万科房地产的六维成本管控
万科公司房地产成本管理制度
目录一、总则二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控（一）成本监控系统（二）成本监控的要求四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理（八）其他环节的成本控制五、附则万科企业股份有限公司房地产成本管理制度（讨论稿）一、总则1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
万科房地产企业成本管理制度
XXXXXX企业股份有限公司房地产成本管理制度（讨论稿）一、总则1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。
6、组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。
7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。
万科成本管理制度管理
万科成本管理制度管理一、引言成本管理是企业经营管理的重要环节，能够有效控制成本是企业实现良好盈利的重要手段。
作为中国领先的房地产开发企业，万科地产对成本管理制度的管理非常重视。
本文将从万科成本管理制度的建立、实施和管理三个方面，探讨万科地产是如何有效管理成本，提高管理获得成本控制和降低成本的能力。
二、万科成本管理制度的建立1.1 成本管理制度的目标设定万科地产制定成本管理制度的目标是为了实现经济效益、提高企业效率和绩效，以及降低成本和提升企业竞争力。
在制定成本管理制度的过程中，企业应充分考虑企业的经营战略、成本状况和市场环境，确保制度的可行性和有效性。
1.2 成本管理流程的设计制定成本管理制度需要根据企业的实际情况设计相应的管理流程。
万科地产的成本管理流程主要包括成本预测、成本分析、成本控制和成本核算四个环节。
在成本预测环节，企业需根据项目需求和市场条件，进行成本的预测和评估，为制定成本预算提供依据。
成本分析环节需要对各个成本项目进行详细的分析和比较，找出成本的组成及影响因素，为成本的控制提供参考。
成本控制环节需要根据成本的实际情况，采取有效措施对成本进行控制。
成本核算环节需要对成本进行核算，确保成本的准确性和合法性。
1.3 管理制度的完善成本管理制度的建立需要不断的完善和改进。
万科地产在成本管理制度的建立过程中，注重总结和借鉴国内外先进企业的管理经验，不断扩充和深化成本管理知识的体系，及时调整和优化成本管理流程，提高成本管理的效率和水平。
三、万科成本管理制度的实施2.1 成本管理团队的建设成本管理团队是成本管理工作的主体，直接影响到成本管理制度的实施效果。
万科地产成本管理团队由经验丰富的管理人员、专业技术人员和高效执行人员组成，每个成员都具备较强的整体素质和专业能力。
团队成员之间协作紧密、配合默契、目标一致，为成本管理工作提供了坚实的保障。
2.2 成本管理制度的执行成本管理制度的执行是成本管理工作的核心。
万科地产成本管理制度完整篇.doc
万科地产成本管理制度1第一章房地产成本管理制度一、总则l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责（一）成本管理部的成本管理职责1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。
协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。
6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。
7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。
万科地产成本管理制度
第一章房地产成本管理制度一、总则1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责（一）成本管理部的成本管理职责1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是：♦立项资料是否齐全、规范；♦市场定位是否明确、恰当；♦投资成本估算是否经济、合理；♦投资回报是否符合利润目标要求；♦投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。
协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。
6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。
7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。
万科地产成本管理制度11.doc
万科地产成本管理制度11万科地产成本管理制度（转）万科地产成本管理制度（转）一、总则二、房地产成本管理职责一）集团总部的成本管理职责二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控一）成本监控系统二）成本监控的要求四、房地产开发环节的成本控制一）立项环节的成本控制二）规划设计环节的成本控制三）施工招标环节的成本控制四）施工过程的成本控制五）工程材万科地产成本管理制度（转）料及设备管一、总则二、房地产成本管理职责一）集团总部的成本管理职责二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控一）成本监控系统二）成本监控的要求四、房地产开发环节的成本控制一）立项环节的成本控制二）规划设计环节的成本控制三）施工招标环节的成本控制四）施工过程的成本控制五）工程材料及设备管理六）竣工交付环节的成本控制七）工程结算管理八）其他环节的成本控制五、附则万科企业股份有限公司房地产成本管理制度讨论稿）一、总则1 为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2 成本管理的基本原则是以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的3 成本监控的任务是遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责一）集团总部的成本管理职责1 制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2 进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
万科房地产成本管理制度
万科房地产成本管理制度目录一、总则 1二、房地产成本管理职责 1（一）集团总部的成本管理职责1（二）开发企业的成本管理职责2三、房地产成本监控 4（一）成本监控系统4（二）成本监控的要求4四、房地产开发环节的成本控制 6 （一）立项环节的成本控制6（二）规划设计环节的成本控制76、组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。
7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。
并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。
8、逐步推行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。
（二）开发企业的成本管理职责1、认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受总部监督。
2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。
3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。
4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。
5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。
保证将成本控制在目标成本范围内。
6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。
7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。
万科房地产开发成本控制全过程
万科房地产开发成本控制全过程一、投资决策时期投资决策时期是项目开发中最为关键的时期，现在期所做的项目策划书、投资估确实是投资决策的重要依据，直截了当阻碍整个项目的成败。
在这一时期应着重从以下几方面加大成本治理。
1.组织优秀的项目团队项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作。
在投资决策时期，公司需要组织一个由集团公司和地产公司体会丰富的专业技术人才组成的项目组，成本操纵人员要参与投资决策时期的具体工作。
项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或托付专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营治理人员（或项目经理）。
在投资决策时期，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。
其中，成本操纵人员要紧对都市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情形、贷款利率等做出充分的了解、分析和判定。
2.进行详细的成本分析（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：①土地出让金。
土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、都市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、都市配套费均有具体规定。
开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估量。
拆迁安置补偿费一样采纳货币补偿，其费用可参照近期类似项目。
（2）前期工程费用估算前期开发费一样占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有专门大差不。
“三通一平”“和临时设施费应按照实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同有关部门和谐。
同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。
万科房地产开发成本控制全过程
万科房地产开发成本控制全过程2010年08月23日 19:17一、投资决策阶段投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。
在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
1.组织优秀的项目团队项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作。
在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。
项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。
其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.进行详细的成本分析（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：①土地出让金。
土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。
开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。
拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。
（2）前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。
“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。
同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。
学习万科的六维成本管控
集中采购策略实施情况分析
集中采购优势
万科通过集中采购策略，实现规模化 采购，降低采购成本，提高采购效率 。
实施情况分析
万科在集中采购策略实施方面，注重 与供应商的协同合作，通过信息共享 、资源整合等方式，实现共赢发展。
长期合作协议签订及执行情况
长期合作协议意义
万科与供应商签订长期合作协议，有助于稳定供应链，降低采购成本，提高采购 效率。
万科企业文化
万科以“赞美生命，共筑城市”为使命，坚持“以人为本”的企业理念，致力于为客户提 供优质居住环境和配套服务。
万科企业业绩
万科连续多年蝉联《财富》“最受赞赏的中国公司”第一名，并多次获得国内外权威机构 颁发的企业荣誉。
六维成本管控概念及意义
六维成本管控定义
六维成本管控是万科企业提出的一种成本管理体系，包括前期策划、设计管理 、招标采购、施工管理、销售与客户关系管理、结算与后评估六个维度，以实 现项目全周期的成本控制。
精准投资ห้องสมุดไป่ตู้策
建立投资决策模型，对目标地块进行 盈利预测和风险评估，确保获取优质 土地。
土地利用最大化措施
01
02
03
提高容积率
在满足规划要求的前提下 ，通过优化设计方案提高 项目容积率，增加可售面 积。
挖掘地下空间
合理利用地下空间，开发 地下车库、储藏室等功能 区域，提高土地利用效率 。
精细化施工管理
通过学习万科六维成本管控，可以更加深入地理解房地产项 目开发过程中的成本控制要点和难点，掌握有效的成本管理 方法和工具，提升个人在项目管理和团队协作中的综合能力 。
02
土地成本管控
土地获取策略及成本控制
多元化土地获取途径
学习万科的六维成本管控教学课件ppt
当前面临的挑战
优化采购方式
通过集中采购或战略合作的方式降低采购成本，同时建立供应商评价体系，保证供应商质量和信誉。
对策建议
精细化成本管理
将成本管控细化到每一个环节，建立全员参与的成本管理体系，鼓励员工提出改进意见，提高成本管控效果。
合理融资结构
根据企业实际情况，选择合适的融资方式，优化融资结构，降低融资成本。
xx年xx月xx日
学习万科的六维成本管控教学课件ppt
目录
contents
万科成本管控概述万科成本管控的六个维度万科成本管控的方法与工具万科成本管控的实践案例万科成本管控的挑战与对策总结与启示
01
万科成本管控概述
万科成本管控是一种以成本最小化、效益最大化为目标，通过系统的方法和工具，对项目的全生命周期进行全方位、多层次的成本管理和控制的方法。
确保各项业务活动按计划进行，并对偏离预算的情况进行及时调整。
预算考核
将实际支出与预算进行对比，对各部门的成本控制成果进行评估。
要点三
成本优化方法
成本控制模型
成本倒推模型
根据目标利润和市场预期，倒推出成本水平，以此作为成本控制的目标。
成本效益分析模型
通过对各项成本投入与产出的对比分析，合理分配资源，提高成本效益比。
提升企业的竞争力
通过成本管控，可以优化企业的资源配置，提高资源利用效率，促进企业可持续发展。
促进企业可持续发展
起源与发展
现有成果
未来趋势
万科成本管控的历史与发展
02
万科成本管控的六个维度
VS
万科注重制定长期发展策略，明确公司未来的发展方向和目标，从而更好地规划和控制成本。
合理配置资源
万科注重资源的合理配置，依据市场情况和公司战略目标，调整各项资源的投入，以实现成本效益最大化。
万科房地产开发成本控制全过程
万科房地产开发本钱控制全过程一、投资决策阶段投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。
在这一阶段应着重从以下几方面加强本钱管理。
1.组织优秀的项目团队项目行性研究以与产品的开发策划是一个系统、专业的工作。
在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经历丰富的专业技术人才组成的项目组，本钱控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。
项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员〔或委托专业策划公司〕、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员〔或项目经理〕。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。
其中，本钱控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.进展详细的本钱分析〔1〕土地开发成外乡地本钱支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地确实定应充分考虑开发风险和升值空间，其本钱确实定应包含：①土地出让金。
土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置与周边状况、建筑容积率等进展修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。
开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉与的各项市政大配套进展实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。
拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。
〔2〕前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差异。
“三通一平〞“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建立的相对永久性，从而相对降低开发本钱。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。
同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。
万科地产成本管理制度
第一章房地产成本管理制度一、总则l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责（一）成本管理部的成本管理职责1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。
协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。
6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。
7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。
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不直接签金额：确认单项 及时确认
1、好记忆不如烂笔头 2、人员流动 3、及时发现和减少分歧
意见签署要明确
– 土石方案例 – 材料换填案例
万科房地产的六维成本管控 17
预结算管理
3.1 标杆房企制度流程
➢ 《工程计价管理办法》详解
– 通用原则 – 资料规定
1、成本部，项目部各保存一份 2、资料必须完整、签章齐备
➢ 《工程结算复核实施细则》详解
– 通用原则 – 关键原则 – 权利责任 – 复核基本方法 – 复核过程控制
万科房地产的六维成本算管理模式
现代预算管理与传统预算管理差异 预算工作已不再是一栋楼一次算完
万科房地产的六维成本管控 22
预结算管理
3.6 标杆房企预结算管理核心详解
➢ 《签证变更单》
– 一个指令单可有多个确认单 – 现场土石方签证确认办法 – 审批单不能替代确认单
万科房地产的六维成本管控 14
签证变更管理
2.2 签证变更三个必备单
标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较 单一：乙方不应参与 单二：办理完工依据 （拒绝冒单） 单三：结算根本依据 （不是唯一）
– 事后补单案例 – 绿化变更案例
万科房地产的六维成本管控 12
工程合同管理
1.7 标杆房企合同管理案例
➢ 工期管理案例 ➢ 违约管理案例 ➢ 合同管理案例
万科房地产的六维成本管控 13
签证变更管理
2.1 标杆房企制度流程
➢ 《设计变更及现场签证管理办法》详解
– 通用管理原则 – 签证变更类型 – 签证变更流程 – 责任承担原则 – 结算控制条款
万科房地产的六维成本管控 24
工程档案管理
4.2 工程档案存放原则
存档文件 查询文件 制度文件 结算文件 过期文件
过程记录 合同
定期销毁
万科房地产的六维成本管控 25
工程档案管理
4.3 工程档案管理关键控制点
公共集中原则：公属性 权限分级原则：保密性 及时存档原则：完整性 及时清理原则：有效性 销毁时限原则：回收性 借阅登记原则：追溯性 台账检索原则：快捷性 定期备份原则：安全性
万科房地产的六维成本管控 4
课程目录
一． 工程合同管理 二． 签证变更管理 三． 预结算管理 四． 工程档案管理 五． 招标采购管理 六． 全成本管理
万科房地产的六维成本管控 5
工程合同管理
1.1 标杆房企制度流程
➢ 《工程合同管理办法 》详解
– 合同管理分工原则 – 合同管理遵循原则 – 合同结算约束原则
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工程合同管理
1.3 合同精细化管理
1、推行标准化合同（提高效率，减少风险） 2、合同交底：没有执行，合同写得好也没用 3、样板管理：记录单 4、合同执行情况检查：合纵连横 5、修改原则：WORD修改技巧
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工程合同管理
1.4 中国式合同潜规则
阴阳合同问题：预防万一 合同名称技巧：巧舌如簧（补充协议书） 合同签署时间：小心致命 备案合同内容：有备无患 官司裁决方式：甲乙有别（仲裁是一锤定音）
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签证变更管理
2.3 标杆房企签证变更管理核心详解
签证变更关键控制点
– 紧急情况约定 – 来自乙方对甲方的保护 – 不可追溯工程规定：拆除案例 – 变更前现场确认记录 – 无效规定 – 三单齐全 – 专业会签 – 交楼影响 – 原件结算
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签证变更管理
结算原则——大样图案例 结算规划——结算不及时案例 材料管理——甲供材案例 现场控制——构造柱案例 细节技巧——屋面防水案例 单位管理——结算范围案例 竣工控制——竣工验收案例 关闭结算
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工程档案管理
4.1 标杆房企制度流程
➢ 《成本档案管理办法》详解
– 通用原则 – 资料分类 – 归档主线 – 保存规定
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课程收益
➢ 全面了解标杆房企成本管理流程制度 ➢ 深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点 ➢ 分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例
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课程对象
➢ 地产公司董事长、总经理、成本（造价）、 采购分管领导
➢ 成本（造价）经理、主管、造价工程师 ➢ 采购经理、主管、采购工程师
– 计价原则
1、主张清单计价方式 2、避免费率计价方式 3、探讨：合同总价包干 4、分层分项统计工程量、技术经济指标分析
– 施工组织设计特别条款
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预结算管理
3.2 标杆房企制度流程
➢ 《工程预结算管理办法》详解
– 通用原则 – 结算流程
1、工程结算通知书：项目部发出 2、工程结算工程交接单：项目部办理 3、承包单位报送结算资料：项目部审核
1、现场项目经理进行评估 2、对供应商评估
– 工程合同分类原则
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工程合同管理
1.1 标杆房企制度流程
➢ 《工程合同拟稿审批表》
– 审批流程
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工程合同管理
1.2 标杆房企工程付款审批流程
工程付款审批流程
– 付款原则 – 特别事项
➢ 《工程付款审批表》
– 时间要求 – 优先原则
➢ 《工程结算审批表 》 ➢ 《竣工结算造价协议清单 》
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预结算管理
3.3 标杆房企制度流程
➢ 《工程报送结算资料作业指引》详解
– 通用要求 – 特别要求：土石方、桩基 、园林……
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预结算管理
3.4 标杆房企制度流程
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工程合同管理
1.5 合同管理三大关键点
合同官司本质：索赔与反索赔 修改合同条款：进攻策略 1、签证变更策略 2、防守策略 要命的开工令：关注执行
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工程合同管理
1.6 合同计价原则
签订固定总价合同的四个基本条件 – 精度：不平衡法 纠纷 – 时间：投标保守 弃标 – 数量：显失公平 围标 – 工期：形势变更 调差
解密万科成本六维管控 流程精解与案例分析
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课程介绍
➢ 由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业 课程讲授专家主讲。
➢ 在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时， 结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的 关键控制点，解读这些流程制定的原因和目 的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理 精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程 制度并融会贯通，避免生搬硬套。