他们在各自范围内对安全生产负责，并完善的建立安全生产责任制。

安全教育：在总包单位组织下开展广泛的安全生产宣传教育，使工人认识到安全生产的重要性和必然性，树立安全第一的思想，自觉遵守各项安全生产法律法规和规章制度。

同时加强对特殊工种的安全教育，如电工、焊工必须经过专业安全技能和文明施工的培训。

总包单位应定期进行安全文明施工检查，发现隐患及时整改，重点检查违章指挥、违章施工、违章用电等行为。

总包单位还应组织专职的安全人员负责日常安全生产管理。

总包单位建立安全生产处罚措施，并监督执行。

三、文明施工管理：文明施工：总包单位是文明施工的第一责任人，分包单位应服从总包单位的文明施工管理。

总包单位进场前必须完成如下管理制度；文明施工检查制度、奖罚制度、出入管理制度等。

特别注意对临时工的岗前教育工作。

施工现场设置明确的标牌，管理人员在施工现场应佩带工作证及职位胸牌。

应按施工总平面设置临时设施。

施工现场的用电线路、用电设施的安全设置和使用必须符合安全规范安全操作规范。

由总包单位修建现场临时卫生间，指派专人每日管理，避免施工现场的随处大小便。

总包在进场时公示现场文明施工的管理办法，所有的处罚管理办法，均需监理和甲方审批后执行。

四、合同履约（对分包）总包单位对建设单位负责，分包单位按分包合同的范围对总包单位负责，分包单位过错，总包单位承担连带责任。

这里讲的分包是指总合合同中所有分包单位以及供货单位，如入户门、户内门、空调、橱柜、栏杆、厨房设备、其它五金安装单位等；合同的约定总包单位对分包单位的工程质量、施工进度及施工技术人员进行总包管理。

总包管理费主要内容：分包的水、电、电梯使用7：30～22点、分包单位的清洁必须按照总包的要求，将垃圾用袋子装运到指定的位置，由总包统一将所有垃圾清运出场；开荒、预验房和最后交房保洁；分包方的工作范围内的清洁，做到工完场清，并做好相关的成品保护；总包对预验房和移交小业主的清洁负责；为了便于总包的管理和质量保证，各分包单位进场后交纳5000元的押金于甲方工程部，如果分包单位在施工过程中违反相关的规定，总包、监理、甲方均可提出处罚建议，甲方和监理有权进行处罚，并从押金中扣除；押金的退付为分包施工完成后由监理、总包签字在甲方退还押金。

五、工期控制按合同约定，总包单位应制定详细的施工进度计划（甲方、监理审批），控制节点时间、时段，各分包单位应按总包单位制定的施工进度计划制定各自的进度计划，归总包单位统一控制。

六、水电使用责权各分包单位应根据各单位的水电使用量向总包单位提出申请，总包单位应根据各分包单位的用水、用电计划进行安排，分包单位应在进场前完善相关手续，总包单位负责提供分包单位用水用电接口。

分包单位应自备三级或多级配电箱，分包单位的临时用水用电设备同样必须符合施工用水用电使用要求，必须符合相应规范、标准要求，并指派专人负责日常的维护。

分包单位对用水用电不当造成的损害后果自负，并对由此产生的损害进行相应赔偿和罚款。

总包单位也应承担连带责任。

各分包单位不再支付总包单位任何水、电、垃圾清运和其它的配合费。

七、成品保护制度：总包承担对成品保护负主要责任；精装总包单位首先应加强前期施工过程中土建方移交的成品保护工作。

防盗门的保护应采用软质材料包裹防盗门门扇与门框；采用板材制作U型盖板保护铝合金阳台门门框不因施工造成滑伤、变形或难以清洁的后果；对于阳台栏杆（含百叶等）也应采用软质材料进行包裹、覆盖。

施工材料的堆放应整齐，不靠墙、栏杆、门窗等已完施工内容。

其次还应作好施工过程中的成品保护工作。

防水层、地面砖施工完毕后避免尖硬物品对其造成的破坏，高凳、人字梯等应用软料包裹四脚。

水泥、腻子、乳胶漆等施工中不污染门窗框、护栏等设施。

分包单位在进入施工现场前，应向总包单位提供成品保护施工方案，开展现场施工人员技术交底与文明施工教育，加强技术工人的文明施工意识。

对于木地板、空调、户内门、橱柜必须有专项成品保护方案。

八、清洁费用及其他费用的分摊在施工过程中各分包单位和总包单位都不可避免的产生施工垃圾。

各分包单位不承担施工垃圾外运责任。

分包应及时清理各自的施工垃圾，统一堆放到建设单位（或总包）指定堆放地点，并由总包转运出本工地。

分包单位不再参与总包单位任何清洁费用的分摊，但应该无条件配合总包和建设单位在施工期间的各项活动。

总包不予收取电梯使用费；临时用水用电费用；公共区域清洁及维护费用。

九、交叉配合：总包负责对交叉施工的协调施工中的交叉配合问题：各分包单位应根据计划，在施工前两天通知总包单位，注明施工区域、施工人数、施工工期及须配合事项。

由总包单位、建设单位、监理单位共同签字下发开工令。

总包单位应根据分包单位的开工令进行合理安排，避免出现交叉作业的可能。

对无开工令而强行施工的，总包单位对分包单位可以提出处罚建议，申请建设单位、监理单位处罚分包单位。

十、出入施工区域管理总包负责对施工现场必须封闭管理，各分包单位应服从总包单位的出入管理。

施工技术人员及管理人员必须佩带表明身份的统一胸牌。

分包单位应统一从总包单位领取工作牌，牌上表明施工单位、施工范围、技术工种及施工人员姓名等资料，并加盖单位公章。

同时总包单位收取相应费用及押金每个工作牌收押金20元。

施工完毕后分包单位统一交还总包单位，总包单位无息退还押金；对工作牌遗失的或在施工现场违规操作总包单位有权没收工作牌。

对于分包单位人员不服从总包管理（如偷盗、斗欧、严重损坏施工产品），总包单位有权没收其工作牌，并清理出施工现场，情节严重的交派出所处理。