物业前期介入_时间节点

实施时间

取得土地使用权以后二个月

地产成立项目组

概念性图纸出来以后

控制要点

在开辟商取得土地使用权以后二个月，物业管理

人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边

治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目

的业主日常生活造成影响的事项。

相互信息的交流跟进。

在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销

售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或者

项

目管理部索取该项目相关的基本资料。

保持夜间的效果能够清晰，对重

要镜头能够录相，使用硬盘录相机，能够保存一

周时间。

小区车辆出入口的设置、道闸位置

和数量的设置、车库车辆流向的确认。

对接部门协调部门

地理位置：项目所处的位置。

治安情况：周边大环境的治安情况(周边农民房是否多、出租

房是否多、住宅小区)，该周边治安案件发生的形式，管辖区域

派出所的位置。

交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，估计以后业主

可能需要的交通工具。其他方面：项目是否有湖泊、山体、周

边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、

防蛇等隐患；周边附近是否有对项目有影响(噪音、水质、气

味等)的工厂；周边的日常生活配套情况(餐饮、商场、银行、

邮政等)。

知会地产该项目物业的对接人员。

在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、

车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安

全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理

用房的设置等问题。

进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯、一楼电梯

厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳

池部位、重要隐患点。

设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图象对照系统，需要

收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车

辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，

需要安装红外报警，防止人员进入。

暂时停车场车库入口应有场剩余车位的动态显示标识(电子显

示屏)。

实施容

项目图纸出来以后

小区主要部位设置，卡的挂失量应该

与小区的总容量匹配，建议保证在户数的 20%以

上。同时卡的有效期控制在 1 年

警能够联动配套设备。

所有住户家需要设置住户对讲，可依

据实际情况设置成可视和非可视。

项目依据实际情况确定是否设置。

对于比较固定的巡更点，用巡更系统

小区达到一定的规模，需要使用线。

综合考虑小区的实际情

况，控制人员出入口设置的数量，特别是分期开

发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能

开启，否则以后很难关闭。

商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。

考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对

小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购

物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。

服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、

管理用房的设置等问题

垃圾房位置、垃圾桶位置设置

雨水采集

水景设计、水质处理

给排水系统

安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电

梯厅(建议最好设置成控制电梯按钮)、天台门、会所门等公共

通道处。

小区四周红线的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一

定要进行交叉，避免盲点。

单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电

梯厅处设置。

通常设置在单元门附近。

一根巡更棒普通可以设置40-60 个点

设置位置：重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯

机房、安全岗位等。

明确围合方式、红线处人行通道数量、围合通道数量。尽量实

行人车分流，车辆出入口在红线围尽量少设置，出入口的出端、

入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。

学校普通设置在小区边，同时挨近公路，减少学校对小区的影

响。商铺原则上不设置在小区的封闭围，设置在公共区域，而

且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺

设置在靠进住户的位置。

消防中心与控制中心要设置在一个房间，控制中心大约 10 万 M2

设置一个，服务中心与控制中心尽量设置在附近，服务中心最

好设置在小区中心位置，

设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。

在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以

后再根据现场情况选择位置。

对于山体项目、并且有水景的项目，期望能够设置雨水采集系

统，节约费用。

考虑人工湿地的循环部份。

考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。

管理用房：服务中心、培训室、仓库、操作间、

值班室 食堂、宿舍

配套用房：居委会、社康中心、

配套设施：非机动车停放点、公共洗手间 实施时间

对接部门 协调部门

需要地产提供项目参数 占地面积、建造面积、绿化面积、水景面积、

住户户数、车位数量、房屋类型

电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、 1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项 目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。

2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸 及对部管理思路的调整；

3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题；

4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。

5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维 护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、

景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。 6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属， 收益分配等。 《业主暂时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。 《业

管 理 方 案 包 括 四 部 分 容：项目定位、服务模 式、服务实施计划、服 务项目、收费标准及服 务中心组织架构。 管理费测算：首先确定 服 务 中 心 各 类 人 员 编 制，对管理成本进行测 算，确定每年总的管理

成本，根据项目档次设 定管理费标准，测算服 位置和面积的确定。

食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。

按照要求进行对接。 催促设置，特别是公共洗手间(外包单位使用、业主使用)。

项目开盘前半年(或

者 项目图纸确认以后 要求地产提供：

控制要点 实施容